Perspectivas & Digitalización
Con proyecciones de recuperación, el mercado inmobiliario recibe el año con cautela y una creciente inversión en tecnología como una muestra de la transición que se vive tras la pandemia.
Esto se genera en un escenario en el que existe una percepción de incertidumbre, hecho documentado por Tinsa en el estudio Perspectivas 2023 para el mercado inmobiliario en México, que adicional a la perspectiva en vivienda, incluye pronósticos en otros segmentos como el corporativo, a partir de la colaboración generada para el análisis con Newmark.
El estudio también incluye encuestas con tomadores de decisión e inversionistas, y revela que 6 de cada 10 encuestados reconoce la mejoría en la actividad durante 2022, a pesar del daño que han causado las políticas públicas, el aumento en las tasas de interés, el efecto económico de la pandemia y los efectos económicos de la pandemia.
El sondeo revela que el año que inicia es un período de contrastes. Por un lado, está el importante crecimiento industrial a partir de las opciones que abre el nearshoring y el comercio exterior, pero en el otro extremo pesa la amenaza que representa el alza en tasas de interés en el mundo, así como el continuo crecimiento de la inflación en Estados Unidos con un impacto previsible en los niveles de remesas.
Sólo la inflación en la construcción local representó una desaceleración en el ritmo de crecimiento equivalente a los primeros meses del año, donde alcanzó su nivel más alto en mayo de 2022, con un índice de 14.8% en la construcción residencial y un nivel anual de 10.13%,
Este contraste puede explicarse en el ámbito de la vivienda, donde el reto principal se centra en los valores de las propiedades, dado que como dice el estudio, cuando se alejan demasiado del poder adquisitivo del comprador limitan su capacidad de compra, aún cuando cuente con esquemas financieros hipotecarios.
Y es que la subida de tasas aleja a la gente del objetivo de formar patrimonio, incluso entre los sectores de menores ingresos debido a que no existen los incentivos que motivan este tipo de inversiones.
Aunado a lo anterior se suman las presiones señaladas en ese diagnóstico, destaca la anunciada y no concretada recesión, los avisos de despidos generalizados en las empresas a nivel internacional genere como consecuencia la posposición de la adquisición de vivienda.
Con todo, la perspectiva de la firma es que aún el mercado mantiene un balance entre proyectos nuevos y los que se desplazan en la comercialización, incluso la acumulación de inventarios luce en equilibrio, en específico en el mercado del Valle de la Ciudad de México, donde existen activos mil 600 desarrollos, situación se repite en Guadalajara y Monterrey.
El contexto actual ha generado un movimiento inusual de demanda de alquileres de larga estancia, alentado por la demanda local así como por la llegada de nómadas digitales extranjeros, que al aprovechar los beneficios del teletrabajo y sueldos en moneda extranjera, tienen capacidad de compra para acceder a servicios, oferta de ocio y gastronomía de primer nivel.
Este fenómeno ha provocado adicionalmente una oportunidad de crecimiento en el nicho y reproducirse incluso en el mercado de corta estancia en zonas donde los índices de seguridad son aceptables.
Por lo anterior, toma relevancia la manera en que las empresas han incorporado la tecnología a las actividades operativas, a fin de incrementar el potencial de negocios.
De acuerdo con información de Proptech Latam, PIRELabs y Unissu, existen en América Latina mil 300 startups proptech, de las cuales 140 están en México.
Además, el venture capital en la región que en 2019 alcanzó su nivel más alto, se recuperó el año pasado como señal de la disponibilidad de recursos y el crecimiento de las iniciativas de financieras con plataformas digitales.
Actualmente Brasil ocupa la primera posición entre los mercados que mayor captación de startups proptech han generado, seguido por México y Colombia.
Las empresas en la región con mayor participación en recursos levantados son Loft, Quinto Andar, Flat, LaHaus y Neivor.
Ante este escenario complejo, 2023 pinta a ser un año de recuperación con distintas precauciones para todo tipo de inversionistas.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
THE ST REGIS KANAI
Este hotel es parte del complejo Kanai Resort y una de las propuestas de hospitalidad de la cadena global Marriot en Riviera Maya, inmersa en un complejo arquitectónico orientado a la cultura maya.
Contrario a otros resorts impactados por la pandemia, éste anticipó su apertura en el segundo año de la pandemia ante la demanda del destino, así como la estrategia de expansión de la cadena Marriot International en el segmento de hoteles.
La dinámica de crecimiento establece el plan de abrir más de 30 propiedades de lujo, con un promedio de 2 cada mes.
Localizado en una zona privilegiada de un bosque de mangos y aguas de la Riviera, en su inicio de operaciones era la tercera unidad de la marca en América Latina.
La inspiración del diseño arquitectónico fundamentada en la inercia de la cultura maya en la astrología, hizo que se integraran elementos como el hormigón blanco y el cristal semitransparente, a los cuales se unieron materiales locales y un diseño orgánico.
Las formas en semicírculo de las áreas residenciales incluyen espacios verdes que se unen con las escaleras para dar cabida a 124 habitaciones y suites, así como 32 villas, cuatro restaurantes, un spa, piscinas y dos campos de golf de 18 hoyos, diseñados por José María Olazábal y Nick Faldo.
OPINIÓN - OFICINAS 2023
El mercado de oficinas se recupera, pero llegar a la estabilización se ve cuesta arriba para un mercado que aún registra una tasa de disponibilidad de 23.4% en la Ciudad de México, el mercado más representativo del país y de América Latina.
MERCADOS Y PERSPECTIVA
No es novedad que inversionistas y tenedores de portafolios de family offices vean con cautela el aumento en tasas de interés e inflación experimentados en los últimos meses y que pintan a permanecer en la economía de México y el mundo.
La razón que se complementa con el fantasma de la recesión, es determinante ante las en las tasas de rendimiento en el mercado inmobiliario que se han visto impactadas por los tiempos de pandemia, independiente del furor y oportunidades de los nichos de mercado ganadores.
Si bien la Reserva Federal de Estados Unidos realizó esta semana una alza moderada de 25 puntos base en las tasas de interés, que representa un giro a la baja, detrás existen datos vinculados con la débil actividad económica, en especial en las ventas minoristas, la producción industrial y otros indicadores.
Aunque analistas pronostican que tenderá a descender en los siguientes meses, el fenómeno de la inflación es y será determinante en la forma como los inversionistas vean las oportunidades.
Hace casi un año un tema fundamental para el negocio inmobiliario era la disponibilidad de recursos por parte de fondos de inversión, interesados en ejercerlos en mercados emergentes, donde México ocupa una posición relevante, tal y como sucede con España y Grecia.
En especial, se observaba la atracción que tienen los mercados inmobiliario industrial y turístico en algunos destinos consolidados del país.
Ahora, las tasas de interés, inflación y la actividad económica pudieran ser la antesala de una recesión, tema que endurecerá la política monetaria de los bancos centrales.
En especial, Estados Unidos cerró 2022 con una caída en ventas de 35%, mientras que en Europa las tasas empezaron a subir gradualmente y el impacto fue menor. En el ámbito de los fondos de inversión, una previsión de la firma INMSA establece que en 2023 a nivel global el negocio del real estate no será favorecido ante el entorno macroeconómico.
Desde su perspectiva, ante el actual contexto unos 200 fondos enfocados en el mercado inmobiliario migraron capitales de Estados Unidos hacia Europa, región que si bien tiene una mayor complejidad en la definición de política monetaria, muestra un atractivo superior para los inversionistas.
Este escenario del que se prevé una tendencia recesiva, plantea oportunidades ante un eventual rebote en 2024. La firma cree que en especial mercados como España tienen opciones dado que existen inventarios en los bancos, y ante el riesgo de que sigan en aumento, los fondos pudieran entrar con grandes descuentos.
La expectativa se ve hacia el sector retail, un segmento ganador en 2022, el logístico y turismo.
En el caso de México, la estrategia de inversionistas y family offices se encamina hacia la disyuntiva de preservar capital o generar altos rendimientos. La primera de las opciones, dicen analistas, se hace posible con una gestión pasiva de largo plazo, que genera una tasa real de apreciación de los inmuebles en una proporción equivalente a la inflación.
Pero en el caso de la segunda, una gestión activa se orienta a aprovechar los ciclos de los mercados. Las inversiones que salen de México hacia mercados como España, se efectúan ante la facilidad de movimientos migratorios, entre otros aspectos.
Ante este contexto de incertidumbre, 2023 será determinado por los indicadores macroeconómicos y los mercados que ofrecen oportunidades de crecimiento, al mantenerse en los picos del mercado.
Estas perspectivas son de utilidad para prever el escenario de disponibilidad de recursos para el real estate mexicano.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
OFFICEVERSE
El avance de la tecnología en el mercado inmobiliario es un tema presente.
El metaverso es prueba de ello, dado que ahora es utilizado para predecir los escenarios en el regreso a las oficinas.
Este concepto, de acuerdo con la perspectiva de firmas globales de servicios inmobiliarios es realidad, en específico se aplica al también denominado lugar trabajo virtual.
Ante las nuevas estructuras de trabajo, el officeverse está ganando terreno rápidamente entre las empresas, especialmente las corporaciones lidian con la atracción de talento, dado que los colaboradores a reclutar demandan opciones únicas para dónde y cómo trabajar.
Cushman & Wakefield por ejemplo, dice que si bien la oficina física permanecerá, el atractivo del universo de oficina es su versatilidad.
Es un modelo con el potencial de ser lo mejor del mundo del trabajo remoto como de la oficina física, mismo que tiene el potencial para abordar desafíos en el lugar de trabajo.
Se trata de entornos virtuales disponibles en 2D y 3D que simulan una oficina física donde se incorporan lugares de trabajo, salas de reunión, mesas pizarras, proyectores e incluso comedores.
Es unirse a compañeros de trabajo en forma de avatar sin salir del hogar o asistir a una reunión virtual presencial sin trasladarse.
Este nuevo entorno, contrario a las predicciones de hace un año, ayuda en la construcción de cultura y a restablecer conexiones reales. Y no plantea la desaparición de las oficinas físicas, pero sí busca optimizar las funciones o incrementar mejoras de los espacios físicos de oficina.
En especial cuando las empresas continúan con el análisis de ubicar la mejor forma de trabajo, vía modelos híbridos.
Estos ecosistemas ofrecen a los empleados alternativas de espacios físicos y herramientas virtuales.
Y no solo eso, la oficina podría ser un medio para la operación sostenible de los espacios, así como una alternativa para alcanzar el balance vida-trabajo, ganado como un valor en el mundo laboral durante la pandemia.
No obstante, sus aplicaciones y el valor real del nuevo formato está sujeto a los objetivos de las empresas y el requerimiento de ubicación del colaborador en función de su actividad en la operación de los negocios.
LOGÍSTICA 2023
Desde el inicio de la pandemia hasta finales del año pasado el daño en la cadena de suministro con interrupciones en los procesos productivos, generaron retos que definirán el desarrollo de las tendencias, producto del efecto que generan en los espacios de almacenamiento y producción de México y el mundo.
Adicional a los retos de suministro, el mundo de la logística enfrentó al aumento de precios y se hizo resistente a nuevos parámetros para competir en un mercado centrado en mayores cantidades y almacenamiento, hecho que transformó el “justo a tiempo” al “por si acaso”.
Entre las tendencias que permanecieron en 2022, destacan la sostenibilidad, aumento de almacenamiento, la tecnología y digitalización.
Para 2023, de acuerdo con un estudio liderado por la firma A.P. Moller – Maersk, es necesario que las empresas tomen las medidas para anticipar los cambios del mercado que cada vez son más repentinos y desafiantes.
México es uno de los países más interesados en la adaptación de nuevas tendencias en la industria ya que tiene una ubicación favorable en el ámbito de infraestructura y procesos logísticos.
Según el último índice de desempeño logístico del Banco Mundial (IDL), que incluye 160 países, México ocupa el lugar 51.
El integrador logístico A.P. Moller - Maersk considera que al reshoring y nearshoring, la digitalización, los centros de distribución y la sostenibilidad como los ejes de la transformación.
Desde su perspectiva el reshoring y nearshoring serán componentes que ayudarán a sortear cualquier problema causado por la escasez y los retrasos.
El reshoring, que consiste en devolver la fabricación de productos nacionales desde un país extranjero al país de origen donde se venden los productos, y el nearshoring, cuando una empresa transfiere trabajo a otra organización que está en su misma región. En México estas modalidades tienen un gran potencial y, según el Banco Interamericano de Desarrollo, alcanzan hasta 35,300 millones de dólares al año.
Respecto a la digitalización le considera una gran herramienta para ver el proceso de la cadena de suministro, desde las materias primas, el transporte y el almacenamiento, hasta la fabricación y la distribución. “La digitalización seguirá siendo tendencia no solo porque ofrece una mayor visibilidad, sino que al eliminar los procesos manuales, aumenta la eficacia, la precisión y permite a los gestores de la cadena de suministro optimizarla de principio a fin”, asegura.
Pese a todos los problemas de la cadena de suministro, el comercio electrónico sigue creciendo a un ritmo sostenido y los centros de distribución son elementales para que las empresas encuentren puntos estratégicamente ubicados que sirvan a sus clientes para recibir y procesar las devoluciones.
México fue el país que más creció en cuanto a comercio electrónico, a un 81% desde 2020 y sigue a la alza, de acuerdo con la Asociación Mexicana de Ventas Online (AMVO).
En materia de medio ambiente, todos los involucrados en la cadena de suministro han tomado medidas para eliminar las emisiones de carbono para 2040 y 2050, y lograr esta meta ha requerido mucho esfuerzo y anticipación.
Al inicio del año pasado, Maersk estableció ambiciosos objetivos para lograr cero emisiones netas de gases de efecto invernadero en 2040, una década antes de su ambición inicial de 2050.
Además, los objetivos para 2030 garantizan un progreso en la reducción de las emisiones directas de Maersk en esta década. Incluyen una reducción de 50% en las emisiones por contenedor transportado en la flota de Maersk Ocean y una reducción de 70% en las emisiones absolutas de las terminales.
Este año las empresas y muchos negocios están desarrollando en conjunto estrategias para reducir las emisiones de carbono, como la obtención de materias primas sostenibles hasta la evaluación de las emisiones de gases de efecto invernadero.
Asimismo, el cumplimiento normativo ESG ha ido aumentando para que las empresas demuestren que operan en el marco de acciones sostenibles y éticas. Algunos gobiernos mejoran su legislación para exigir a las empresas que vigilen su cadena de suministro en busca de vulneraciones de los derechos humanos y garanticen el cumplimiento de estos en las operaciones centradas en esta área.
HABITAS TODOS SANTOS
Los Cabos abre espacio a un nuevo resort en el competido mercado de la hospitalidad de lujo. Ubicado en un terreno costero con una extensión superior a 9 hectáreas cercanas a San José del Cabo, los inversionistas de la cadena abrirán una nueva unidad de lujo.
En los últimos años han incursionado con inversiones en Bacalar, San Miguel y Tulum. El resort de Los cabos es parte del plan de expansión que incluye nuevos resorts en Buthan, Los Cabos y Santa Teresa.
Como otras propuestas, la planeada en Todos Santos, buscará integrar un bajo impacto ambiental en el desarrollo de un desarrollo de hospitalidad que integra 80 llaves de hotel, una alberca frente al mar, un spa y un restaurante especializado en la cocina local.
TECNOLOGÍA - PROPTECH
La tecnología es el eje de la transformación que experimenta el real estate. Sin embargo, su incorporación a través del uso del big data, el machine learning, el internet de las cosas y el proptech es una revolución.
Iniciamos 2023 nuestra serie #3ideasqueinspiran con Juan Huicoechea, Wang Fellow del Center for Real Estate en el MIT.
MUNDO HÍBRIDO
La definición de nuevos modelos de trabajo impactan el mercado corporativo.
No sólo se trata de la expansión que dejó la pandemia en el mercado de los nómadas digitales, sino en los nuevos esquemas de colaboración en las empresas, aún evaluados por la efectividad y alcances que pueden llegar en el cumplimiento de metas y desarrollo de cultura corporativa.
De acuerdo con una encuesta realizada por Business Insider, el número de personas que trabajan en cualquier lugar con su computador portátil en trabajos regulares pasó a nivel global de 6.3 millones en 2020 a 10,2 millones en 2021.
Si bien otros segmentos de la actividad registraron en el pico de la pandemia, comportamientos atípicos, es un hecho que en nuestro país los empleados y en especial las empresas tienen preferencia por el modelo híbrido.
No obstante, en el regreso a las oficinas, 52% de las empresas encuestadas mostraron preferencia por un esquema que combine trabajo en casa y a distancia.
Pese a todo y con la condicionante de la retención de personal, este esquema de trabajo comienza a dar los primeros resultados, tal vez el más importante es la transformación de áreas al interior de las oficinas tradicionales para dar cabida a este modelo de trabajo.
Lo relevante de este comportamiento se basa en que pareciera ser parte fundamental en el futuro del desarrollo inmobiliario, particularmente en edificios de oficinas comerciales cuyos propietarios e inquilinos buscan crear experiencias significativas para quienes regresan.
Es decir, la industria busca hacer que las oficinas sean un destino y no una obligación en el regreso, dado que otras encuestas globales han determinado la preferencia de colaboradores y tomadores de decisión por las estructuras híbridas.
Al final del día, esto representa una ventaja para el impulso en la demanda de edificios de oficinas clase A, hecho que impacta mercados como la Ciudad de México donde el inventario registró a finales de 2022 un ligero crecimiento en Reforma, que impulsó el área neta rentable clase A y A+ a un nivel de 7.86 millones de m2, reflejado en una absorción bruta de 155 mil 746 m2.
Esta es una de las causas que alentó por tercer trimestre consecutivo la tasa de disponibilidad del mercado al cerrar el año hasta 23.4%, lo que significan 1.84 millones de m2 de oficinas vacías.
El equilibrio que empieza a darse puede verse reflejado en este mercado en la absorción neta, que considera las ocupaciones, desocupaciones y el ingreso de nuevos edificios al inventario.
Una de las razones que pesa en las decisiones, no sólo es la permanencia de la pandemia y el desequilibrio en indicadores macroeconómicos, sino el impacto profundo que experimentó el negocio.
Basta recordar que durante el inicio de la pandemia (2020-2021), este mercado registró tasas negativas de -228 mil y -398 mil m2 de absorción respectivamente, principalmente en corredores como Periférico, Santa Fe, Polanco, Insurgentes y la zona Norte.
Por tanto, un mundo híbrido pudiera ser la luz al final del túnel que determine decisiones de fondo en la transformación de los entornos para la permanencia de las oficinas, que indudablemente requieren de un nuevo rostro.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.