BETTER THAN NORMAL
En un inicio el distanciamiento llevó al negocio del real estate a replantear distintos aspectos de su operación, a través de una tendencia definida como el new normal. Pero a casi un año para México del resguardo obligado por la pandemia, firmas globales de servicios inmobiliarios ven un futuro distinto dependiente de una economía que evoluciona.
Se trata para el caso de JLL de un regreso con un Better than normal, un documento que elaboró el área de research donde replantea distintas perspectivas sobre las condiciones en que operaron los espacios residenciales, de trabajo y entretenimiento, ahora acompañados por un rápido desarrollo urbano y avances tecnológicos heredados en la última década.
A través de una revisión exhaustiva del área de research en la multinacional, plantea la aceleración de procesos de cambio observados por algunas firmas de la competencia, pero también un “normal” en el que las oficinas no serán lo mismo.
Menciona por ejemplo el cambio que representa en el modelo de trabajo de 50 horas a la semana en algunos espacios ruidosos, densos, impersonales e incluso improductivos a los que se accedía a través de trayectos de 90 minutos a las grandes ciudades.
Otro cambio fundamental, abordado anteriormente por firmas de arquitectura globales, es la inclusión de un parámetro distinto al asignar 150 metros cuadrados de espacio de escritorio, por uno que no mantiene privacidad y tiende hacia la salud y bienestar. En suma, un nuevo workplace que obligaba la presencia del colaborador enfermo para aparentar productividad.
Y algo no menos importante, es la flexibilidad de contratos con inquilinos anteriormente firmados en lapsos de arrendamiento de 10 a 15 años. Ahora la inclinación va hacia un headquarters office de menor tamaño y una red de pequeñas oficinas satelitales.
Para generar una perspectiva distinta, se debiera tener atención en lo relevante que será la conectividad, así como la transformación de edificios saludables que a la vez representan tasas de retorno atractivos para propietarios e inversionistas. Tema que tratamos en el Wealth Report 2020 que hace anualmente Knight Frank.
La visión de JLL en el reporte se enfoca en los beneficios potenciales que traerá a las empresas en la era post-COVID-19 atraer una fuerza laboral mayor productividad, a la vez que se crean portafolios de propiedades con grandes eficiencias en costos.
En el área del retail recuerda los grandes mall que subsidiaban grandes almacenes ancla y dependientes de los minoristas para cubrir costos; mientras que en la esfera industrial se ubican centros logísticos lejos del alcance de los centros de consumo, a pesar de la creciente demanda de entregas urbanas en la última milla y hora.
El comercio minorista es tal vez uno de los segmentos del mercado que recibió una aceleración de los modelos de conveniencia ante los cambios de las preferencias del consumidor, en particular las realizadas a través de compras en línea.
No todos los retailers lograron incorporar estrategias omnicanal donde la cultura online cuente con ágiles plataformas de compra, eficientes procesos de entrega y de recolección de compras en las tiendas. Decenas de ellos han acudido a la ley de quiebra, en mercados como Estados Unidos ante las pérdidas financieras del cierre. Por tanto, será un tema que aún se deba trabajar en el futuro inmediato.
Finalmente, y no menos importante, es el espacio residencial que también encara una transformación urbana de las ciudades altamente densificadas con proyectos verticales, que no consideraba un equilibrado volumen de vivienda asequibles.
Los ajustes que en mercados como en México no lucen de tan rápida adopción, se encaminan a la multifuncionalidad de los espacios dado que en la estructura laboral se trabajará de 2 a 3 días a la semana desde casa. De ello abundaremos en las próximas semanas, conscientes de que los cambios son profundos en el escenario que rodea el regreso.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
OFICINAS DEL FUTURO II
La incertidumbre reescribió la historia del futuro inmediato de las oficias. El COVID-19 giró la mirada de arquitectos, desarrolladores e inquilinos hacia el papel que jugará el escritorio. En este episodio José Luis Sánchez-Concha de Gensler, comparte su perspectiva.
COLONIAS FASHION EN CDMX
Pese a todo, los corredores residenciales de la zona centro, se mantienen en la preferencia de los inquilinos.
Se trata de las colonias Del Valle, Narvarte, Anzures, Juárez, Polanco y Condesa que permanecen en los primeros lugares a nivel online, sin embargo, se ha detectado que los usuarios están viendo otras alternativas, resultado de estamos un efecto migratorio.
Un análisis de la plataforma LAMUDI establece que debido a los nuevos hábitos de la vida laboral, mediante esquemas parciales o 100% a distancia, se ha experimentado en los últimos meses un incremento en la intención de movilidad hacia zonas de menor costo, dado que la ubicación de la vivienda no es un factor determinante para su elección.
En el top 10 de colonias con mayor demanda para rentar un departamento figuran las colonias Copilco el Alto, Portales y Granjas Coapa, que hasta hace poco no figuraban con el mismo interés.
Sin embargo, esta nueva inercia no logró desbancar a las que se mantienen en el liderazgo por registrar mejoras en la infraestructura y calidad en los servicios.
AZUL TALAVERA
Asentado en la histórica ciudad de Puebla, este hotel se integró al portafolio global de Preferred Hotels enfocado al segmento de resorts de lujo.
Este sofisticado hotel está conformado por una infraestructura alojada en un majestuoso edificio de piedra, ubicado frente a los jardines del Paseo de San Francisco.
Este hotel pausó sus operaciones en abril de 2020 debido a la contingencia de originada por el COVID-19, tiempo en el que preparó un protocolo de elevadas medidas de higiene que buscan proteger la salud y el bienestar de huéspedes, visitantes y empleados.
La reapertura del hotel en agosto pasado coincide con su afiliación a Preferred Hotels & Resorts la marca de hoteles independientes más grande del mundo que representa a más de 750 hoteles, complejos turísticos y residencias en 85 países.
Al igual que otros resorts de la cadena global, dispone de exclusivas instalaciones, un servicio personalizado y genera huéspedes experiencias notables a través de sus restaurantes, actividades y spas excepcionales.
DATA CENTERS ACELERAN
Apenas transcurría el primer semestre desde que inició el COVID-19 en 2020 y la demanda de actividades en línea soportados en centros de datos crecía a pasos vertiginosos.
En ese momento se veían como inusuales la demanda de conectividad y el mayor almacenamiento de datos. Sin embargo, a casi un año de distancia los distintos modelos híbridos de trabajo, producción, educación, comercio e industria médica incluyen una permanente conectividad y por tanto sugieren una mayor demanda por espacios donde operen de manera segura sofisticados sistemas de alojamiento de datos.
Es evidente que empresas grandes y pequeñas elevaron los requerimientos de servicios en la nube, para organizar la fuerza laboral de millones de colaboradores con asignaciones a distancia, muchos de ellos por primera vez involucrados en un proceso que llegó para quedarse.
Lo que será parte de la nueva realidad se mueve por un camino que no termina en la nube, dado que mucha de la información que soporta los esquemas a distancia detonaron la necesidad de data centers más robustos donde concentrarla y asegurar uno de los activos invaluables en las organizaciones sin importar su tamaño.
El reporte Data Center Global Market Comparison 2021 liderado por la firma C&W es mucho más preciso respecto a las consideraciones físicas e inmobiliarias, las ventajas del ecosistema y las implicaciones políticas y regulatorias.
Destaca la transformación de las empresas y cómo los centros de datos como receptores de los datos en la nube se volvieron cruciales en su labor de mantener la comunicación y conocimiento en el período de cambio repentino que dejó la pandemia.
Una primera aproximación indicaba que vía el uso del hosting interno de empresas o a través de modelos de infraestructura de terceros, se generaba la demanda de proveedores que hicieran factible el acompañamiento, en especial el de negocios globales.
Desde entonces se mencionaba el efecto que provocan políticas laborales de esquemas a distancia, pero empresas que los lideraban como Amazon, Microsoft, Google y Zoom ganaron una mejor percepción de inversionistas por contar con sistemas de negocios integrados a los de mayor demanda por el distanciamiento social.
Es un tema complejo que va incluso hasta los aspectos regulatorios adicionales a la nueva infraestructura requerida podría generar modificaciones importantes en la forma que la tecnología híbrida mantendrá territorialidad con miras a generar mayor eficacia y menores costos en su operación.
Así, en un extremo de la nueva configuración se ubica la infraestructura, pero en el otro los movimientos financieros e inversiones que fondos de pensión, capital privado y deuda soberana que hicieron posible la creación de poderosas plataformas en mercados desarrollados y aquellos ignorados en el pasado reciente por falta de volumen.
Otro tema nuevo en el reporte 2021 es la inclusión de las ciudades inteligentes que haría posible la generación de entornos locales sólidos para un mercado de centros de datos, hecho que entre las consideraciones inmobiliarias generan la atención con base en el número de proyectos en el pipeline, el precio de la tierra y la disponibilidad.
Un centro de datos requiere de lo anterior, además de un inquilino de hiperescala privado o gubernamental, dado que se trata de proyectos que difícilmente están sujetos a la especulación y requieren de un ecosistema local, energía y fibra donde se ubiquen.
Para aterrizar estas perspectivas, el reporte generó un Top Ten de mercados con una activa lista de proyectos. Sólo un indicador entre el año pasado y el actual es revelador del movimiento planteado. En 2020, 38 mercados analizados tenían una demanda de 1.6 gigawatts, mientras que este año se enlista 48 mercados con una demanda de 2.9 gigawatts. En las 5 primeras posiciones figuran el norte de Virginia, Singapur, Londres, Sidney y Silicon Valley.
Resulta por demás relevante que entre los mercados secundarios donde se ve un florecimiento del sector, figure Querétaro, junto con Seúl, Mumbai, Yakarta y Portland. Se les considera a éstos últimos centros regionales de rápido crecimiento, todos visualizados por los involucrados en el negocio de los data center, luego de considerar la existencia de energía eléctrica, agua y fibra para la interconexión de datos.
Hasta 2019, México era el mercado más importante en centros de datos en América Latina, después de Brasil, con un total de 250 mil m2 de inventario distribuido fundamentalmente en Ciudad de México y Querétaro, aunque también operan en Aguascalientes, Nuevo León y Guadalajara.
Reportes privados puntualizan que en función del cambio tecnológico el gasto de las empresas destinado a este rubro se redujo 10% entre 2018 y 2019.
Así que de continuar esta evolución México podría colarse a la pelea en el ranking de los principales mercados en desarrollo, al tiempo que permitiría dotar de una mejor escala para enfrentar la operación híbrida en la nueva normalidad.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
OFICINAS DEL FUTURO
En el primer Episodio de la Serie #OficinasDelFuturo, Julie Whelan, Global Head of Occupier Research en CBRE Americas define los tiempos por venir en el workplace.
EQUILIBRIO RESIDENCIAL REGIO
Es la zona metropolitana con mayor dinamismo en México. Al cierre del último trimestre de 2020, la Zona Metropolitana de Monterrey registró 341 proyectos, distribuidos en 6 segmentos económicos.
La actividad se reflejó en la comercialización de 6,738 unidades, que le permitieron generar 11% del volumen de créditos hipotecarios colocados a nivel Nacional, de acuerdo con el reporte de coyuntura que emitió Tinsa.
La mayor dinámica de desplazamiento de producto se ubicaron en los municipios de Juárez, García y Apodaca, que en conjunto concentran el 55% de las ventas.
Otra característica que destaca de la consolidación de mercado residencial en esa ciudad es la participación que tienen los proyectos del segmento Medio con un 32%, y el Residencial / Residencial Plus el restante 39%, que aportan equilibrio en la tipología de proyectos.
La inercia también hizo factible que la zona experimentara un incremento de 3% en los precios que en el segmento Medio de oscilaron en $17,515/m2, $34,869/m2 pesos en el residencial y $70,902/m2 en el Residencial Plus.
SLS Puerto Madero
La capital argentina es sede de la cadena hotelera de lujo SLS en América del Sur.
Se trata del proyecto de hospitalidad alojado en el elegante barrio de Puerto Madero, en Buenos Aires, Argentina.
Con 58 habitaciones y suites diseñadas por el arquitecto y diseñador italiano Piero Lissoni, SLS Puerto Madero incorpora un ambiente nuevo y moderno a la capital argentina.
En el nuevo hotel operará un restaurante Leynia, concepto que integra un dinámico asador argentino inspirado en los sabores de Japón.
Entre sus amenidades, se integró un Spa que busca generar experiencias de bienestar, con piscina al aire libre, gimnasio, salas de masajes de última generación, individuales y para parejas, vestuarios para hombres y mujeres con baños turcos separados y área de relajación.
El proyecto se inserta en las tendencias de bienestar aceleradas por los tiempos que se viven actualmente.
REMOTE WORK
El espacio de trabajo y la interacción con sus colaboradores, experimenta una transformación. Del worknet space, el flex office y esquemas híbridos de trabajo hemos comentado en este espacio.
El tema aún se define y esta incertidumbre se basa en las políticas que las organizaciones están creando alrededor de la definición de sus espacios de trabajo en el futuro inmediato.
El acceso a los espacios físicos, de acuerdo con una encuesta global desarrollada por la firma CBRE, dependía de aspectos preocupantes para las organizaciones como la transmisión del virus en la comunidad, el riesgo de salud que implica, la reticencia de los empleados al regreso y los planes que estos tienen respecto a planes de cuidado infantil, reubicación y los vinculados a su bienestar.
Todos son reflejo de la forma que ha alienado la pandemia, junto con la segunda ola de contagio, a la operación presencial en los espacios de trabajo.
Esa encuesta indica también lo que están considerando instrumentar como medidas encaminadas al bienestar. En el listado de los must destaca la disponibilidad de insumos sanitizantes, uso de máscaras y mascarillas, acceso restringido, pantallas de visualización de protocolos de salud y una reducción máxima en la reubicación del espacio.
El cambio es evidente. 73% de las corporaciones encuestadas respondieron que evalúan soportar estilos de vida balanceados que incluyen redes de sistemas satelitales, espacio flexible, reuniones sobre demanda, proyectos de oficina, home office y al centro una red de head quarters que lo hagan posible.
Contrario a lo que otras encuestas indican sobre la preferencia de algunas generaciones de regresar al espacio físico. En la encuesta de CBRE, sólo 6% respondió regresar en un esquema de trabajo en oficina, mientras que 29% dijo preferir un esquema mixto remoto y presencial, al tiempo que otro 28% optaría por 3 días de empleo remoto y un 28% restante hacer su labor en un esquema a distancia total.
Si bien esta última opción, es apenas una tercera parte de lo que dicen las encuestas, 81% de las organizaciones anticipan que gran parte de su fuerza laboral utilizará las oficinas como destino, siempre bajo elección y no como estructura definida.
Actualmente más de 85% de las empresas tecnológicas operan a partir del trabajo remoto, sin embargo, lo que no se ve como una tendencia está generando consecuencias en el bienestar de los colaboradores y daño en la cultura corporativa de las organizaciones.
En la lista de afecciones crecen las crisis mentales familiares, inadecuadas condiciones laborales en casa, el burnout y la desolación.
Dado que la gente requiere conexión humana, comunidad y un ambiente laboral, que no ofrece el home office. Existen modelos que están abriendo espacio a conceptos que buscan resolverlo.
Uno de ellos es Ethos Remote, que con el eje de trabajo regenerativo desarrolla una red de ubicaciones donde se generan campus que buscan recuperar la salud mental, crear cultura de trabajo, incrementar los niveles de productividad y sobre todo atender la retención de personal.
El modelo gestado desde Nueva York por Andrew McCarthy y Janko Milunovic apuesta a que el futuro del trabajo es híbrido, por lo que cada vez habrá menos oficinas como las conocimos antes del COVID-19.
Esta es una tendencia clara en las organizaciones globales que tomará tiempo en aterrizar en mercados como México, así que quienes apuestan en el negocio a un regreso obligado tradicional, ignoran que el mundo corporativo entró a una disyuntiva sin retorno.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
MONTERREY FLEXIBLE
La Sultana del Norte se adecua a los tiempos post-COVID.
Tras 5 años de boom inmobiliario, desarrolladores, inversionistas e inquilinos viven una nueva era del mercado.