LAST MILE REVOLUCIONA AL RETAIL
La última milla se ha convertido en motivo de atención de distintas áreas que conforman el negocio inmobiliario.
Uno de ellos son los desarrolladores e inversionistas de parques industriales y centros logísticos que han aprovechado la robustez del mercado para voltear la mirada a la demanda acelerada que generó el desarrollo del e-commerce en corredores cercanos a los principales centros de consumo.
En el otro extremo figuran los millones de m2 de espacio comercial integrado en centros y el complementario que se ubica en locales a pie de calle que han visto grandes daños a partir del cierre obligado por el COVID-19, que en promedio fue de 18 semanas.
El hilo conductor de la revolución provocada por la pandemia es el comercio en línea. Los datos del tamaño del mercado, que en países como Estados Unidos duplicó su presencia en la actividad comercial en los últimos meses, son reveladores.
En México, la evolución ha sido representativa. Hasta la primera mitad del año pasado, las ventas en línea crecieron 140%, al tiempo que las ventas en piso cayeron 45% debido al cierre de tiendas.
Si bien, la reapertura del lapso julio-septiembre mostró una ligera recuperación, el comercio electrónico aceleró su crecimiento y en unos meses avanzó lo que habría representado 3 años de desarrollo continuo. El efecto complementario de esa dinámica radica en que los tiempos y costos de envío se convirtieron en el reto principal de las cadenas minoristas.
Una primera aproximación desarrollada por la firma SiiLA México indicaba a mediados de 2020 que la entrega de mercancía comprada online, representa 53% del costo del total de la cadena de suministro.
Pero en su más reciente Insight sobre el segmento del Retail, la firma CBRE destaca el impacto que esa evolución ha tenido en la construcción de espacios de centros comerciales con superficies mayores a 10 mil m2 que prácticamente se mantuvo en niveles 24.4 millones de m2.
Lo anterior porque la variación de 2020 fue de sólo 1% al cierre y el pipeline de nuevos proyectos en construcción que apenas registró 52 centros comerciales en edificación con un área rentable en conjunto de 1.98 millones de m2, que se incorporarán al inventario gradualmente en los próximos cinco años.
En función de lo anterior y como consecuencia del replanteamiento de demanda de las cadenas minoristas y estrategias de los desarrolladores por adecuar a las nuevas necesidades el inventario existente, vendrán reacomodos representativos en el tamaño del mercado.
Arquitectos, analistas y este reporte plantean que los centros actuales tenderán a la construcción y acondicionamiento de mayores y reacondicionados espacios abiertos que generen conceptos de valor con mejores experiencias de consumo.
CBRE destaca que el nuevo consumidor digital incrementó su participación en las ventas hasta 30%, según lo refiere con base en cifras generadas por Banco de México, en tanto que las transacciones del retail online crecieron en el mismo período 78%.
Los números no necesariamente reflejan en este momento lo que pudiera representar el peso que tendrán las ventas en línea. Sin embargo, es un hecho que su participación creciente incidirá en el ritmo de crecimiento, como había sucedido hasta 2019 cuando se acumuló un crecimiento en 5 años de 21% en la edificación de centros comerciales con superficies mayores a 10,000m2.
Por tanto, la reconversión, disponibilidad y nueva oferta son el fiel de la balanza de los retos que enfrenta este nicho de negocio.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
LECCIONES 2021
Es el aprendizaje que dejó en el real estate el COVID-19, resumido por una actualización global de la firma Cushman & Wakefield (C&W).
En un listing de 10 elementos, destaca aspectos ya tratados en la industria como el impacto en las propiedades, aquellas robustecidas, las afectadas por su vulnerabilidad y las que deberán transformarse.
Una primera revisión de esa perspectiva se enfoca en el trabajo remoto, la penetración de las ventas online, la explosión de lo servicios de streaming y el consumo de datos modificaron la demanda de servicios y la posición privilegiada que experimentaron los segmentos industrial-logístico, los data centers y las modificaciones que experimentaron en algunos mercados el real estate suburbano.
En particular, destaca la irrupción de los modelos híbridos, basado en numerosas encuestas desarrolladas en 2020 y el primer trimestre de este año, que revelan cuestionable un mundo 100% remoto. Sin embargo, señala la necesidad de un balance entre el esquema remoto y presencial en el mercado de oficinas con un promedio de 2 a 4 días de trabajo en los nuevos sistemas de trabajo.
Adicionalmente refiere el interés de colaboradores y empresas de crear un ecosistema en el workplace que privilegia el bienestar, conveniencia y distintas ubicaciones estratégicas.
Por ende, ahora tendrán prioridad elementos como la productividad, la innovación y creatividad, la creación cultura corporativa, satisfacción y retención de personal a través de ubicaciones donde operen hubs que hagan factible la flexibilidad.
E-COMMERCE RESILIENTE
La actividad comercial encontró en las ventas online un acelerador de sofisticados centros de distribución en distintas regiones del país. Patricio Gutiérrez Tommasi, COO en Artha Capital, define lo que ha representado esta y otras variables para el fondo de inversión mexicano.
AMAN DIVERSIFICA
Los deportes extremos son otra de las variables con que la cadena innova el año que inicia, de cara a los nuevos hábitos y tendencias del viajero global en la era post COVID-19.
Desde las playas de arena blanca de Tailandia hasta los picos nevados de Italia, generó experiencias que buscan poner a prueba la resistencia y fuerza de sus usuarios, mientras emprenden desafíos físicos en algunos de los destinos más lejanos y fascinantes de la tierra.
Los retiros se realizan en los paisajes y actividades outdoor que rodean cada resort, a través de las cuales se buscan generar cualidades curativas de la naturaleza y probando el límites de la resistencia física y mental. Enmarcado por kilómetros de arena coralina de la isla Pamalican en Filipinas, el complejo Amanpulo es un retiro privado con un centro en la jungla al que se accede en avión privado desde Manila.
En el destino se realizarán tres retiros de deportes acuáticos extremos. En alta mar, se plantea un baño en aguas abiertas de 3,5 millas de isla a isla, mientras que los aficionados al kitesurf lo desarrollan en la costa este de la isla Pamalican.
El centro ofrece cursos de buceo para todos los niveles y excursiones de apnea.
En tierra, los viajeros pueden disfrutar de un recorrido de 3,5 millas por la playa a lo largo de las costas doradas de la isla y una caminata de dos horas hasta el
cumbre del Monte Inglés, ubicada en Manamoc.
RETAIL OMNICANAL
En los últimos años, la presencia omnicanal y la creación de experiencias han sido parte fundamental de la estrategia de marcas, desarrolladores e inversionistas del negocio del retail. Lo es en tiempos en que la recesión minorista llegó a centros comerciales y locales de las principales arterias del país.
Hacia 2018, un estudio del International Council of Shopping Centers (ICSC), pronosticó la llegada de la presencia multicanal y preveía que en 2022 la población de entre 30 y 39 años aumentaría su gasto 107% respecto a lo que consumía 10 años atrás.
En ese entonces, este grupo gastaba un cuarto de sus compras en alimentos y bebidas como parte de los hábitos generados hasta entonces. Dicho escenario creaba una gran área de oportunidad tan grande, como la tasa anual de natalidad en América Latina que fue de 12% en la última década.
El COVID-19 no sólo fortaleció ese tipo de tendencias. Vino a validar la necesidad de generar presencia en diferentes canales: tiendas, tienda en línea, centros comerciales y otros medios que permitan las opciones suficientes para generar la compra.
Lo que se veía en sólo el e-commerce como una tendencia por desarrollarse en una década tuvo que instrumentarse, como aquí lo hemos comentado, en apenas unos meses tras las 2 jornadas de cierre operativo por la pandemia.
Este escenario deja expuesto el enorme reto que representa para cadenas minoristas de pequeño, mediano y gran escala.
Desde aquellos tiempos referidos, la publicidad tradicional, páginas web, aplicaciones, redes sociales y sofisticados sistemas para medir las preferencias de los consumidores eran algunos de los elementos clave de la evolución.
La incorporación del comercio electrónico como un nuevo canal de comercialización rompió en tiempo récord el hielo en sectores consolidados como los parques industriales y centros de logística, más aún durante la pandemia.
Las ventas por internet están replanteando la superficie rentable requerida para la operación de cadenas comerciales, los centros de almacenamiento representan la clave para distribuir con costos y tiempos específicos al nuevo comprador, en específico en la llamada última milla, de la cual también hemos comentado.
Esa es la inercia que ha modificado la demanda de los inquilinos y que evidentemente replanteará los escenarios de crecimiento regional del negocio de los centros comerciales.
México tiene un reto importante para consolidar la nueva era que espera al retail en el proceso de recuperación. En el reporte al tercer trimestre en la era COVID-10 desarrollado por Mac Arquitectos Consultores, México se ubica luego de Estados Unidos, como el segundo mercado en la región con un total de 930 centros comerciales operando y en construcción con más de 30 locales comerciales.
Con un Área Bruta Rentable (ABR) de 22.5 m2 por cada 100 habitantes el mercado mexicano compite con Chile que apenas lo supera con 22.7m2 de ABR.
El camino que esta firma y otras a nivel global hacen del retail se enfoca en la oportunidad de robustecer la experiencia del comprador. Una muestra es la que destaca Big Red Rooster, en el que determina que 70% de los compradores vía el denominado “pick up” preferían un solo punto de recolección de compras para distintas compras en línea.
Esto representa un área de oportunidad distinta para los centros comerciales que pudieran beneficiarse de esa nueva oferta, mientras dan a los compradores una mejor experiencia de compra. Es un camino conveniente para desarrolladores y cadenas minoristas, al establecer áreas centralizadas de recolección que busquen atraer y retener clientes.
Algunos analistas lo sugieren como el surgimiento de un nuevo uso mixto, dado que en mercados como Estados Unidos, las tiendas de ropa y accesorios representan 57% del espacio total del centro comercial, y son justo estas las que mayor impacto han tenido producto de la pandemia.
En México, la proporción no dista mucho de ese escenario. Por tanto, la diversificación de canales de ventas, la creatividad y el reciclaje de espacios comerciales son algunos de los elementos que nutren el escenario del retail.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
ESPACIOS MIXTOS DEL FUTURO
Ventilados, más amplios y con gente consciente de las condiciones es como Juan Pablo Serrano, Owner del despacho Serrano Monjaraz define el reto de diseñar los espacios densificados en la arquitectura Post COVID-19.
BUSINESS TRAVEL SPACES
Tras la pandemia, los viajes de negocios y los hoteles del tipo que atravesaron por un auge en el bienio 2018-2019, enfrentan una transformación de cara a la caída generada por el cierre de actividades a partir del COVID-19.
El daño en los cientos de hoteles que vieron una caída significativa en sus niveles de ocupación, era antecedido por un auge en el que sólo en Estados Unidos se realizaban 462 millones de viajes de negocios a nivel nacional.
Se pronosticaba en ese momento que este tipo de viajes crecerían hasta 500 millones en 2022. Además de que en Europa, ya representaban 22.2% de la aportación que hacían al PIB (Producto Interno Bruto) de viajes y turismo para una región donde la actividad es un tema fundamental.
Hacia abril del año pasado, justo en la primera ola de la pandemia, 99% de los viajes de negocios en Europa se cancelaron o suspendieron, según la Asociación Global de Viajes de Negocios. Una tendencia que se expandió en otros mercados en el mundo.
La sustitución trajo consigo la expansión de plataformas de reuniones virtuales, videoconferencias, mensajería, herramientas de colaboración y uso compartido de documentos en la era del trabajo remoto.
Slack integró en marzo del año pasado, a 9,000 nuevos clientes, zoom incrementó 112% sus acciones, lo mismo ocurrió con WeChat Work y Ding Talk.
Hasta entonces, algunas encuestas revelaban que el teletrabajo mejoró la capacidad corporativa de trabajo colaborativo a distancia, mejora en la capacidad de marketing online y desarrollo empresarial, así como una evolución en la transformación digital de los colaboradores.
Ahora según un análisis de la firma global REGUS, esta industria en la que se preveía un gasto anual 1.6 billones de dólares en 2020 experimenta una transformación orientada a una nueva forma de viajes más inteligentes, dado que tras el impacto económico de la pandemia, se ve venir una operación con presupuestos más reducidos y una mentalidad más integral por la efectividad que genera la interacción virtual.
El tema es relevante porque se ubican oportunidades de cara a los cambios que se observan en las posibilidades de transformación inmobiliaria de espacios, en los que la conexión humana bajo protocolos de sanitización creará un nuevo grupo de viajeros corporativos frecuentes a quienes las opciones virtuales, no cubrirán las necesidades en el largo plazo.
MANSIÓN SOLIS
Operado por Hotsoon Hotels & Resorts, la cadena mexicana de hospitalidad nacida en el Bajío, el resort inició en fecha reciente su operación y se ubica en Morelia, Michoacán.
Adicionalmente, este hotel se integró a la cadena Preferred Hotels & Resorts que actualmente cuenta con más de 700 unidades en 80 países.
El resort catalogado como hotel boutique se adecuó en la que fuera residencia del cantautor mexicano Marco Antonio Solis, cuenta con 24 suites distribuidas en el inmueble de 5 niveles.
En la estructura arquitectónica el inmueble cuenta con una vista al acueducto y hacia el corazón de la ciudad de Morelia. Mientras que en su interior integra cúpulas, acabados en cantera, mármol y maderas.
MASARYK
Durante décadas y a lo largo de distintos ciclos inmobiliarios, Masaryk se distinguió por ser la avenida más cotizada en México y América Latina. Ha sido el punto donde en los procesos expansivos, han aterrizado marcas en procesos de expansión.
En algunos puntos álgidos del desarrollo inmobiliario se le llegó a comparar con 5th Avenue en Nueva York, Knightsbridge y New Bond Street en Londres, o con Peak Road o Causeway en Hong Kong.
Hasta 2019 cuando los nuevos mercados del retail de lujo en Asia desbancaban a las avenidas tradicionalmente ubicadas en el top 10 de Estados Unidos y Europa, México llegó a ocupar la posición 37. Era el año en que en Causeway Bay repetía la primera posición con un precio de mil 189.7 dólares de renta mensual por m2.
Distintas firmas inmobiliarias han dado seguimiento a la evolución de las principales avenidas en el mundo del retail de lujo. Lo hizo durante años Equais Retail y posteriormente Cushman & Wakefield, ésta última ha monitoreado desde 1988, 68 mercados a nivel internacional.
Sin embargo, el efecto COVID-19 ha sido revelador de la crisis que afectó el mapa global del retail de lujo. El cierre ha generado pérdidas incalculables para muchas de las principales avenidas.
En el caso de Masaryk, lejos del cierre, empieza a generarse una transformación que dista de una simple crisis operativa y de pérdidas para propietarios y marcas.
Desde la perspectiva de quienes siguen el mercado, la baja de ventas venía de una crisis económica en 2018. Este contexto generó distintos cambios en la decisión de arrendamiento de inquilinos tradicionales, muchos de ellos también afectados por la reciente renovación del espacio público que mantuvo durante meses con dificultad operativa a distintos locatarios de la arteria.
Para la firma MAC Arquitectos Consultores, el cambio de los últimos tiempos ha representado el cierre de algunas marcas, pero también la reubicación de conceptos que ya no encuentran en ese corredor razón de ser y por lo tanto, han migrado hacia tiendas departamentales, en este caso Palacio de Hierro de Moliere.
Trasladarse ha representado generar alianza con las tiendas departamentales, que ya habían alojado marcas para utilizar espacios temporales de cara a medir el beneficio real de establecerse en un nuevo mercado.
Por lo anterior, lejos de ignorar las pérdidas y locales vacíos, lo que sucede en ese corredor es que se está gestando una transformación. Para las marcas de lujo una tienda será irrelevante, pero para marcas que consume la clase media alta, se vuelve una oportunidad invaluable dado que la avenida se volverá en una transitable con vida a pie.
Este factor es un generador de cambio de perfil de giros. Será como algunos pronostican, una resurrección de una avenida que en el pasado transitaban unos cuantos, a una más fluida que cambiará la lógica del negocio comercial. Es sin duda, una gran oportunidad de transformación para uno de los sectores más impactados por la pandemia.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
OFICINAS DEL FUTURO III
Problemas de salud, integración laboral y retención de personal son algunas de las consecuencias del COVID-19 en las corporaciones, con un fuerte énfasis en las grandes ciudades del mundo.
Andrew McCarthy co-founder de Ethos adecuó su modelo de negocio hacia uno remoto orientado a las corporaciones, a partir de lo que él mismo define el futuro del trabajo.