OFICINAS RECUPERAN
El equilibrio que tanto se esperaba llegó al mercado corporativo de la Ciudad de México (CDMX), el mejor ejemplo de las principales tendencias aplicadas de este nicho uno de los más impactados por la pandemia.
Es una realidad que sucedería, por una simple regla de oferta y demanda. Pero también porque la presencia de corredores específicos y los bajos niveles de construcción, que dejarán 290 mil m2 en los próximos tres años, se sumaron a la ecuación de un mercado que alcanzó una absorción neta de 70 mil 131 m2.
Este resultado trimestral de inicio de año señalado por CBRE México, representa un incremento de 40% respecto al mismo lapso de 2024, que redujo la tasa de vacancia a 19.49% y los precios de lista promediaron $22.66 dólares por m2 de renta.
Sin embargo, el escenario de un inventario que prácticamente se mantuvo en 7.4 millones de m2 en edificios Clase A y A+, no es el mismo para los 11 corredores que lo integran.
41% de la absorción se generó en los corredores Lomas Palmas, Reforma y Polanco, del denominado Centro de Negocios con el mejor precio de renta por m2 en la ciudad con un techo que llega a $26.04 dólares.
Aún así, las oficinas que crecieron exponencialmente desde los años ochenta y noventa a ritmos anuales de 250 a 500 mil m2 de nuevos espacios, modificaron su inercia por la pandemia, alcanzando su pico más alto hace 5 años cuando llegó a los 7 millones de m2.
Los nuevos hábitos y necesidades de las empresas, alineadas a la recuperación económica son un factor determinante de la recuperación, la reducción de la disponibilidad y la confianza de inversionistas y desarrolladores para depositar de nuevo recursos en el mercado.
Permitir que una nueva etapa del ciclo suceda, es también labor de las autoridades a fin de favorecer procesos de licencias de construcción.
Y mucho más importante, como solía decir Juan Flores, en su último cargo como marketplace research & analytics Director en Spot2, el mercado crecerá aceleradamente cuando el desarrollo económico y la creación de nuevas empresas permitan el inicio de un nuevo ciclo.
Pronosticó desde distintas empresas el ciclo pasado, cuando hace 6 años la tasa de disponibilidad alcanzaba máximos históricos de 14 por ciento, y hasta esta semana que dejó el plano terrenal seguía optimista de la llegada de un inicio. ¡Gracias por todo Juan, que así sea!
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Edelman Francis House, Gensler.
IA & DATA CENTERS
La creciente demanda de la inteligencia artificial y poder informático desafía el diseño de centros de datos.
Un estudio reciente de McKinsey prevé que la demanda global de centros de datos crecerá entre 19% y un 22% anual hasta 2030, lo que implica una demanda de hasta 219 gigavatios.
Este indicador representa un reto para la estructura que aloja los data centers, ante una mayor demanda de espacio para alojar datos y reserva territorial que reduce su disponibilidad.
Esto ha implicado que los operadores de centros de datos se trasladen a lugares lejanos Al mismo tiempo, las ciudades buscan revitalizar edificios vacíos o infrautilizados.
En una perspectiva sobre estas tendencias, la firma Gensler ubica cómo la reconversión de edificios históricamente significativos tienen el potencial de ser centros de datos.
Es, dice, “una medida que las ciudades se esfuerzan por equilibrar los objetivos de sostenibilidad, las limitaciones del espacio urbano y la necesidad de infraestructura digital moderna, la reconversión de edificios existentes es una solución prometedora”.
Si bien no aplica en todos los casos, el potencial de las estructuras históricas permitiría con esta adopción, llenar el vacío en pueblos y grandes ciudades, dado que incluso los espacios no históricos también son candidatos ideales para la reutilización adaptativa, ofreciendo una alternativa estratégica a la construcción tradicional desde cero.
Además, en la incorporación de diseños adecuados la reconversión puede resolver la percepción general que afecta al diseño de centros de datos.
Si bien los proyectos de reutilización adaptativa presentan sus propios desafíos, la transformación centros de datos ofrece varias ventajas como la ubicación urbana, resolver las limitaciones de Energía y Refrigeración, así como la atención a las normas de Preservación Histórica.
Todos son factores que importan si se considera que sólo en el caso de muchos de los edificios antiguos en el mundo se ubican en el centro de las ciudades, abriendo espacio a que los nuevos inmuebles cumplan también con las funciones de ciudad inteligente, en especial para el monitoreo de actividades como el tráfico y sensores y cámaras del Internet de las Cosas (IoT).
Por otra parte, la perspectiva de la firma indica que la preservación de la arquitectura histórica favorece comunitaria y la responsabilidad social corporativa al utilizar el parque inmobiliario existente.
La Encuesta de Consumo Energético en Edificios Comerciales de 2018 indica que 75% de los edificios fueron construidos antes del año 2000.
Según el National Trust for Historic Preservation, aproximadamente 50 millones de edificios en Estados Unidos tienen al menos 50 años de antigüedad.
Finalmente y no menos importante es la integridad estructural ya que muchos edificios históricos se construyeron con materiales robustos (piedra gruesa u hormigón armado), lo que favorece beneficios de refrigeración natural pasiva y mayor seguridad.
Por ejemplo, las estructuras construidas en la década de 1980 se acercan al límite de 50 años requerido por los estándares históricos, mientras que cualquier edificio construido antes de 1970 ahora puede optar a la designación histórica, de acuerdo con algunas regulaciones en las ciudades, que además serían complementadas con el beneficio de favorecer la sostenibilidad y la economía circular.
No obstante, la transición debe enfrentar en los edificios de segunda generación, limitaciones de reglamentos de edificación, así como de energía y refrigeración, ya que al no diseñados para cargas de tecnología de alta densidad, requieren grandes instalaciones eléctricas y de climatización (HVAC).
Se estima que un gran centro de datos a gran escala puede consumir más de 100 MW (megavatios), mientras que un centro de datos con certificación EDGE consume mucho menos, generalmente de 1 a 20 MW.
PARK HYATT LOS CABOS
Cabo del Sol verá abrir las puertas a un nuevo resort con el que complementa su oferta de golf y lujo.
Se trata como antes lo fue para el Four Seasons, Montage, Nobu Hotel y Solaz de uno de las opciones de hospitalidad más esperadas de la costa sur de la península de Baja California.
Park Hyatt Los Cabos está al interior del complejo Cabo del Sol, cuyos campos ofrecen vistas inigualables del mar o el desierto.
La cadena global operará un total de 163 habitaciones, 88 suites y tres villas, algunas de las cuales inician operaciones el primero de julio, desde donde existe alberca privada y terraza panorámica.
En las amenidades se operará un spa, un club de playa y en la oferta culinaria tendrá acceso a la japonesa del restaurante Península By Night, localizado a 2 km del lugar.
El hotel se ubica a 25 minutos a pie de la bahía de Santa María y la playa pública, así como a 4 km de Monuments Beach y en una distancia similar a la Playa el Chileno.
Cabo del Sol ha sido uno de los desarrollos más recientes donde se comercializan lotes y residencias, las cuales cuentan con un Club, un muelle para yates y otros.
El inicio de sus operaciones es parte de la evolución del mercado inmobiliario en Los Cabos donde se desplantan docenas de propiedades y resorts de lujo para inversionistas t visitantes de fin de semana de Los Ángeles y otras ciudades de la costa Este de Estados Unidos.
IMPULSO REGIO ATEMPERA
Parques industriales, centros logísticos y oficinas reflejan la estrecha relación que mantienen, muy en especial en los distintos corredores inmobiliarios que se monitorean en Nuevo León.
Es en esta región, caracterizada por la presencia de Monterrey reflejada en 9 sub mercados industriales ubicados en distintos municipios, donde la crisis arancelaria con Estados Unidos y las nuevas construcciones reflejaron en el primer trimestre del año, la ralentización en indicadores clave.
Los movimientos monitoreados se enfocan en la absorción bruta, la demanda neta, los precios y el peso que siguen ejerciendo usuarios de segmentos de manufactura diversa, logística y transporte.
En conjunto, el escenario al inicio de año se enfoca en la respuesta pausada que los inquilinos de oficinas y espacios industriales tuvieron, a pesar de la perspectiva alentadora de quienes ven de este momento una situación que no logrará afectar la historia reciente, sólo ajustar su dinamismo.
Han sido años en que se ha edificado un portafolio industrial total de 16.4 millones de m2 para abastecer la demanda de empresas de manufactura alistadas con infraestructura operativa para atender líneas de producción de los segmentos atraídos por el nearshoring con plazos mínimos por proyecto de al menos 5, 10 y hasta 20 años.
Distintos reportes de firmas de corretaje dan cuenta de resultados que se veían venir para Monterrey, mismos que en la visión de CBRE México registró un nivel inferior al ciclo reciente de expansión vivido en los mejores tiempos recientes.
No obstante, al cierre del 1Q del año, la firma establece la correlación en los niveles alcanzados impactan los 8 corredores de oficinas, ante la elevada vinculación que existe con la actividad en los parques industriales.
Esta inercia dejó al inicio de año un saldo total de 1.1 millones de m2 de superficie industrial en construcción, de los cuales 61% está disponible y en comercialización, además de que 50% de la nueva oferta se ubica en Apodaca, una zona con potencial de crecimiento.
Al cierre de este lapso, los 130,905m2 de absorción neta industrial, es decir, espacio nuevo arrendado ajustó a 5.1% tasa de disponibilidad con un precio promedio de $7.11 dólares por m2, que había alcanzado un nivel máximo en 2024.
Este ha sido un preámbulo de los desafíos que deparan al mercado los meses por venir, dado que marca una pausa del ciclo de expansión histórico reciente ante la incertidumbre arancelaria y la esperada renegociación del T-MEC.
Para el segmento de oficinas, en el lapso de referencia, la absorción bruta ascendió a 11 mil m2, que con 119 mil 449 m2 en construcción, dejó una tasa de recuperación que aún representa una tasa negativa luego de los ajustes heredados por la pandemia.
Llama la atención este resultado porque aún cuando la tasa de disponibilidad es de 15.6%, el indicador de nuevas construcciones ajustó los precios a $19.93 dólares por m2 de renta mensual, un resultado que representó un incremento anual 3.5%.
¿Qué movió este desempeño? El impulso de absorción que dejaron negocios como la manufactura, los servicios financieros y la logística, pero también los ajustes en el tipo de cambio al ser un mercado donde sólo 9.7% de la oferta disponible se comercializa en dólares.
Por todo lo anterior, el desafío es integral pero de manera general es cómo el mercado logra mantener el equilibrio en sus portafolios.
Del lado industrial será la forma en que compense la pausa en nuevas absorciones, y del lado corporativo cómo se recupera la demanda para incidir en el ajuste en las tasas de disponibilidad, y por ende una recuperación en los precios, al motivar a los desarrolladores a construir edificios especulativos.
Siempre se ha sabido que la lectura de los mercados es del tamaño de la perspectiva con que se mida, pero para el mercado regio de oficinas, los precios de lista se encuentran hoy debajo de los máximos alcanzados en 2023 y 2024.
En el caso industrial, los precios promedio de lista se mantienen aún por debajo del máximo alcanzado a mediados del año pasado, luego de que la absorción bruta de 222 mil m2 marcó el regreso a la normalidad, pero lejos de los récord alcanzados en 2022 y 2024.
Son cifras relevantes que permiten entender la evolución reciente de esta región del país.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Apodaca, Prologis.
OPINIÓN - MONTERREY RALENTIZA EXPANSIÓN
Los máximos históricos del último ciclo de expansión en 2022 y 2024 terminaron. Ahora, parques industriales, centros logísticos y oficinas reciben los desafíos de la nueva etapa ante la revisión del TMEC y el clima de incertidumbre arancelario.
HOTELERÍA SOSTENIBLE
Nuevas tecnologías basadas en la IA buscan incrementar los márgenes en los inmuebles de la hospitalidad.
Es una tendencia relevante que busca una industria consolidada como una de las más importantes en México con 22 mil negocios y un valor de mercado que, según el Inegi, alcanzará 24 mil 240 millones de dólares en 2025.
Se estima que este sector contribuye con 1% al PIB nacional y genera 400 mil empleos. Además, de acuerdo con Mordor Intelligence, se proyecta un crecimiento para el sector con una tasa compuesta anual del 5.57%, para alcanzar 31 mil 780 millones de dólares en 2030.
“Para el crecimiento de la hotelería y su rentabilidad, resulta indispensable mejorarla con mantenimiento basado en tecnología. No sólo se trata de ofrecer a los turistas una experiencia satisfactoria: también de que los negocios optimicen los sistemas que garantizan su funcionamiento, a los cuales destinan importantes recursos”, dice Fabián Mendoza, regional sales manager de Fracttal, empresa de tecnología especializada en mantenimiento de activos.
Por ello, la energía eléctrica es imprescindible, pues se utiliza en sistemas de aire acondicionado y su uso eficiente contrarresta el cambio climático y aporta al ahorro de recursos.
En específico, el aire acondicionado representa hasta 60% del consumo energético de un hotel, indica la Comisión Nacional para el Uso Eficiente de la Energía,
“Para un ambiente confortable para huéspedes y un consumo energético eficiente y rentable, resulta crucial no solo elegir un buen sistema de aire acondicionado, también conocer su funcionamiento, especificaciones y normativas, además de brindarle mantenimiento”, dice Mendoza.
Los aires acondicionados en un hotel están integrados a un sistema más amplio llamado HVAC, es decir, sistema integrado de Calefacción, Ventilación y Aire Acondicionado. Este incorpora equipos y controles que mantienen las condiciones ambientales interiores confortables y saludables.
Esto incluye regular la temperatura del aire, controlar la humedad relativa y asegurar la calidad del aire interior.
En numerosas zonas de México, el sistema HVAC del aire acondicionado que da el enfriamiento es el utilizado, mientras que en regiones frías, la calefacción es parte esencial del sistema.
La hotelería resulta fundamental para el turismo y representa oportunidades de inversión presentes y futuras, sin embargo, explica el experto, para poder superar márgenes de rentabilidad que hoy oscilan en el 10% a 15% anual, es indispensable mejorar los procesos de mantenimiento, sobre todo cuando se refieren al consumo energético.
En años recientes, las grandes cadenas hoteleras han incorporado el uso de tecnologías de mantenimiento predictivo, donde se emplean sensores avanzados, algoritmos de control adaptativos y plataformas de automatización para eficiencia energética y confort.
“Cada habitación y zona común presenta demandas térmicas variables según la ocupación y condiciones ambientales, por lo que se han desarrollado tecnologías que ajustan dinámicamente la climatización a estas necesidades. Con estas tecnologías y estrategias empleadas, los hoteles pueden minimizar su consumo energético hasta en 25% en gastos de calefacción y enfriamiento por habitación sin necesidad de supervisión o acciones adicionales”, concluye.
FOUR SEASONS CARTAGENA
Alojado en dos joyas históricas del siglo pasado, este resort apuesta a rescatar y crear lujo urbano.
A las puertas de la Ciudad Amurallada Ubicado de la costa caribeña de Colombia, el Four seasons Cartagena se encuentra en el barrio artístico de Getsemaní.
Planeado para abrir sus puertas a mediados de año el hotel de 131 habitaciones combina diseño moderno con la restauración de icónicos edificios históricos, como el Templo de San Francisco del siglo XVI y el Club Cartagena de la década de 1920.
En específico, tendrá opciones de alojamiento con diseño de estilo colonial o contemporáneo.
La propuesta busca capturar la esencia de Cartagena desde diversos ángulos.
Ofrecerá experiencias enfocadas en el destino, como tours de arte urbano con taller incluido o clases de salsa. También permitirá apreciar el panorama desde un rooftop con alberca.
Habrá ocho restaurantes, entre ellos una pizzería napolitana y un bar junto a la piscina en la azotea, que refleja el espíritu de la ciudad en un entorno de lujo estilo resort.
PRECIOS Y DEMANDA INDUSTRIAL
El mercado inmobiliario industrial registró al cierre del primer trimestre resultados que superan lo esperado y cambian los distintos elementos que integran la fórmula en que opera durante este período de incertidumbre.
El principal cambio es el registro del ajuste y caída en precios resultado del aumento en la oferta en mercados atractivos en su desempeño, ya que hasta hace poco tenían tasas históricas a la baja de disponibilidad y una demanda creciente que no continuó.
Así, en este lapso, en los 16 mercados más relevantes monitoreados se rompió la racha de meses de precios y tasas de disponibilidad en mínimos históricos, al tiempo que continuó la incorporación y construcción de nuevos proyectos.
El más reciente reporte nacional industrial de Newmark México, destaca cómo este efecto impactó los precios a la baja en mercados como Guadalajara y Ciudad Juárez, dado que el crecimiento en los índices de construcción sin absorción neta, por la pausa en las decisiones de renta de espacio en sectores como el automotriz y algunos nichos de manufactura, creó una mayor oferta.
Otro caso es Ciudad Juárez donde la disponibilidad creció hasta casi 9%, luego de meses atrás registraba un nivel cercano a cero con un mercado en franca demanda.
En consecuencia, la caída anual en precios llegó a 8% en Guadalajara, pero en contraparte, la reducción en las tasas de disponibilidad en la región Puebla-Tlaxcala Monterrey y Saltillo se reflejaron en rentas al alza con crecimientos de 2 dígitos en un rango de 11 y hasta 24%.
Ante este escenario la pregunta es qué sucederá en los próximos meses cuando los 4.47 millones de m2 en construcción ubicados en mercados atractivos, empiecen a sumarse al inventario, con el cual alcanzaría la barrera de los 85 millones de m2.
Mientras eso sucede, el desafío está claro: cómo alcanzar equilibrio en un mercado que hasta el primer trimestre del año registró una absorción neta con un saldo positivo sólo en 4 de los 16 mercados, negativo en 6 y neutral con cero por ciento en 6.
Más allá de la ley de oferta y demanda, el reacomodo productivo de los sectores impactados, haría posible el regreso al equilibrio y expansión.
En especial por la incorporación de nuevos corredores con potencial como lo que ya se ve en Mérida que se acerca a integrar un inventario de 1 millón de m2.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Inovus, Reynosa, Gensler.
OPINIÓN - PARQUES INDUSTRIALES SORPRENDEN
Los indicadores históricos se movieron, pero continúan índices de construcción y la respuesta del mercado en los meses por venir, definirá la continuidad en la expansión del mercado industrial.
Juárez es claro ejemplo de que los niveles históricos de disponibilidad cero cambiaron en el nuevo escenario.
MONTERREY CORPORATIVO
Sin nueva oferta, las oficinas en la Sultana del Norte siguen el dinamismo industrial al cierre del primer trimestre.
Bajo esta dinámica iniciada desde 2021, el inventario se mantiene en 1.44 millones de m2 clase A y A+, con una tendencia hacia los espacios equipados o acondicionados, según el último reporte en la ciudad de CBRE México.
Dada su alta integración con el mercado industrial, la comercialización de espacios registró una absorción bruta de 11 mil m2.
Así, las principales transacciones fueron producto de la demanda de los sectores manufactura, servicios financieros y de logística, que representan 66% de la demanda.
La inercia alcanzada en el mercado se explica, según la firma, por el posicionamiento de Nuevo León, entre los 3 estados con mejor desempeño a nivel nacional, lo que permitió generar más de 57 mil millones de dólares en exportaciones, dinámica equivalente a un crecimiento anual de 2% en comparación con 2023.
En consecuencia la demanda de espacio se concentró en la manufactura, logística y transporte, al acumular en el lapso de referencia 11 mil m2.
De acuerdo con el reporte, la tasa de disponibilidad o vacancia pausó su tendencia a la baja al registrar un incremento trimestral de 15.6% equivalente a 223 mil m2 de espacios de oficinas vacantes y en comercialización, ubicadas en un 40% en Santa María.
Valle Oriente y San Jerónimo Constitución son los corredores que le siguen en dinamismo, además del impacto que generará la incorporación de nueva oferta actualmente en construcción en lo que resta del año.