LOGÍSTICA & NEARSHORING
Una vez más, el final del tercer trimestre del año da sorpresas positivas. Muestra de ello es lo que ocurre en el mercado inmobiliario industrial de Ciudad de México (CDMX) que acumuló una absorción bruta de 1.4 millones de m2, el nivel más elevado en los últimos 5 años.
Lo experimentado en esta zona es representativo del peso que tiene el segmento logístico, pieza clave y elemento que ha sostenido la pausa creada por la crisis arancelaria en los rubros de manufactura donde hoy se cocina el nearshoring 2.0.
Basta observar que 55.2 % de la demanda industrial en el país era generada hasta el tercer trimestre por el negocio logístico.
Es una inercia que se observa en distintas zonas. En particular, la región centro referida registró al término del lapso de referencia una absorción neta de 42 mil 79m2 y 766 mil 760 m2 en construcción y precios mensuales de renta promedio de lista de 11.08 dólares por m2.
La más reciente previsión observada por CBRE México en su reporte de la zona es que esta región venía de una tasa de vacancia mínima en el 4º trimestre de 2023, misma que se ha recuperado en los últimos 2 años ante las nuevas construcciones.
Sólo en el tercer trimestre, inició la construcción de 427 mil m2 al incrementar el pipeline total de CDMX y Zona Metropolitana total que acumula 766 mil m2, cifra equivalente a 77 % más que el trimestre previo.
Este movimiento hizo que el precio promedio ponderado de salida del pipeline en construcción cerrara en un nivel de 10.13 dólares por m2, mientras el rango de precios va de 8 hasta 13.50 dólares para los espacios mejor cotizados.
Lo que también mueve a este mercado es una inercia producto de una oleada de procesos de pre-arrendamientos y renovaciones efectuadas en lo que va del año, movimiento que permitió captar 40 y 39 % de la actividad respectivamente.
Otro factor relevante en el proceso es la demanda neta que acumuló 481 mil m2, volumen 118 % mayor que el mismo período del año pasado.
Entender la profundidad de estos resultados, nos remite a lo sucedido en los últimos 5 años, lapso en que el principal generador de espacios logísticos para abastecer la distribución de productos en CDMX era el corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán).
Incluso hoy sigue siendo el principal corredor que genera 53 % de la comercialización en la región centro del país, sólo que a últimas fechas es acompañado por corredores que emergen como el Zumpango-AIFA donde se comercializan 34 % de los espacios.
Fue justo el sector logístico que captó 98 % de la superficie comercializada y absorbida 39 % por empresas de México, 37 % de Estados Unidos y Corea del Sur con 9 %.
En el movimiento específico destacan el arrendamiento consolidado que Palacio de Hierro hizo por 110 mil m2 en el Parque Industrial Danhos Palomas, además de dos firmas logísticas que tomaron 70 mil 171 m2 en el T-MEX Park y uno más de 59 mil 176 m2 en Megapark.
Y es que el inventario total de CDMX y zona conurbada es superior a 12.09 millones de m2 con un promedio de 2 % de disponibilidad, lo que ubica a este mercado como el más importante del país, seguido por Monterrey, Guanajuato, Juárez y Tijuana.
Esta realidad muestra también la capacidad de adaptación del mercado, que ha visto la transformación de inmuebles en la ciudad con giros comerciales y de servicios de un tamaño en un almacén que hagan cruce de andén y algo de patio para maniobras.
El reto para lo que se ve venir en CDMX es abrir oportunidades que mitiguen la saturación de inmuebles y un reducido número enfocados a la distribución.
No se puede ignorar que la última milla requiere accesos de calidad y cercanos a vialidades principales con precios que se adecuen a lo que el desarrollador e inversionista están dispuestos a pagar.
Por ello, quienes siguen a detalle el mercado ven venir el surgimiento de bodegas verticales como una alternativa a la falta de ubicaciones que hagan factible el desarrollo de bodegas horizontales.
Sin duda, es una ola que refleja el vigor logístico.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Fifht Tillery, Gensler.
OFICINAS HÍBRIDAS 2025
Entornos híbridos alientan la transformación del mercado. En esta conversación con el President y Managing Director de CBRE México, Colombia & Costa Rica conocimos la lógica que movió el cambio del hoteling a los espacios que permiten el aprendizaje, reuniones mixtas, áreas abiertas y la privacidad.
CARIBE MEXICANO LIDERA EXPANSIÓN
Cancún y Riviera Maya concentran más del 80% de los nuevos resorts. Esta es la actualización del crecimiento.
INNOVACIÓN Y SUSTENTABILIDAD
Ejes estratégicos en la industria de acabados, la tecnología y sustentabilidad reconfiguraron la integración de materiales que facilitan los procesos de certificación y el diseño arquitectónico.
Estas tendencias crecen aceleradamente y hacen posible que los acabados se inserten en la economía circular, el uso de biomateriales y el rescate vernáculo con técnicas modernas.
Se trata de la incorporación creciente al mercado de materiales cuyo uso asegure un bajo impacto ambiental, garantice que sus procesos de producción tengan una menor huella de carbono, la trazabilidad de origen y métricas reales de su desempeño.
De acuerdo con lo expuesto en el Segundo Foro de Sustentabilidad y la Sustainable Construction Talks en el marco del 6º Foro Obra Blanca, estas prácticas han hecho posible que múltiples materiales, como pinturas y recubrimientos libres de tóxicos cuyo performance hace factible sean integrados en las certificaciones LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), WELL y EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies).
“Este cambio es parte de la evolución hacia una arquitectura más consciente y responsable. Por ello en este espacio lo ponemos en la agenda a través de una convergencia entre la naturaleza, innovación y cultura”, dice Fernando Lozano, presidente del foro.
Considera que esta convergencia define el futuro de los materiales, los procesos constructivos y el impacto ambiental en la arquitectura.
“Más allá de las tendencias, la sustentabilidad y la materialidad buscan atender soluciones que aporten a la arquitectura y al diseño productos cuya manufactura y uso generen bajas emisiones contaminantes”, explica.
Asimismo el Estudio sobre expectativas de la construcción en México 2025, en alianza con BIMSA Reports, destaca el efecto que ha creado en la industria la relocalización de inversiones y la transición hacia prácticas sostenibles.
Ambos son elementos fundamentales en el desarrollo inmobiliario en distintos sectores como el residencial, hotelero y comercial, donde se vive el reflejo de dichas tendencias.
Forma parte, dice Lozano, de una necesidad de los consumidores a partir de la pandemia, de que los materiales no sólo tengan una baja huella de carbono, sino que a través de ellos puedan estar más cerca de la naturaleza.
Estos últimos aspectos son determinantes en el negocio inmobiliario, dado que marca una etapa distinta y evolutiva sin retorno, que busca rescatar en el espacio creado en 2019 las tendencias relevantes para arquitectos, interioristas y marcas nacionales e internacionales.
OFICINAS REGRESAN AL CRECIMIENTO
El final del tercer trimestre del año es anecdótico en las oficinas. No sólo porque los procesos de recuperación históricos han sido en el cuarto, sino porque luego de la larga espera de mejores tiempos resultado de la pandemia, finalmente regresa con una recuperación de la demanda que impacta toda la ecuación del negocio.
CBRE estima que la demanda en el creció 84% en el último año tomando como base el tercer trimestre, tiempo en que se agregaron al mercado 33 mil m2 de nueva oferta focalizada en Polanco y Reforma.
Este movimiento llevó al mercado a acumular un portafolio de 7.4 millones de m2 clase A, una tasa de disponibilidad promedio de 18.6 por ciento, al reducir 2.9 puntos porcentuales interanualmente.
El efecto es resultado de una absorción neta trimestral que llegó a 15 mil m2, con un volumen acumulado de 175 mil m2, ubicados en el denominado Centro de Negocios de la Ciudad de México (CBD), es decir Polanco, Insurgentes y Lomas Palmas.
Es en el CBD donde se concentra el 71 por ciento de las operaciones que permitieron que la absorción bruta ascendiera a 107 mil m2 y un acumulado anual 390 mil m2.
De la cifra registrada en los primeros 9 meses del año, el 30 por ciento se generó por contratos de renovaciones, expansiones, reubicaciones y subarrendamientos.
Si bien, este efecto ha reducido la disponibilidad de corredores como Polanco y Reforma Centro, es un hecho como aquí lo hemos comentado que el trabajo híbrido sigue siendo el motor de la recuperación.
En el reporte específico de la misma firma Encuesta de Sentimiento de Ocupantes de Oficinas en México de este año, se destaca que 78 por ciento de las empresas de servicios en CDMX adoptaron modelos de trabajo presencial de 3 a más días de la semana, con la tendencia hacia los esquemas híbridos.
Es una evolución del entorno laboral que adicionalmente ha alentado la inversión en tecnología y herramientas de colaboración donde 87 por ciento de los usuarios proyecta incrementar el espacio ocupado o huella en los próximos 3 años.
Un desafío importante es cómo podrán cubrir esa demanda prevista, en medio de un mercado con un indicador de construcción de apenas 7 proyectos que sumarían 246 mil m2, 30 por ciento del cual está pre arrendada y 60 por ciento se concentra en el corredor CBD.
La concentración de nueva oferta de espacio es importante, si se considera que otra tendencia relevante se enmarca en la necesidad de las empresas de contar con espacios satelitales que desde distintas ubicaciones cercanas a la residencia de los colaboradores fomentan el regreso y productividad de la fuerza laboral.
Este factor ha detonado en el mercado que el 50 por ciento de los espacios actualmente sean ofertados en formatos acondicionados, plug & play y subarriendo.
Lo alcanzado hasta septiembre es continuidad del cierre de julio cuando se tenía registrado el ingreso al mercado de 11 mil m2, una absorción neta 160 mil m2 A y A + y bajo construcción 272 mil m2.
Estar atento a estas tendencias permitirá a desarrolladores e inversionistas entender el movimiento de inquilinos cada vez más sofisticados y diversos en sus necesidades.
Tener espacios dispuestos para estas nuevas condiciones serán la clave de una recuperación que actualmente alientan las empresas del sector tecnológico, incluyendo tecnología & IT, transporte y logística, así como medios y telecomunicaciones.
Este escenario nos permite ver que la historia del negocio corporativo de CDMX, donde ocurre 85 por ciento de las transacciones del país, aún escribe nuevos capítulos de cara a la continuidad de la recuperación, que logre reflejar no sólo en aumento de precios, sino en nuevas decisiones de inversión.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Edelman Los Ángeles, Gensler.
CAPELLA KYOTO
Localizado en el corazón de Kioto, cerca del conocido teatro Miyagawa-chō Kaburenjo donde se realizan danzas tradicionales, es una de las propuestas de hospitalidad de lujo más esperados de 2025.
Capella Kyoto es un hotel de cuatro niveles y 92 habitaciones que rinde desde la sencillez de su diseño, homenaje al patrimonio cultural de la ciudad, integrando cuidadosamente una colección de obras de arte y objetos tradicionales japoneses.
Cada habitación es decorada con tonos relajantes y texturas que reinterpretan con un estilo contemporáneo los espacios y respetando el legado de las tradiciones geishas (geiko) de la ciudad.
En lo que sus creadores llaman un puente entre el pasado y presente, el resort ofrece una experiencia culinaria de nivel mundial y espacios diseñados para el bienestar.
Por ello, cada espacio une arte, cultura y composición convirtiéndose en un refugio encantador que combina la serenidad japonesa con el lujo moderno.
Este hotel no será solo un lugar para hospedarse, sino una ventana hacia la belleza y las tradiciones atemporales de Kioto.
AVALÚOS Y TECNOLOGÍA
En el centro de la irrupción de la IA, la determinación de valores es estratégica. Conversamos con Bertha Lorena Mercado, presidenta actual de FECOVAL.
CARIBE MEXICANO EN EL TOP
La participación de nuevos mercados en la salida de proyectos hoteleros y residenciales es señal positiva de la confianza del inversionista, el desarrollo de nuevos formatos y desde luego la diversificación alcanzada en el negocio hotelero.
En consecuencia, destinos complementarios vendrán a fortalecer lo alcanzado en la última década. Sin embargo, la formación de esa ola aún sigue teniendo una fuerte inercia desde Cancún y Riviera Maya, que se mantienen en el liderazgo de expansión hotelera como los indiscutibles mercados turísticos ganadores de 2025.
Muestra de ello es la captación que registran en los 10 grandes hoteles que con más de 300 habitaciones están proyectados a abrir entre 2025 y 2027,
A la cabeza del Top 10 documentado por CBRE México, figura el RIU Mazatlán 2 con 800 habitaciones que abrirá sus puertas al final del período referido, pero en las posiciones 2 y 3 con 500 y 600 habitaciones aparecen el Grand Fiesta Americana Riviera Cancún y el Grand Hyatt Cancún Beach Resort.
Así, en los próximos 3 años se sumarán 3 mil 849 cuartos, producto de la atracción de inversión generada en otros destinos como Los Cabos, Riviera Nayarit-Punta Mita, CDMX, Monterrey y el referido Mazatlán.
Además de la profundidad y volumen de las habitaciones construidas a lo largo de décadas, el posicionamiento reciente de los corredores del caribe mexicano es resultado del incremento en los niveles de ocupación, el número de viajeros y las tarifas.
Por ello, estos destinos concentraron el 97 % de los nuevos cuartos de hotel abiertos en los últimos meses.
Algunos números documentados con base en estadísticas de CoStar revelan que la captación de divisas por visitantes internacionales que registraron un gasto promedio individual de 404.4 dólares, dejó también un crecimiento en el ingreso por habitación disponible. 27 % en Cancún y 12 % en Riviera Maya.
Este número viene de una tendencia al alza que inició desde el año 2020, alcanzando el pico más alto en la primera mitad de 2022.
Otro factor que refleja la solidez del destino es la continua llegada de turistas nacionales, que en julio pasado creció 6 % Cancún y 16 % en Riviera Maya.
Asimismo de acuerdo con cifras de SECTUR, en la segunda semana del verano, las ocupaciones llegaron a 76.3 y 75.7 % respectivamente.
Todas son razones de peso que evidencian no sólo el crecimiento de la hotelería, sino un mayor dinamismo dinamismo en la salida de resorts en el segmento de lujo y ultra lujo con proyectos integrales de resort y branded residences.
En distintas regiones turísticas de playa y ciudades han llegado St. Regis, Four Seasons, Ritz Carlton, Thompson, Pininfarina, Clevía Autograph Collection, Maison Furnished y otras marcas alineadas con el potencial integrado de ambas líneas de negocio.
Es una inercia, como aquí lo hemos comentado, que ha dejado un crecimiento destacado en el mercado residencial de ultra lujo, donde al menos existen 20 proyectos alineados a marcas hoteleras o de lujo, 75 % ubicado en playas, pero donde también participan Ciudad de México y San Miguel de Allende.
Este último detalle lo compartió hace unos días en un reporte Tinsa México. En él destaca también cómo los precios de venta en los proyectos brandeados registra un crecimiento de 17 % más alto que los proyectos luxury mismos que mantienen un valor por m2, 67 % mayor.
De continuar esta inercia es previsible que otros mercados como Monterrey y Guadalajara pronto reciban este tipo de incursiones, como muestra de su potencial.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
TRABAJO FLEXIBLE
En un entorno de recuperación, modelos híbridos aceleran transformación de espacios y cambian las necesidades de espacio en las empresas para dar vida a la recuperación en CDMX.
EXPANSIÓN HOTELERA 2025
Producto del incremento en los niveles de ocupación, número de viajeros y tarifas, Cancún y Riviera Maya se mantienen en el liderazgo de expansión hotelera entre los mercados inmobiliarios turísticos ganadores de 2025.
De acuerdo con estadísticas al cierre del primer semestre del año, estos destinos concentraron 97 por ciento de los nuevos cuartos de hotel abiertos al consolidar la oferta inmobiliaria turística del corredor.
En el reporte Hotelería y Turismo la firma CBRE destaca cómo la captación de divisas por visitantes internacionales que registraron un gasto promedio individual de 404.4 dólares.
Así, estas tendencias generaron la integración en dichos mercados de 2 mil 100 cuartos hoteleros.
“Los resultados muestran que, pese a los retos coyunturales, Cancún y la Riviera Maya continúan consolidándose como destinos estratégicos para la inversión hotelera y turística en México”, asegura Christian Lega, vicepresidente del área de Hotels en CBRE México.
Desde su perspectiva, en la inercia fueron el crecimiento en tarifas y por habitación disponible (RevPAR) la evidencia de la resiliencia del sector y su capacidad de generar valor en el mediano y largo plazo.
En cuanto a los indicadores financieros, la Tarifa Diaria Promedio (ADR) creció 21 por ciento en Cancún y 15 por ciento en Riviera Maya.
Mientras que el ingreso RevPAR aumentó 27 por ciento en Cancún y 12 por ciento en Riviera Maya, reflejo de la fortaleza y atractivo de los destinos en el mercado turístico nacional e internacional.
Se trata en todos los casos de una tendencia al alza, si se compara con los picos que retomó el negocio desde la primera mitad de 2022, luego de la caída experimentada en la industria en 2020, según cifras referidas por la firma inmobiliaria con base en información de CoStar.
De manera complementaria, al cierre de julio la llegada de turistas nacionales creció 6 y 16 por ciento en Cancún y Riviera Maya respectivamente.
Mientras que de acuerdo con la Secretaría de Turismo de Quintana Roo, en la segunda semana del verano Cancún alcanzó un nivel de ocupación del 76.3 por ciento, mientras que Riviera Maya registró 75.7 por ciento.
El nivel alcanzado en verano reflejó también el promedio acumulado en el primer semestre que para esos mercados fue de 74.5 y 76 por ciento, respectivamente.
No obstante, el dinamismo turístico sostiene el crecimiento hotelero en distintos destinos del país al consolidar proyectos por más de 3 mil 849 cuartos en los próximos tres años según la perspectiva de la empresa.
La oferta proyectada sumará entre 2026 y 2028 infraestructura que consolida destinos complementarios a los mencionados. En la lista figuran Los Cabos y Punta Mita, Mazatlán, Ciudad de México y Monterrey.
Sin embargo, el crecimiento será constante ya que se prevé que durante el segundo semestre del año, se sumarán un total de 3 mil 900 nuevos cuartos en los principales mercados turísticos.