La demanda bruta de espacios industriales creció 6.3% en 2023 y mantendrá este año el ritmo ascendente ante el desarrollo en el norte y Bajío, producto del efecto del nearshoring.
En específico se trata de la dinámica que generan los sectores automotriz, electrónicos y electrodomésticos, que demandaron un total de 4.1 millones de m2 de espacios industriales.
Con algunas diferencias en perspectiva, estudios de mercado de CBRE y Newmark pronostican una continuidad en la demanda superior a la registrada el año pasado porque existen mercados como Monterrey, Juárez, Tijuana y Juárez donde el espacio de entrega inmediata se agotó y la tasa de disponibilidad ha llegado por debajo del 2 e incluso 0%.
El fenómeno explica por qué la absorción bruta concentra cada vez más una mayor participación de espacios build to suit, y deja 64% de la absorción al mercado especulativo.

Esta balanza generó un consecuente aumento de precios y proyectos en construcción. Así, la perspectiva es que este año la absorción bruta cierre entre 4.3 y 4.5 millones de m2 de espacios industriales, equivalentes a un crecimiento de 6.5 y hasta 9%.

El escenario optimista tiene sustento en el hecho de que México se mantendrá como principal proveedor de Estados Unidos, luego de que el año pasado superó el liderazgo de China.
De acuerdo con información de Banco de México (BANXICO), 82.7% de las exportaciones el año pasado tuvieron como destino Estados Unidos.
Ha sido un recorrido de 60 años en el que nuestro país pasó de ser exportador de alimentos, a petrolero y en fecha reciente automotriz.
Hoy son el sector tecnológico y el automotriz los nichos que actualmente concentran los principales anuncios de inversión de manufactura en Estados Unidos, donde México tiene un rol activo como proveedor de suministros.
Por ello, lejos de detener la expansión, algunos creen que el entorno electoral en Estados Unidos, México y los conflictos internacionales, impulsarán el crecimiento del mercado de manufactura local y regionalmente, ante la complejidad de transportar mercancías de las plantas de manufactura líderes.

Esta inercia produjo entre 2019 y 2023 que las empresas provenientes de China y Asia participaran activamente en la demanda total acumulada con 40% y 60% respectivamente.
La demanda también hizo que la manufactura mexicana se sofisticara e incorporó en el corto plazo nuevos procesos para atender al sector automotriz, equipos eléctricos y electrónicos, reactores nucleares, calderas y maquinaria.

Esa huella permitió a Juárez absorber 444 mil m2 con un impacto por la mayor densidad poblacional en los precios de la vivienda y una demanda en comercio y sitios de esparcimiento.
Por todo lo anterior, es una revolución que continúa, pese a los retos que enfrenta como la  disponibilidad de terrenos, el ritmo de construcciones, el acceso a infraestructura (luz y agua), la contención de precios que llegó en Juárez hasta $7.80 dólares por m2 de renta mensual y una menor huella de carbono por su consumo energético.

La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en El Financiero|Bloomberg.

Fotografía: Paseo Metepec, Jerde.