En los últimos 4 años, el reacomodo de las cadenas de suministro ha sido un parteaguas en el sector inmobiliario industrial de México.        El fenómeno del nearshoring ha dejado en distintos corredores, en especial en la región norte alta demanda y rentas, disponibilidad histórica limitada, así como nuevas edificaciones.
La forma en que hoy se abren nuevos mercados complementarios para Tijuana y Monterrey, como lo son Mexicali y Saltillo, es el inicio de lo que los parques industriales y logísticos alineados pueden dar.
Detrás de lo creado por la Inversión Extranjera Directa (IED) está una inercia que es el preámbulo de un mercado sólido que atienda la demanda de la manufactura especializada, ubicada en los eslabones de mayor valor.
Representa dejar de ser maquila, para dirigirse hacia la manufactura de valor en las cadenas que ocupa una IED, que busca mitigar los riesgos a través de condiciones de inversión como infraestructura carretera, servicios, electricidad, agua y mano de obra calificada.
Es pensar para empresas ancla a quienes cuesta más perder un proveedor, que tener mano de obra calificada. El resultado sería tener como hoy lo es Costa Rica un mercado industrial donde 80% es build to suit (BTS). Fórmula invertida para México, donde éste indicador es apenas el 20%.
El tema no es menor. En la encuesta global Reinvención de las cadenas de suministro para 2030 de la firma PwC, 4 de cada 10 empresas líderes de México dijeron que la inestabilidad en la cadena de suministro es una barrera para generar valor.

En este sentido un reporte sobre el impacto del nearshoring en la región, Newmark México señala el incremento de 3% en el valor de las importaciones de manufactura avanzada provista desde México en la primera mitad de 2023.
Destaca también cómo independiente al impacto del proyecto Tesla en Monterrey, otras firmas como Siemens, Honeywell, Ternium, Foxconn y Continental consolidan inversiones de manufactura avanzada.

Si bien el actual momento sugiere desafíos, para los analistas, este movimiento continuará. La prueba son las tasas de disponibilidad que registran Juárez, Monterrey, Saltillo, Mexicali, Nuevo Laredo y Reynosa.

Ubicados en la frontera norte con Estados Unidos estos mercados tienen un portafolio de 37 millones de m2, una tasa de disponibilidad que llegó a 0.2% en Saltillo y alcanza un máximo de 3.8% en Monterrey, destacando éste último por su dinamismo en absorción, precios y nuevas edificaciones.
La próxima expansión requiere de espacios ubicados en terreno

La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.

Fotografía: Prologis.