WORKHUBS
Los hubs han tenido gran cabida en la historia reciente inmobiliaria. Parte de ellos permitieron la generación de corredores industriales, como el creado a partir de las industrias aeroespacial y automotriz.
Sin embargo, la transformación que experimentó el entorno corporativo en los últimos 3 meses alentó la integración de los denominados workhubs, como una nueva estructura de espacios con los que vivirán a partir de ahora las organizaciones.
Es una composición que algunas firmas globales denominan los terceros espacios. Es decir, que ahora las organizaciones y sus colaboradores se moverán a partir de la oficina, casa y este último círculo que puede ser desde un área de coworking, un café u otro espacio que haga factible el cumplimiento de objetivo corporativos.
Así como en industrias como la hotelería se busca la generación de experiencias, ahora en los espacios laborales se busca recrear esa experiencia, que ya opera en ciudades como Londres, donde además la flexibilidad laboral en áreas compartidas, está vinculada con la economía del bajo consumo energético, es decir los bonos de carbón.
Esta tendencia representa todo un logro para las empresas, propietarios e incluso modelos de negocios que bien podrían tomar ventaja de la nueva demanda y adecuar espacios que suplan esa necesidad.
REAL ESTATE ASUME NUEVA NORMALIDAD
Para muchos en la industria inmobiliaria el regreso a la normalidad es significado de incertidumbre. En los más de 100 días del distanciamiento social, una ola de percepciones han llevado y traído la permanencia de las oficinas, la relevancia en la flexibilidad de los espacios de trabajo, y las oportunidades de inversión que traerá la crisis que vive el negocio.
Lo cierto es, que independiente a los 18, 24 ó incluso 36 meses en se estima el COVID-19 sea controlado, los accesos, la sanitización y el rastreo de inquilinos en oficinas, hoteles, centros comerciales y escuelas y otros espacios, serán la terna con la que debe asumirse el actual entorno.
¿Qué tan representativos serán en las decisiones económicas de empresas de menor tamaño y las que aplicarán en sus filiales en México con base en los estándares internacionales? Nadie lo sabe con exactitud.
Lo cierto es que la asignación de recursos para cubrir el costo adicional estimado de 20% en los gastos de mantenimiento dependerá del criterio, la política corporativa y el músculo financiero de las empresas, ya de por sí bastante dañado por la inactividad de este período.
La falta de operaciones y el tiempo que lleve retomar el ritmo la dinámica de la economía, hacen complejo medir cómo y qué tanto se asumen los nuevos factores para evitar el contagio y cumplir con las normas operativas de las autoridades.
Por otra parte, es un hecho que el vaivén y cambio de color del semáforo en las ciudades, principalmente de rojo a naranja y viceversa, marca la permanencia de un momento que se pensó sería solamente coyuntural.
En las últimas semanas, no sólo el regreso con sobrecosto y limitaciones de ocupación han representado una presión para inquilinos y propietarios. Las proformas con que múltiples inmuebles habían proyectado financieramente el escenario 2020, han sido modificadas en múltiples ocasiones.
Justo en el foro The Office Tenant Week de días pasados, asesores y propietarios discutían sobre la necesaria alineación de intereses entre inquilinos y propietarios. Un aspecto fundamental para lidiar con los días de incertidumbre.
Partiendo de la base que los inquilinos corporativos solían buscar en los inmuebles el menor costo de ocupación, espacios diseñados arquitectónicamente eficientes y la imagen corporativa que representaba, hoy esos parámetros han sido rebasados.
Sergio Calderón de NKF y Vicente Naves de Artha Capital reconocían en ese encuentro que la coyuntura ha generado una demanda de inquilinos por reducir los precios del arrendamiento y establecer alternativas a una quita de renta, que generaría afectaciones a los propietarios.
Esta circunstancia ha llevado a algunos inversionistas a evaluar distintos programas de apoyo, particularmente en el negocio del retail. Por ello, el reto de desarrolladores es doble: retener y atraer nuevos inquilinos, a partir de parámetros que demanda la coyuntura como ubicación, servicios y esquemas de arrendamientos flexibles.
Así, la comercialización de espacios corporativos vive un momento de disrupción en el que la relación inquilino-propietario tendrá que modificar la manera en que se concebían anteriormente los espacios. Más aún cuando los nuevos estándares que impuso el COVID-19, llegaron para quedarse.
Ese es el punto medular del contexto que vive el mercado inmobiliario de nuestro país.
La última ola de desarrollo vertical y grandes concentraciones mediante edificaciones de usos mixtos, continuará a la vista de algunos expertos, sólo que con variables que deberán cuidarse meticulosamente.
Nos referimos a ventilación, patios, balcones y terrazas. Todos encaminados a generar una forma distinta de convivencia en espacios que logren adecuarse a entornos abiertos y flexibles que hagan factible otro nivel de convivencia.
Por ello, en esos estándares no debe descartarse el bienestar de colaboradores de las empresas y sus visitantes, los propietarios de espacios y la comunidad afín a los distintos entornos.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
CONTROL DE ACTIVOS
Los activos en las empresas han sido históricamente una salida para las empresas que ante una crisis económica o de mercado, disponen de sus portafolios para capitalizarse.
La integración de un sistema de trabajo es clave porque hace factible administrar inventarios y actualizar la información sobre la vida física, contable y fiscal de los bienes de una empresa, de acuerdo con la firma de valuación Tasvalúo.
Antonio Fernández Miret, director general adjunto de la firma valuadora, asegura que sin importar el sector o industria en que se especialicen, las empresas con un buen control de inventario integral cuentan con información valor para tomar decisiones de venta de activos a fin de capitalizarse en contextos como el que se vive actualmente.
En función de lo anterior, la firma generó un nuevo servicio orientado a identificar cada activo fijo con una etiqueta, placa y otro medio que asigna una calificación definitiva de los inmuebles.
Se trata de documentar el pasado, presente y el valor futuro de los activos.
MUKAN
Concebido antes de la contingencia sanitaria, el desarrollo de lujo Mukán Resort fue conceptualizado para integrar la privacidad y exclusividad en playa.
El diseño arquitectónico de este resort de lujo ubicado en la de la biósfera de Sian Ka´an, Quintana Roo y a 35 kilómetros de Tulum, planteó aprovechar vistas ininterrumpidas con el agua y arena blanca del Caribe.
El concepto une el confort en un ambiente con la naturaleza para generar, lo que otros proyectos de lujo, un equilibrio con las experiencias y la conciencia ecológica.
El desarrollo integró cinco habitaciones de lujo en la villa principal, tres bungalows en el oceáno, una unidad premium y una suite principal con frente a la playa.
En su interiorismo consideró muebles sostenibles de madera tropical con diseño indígena.
UNA ERA DE TRANSFORMACIÓN
El Covid-19 creó una nueva relación entre los usuarios y los espacios. Más allá del distanciamiento social impuesto por la pandemia, esta ola se encamina en un principio a garantizar la seguridad e higiene en los espacios, pero también a consolidar una verdadera cultura del bienestar.
Se trata de parámetros donde la convivencia será por al menos 18 meses, de bajos flujos de personas en oficinas, hoteles, restaurantes, áreas de producción, logística, hospitales, aeropuertos y centros educativos.
Esta etapa inicial buscará tomar de las distintas certificaciones disponibles en el mercado, las ventajas de sistemas de aire, consumo energético, agua, accesos y automatización que faciliten hacer cumplir las disposiciones de esta transición.
Nos referimos a las certificaciones LEED (Leadership in Energy & Environmental Design), EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), WELL y EarthCheck. Los institutos que participan activamente en su desarrollo han abierto capítulos relacionados con la herencia de hábitos que trajo consigo la actual crisis sanitaria que vive el mundo.
Y no sólo eso, los cambios que están experimentando distintas áreas de la actividad inmobiliaria plantean patrones distintos de planeación urbana, diseño arquitectónico y conceptos en las distintas áreas del negocio inmobiliario.
La ola trae de nuevo a la mesa las reflexiones respecto al consumo energético a fin de plantear un escenario distinto en torno a la huella de carbono en el que la edificación sea certificada por sus acciones sustentables.
La industria había evaluado en los últimos años, la existencia de modelos inmobiliarios como los edificios Net Zero en términos de sustentabilidad. Aquí hemos comentado sobre el Centro de Bienestar OUM del desarrollo Arboleda en San Pedro Garza García, Nuevo León liderado por Capital Natural, mismo que se convertirá en el primer Net Zero Energy Building en América Latina y el 20 a nivel global.
Parte de esa inercia la llevó a cabo Desarrolladora Vinte con su modelo de vivienda Cero Gas, que hizo factible colocar su primer bono sustentable en los mercados accionarios.
Es el costo marginal cero que permite el internet de las cosas, el trabajo colaborativo y las energías renovables. En conjunto, estas acciones combinadas eclipsan velozmente los negocios y modelos basados en el capitalismo, tal cual lo definió Jeremy Rifkin, sociólogo y asesor político.
Justo su obra The Zero Marginal Cost Society señala que el ritmo con que la tecnología transforma los requerimientos del consumo, pero también los lineamientos bajo los cuales se construye e integran proyectos inmobiliarios como parte de la solución.
La intersección ahora impuesta por la era post-covid se orienta hacia el uso de las nuevas tecnologías, pero con una orientación al desarrollo sustentable y de bienestar humano.
Lo que en su momento definía en su modelo el también activista, era crear un modelo con efectos en el cambio climático y para evitar el éxodo a las ciudades, tema que justo es parte de la discusión sobre la convivencia en los espacios.
La nueva normalidad está dejando múltiples aprendizajes. Por tanto, la reflexión respecto a los modelos con que se diseñaron las ciudades, tendrá que atravesar por una revisión encaminada a pensar si el modelo de las concentraciones, usos mixtos y el desarrollo vertical, deben continuar bajo los actuales parámetros.
O si la transformación de esos modelos puede permanecer, pero bajo una nueva cultura que combine sustentabilidad, redimensionamiento de los espacios y entornos de bienestar con las comunidades de inquilinos, visitantes y el medio ambiente.
Son tiempos de reflexión.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
FUTURO EN LA VIVIENDA MEDIA
Pese a la pérdida de dinamismo en las ventas en el mercado de la vivienda, la demanda y rentabilidad atraen a desarrolladores que reconfiguran estrategias para satisfacer a este segmento de mercado.
Si bien la intención de compra en la vivienda media no se ha detenido, desarrolladoras como Quiero Casa se enfocan en la colocación de espacios de ese nicho, dado que además de la demanda, mantienen estabilidad en costos.
Eduardo Grass, CEO de Vex Capital señala que en los últimos 5 años los desarrollos de nivel medio han tenido un incremento en precio superior a 35%, tendencia que continuará a pesar de la coyuntura actual.
Es por ello, dice, que este segmento representa mayor estabilidad, al tiempo que existe una rentabilidad si se compara con el que actualmente muestran otros como el mercado residencial y residencial plus, afectados en el desplazamiento de producto.
Con todo, señaló que compradores con ingresos conservadores se están manteniendo al margen de compra de propiedades, ante la vulnerabilidad económica que genera la pandemia, dado que están en riesgo de desempleo.
HOTELERÍA REABRE
Ante la caída de mil 100 millones de viajeros en el turismo mundial, equivalente a 1.2 billones de dólares, además de otras afectaciones por la contingencia del COVID-19, como en la aviación cuyas ventas cayeron 50%, la hotelería de lujo se integra gradualmente a la nueva normalidad.
El tema no es menor si se consideran las 800 mil habitaciones hoteleras en sus distintas tipologías que existen en distintos destinos del país, de las cuales 90% permaneció cerrado este período y causó un daño económico equivalente al 25% del presupuesto de egresos de la Federación.
Para las firmas que evalúan los daños y la relevancia del regreso a las operaciones, un punto fundamental es que 85% del viajero que utiliza esta infraestructura es nacional. Es un hecho, que esto generará desde la perspectiva de Francisco Zinser de Grupo Hotelero Santa Fe, una reactivación acelerada.
En un foro virtual, comentó en fecha reciente, que esta situación puede ser prevista porque en destinos de playa como Asia, donde ya operan cadenas como Marriot están entre 75% y 90% de ocupación, dado que la mayor parte está soportada por viajeros locales, en particular millennials que buscan conceptos de bajo costo.
Encuestas en Estados Unidos, revelan la relevancia del descanso en sitios de descanso, además de que 78% están dispuestos a desplazarse vía aérea.
Adicional a esta perspectiva, destaca el hecho de que en los nichos de lujo es más factible respetar las nuevas disposiciones de sana distancia, reto que vivirán de forma distinta otro tipo de hoteles donde el volumen de viajeros maneja mayores volúmenes.
Independiente a las restricciones establecidas por autoridades, distintos hoteles han reiniciado de manera parcial operaciones en distintos destinos del país.
COWORKING EN EL NEW NORMAL
El nombre del juego en el coworking es la flexibilidad. Cuando todos ven la salida de distintos modelos enfocados en las áreas compartidas, surgen estrategias encaminadas a aprovechar las oportunidades.
Se trata de soluciones que buscan resolver las nuevas necesidades corporativas. Muestra de ello es el proceso de ajustes en contratos de arrendamiento de espacios de oficinas, ante el efecto Covid-19, que se ve en este segmento del mercado.
La flexibilización de contratos es el centro del debate dado que se trata de negociaciones basadas en dólares, de medianas a grandes superficies y con plazos de 5 y hasta 10 años.
En días recientes la firma JLL, al igual que NKF y CBRE, dejaban claro que la renegociación de contratos era fundamental no sólo para salidas, sino más bien en la ampliación y reconfiguración de espacios para adaptarse al escenario actual.
El coworking había empezado a tener presencia desde el 2010 cuando representaba una huella de 21 mil 201m2, sin embargo fue entre 2017 y 2019, que incrementó su participación 87% en el tamaño de su inventario, de acuerdo con cifras de CBRE Research.
Sin embargo, en la era de la nueva normalidad existen condiciones que tendrán que operar las empresas de éste y otros rubros del mercado corporativo, donde siempre esté garantizada la salud de la fuerza laboral, a través de medidas sanitarias eficientes.
Por tanto, el flex-office es una tendencia que permanecerá como solución a las nuevas demandas operativas.
Los espacios de coworking han tenido un avance representativo en el footprint del mercado de oficinas en la Ciudad de México. Por lo anterior, WeWork se convirtió con sus 250,000m2 de espacios de oficinas en el principal tenant en el mercado. Si permanecerá o no, el futuro inmediato lo dirá.
Un modelo de negocios que está cierto de la permanencia de las oficinas y que busca atender esa nueva demanda de las corporaciones es IOS Offices.
Para Adrián y Javier García Iza, lejos de detener la expansión, la firma continuará con su proceso de aperturas en 2021. El plan es abrir centros en León, Culiacán, Guadalajara y dos más en Interlomas y Manacar.
La lógica de su estrategia está basada en la oportunidad que el actual momento está generando el que sinnúmero de empresas del mercado institucional busque flexibilidad de contratos, plazos cortos y medianos, así como distintas localizaciones para ayudar al menor desplazamiento de los empleados en las organizaciones.
Actualmente la red cuenta con 40 centros, de los cuales 22 están en la Ciudad de México, pero sólo 20% de sus 80,000m2 de operación es cowork.
Es justo esta mezcla de tenants lo que mantiene en un escenario distinto a la firma, además de que la calidad de los inmuebles trae consigo beneficios para los usuarios corporativos, a quienes desde su perspectiva, el factor cambiario no impacta en la decisión de mantener la operación.
Es en los edificios clase A, muchos de ellos con certificaciones como LEED (Leadership in Energy & Environmental Design), donde es factible instrumentar acciones complementarias al control de accesos, seguridad, aire acondicionado, sanitización y el distanciamiento requerido para las primeras etapas del regreso a las actividades.
Está claro que durante el confinamiento la asistencia a las áreas compartidas bajó, distintas áreas de la actividad laboral no pueden hacerse con home office.
Así que bienvenido el flex-office al mercado corporativo del país. Es una tendencia en la que incluso las startup y los entrepreneurs vivirán un proceso de adaptación.
Son todos, cambios relevantes en la forma como conocimos las oficinas en el pasado reciente.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.