AMANVARI
Es el segundo componente del destino Cabo del Este y el primer Aman en México.
Se trata de Amanvari, un complejo de residencias de lujo que pone el sello de la distinguida marca de hotelería Aman, una de las tres marcas de hotelería y residencias de lujo que complementa el master plan de Costa Palmas desarrollado por la firma Irongate.
El proyecto integrado a 30 pabellones independientes de 2 plantas hace posible contar con el acceso al estero y otra con un ambiente privado. En su diseño arquitectónico y del paisaje, las residencias buscan rescatar la flora, fauna y la invaluable ubicación en el mar de Cortés.
Otros complementos de las residencias son el campo de golf y el acceso a la marina, todo ubicado a 45 minutos del Aeropuerto Internacional de Los Cabos.
Stephanie Cote, director of Sales Operations, dice que la propuesta está diseñada para el inversionista que busca una propuesta diferente y privilegiada. El proceso de comercialización iniciado hace 8 meses, cuenta con un nivel de colocación de 25% del producto.
CORONAVIRUS & REAL ESTATE
El coronavirus recién ha influido en los mercados financieros y su impacto en el segmento inmobiliario pudiera resultar prematuro, es un hecho que de prolongarse pudiera impactar el mercado inmobiliario comercial.
Si bien el real estate se mueve más lentamente que los mercados financieros y los fundamentos en áreas como el arrendamiento no reaccionan de la misma manera, sí está siendo afectado por el cambio de prioridades y criterios que siguen los inversionistas ante el nerviosismo que provoca.
Tanto que en un reporte reciente sobre el efecto del virus en Estados Unidos, desarrollado por la firma C&W, se indica que los inversionistas están esperando un período de mayor cautela ante las inversiones con menor riesgo.
En el pasado, distintos factores han sido determinantes para la toma de decisión de inversiones en el mercado inmobiliario, al mejorar posiciones en activos de calidad distinta, algo similar a lo ocurrido en el mercado corporativo donde se han registrado históricamente cambios vía la también denominada tendencia fly to quality.
VIVIENDA NUEVA ATEMPERA CAÍDAS
El aumento de 3.3% en el número de viviendas nuevas desplazadas del último trimestre de 2019, terminó después de meses con las caídas constantes de los períodos previos.
En su más reciente reporte de coyuntura, la firma TINSA indica que esa dinámica observada en el mercado de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX) refleja el movimiento que generaron 106 proyectos vendidos, principalmente los generados en los segmentos popular, tradicional y medio.
Y no sólo eso. En ese período, se registraron 2,494 unidades nuevas ingresadas al mercado que sumaron un inventario total de 1,668 proyectos activos, de los cuales 90% son proyectos de vivienda vertical y un 10% a vivienda horizontal, confirmando la tendencia general registrada en la zona centro del país.
Producto de lo anterior, la colocación de viviendas nuevas mejoró, respecto al trimestre anterior en la ZMCDMX dado que el stock disponible presentó un decremento del -6.7% en el período de referencia, pasando de 59,997 a 55,982 unidades.
Del movimiento en ventas destaca con 42% la CDMX, mientras que el Estado de México e Hidalgo, representan 59% de los resultados.
De igual manera se comportaron los precios. El alza en los valores por m2 en el 4T2018 vs el 4T2019 fue de 4.9%; destacando que los valores promedio más altos se localizan en las zonas Poniente ($63,465/m2) y Sur ($58,584/m2) de la ZMCDMX.
Otro aspecto importante de avance en el reporte es el tamaño promedio de las unidades, que llegó a 88.3m2 con un precio general de 44 mil 267m2.
Por unidades disponibles, en el último trimestre del año que terminó, el reporte registró un total de 9 mil 582 integradas a 425 proyectos activos, volumen 2.2 % más que un año atrás.
El estudio también revela la alta concentración de stock que mantienen alcaldías como Benito Juárez, Coyoacán, Tlalpan y Magdalena Contreras, todas integradas a la subzona sur que a finales del año pasado, registró 977 unidades vendidas, un stock de 6 mil 964 unidades que le dejaban inventario para un promedio de 14.7 meses.
Otra zona distinta es el Poniente donde se registra un inventario disponible de 12 mil 65 unidades integradas a un total de 53 proyectos, y un precio promedio por m2 de 63 mil 465 m2, que apenas registró un aumento anual de 0.7% en el valor de las propiedades.
En suma, Poniente y el Sur concentran de los mayores stocks de propiedades y de los segmentos de altos valores. Sólo el Poniente con un valor promedio de venta en $63,465 por m2, lidera el precio de la vivienda, que pese al ligero aumento de 0.7% se consolidó como el precio más elevado en la región de la CDMX, Estado de México e Hidalgo, integrado a la zona.
Es el poniente el que además redujo ligeramente a 12 mil 65 unidades el stock disponible y continuó con el ajuste a la baja en el número de nuevos proyectos que se integraron al mercado, dinámica registrada desde el tercer trimestre de 2017.
Sin embargo, pese a los ajustes y particularidades del momento en que se encuentra el mercado de vivienda nueva, permite vislumbrar en su resultado general, una mejora en ventas y aumento de precios lo que modifica de forma positiva el escenario complejo de meses previos.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
¿TERMINÓ LA TORMENTA CORPORATIVA?
Fueron el exceso de metros cuadrados en construcción y la política restrictiva en nuevas edificaciones del gobierno de la Ciudad de México (CDMX), los elementos que detonaron la tormenta perfecta del mercado inmobiliario corporativo.
Es un momento que evidencia el final de un ciclo, como el que vivió el mercado entre 2006 y 2007, cuando la demanda neta de nuevos espacios superó el producto que había en el mercado, tendencia reflejada en tasas de desocupación mínimas que llegaron hasta 5% en promedio en los distintos corredores de la CDMX.
Lo que hace distinto el momento actual del ciclo es la demanda total de espacios, es decir toda la actividad registrada en el período, que en al cierre del último trimestre de 2019 ascendió a 670 mil 330m2.
Pero lo que confirma la caída en la absorción de años anteriores es la demanda neta que no considera subarrendamientos, renovaciones, inversiones ni reubicaciones. Este indicador cayó de 471 mil 293m2 en el último trimestre de 2018 a 296 mil 463m2 en el mismo período del año pasado, equivalente a un ajuste de 37%.
Lo que motivó el ajuste, de acuerdo con el último análisis realizado por JLL, es la pérdida de dinamismo en la economía que restringió el cierre con inquilinos tradicionales y la forma en que nichos como las firmas financieras y el impacto del boom temporal que provocó el coworking.
Incluso si se analiza el nivel de demanda neta de finales de 2018, cuando se registraron 471 mil 493 m2 producto de las operaciones que motivó el cambio de oficinas de distintas dependencias del gobierno, puede entenderse la necesidad de que al mercado regresen los inquilinos privados.
Para este año la firma que preside Pedro Azcué, prevé que la demanda neta podría registrar un nivel de 320 mil m2, que representa un incremento anual de entre 10 y 15%. La previsión se basa un tanto en los niveles de absorción tradicional que se han dado en los últimos 10 años en el mercado.
Pero en esta tormenta, también se han generado cambios que nutren al negocio. Uno de ellos es que en tiempos en que la Ciudad de México ralentizó su crecimiento, Guadalajara y Monterrey son mercados al alza, ante las oportunidades y auge que ven inversionistas.
Esto no representa que los distintos corredores de la ciudad de México vivan una insana desocupación generalizada. Si bien, existen 1.04 millones de m2 disponibles, la mayor parte se ubican en los corredores Norte, a partir de la zona del Toreo hacia el Estado de México, y el mercado de Santa Fe, con 27 y 21% respectivamente del total.
Caso contrario lo son los corredores Reforma, Insurgentes y Polanco, todos corredores bien comunicados y con los mayores niveles de demanda en la ciudad.
Existen también otros factores por analizar: los precios, la tendencia generalizada de contratos en pesos o con acuerdos acotados de tipo de cambio y desde luego el menor ritmo de nuevas edificaciones.
Sobre este último tema, es un hecho que el movimiento ascendente de nuevas edificaciones que inició en 2008 y continuó alcanzando puntos máximos en el lapso 2017-2019, empezará a atemperar en 2022 y 2023.
En este lapso, serán entregados 1.3 millones de metros cuadrados contenidos en 53 edificios nuevos, pero de estos 49 están proyectados en este año y 2021.
En cambio, 2019 terminó con 350 mil m2 de espacios de oficinas integrados a 21 proyectos que se incorporaron al mercado, con los cuales el inventario creció 5%.
Por lo anterior, 2020 es parteaguas para el mercado de oficinas en la Ciudad de México, que el año pasado llegó a un inventario acumulado de 7 millones de metros cuadrados y con aún niveles sanos de precios y desocupación.
Veremos entonces como en el pasado, la forma en que inversionistas y desarrolladores replantean sus estrategias para el año que inicia.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
RADIOGRAFÍA INDUSTRIAL
En la última década el mercado inmobiliario industrial ha crecido a un ritmo anual de 5.2%, lo que le convierte en un reflejo fiel de la actividad económica.
Distinto a otros nichos, el negocio de los parques industriales ha logrado consolidarse y especializar distintas regiones del país.
Sólo el año pasado cerró con un crecimiento en el portafolio nacional de 4.4% para alcanzar un total de 77.08 millones de m2, según documenta el área industrial en JLL a partir del seguimiento realizado en 18 mercados.
Gerardo Ramírez, director regional industrial en la firma, dice que la disponibilidad actual asciende a 4.28 millones de m2 y la absorción neta se redujo respecto a las tasas de años anteriores. En 2019 la absorción fue de 1.98 millones de m2, equivalente a 62% de lo registrado en 2019.
Lo que cambiaría el actual ritmo de colocación de espacios, es la ratificación del nuevo acuerdo comercial T-Mec con Estados Unidos y Canadá.
LIV AQUA SAN MIGUEL DE ALLENDE
Ubicado en el corazón cultural de San Miguel de Allende, la nueva propuesta arquitectónica y de resort Live Aqua Urban Resort nutre la oferta de hospitalidad en el afamado destino.
Se trata de un espacio que ha sabido consolidarse desde su apertura en noviembre de 2018, por la propuesta interior de sus 153 habitaciones con techos de doble altura y una piscina privada, que en su interior cuentan además con un tocadiscos vintage.
La propuesta nutre lo ya sabido del destino declarado Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO.
Otro valor importante del espacio, como otros que buscan ser diferenciadores en el mercado de lujo, es el concepto gastronómico pensado en los viajeros más foodies, a partir de la operación de cinco espacios gastronómicos, como Zibu, que ofrece un menú mexicano-tailandés único, o el Spice Market, con sus creaciones picantes inspiradas en el sudeste asiático.
LO NUEVO EN INDUSTRIAL
La edificación de edificios industriales en México creció 3.36% en 2019, con lo cual el inventario nacional creció a 80.5 millones de metros cuadrados.
Lo anterior es resultado de la dinámica que alentó el desempeño de la actividad en Ciudad de México (CDMX), Tijuana y Monterrey, los de mayor crecimiento en material de construcción que agregaron alrededor de 1.3 millones de metros cuadrados, de acuerdo con la plataforma de data inmobiliaria Datoz.
De esta actividad, destaca lo alcanzado por el mercado de la CDMX que con el inicio en la edificación de 22 naves industriales, la mayor parte de tipo especulativo, logró posicionar a las entidades que integran la región centro del país. Sólo la capital del país cuenta con un inventario de 12.8 millones de m2.
Con un dinamismo relevante en la edificación destaca la región Bajío-Occidente que registró el mayor ritmo de construcción. Aguascalientes, Guanajuato, Guadalajara, Querétaro y San Luis Potosí agregaron 668 mil 952 de área neta rentable y al igual que otras regiones con crecimiento, más del 80% fueron edificios especulativos.
Contrario a lo que suponían algunos analistas, Querétaro se mantuvo como el mercado industrial más dinámico al registrar 17 nuevas propiedades, y junto con Guadalajara soportaron los números de la región al recibir el impulso de inquilinos de los sectores relevantes como aeroespacial, automotriz, almacenamiento y logística, textil y electrónica.
Finalmente y no menos importante es el noroeste donde Chihuahua, Ciudad Juárez, Mexicali, Nogales y Tijuana, éste último con altos niveles de absorción de espacios, registraron edificaciones por 612 mil 993m2.
COEVERYTHING
Los espacios flexibles han avanzado sigilosamente en la industria inmobiliaria.
Hoy el coworking es el principal inquilino del mercado corporativo de la Ciudad de México y en otras áreas como la vivienda y retail, el espacio compartido gana terreno.
Sin embargo, su creciente participación en la industria ha generado un impacto en la administración y la operación de inmuebles.
La evolución ha impactado en aspectos como la manera en que los recintos que alojan estas alternativas, cuyo reto se enfoca en la habilidad de transformar la operación de los edificios y generar experiencias de sus inquilinos.