EDIFICACIÓN VIRTUAL NUTRE EL SMART BUILDING
La evolución tecnológica basada en la tendencia del smart building logra reducir hasta 30% los costos de construcción de inmuebles.
La edificación virtual también conocida como el Building Information Modeling (BIM) hace eficientes los costos porque automatiza procesos tradicionales, anteriormente realizados por capital humano.
Es a través de esta tecnología que se generan gemelos digitales o la pre-construcción virtual que permiten a los arquitectos identificar errores en un modelo 3D para generar cambios o ajustar requerimientos de los clientes.
La corrección también se da a través de modelos simples de modelos 2D que llegan a optimizar hasta en un 50% el tiempo del proceso constructivo, además de que favorece la colaboración entre las distintas áreas de especialidad que intervienen en los procesos constructivos de inmuebles.
La adopción tecnológica facilita resolver la correcta integración de la tecnología para la resolución de problemas en obras vinculados con el cambio en el diseño con impacto en el costo final de los proyectos, errores de cálculo y fallas de comunicación entre las distintas áreas involucradas, asegura Carlos Jiménez, director general de Graphisoft Latinoamérica.
Una de las herramientas disponibles en el mercado para la edificación virtual es ARCHICAD, que opera distintas soluciones 3D.
THE LANDMARK GUADALAJARA LIDERA EN AMÉRICA LATINA
Producto de la propuesta inmobiliaria de usos mixtos The Landmark Guadalajara recibió el distintivo LADI 2019, otorgado como parte de las actividades desarrolladas en el 5to Encuentro Latinoamericano de Desarrolladores Inmobiliarios.
El proyecto desarrollado por Thor Urbana, que inició actividades a finales de 2o18, destacó como el mejor proyecto de usos mixtos por su arquitectura, diseño, oferta comercial e integración de otros factores a la propuesta.
Ubicado en la zona metropolitana de Guadalajara en el área Puerta de Hierro, The Landmark integra un espacio comercial, 20,000 m2 de espacios de oficinas AAA y una torre de 150 residencias con vista 180 grados.
En el área corporativa, el principal inquilino es WeWork y el complemento de retail hace posible generar un espacio de convivencia con cines, un National Geographic Ultimate Explorer, restaurantes, cafés, boutiques de moda, accesorios y artículos para el hogar.
Entre las marcas integradas destacan Salvatore Ferragamo, Hugo Boss, Long Champ, Miele, Casa Italia, Salvador Vergara, Max Mara, Pottery Barn, Weet Elm y diversos conceptos de restaurantes.
ATRIO TRANSFORMA BOGOTÁ
Richard Rogers encontró la fórmula concebir un usos mitos vertical y con él, transformar el entorno urbano de Bogotá.
El Pritzker 2007 de origen inglés pensó en una construcción emblemática de dos torres que integran un total de 250 mil m2 de espacios de oficinas, hotelería, residencias, un corredor culinario y la inclusión de un observatorio.
El plan del conglomerado integrado por QBO, Grupo < a >, ARPRO, EllisDon, Rogers Stirk Harbour+ Partners (RSH+P) y Grupo Mazzanti) es complementar hacia el primer trimestre del 2020, el antecedente arquitectónico y la metamorfosis del espacio público y la renovación de Bogotá, catalogada como la 38 en el ranking de las 40 mejores ciudades en el mundo.
Es considerada ya la puerta de entrada al mercado latinoamericano por su ubicación, estabilidad política y desarrollo económico, al recibir más de 1,500 compañías internacionales con las que se ha generado 30% del Producto Interno Bruto (PIB) de Colombia.
En innovación tecnológica se trata de la primera edificación supervisada en tiempo real a partir del Building Information Modeling (BIM) y es certificada bajo el emblema Gold del Leadership in Energy & Environmental Design (LEED).
TOP 5 INDUSTRIAL VS PUERTOS
La actividad portuaria de los cinco principales puertos marítimos permite evaluar el poder industrial que ha generado México a nivel nacional. Una manera de validarlo es la dinámica portuaria vs la actividad de las principales zonas industriales de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México.
Un análisis comparativo de la firma Cushman & Wakefield (C&W) compara la dinámica de los puertos de Manzanillo, Lázaro Cárdenas, Veracruz, Altamira y Ensenada determina los flujos de transporte que se originan en las zonas industriales más importantes del país.
Es el caso de Cuautitlán, Toluca-Lerma, Tlanepantla, Tepotzotlán y Vallejo- Azcapotzalco.
El Top 5 industrial lo lidera Cuautitlán y el corredor Toluca-Lerma generan 60% de la actividad en la región.
Por ello, la interacción de los corredores industriales es evidente. Cuautitlán mueve una tercera parte del mercado industrial de la región y una proporción similar es el peso que tiene el Puerto de Manzanillo con el 35% del total de la carga movilizada por los 5 destinos portuarios mencionados.
SOBREOFERTA, MADURACIÓN O RIESGO EN OFICINAS
Históricamente el mercado de oficinas ha sido parte de distintos ciclos inmobiliarios. Ha transitado por el desarrollo, absorción de espacios y eventualmente por una contracción de la demanda.
Sin embargo, entender los actuales niveles de disponibilidad en el mercado de la Ciudad de México (CDMX), el más grande a nivel nacional, requiere considerar varios aspectos para declarar la actual disponibilidad como una insana sobre oferta.
El primero es ubicar dónde y en qué tipo de inmuebles se encuentran los niveles de disponibilidad. Las categorías de inmuebles han pasado por distintas nomenclaturas, pero las que actualmente operan son los mercados A+, A y los B, éste último vinculado con inmuebles antiguos de la década de los 70´s u 80´s que se mantienen activos en algunos corredores por el factor ubicación.
La proporción actual de edificios nuevos es de 65%, cuando hace no mucho representaba sólo la mitad del inventario.
Si se observa sólo el mercado A+ y A, la tasa de disponibilidad promedio en el primer trimestre del año se ajustó de 14.30% a 14.10%, número que se incrementa cuando se observa en específico lo reflejado en el corredor Norte.
Otro factor no menos relevante es el ritmo de crecimiento del inventario, que podría llegar a 7 millones de m2 al finalizar 2019. En los últimos tiempos, cada 4 años había crecido a un ritmo de 1 millón de m2, pero el período reciente de expansión, esa proporción se edificó en apenas 2 años.
Algunos observadores del mercado basados en el análisis del mercado, como un reciente reporte de la firma Newmark Knight Frank México, destacan niveles crecientes de oferta no de 2019, sino tiempo atrás.
Justo antes del S19 el mercado tenía una tasa elevada de disponibilidad que se equilibró a raíz de la mudanza de grandes usuarios a nuevos edificios, obligados por el sismo.
Además, en los últimos tiempos la absorción de espacios ha sido neta, alentada por usuarios de negocios de la nueva economía como el e-commerce, servicios de salud, investigación, consultores ambientalistas, entretenimiento y empresas de energías renovables, que si bien no son grandes usuarios en conjunto con una ocupación catalogada como hormiga y consistente.
Otra previsión de la firma Avison Young México señala que de manera integral, la absorción bruta llegó en el primer trimestre hasta 72 mil 988m2, equivalente a 30% menos de lo que se desplazaba en el mercado en 2018.
Con lo anterior, conviene preguntar qué es sano para un mercado que viene de un proceso de expansión. Alcanzar un nivel de 18% o incluso el 20% que se prevé alcanzar en 2020, no llegaría a mayores porcentajes porque con la transición un buen número de proyectos se han pospuesto.
Esta inercia de edificación de proyectos ha reducido su ritmo de construcción al grado que los 1.8 millones de metros cuadrados en construcción de hace un año, ahora se ajustaron a 1.2 millones que aportan 67 edificios, varios de ellos en etapa avanzada de construcción, y este número podría ajustarse en el corto plazo hasta 900,000m2
La reducción no sólo obedece a la nueva política de desarrollo urbano de la autoridad, sino a la incertidumbre general en el entorno.
La consolidación de nuevos mercados como Guadalajara, Mérida, Tepic y Querétaro justo en el área corporativa, son resultado del crecimiento del reciente ciclo del mercado.
En suma, el negocio de las oficinas está en una particular transformación. Dinámica además marcada por la incertidumbre macreoconómica y con excesiva liquidez, hechos que podrían transformarse en un entorno favorable con otros factores como la firma del nuevo T-MEC y una guerra comercial Estados Unidos-China.
Estos y otros temas son indispensables para entender el momento que vive este segmento, con posibilidades que podrían alejar el fantasma del riesgo. Detallaremos sobre el particular en próximas reflexiones.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
COMPRAR EN CDMX
Ante la caída de 5.2% en las ventas de viviendas nuevas en la zona conurbada de la Ciudad de México en el primer trimestre de 2019, las oportunidades de inversión se mantienen aunque con ritmos menores en valor de las propiedades y plusvalía.
En su reporte Coyuntura Inmobiliaria del período señalado, la firma Tinsa en su área de research revela que el mercado de vivienda mantiene atractivo por factores como el aumento en los valores de las propiedades y la oferta de créditos hipotecarios.
Sin embargo, a diferencia de otros períodos como el segundo trimestre de 2018 cuando el valor promedio de venta de vivienda registraba un incremento promedio de 5.6%, ahora es de 0.9% además de los ajustes en la tasa de absorción.
Las restricciones para el desarrollo inmobiliario en Ciudad de México (CDMX) son también un factor que permite prever oportunidades para la adquisición de propiedades para rentar, dado que existe una demanda continua no satisfecha de espacios de vivienda. No obstante, en el primer trimestre del año en curso las unidades que ingresaron a a la oferta cayó 38.2%
Si bien no lo asegura, el análisis de la firma sugiere que ante una menor oferta, los precios de los inmuebles pudieran incrementar su valor y acelerar la venta de inventarios existentes.
FIBRAS CON OTRA FIBRA
Es un tema común de los últimos meses. La forma en que los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) han transitado por un 2018 de pérdidas generalizada por la inestabilidad cambiaria, el ajuste en tasas de interés y otros factores vinculados con la incertidumbre de la transición política.
Hoy la situación es distinta. Una previsión de Intercam Casa de Bolsa sugiere que un eventual ajuste a la baja en las tasas de interés en el mediano plazo y un posible fin al freno del gobierno para el desarrollo de proyectos son factores determinantes para una mejoría en el desempeño de estos vehículos financieros.
Con todo, la política de desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México (CDMX) donde se concentra una buena parte de los grandes proyectos, no ha logrado detener la expansión de desarrolladores a otros mercados. De tal razón, que la captación de nuevas inversiones es evidente en entidades como Guadalajara, Monterrey, Mérida y otros mercados en el norte del país.
Sin esta diversificación de mercados, el comportamiento del índice BMV FIBRAS ha mostrado en lo que va del año un cambio en el rendimiento dado que su fortaleza radica en la forma en que se garantizan los certificados a través de activos estabilizados. En un plazo de tres años, el rendimiento anualizado del índice ha sido de -3.50% a partir del incremento en tasas de interés, sin embargo actualmente muestra un incremento de 16.80%.
Este cambio es resultado de los elementos con que fueron diseñados estos vehículos. Por ejemplo, el nivel de ocupación de los activos, la calidad de los inquilinos y un sano endeudamiento, además resultados que muestran dividendos en general superiores a los instrumentos de deuda. Si se excluyen las fibras hoteleras por giro de negocio y a Storage de reciente creación, la ocupación promedio de los portafolios están por encima de 90%.
Cada segmento de especialización o combinación de activos, determina una perspectiva financiera distinta. Por ejemplo, el margen NOI que representa la ganancia operativa respecto al porcentaje de ingresos, sólo es menor a 70% en el caso de las fibras hoteleras que rondan el 33.5%, éste último como resultado de su requerimiento de un mayor gasto operativo, el que demanda el sector en materia de administración, mantenimiento, hospedaje y promoción de sus hoteles.
Por eso, se trata de instrumentos con ingresos predecibles y menos volátiles. Elementos que los harían atractivos como forma de inversión. Sin embargo, es un hecho que como estrategia, distintos fideicomisos han aprovechado los últimos meses para recomprar certificados que mostraban valores castigados de los certificados que en sus mejores tiempos de operación.
Este comportamiento se refleja en el RFT Fibra TC, un instrumento que replica el rendimiento de las FIBRAS sin considerar una reinversión del dividendo, mismo que había registrado una caída en 2018 de 20.18% y que en lo que va del año registra un rendimiento de 25.41%.
En conjunto, los elementos combinados han determinado niveles de cap rates promedio de 8%, en los certificados enlistados en la bolsa de valores, excepto Fibra Educa, Fibra Storage y Fibra Plus con un nivel menor. No obstante, los rendimientos se mantienen por encima de 10% para vehículos como Danhos, FIHO, Fibra INN y Macquarie.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.