INSIGHTS 3IDEAS
Llegamos a la mitad del año y el COVID-19 continúa. Estas son las ideas de quienes lideran e inspiran los cambios en el hoteling, las oficinas, el e-commerce, el home office, el remote work y el wellness.
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LOGÍSTICA CONSOLIDA EXPANSIÓN
El crecimiento del e-commerce mantiene el dinamismo y fortalece el crecimiento industrial en distintos corredores del país. En especial los suburbanos como la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) donde la absorción neta duplicó su volumen al cierre del primer semestre del año.
Distintos reportes de mercado al cierre del segundo trimestre revelan esta evolución que se veía venir como resultado del efecto causado por el avance vertiginoso de las ventas online, para un mercado Clase A cuyo inventario fluctúa entre 9.37 y 12.7 millones de m2, según el parámetro con que se mida.
Las distintas visiones de quienes siguen el mercado tienen un valor específico que detalla lo que provocó la última milla, que es justo donde se han enfocado retailers y cadenas minoristas para hacer más eficiente la entrega de mercancía a un creciente número de consumidores online.
Esta tendencia que comentamos hacia el primer trimestre del año evidencia lo ocurrido respecto a los procesos de reconversión, disponibilidad y nueva oferta de espacios logísticos, cada vez más cercanos a los centros de consumo.
CBRE por ejemplo destaca en su reporte al 2T del año que la ZMCM alcanzó una absorción neta superior a los 355 mil m2, equivalente al doble de lo registrado en el mismo período de 2019.
La razón es la necesidad de espacios para inquilinos logísticos que impulsaron la demanda, dejando una absorción bruta que incluye renovaciones y pre arrendamientos por 435 mil m2 y una nueva oferta de 330,000m2, equivalente al triple de lo que había el año pasado, mucha de la cual está destinado a actividades de logística del e-commerce.
Así, el inventario de esta zona tuvo en la primera mitad del año un aumento de 5.5% en superficie y la misma firma estima que en los próximos meses del año se incorporarán más de 200 mil m2 de nuevos espacios en construcción, muchos de los cuales entrarán al mercado pre arrendados.
Se trata de una demanda apoyada por la consolidación de cadenas de distribución logística en la Ciudad de México (CDMX), enfocadas a productos de consumo y medicinas.
Lo que interesa de esta evolución es el impulso que están generando sub mercados como el nororiente y suroriente con una alto enfoque de espacios orientados hacia el last mile. Nos referimos a zonas integradas a Gustavo A. Madero, Ecatepec de Morelos, Ixtapaluca y Chalco.
Lo anterior, indudablemente refleja un eventual aumento de precios, dado que en su perspectiva existe escasez de tierra de uso industrial en distintos corredores de este mercado. Hasta ahora la tasa de disponibilidad subió a 6.8% y los precios promedio de renta mensual se ubican en promedio en 5.77 dólares por m2.
Y es que el efecto de la última milla empezó a notarse en el incremento en tasas de disponibilidad de corredores como Naucalpan, Tlalnepantla, Tultitlán Tepotzotlán y Vallejo-Azcapotzalco, en especial este último ha registrado desocupaciones.
Por el contrario, el más reciente reporte de la zona de Newmark indica que el corredor Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán, donde se ubica más de la mitad del inventario de la ZMCM con los niveles de actividad más altos justo, empezó a registrar una reducción en la disponibilidad de tierra, lo que pudiera orillar a una desconcentración de algunas actividades.
Lo anterior ha provocado un proceso de transformación de las cadenas de suministro para justo evaluar los movimientos de la última milla, e iniciar la ampliación del mercado industrial hacia Huehuetoca-Nextlalpan.
Estas tendencias reflejan también una nueva expansión industrial, que desde ahora se ve en al menos 10 parques industriales en la ZMCM que agregarían al menos medio millón de metros cuadrados, que se sumarían a los 675 mil 399 m2 en desarrollo.
Sin duda, el e-commerce generó una diversificación de los actores logísticos, muchos de los cuales consideran herramientas como el marketplace, las estrategias omnicanal, la citada última milla, la inteligencia artificial y el Live Stream Commerce. Todas ellas buscan la integración de los procesos de las cadenas de suministro.
Indudablemente son nuevos tiempos en los que el mercado industrial se renueva para ajustarse a una demanda modificada por el efecto de la pandemia y la era post COVID-19.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
ST. REGIS CAIRO
El famoso complejo inmobiliario de usos mixtos Nile Corniche ubicado en El Cairo es el escenario del nuevo resort de lujo de la cadena Marriott.
Este hotel de 6 estrellas con 286 habitaciones combina conformado por dos torres tiene un estilo contemporáneo elegante de Egipto al integrar en su interior y exterior tradiciones regionales.
En su arquitectura a cargo del afamado Michael Graves pueden visualizarse elementos como un techo de tejas de vidrio dorado que enmarca el pabellón de la entrada principal de dos pisos, donde también se ubica un candelabro de cristal Swarovski de 250 mil piezas y un bloque de vidrio curvo de la escalera que a su vez integra un barandal de bronce.
De igual manera se ubica una puerta elíptica desde donde se accede a las entradas del hotel y una torre de departamentos y oficinas.
En este sitio complejo se incluyen actividades como el club, un spa, una biblioteca y seis restaurantes entre los cuales se ubica La Zisa.
Adicionalmente se complementa con la oferta cultural de la ciudad, donde pueden efectuarse paseos por el río Nilo, el Museo Egipcio, el bazar Khan el-Khalili y las tradicionales Pirámides.
LA EXPANSIÓN DE UN GIGANTE
Tras la pandemia, USG replanteó su modelo de negocios, para integrar una expansión donde México será un hub logístico que soporte la expansión en América Latina. Fernando Fernández que lidera la región, comenta los alcances de la nueva visión, la estrategia del e-commerce y el efecto de la capacitación online.
DARK STORES
La irrupción del e-commerce dio entrada a un nuevo modelo de tiendas con ventas 100% virtual, que buscan atender las necesidades de las compras en línea que aceleró la pandemia por el COVID-19.
Se trata de las dark stores alojadas al interior de las ciudades y creadas a partir de las necesidades de la última milla, que detonaron la demanda de centros de distribución verticales y espacios subterráneos.
En las tiendas oscuras se almacenan grandes cantidades de inventario integrado para satisfacer la demanda de las plataformas en línea, websites y aplicaciones móviles con pedidos que se reciben, procesan y envían desde un punto.
Lo anterior es resultado del crecimiento del comercio electrónico en los últimos años. Información del INEGI revela que éste creció 85 mil 700 millones en 2012 a 137 mil 505 millones de pesos de 2012 a la fecha.
Dicha tendencia ha generado una incidencia directa en el mercado industrial de México, donde se existe el registro de transacciones de espacios promedio de entre 2 a 3 mil m2 en las ciudades para satisfacer la nueva demanda.
Estimaciones del área de servicios corporativos de Newmark, indican que la demanda por este tipo de inmuebles ha generado un incremento en el valor de las propiedades del tipo entre hasta 40% respecto a lo reflejado por los CEDIS, donde se realizan operaciones de compra y venta de bienes y servicios online.
THE FIVES OCEANFRONT
Puerto Morelos es sede del nuevo resort The Fives Oceanfront donde opera el primer Rohan Marley Beach House del mundo, fundado por Rohan Marley, hijo del legendario músico Bob Marley.
Ubicado a las orillas del caribe mexicano, a 40 kilómetros de Cancún, este hotel boutique recién inició la operación de sus 93 residencias desarrolladas por la firma TM Grupo Inmobiliario.
The Fives Oceanfront busca generar servicios diferenciadores que le permitan competir en el destino.
Bajo ese parámetro es que integró exclusivas instalaciones, un servicio personalizado y distintas amenidades propias del segmento al que va dirigido.
Adicionalmente este resort es parte de su colección L.V.X. de la cadena Preferred Hotels la cual agrupa a prestigiosos sitios de descanso a nivel global.
SOBREOFERTA CORPORATIVA
Perspectiva y realidad es la forma en que puede entenderse de una mejor manera la actual crisis que vive el mercado de oficinas del país.
En específico, son ya 18 años desde que la sombra de la sobreoferta no llegaba a este mercado, en especial en la Ciudad de México (CDMX) donde existe la mayor concentración de portafolio a nivel nacional y son evidentes los retos del negocio ante el tímido desarrollo de modelos híbridos de trabajo.
Si bien existe una recuperación, notoria entre el primer y segundo trimestres del año en curso, es un hecho que la profunda transformación que enfrenta el mercado corporativo tomó por sorpresa a desarrolladores, inversionistas, proveedores de servicios y los inquilinos mismos.
Conforme avanzan los meses de este complejo 2021, es evidente la dificultad del entorno. La CDMX ha sido por su maduración un ejemplo claro de las tendencias que definen el actual momento del mercado.
En los 10 corredores que lo conforman, la oferta venía de un primer trimestre con 1.6 millones de metros cuadrados disponibles, 49% de ese volumen correspondía a espacios acondicionados. Además de que, según el reporte de ese momento de la firma JLL, 4% de esa nueva disponibilidad se concentraba en 3 nuevos edificios.
Un dato a destacar es que a partir de ese momento, la oferta crecía 40% en relación con el mismo período de 2019 como resultado de las bajas tasas de absorción y el inestable regreso a las oficinas. Y no sólo eso. 41% de la actividad fue originada por renovaciones de contrato, dejando sólo un 22% a la demanda neta.
En el fondo, lo anterior revela que los modelos híbridos no están al 100% definidos y que en muchas empresas aún se mide y toman previsiones de los requerimientos de los nuevos espacios donde regresarán los colaboradores que este año mantuvieron su operación a distancia.
Para el segundo trimestre, el contexto trasladó efectos similares. NEWMARK estima que los 1.6 millones de metros cuadrados, dejaron una tasa de desocupación de 22.49% y una absorción neta negativa de 81,354m2.
Pero el efecto no termina en oferta y demanda. En la ecuación también son importantes los precios. En promedio, en la CDMX un m2 de arrendamiento tenía un nivel de $22.65 dólares. Son valores que lograron contener su ajuste por el efecto que provocan precios más altos cuando los inmuebles están acondicionados.
Sin embargo, en los nuevos desarrollos se estima tal dinámica impacte entre un 15 a 20% los precios, de manera negativa.
Indudablemente son datos críticos que analistas y tomadores de decisión ven con detalle. Con el ritmo de recuperación que lleva el mercado, y sin considerar los inmuebles que se edifican actualmente, tomará al menos 18 meses absorber lo disponible.
En 2021 se integrarán al inventario un total 17 edificios que agregan a final de año 247 mil 685 m2 de espacio nuevo. No se debe ignorar que el efecto complementario que dejará el ingreso de 14 corporativos en etapa avanzada de construcción en los próximos meses.
Nos referimos a edificios representativos como The Summit Santa Fe, Distrito Polanco, Work Bosques.
Este entorno en su conjunto ha provocado también que los desarrolladores atemperen los tiempos de expansión y entren a una tendencia de mejoras en los espacios con controles de sanitización, aires acondicionados y otros que eviten el riesgo de contagio.
Los de mayor vanguardia han entendido que las oficinas son centros de colaboración y desarrollo de negocio. Por tanto, el workplace transformado es clave para la retención de talento y la razón que alumbra un final del túnel que hasta ahora luce sombrío.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
MEGACIUDADES & MINI DEPAS
La preferencia por la vida urbana, mantiene la demanda de acotados espacios de vivienda. Lo anterior forma parte de las tendencias que ha dejado el nuevo patrón de consumo en espacios residenciales de las grandes ciudades del mundo, incluso pese al COVID-19 que alentó la migración hacia la vida suburbana.
No obstante, distintos reportes globales revelan que la demanda continúa, es el caso de Shanghái, Tokio, Nueva York, Londres y París donde se ha visto también una reducción y rediseño de áreas y usos para atender las nuevas necesidades del inquilino. Es el caso de áreas de bienestar y espacios multifuncionales para favorecer el trabajo remoto desde el hogar.
La PropTech mexicana Flat dice que a medida que las ciudades crecen, los espacios de vivienda disminuyen sus superficies.
En 1960 la media de los departamentos tenía una superficie habitable de entre 120 y 160m2, mientras que actualmente es de 75 y hasta 100m2 en promedio.
Y no sólo eso, el portafolio de viviendas particulares habitadas en los últimos 10 años, creció de 6.6 millones a un rango entre 28.6 y 35.3 millones de unidades en la Ciudad de México (CDMX), considerada una megaciudad al contar con más de 25 millones de habitantes.
SINGITA SABORA
Es el renovado camp de lujo que busca atraer a los nuevos viajeros globales.
Como otros campamentos de moda ubicados en África, éste ubicado en 250 mil acres de naturaleza protegida integra experiencias de bienestar en sus distintas lonas desde donde se observan vistas, olores y sonidos de un safari.
Es en esta zona donde se puede observar en distintas épocas del año la Gran Migración de las especies del Serengeti.
El primer campamento abierto en la reserva de caza Grumeti hace 17 años, pasó por una renovación a cargo de la firma de diseño Cécile & Boyd y fue relanzado a finales del año pasado.
En las nueve tiendas de campaña se integraron tejidos de cáñamo y cuero, que hacen factible una estética funcional y futurista, a través de una interpretación moderna de los elementos que integran un safari.
A su vez, en las áreas comúnes se ofrecen alimentos flexibles y una carta de vinos junto a la piscina, ubicada debajo de un árbol de Balanites.
LIFE SCIENCES EXPANDEN
En una década la industria de las ciencias de la vida pasó al top entre los activos inmobiliarios más atractivos.
El COVID-19 hizo que la trayectoria de los últimos años se fortaleciera, al incorporar nuevas opciones tecnológicas y son ya activos alternativos para los inversionistas, que les ven como un sector que pinta estar a prueba de una recesión.
Lo son porque se demostró que aún con la pandemia, los inquilinos de este tipo de inmuebles continuaron su expansión en un nicho que ahora buscará aplicar los avances tecnológicos en enfermedades como el cáncer y otras.
En específico la tecnología ARNm utilizada en la vacuna con el COVID-19, se ve como una solución para el tratamiento de enfermedades como el cáncer, la fibrosis quística y el VIH.
Justo a finales de 2020, con base en un análisis global de Cushman & Wakefield (C&W) los urgent care centers enfocados también a la salud como los inmuebles con crecimiento exponencial. Ahora, esta inercia se ha ampliado hacia los activos enfocados en los life sciences.
En la primera oportunidad comentamos sobre un potencial basado en estadísticas de la Urgent Care Association, que preveían en Estados Unidos un crecimiento de 44% en el número de centros de atención de urgencia en 5 años, mientras que los edificios de consultorios médicos lo hacían apenas en 5.2%.
Dicha evolución representó un incremento de 6 mil 100 hasta 9 mil unidades entre 2013 y 2018. Sin embargo, entre 2006 y 2016, el volumen de salas de emergencias se triplicó, mientras que la atención de urgencias creció 18 veces, de acuerdo con el reporte FAIRE Health.
La brecha que separa el proceso médico tradicional de esta demanda creciente enfocada en la atención de urgencias, es evidente y se ha acentuado en zonas con déficit en la cobertura o rurales, a diferencia de las áreas urbanas en Estados Unidos.
Ahora C&W enfatiza sobre el acelerado crecimiento que a nivel internacional tienen las ciencias de la vida, en particular con la llegada de la pandemia que incrementó de repente la demanda de productos y una expansión constante del acceso al capital.
Sólo en América del Norte representaron un crecimiento récord de 93%, donde se generaron 70 mil millones de dólares de capital privado y público, de riesgo y ofertas públicas iniciales en empresas relacionadas con las ciencias de la vida. Es el caso de Royalty Pharma, Pharmaceutical Product Development, Maravai Life Sciences y Moderna Therapeutics, entre otros.
Y no sólo eso, 74% del capital generado en los últimos 5 trimestres en este negocio, se concentró en Boston, Nueva York, San Francisco, San Diego, Nueva York y New Jersey.
Se estima que de continuar la tendencia del primer trimestre del año en la región pudiera alcanzar un nivel de capitalización de hasta 90 mil millones de dólares.
Pero detrás de las ofertas públicas y la capitalización, está también el valor de las ciencias de la salud y lo que han creado en torno a nuevas formas de trabajo, colaboración e innovación en aspectos como la vacuna. Esto último, de acuerdo con el reporte Life Sciences on the Rise ha sido un reto para las industrias farmacéutica y la biotecnología.
Por ello, el capital e investigación abren puerta al negocio de los bienes raíces, en especial donde se ha logrado arraigar en el pasado. Se trata de espacios para laboratorios, consultorios médicos y la fabricación, que abren una nueva demanda que equilibra los afectados segmentos de oficinas y retail.
Un ejemplo específico de esta evolución es el comportamiento de los REIT (Real Estate Investment Trust) del segmento retail que cayeron hasta 21% en 2020.
Hacia el segundo semestre del año pasado, en Estados Unidos se cerraron contratos de arrendamiento de edificios de empresas del sector por más de 13 mil m2, como un claro ejemplo de la consolidación de este nicho. Es en las mismas ciudades donde se ha concentrado la capitalización, la generación de inventario de laboratorios que incrementaron el portafolio en los últimos meses 13.7%.
Un factor adicional que favorece su expansión es la edad de la población mundial. Sólo en Estados Unidos, el porcentaje de la población de 25 años o más con educación universitaria oscila en 35.5% en Los Ángeles y 51.7% en la Bahía de San Francisco.
Bajo este escenario es que podemos ver que las ciencias de la vida y los inmuebles que alojen su expansión, son los ganadores del actual contexto creado por la pandemia.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg