MITSUI KYOTO
La escena hotelera de alta gama integra este nuevo resort en la emblemática ciudad japonesa, denominado el hogar de las montañas verdes y aguas cristalinas.
En el resort se integró un diseño arquitectónico que destaca una enorme puerta de 300 años de antigüedad desde la cual se accede a una propiedad estilo minimalista.
Otros detalles integran un patio central con un jardín, creado por el paisajista Shunsaku Miyahi y espacios con obras de artistas locales de la ciudad.
En hotel ubicado en el corazón de Kioto junto al castillo de Nijo-jo cuenta con 161 habitaciones que en su interior disponen de puertas corredizas de vidrio desde las cuales pueden visualizarse las escenas al castillo de Nijo, construido en el siglo XVII.
El edificio se desplantó en el sitio de la antigua residencia Aburakoji, el hogar de Kioto de la rama ejecutiva de la familia Mitsui, familia quien la tuvo por más de 250 años.
La habitación SHIKI-NO-MA del hotel es una reconstrucción fiel y moderna del Okusho-in original.
En la oferta gastronómica se integraron dos propuestas, una franco-japonesa y otra en alimentos a la leña.
Amplios jardines se alimentan por agua de manantial natural que proviene desde más de 3,000 pies de profundidad que a su vez alimentan de agua con la que opera el SPA cuyo concepto central es crear un oasis de serenidad.
TECNOLOGÍA TRANSFORMA REAL ESTATE
Las nuevas formas de interacción en los espacios e inmuebles hicieron prioritario el uso de tecnología y transformaron las habilidades de empleados y empresas para afrontar las actuales formas de colaboración.
En consecuencia, distintas corporaciones están generando estrategias encaminadas a crear espacios afines al trabajo híbrido, además de todos los cambios que ha traído consigo el uso de estrategias soportadas en tecnologías y herramientas digitales.
Mencionamos en fecha reciente el trabajo que desde marzo Microsoft ha establecido a través de una alianza con la red LinkedIn para integrar de manera gratuita distintos programas para el desarrollo de nuevas habilidades digitales en las que más de 30 millones de personas en el mundo han participado.
En específico México más de un millón de trabajadores activos se integraron al programa, además de que se consolidó como el país número uno en planes de capacitación terminados.
Pero el crecimiento de la tecnología y las digital skills han ido mucho más allá. El reporte Scoring Tech Talent desarrollado por CBRE en 50 mercados revela cómo se han comportado las decisiones de la fuerza laboral y su influencia en el sector inmobiliario.
Además de que la innovación es una opción para impulsar el desarrollo económico y dar forma a cómo y dónde colaborarán los empleados. El reporte revela que la tecnología será fundamental para respaldar un nuevo enfoque híbrido de trabajo, en el que los miembros de un equipo puedan trabajar en persona, de manera remota o desde ubicaciones distintas.
La implicación de esta nueva perspectiva fue un aumento de las ofertas laborales con acuerdos remotos 12% más en los últimos 12 meses al cierre de febrero de este año. Lo anterior se reflejó en la integración al mercado laboral de 85 mil desarrolladores de software y programadores.
Las tendencias muestran cómo mientras las ciudades Toronto, Seattle, Montreal, Vancouver y Charlotte produjeron más puestos de trabajo que estudiantes graduados, registraron una mayor captación de cerebros. Caso opuesto fueron Nueva York, Boston, Chicago y Washington produjeron más graduados y por tanto experimentaron una real fuga de cerebros.
El mercado de talento tecnológico con alta especialización se concentra en 20 profesiones orientadas a la tecnología e innovación cuyos egresados se forman en instituciones universitarias y corresponden a una gran población millennial.
Si bien en la lista se ubican desarrolladores de software y administradores de datos, también se incluyen los empleados por industrias como la logística y atención médica, entre otras.
Más allá de las tendencias registradas, este año el reporte incluyó 10 mercados en Latinoamérica con lo cual la Ciudad de México (CDMX) se convirtió en el segundo mercado con mayor disponibilidad de talento tecnológico en América Latina, después de Sao Paulo en Brasil. Lo anterior implica que generara más graduados técnicos en 2020 con unos 19 mil 100 egresados que cualquier otra ciudad en la región, equivalente a una tasa de crecimiento salarial para perfiles TIC de 25% en el último lustro.
El crecimiento de salarios para perfiles tecnológicos también se vio reflejado en Guadalajara. Por tanto, existe una correlación entre el talento tecnológico y el impacto que generan en el real estate comercial, debido a que se ubican en mercados con altas concentraciones o clusters en crecimiento que demandan talento tecnológico.
Tres tendencias que se deben considerar es la diversidad de género y comunidades, así como el costo y las oportunidades que se crearán para nuevos mercados. En suma, la evolución digital acelerada por el COVID-19 plantea un escenario de gran expectativa entre los nichos ganadores con efecto en el real estate.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
TRANSFORMACIÓN HÍBRIDA
El workplace entró a una nueva etapa tras el regreso que dejó el COVID-19. Se trata del modelo híbrido de trabajo que representa la reconfiguración de espacios de oficinas.
En el marco del foro virtual Modelo híbrido de trabajo: sus implicaciones en el sector de las oficinas corporativas en México, expertos determinaron el reto que representa la readecuación de los espacios en función de la incorporación de mobiliario flexible, estaciones de trabajo abiertas, reingeniería de espacios y áreas comunes, entre otros.
“Las oficinas claramente no van a desaparecer, pero sería muy iluso creer que las personas van a regresar al modelo de trabajo que tenían antes de la pandemia. Estamos ante un momento histórico, en el cual necesitamos aportar nuestra experiencia para transformar la interacción humana a través de la modificación de los espacios de oficina”, aseguró Jimena Fernández, de Ware Malcomb.
Arturo Bañuelos, director ejecutivo de Administración de Proyectos y Desarrollos de JLL considera que los cambios deben involucrar un horizonte de entre 5 a 10 años, por lo que existen nuevos contextos encaminados a nuevas formas de distribución de los espacios.
La integración de la tecnología es un factor fundamental en los cambios que generará el trabajo híbrido, en particular en la flexibilidad que representará su integración a los espacios físicos y al proceso de trabajo colaborativo con miembros en las organizaciones desde distintas sedes.
Lo anterior se suma a elementos como la iluminación, acústica, filtros de aire y otros elementos que favorezcan las nuevas políticas de recursos humanos que buscan el bienestar de los empleados y la salud financiera de las organizaciones.
INSIGHTS 3IDEAS
Llegamos a la mitad del año y el COVID-19 continúa. Estas son las ideas de quienes lideran e inspiran los cambios en el hoteling, las oficinas, el e-commerce, el home office, el remote work y el wellness.
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LOGÍSTICA CONSOLIDA EXPANSIÓN
El crecimiento del e-commerce mantiene el dinamismo y fortalece el crecimiento industrial en distintos corredores del país. En especial los suburbanos como la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) donde la absorción neta duplicó su volumen al cierre del primer semestre del año.
Distintos reportes de mercado al cierre del segundo trimestre revelan esta evolución que se veía venir como resultado del efecto causado por el avance vertiginoso de las ventas online, para un mercado Clase A cuyo inventario fluctúa entre 9.37 y 12.7 millones de m2, según el parámetro con que se mida.
Las distintas visiones de quienes siguen el mercado tienen un valor específico que detalla lo que provocó la última milla, que es justo donde se han enfocado retailers y cadenas minoristas para hacer más eficiente la entrega de mercancía a un creciente número de consumidores online.
Esta tendencia que comentamos hacia el primer trimestre del año evidencia lo ocurrido respecto a los procesos de reconversión, disponibilidad y nueva oferta de espacios logísticos, cada vez más cercanos a los centros de consumo.
CBRE por ejemplo destaca en su reporte al 2T del año que la ZMCM alcanzó una absorción neta superior a los 355 mil m2, equivalente al doble de lo registrado en el mismo período de 2019.
La razón es la necesidad de espacios para inquilinos logísticos que impulsaron la demanda, dejando una absorción bruta que incluye renovaciones y pre arrendamientos por 435 mil m2 y una nueva oferta de 330,000m2, equivalente al triple de lo que había el año pasado, mucha de la cual está destinado a actividades de logística del e-commerce.
Así, el inventario de esta zona tuvo en la primera mitad del año un aumento de 5.5% en superficie y la misma firma estima que en los próximos meses del año se incorporarán más de 200 mil m2 de nuevos espacios en construcción, muchos de los cuales entrarán al mercado pre arrendados.
Se trata de una demanda apoyada por la consolidación de cadenas de distribución logística en la Ciudad de México (CDMX), enfocadas a productos de consumo y medicinas.
Lo que interesa de esta evolución es el impulso que están generando sub mercados como el nororiente y suroriente con una alto enfoque de espacios orientados hacia el last mile. Nos referimos a zonas integradas a Gustavo A. Madero, Ecatepec de Morelos, Ixtapaluca y Chalco.
Lo anterior, indudablemente refleja un eventual aumento de precios, dado que en su perspectiva existe escasez de tierra de uso industrial en distintos corredores de este mercado. Hasta ahora la tasa de disponibilidad subió a 6.8% y los precios promedio de renta mensual se ubican en promedio en 5.77 dólares por m2.
Y es que el efecto de la última milla empezó a notarse en el incremento en tasas de disponibilidad de corredores como Naucalpan, Tlalnepantla, Tultitlán Tepotzotlán y Vallejo-Azcapotzalco, en especial este último ha registrado desocupaciones.
Por el contrario, el más reciente reporte de la zona de Newmark indica que el corredor Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán, donde se ubica más de la mitad del inventario de la ZMCM con los niveles de actividad más altos justo, empezó a registrar una reducción en la disponibilidad de tierra, lo que pudiera orillar a una desconcentración de algunas actividades.
Lo anterior ha provocado un proceso de transformación de las cadenas de suministro para justo evaluar los movimientos de la última milla, e iniciar la ampliación del mercado industrial hacia Huehuetoca-Nextlalpan.
Estas tendencias reflejan también una nueva expansión industrial, que desde ahora se ve en al menos 10 parques industriales en la ZMCM que agregarían al menos medio millón de metros cuadrados, que se sumarían a los 675 mil 399 m2 en desarrollo.
Sin duda, el e-commerce generó una diversificación de los actores logísticos, muchos de los cuales consideran herramientas como el marketplace, las estrategias omnicanal, la citada última milla, la inteligencia artificial y el Live Stream Commerce. Todas ellas buscan la integración de los procesos de las cadenas de suministro.
Indudablemente son nuevos tiempos en los que el mercado industrial se renueva para ajustarse a una demanda modificada por el efecto de la pandemia y la era post COVID-19.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
ST. REGIS CAIRO
El famoso complejo inmobiliario de usos mixtos Nile Corniche ubicado en El Cairo es el escenario del nuevo resort de lujo de la cadena Marriott.
Este hotel de 6 estrellas con 286 habitaciones combina conformado por dos torres tiene un estilo contemporáneo elegante de Egipto al integrar en su interior y exterior tradiciones regionales.
En su arquitectura a cargo del afamado Michael Graves pueden visualizarse elementos como un techo de tejas de vidrio dorado que enmarca el pabellón de la entrada principal de dos pisos, donde también se ubica un candelabro de cristal Swarovski de 250 mil piezas y un bloque de vidrio curvo de la escalera que a su vez integra un barandal de bronce.
De igual manera se ubica una puerta elíptica desde donde se accede a las entradas del hotel y una torre de departamentos y oficinas.
En este sitio complejo se incluyen actividades como el club, un spa, una biblioteca y seis restaurantes entre los cuales se ubica La Zisa.
Adicionalmente se complementa con la oferta cultural de la ciudad, donde pueden efectuarse paseos por el río Nilo, el Museo Egipcio, el bazar Khan el-Khalili y las tradicionales Pirámides.
LA EXPANSIÓN DE UN GIGANTE
Tras la pandemia, USG replanteó su modelo de negocios, para integrar una expansión donde México será un hub logístico que soporte la expansión en América Latina. Fernando Fernández que lidera la región, comenta los alcances de la nueva visión, la estrategia del e-commerce y el efecto de la capacitación online.
DARK STORES
La irrupción del e-commerce dio entrada a un nuevo modelo de tiendas con ventas 100% virtual, que buscan atender las necesidades de las compras en línea que aceleró la pandemia por el COVID-19.
Se trata de las dark stores alojadas al interior de las ciudades y creadas a partir de las necesidades de la última milla, que detonaron la demanda de centros de distribución verticales y espacios subterráneos.
En las tiendas oscuras se almacenan grandes cantidades de inventario integrado para satisfacer la demanda de las plataformas en línea, websites y aplicaciones móviles con pedidos que se reciben, procesan y envían desde un punto.
Lo anterior es resultado del crecimiento del comercio electrónico en los últimos años. Información del INEGI revela que éste creció 85 mil 700 millones en 2012 a 137 mil 505 millones de pesos de 2012 a la fecha.
Dicha tendencia ha generado una incidencia directa en el mercado industrial de México, donde se existe el registro de transacciones de espacios promedio de entre 2 a 3 mil m2 en las ciudades para satisfacer la nueva demanda.
Estimaciones del área de servicios corporativos de Newmark, indican que la demanda por este tipo de inmuebles ha generado un incremento en el valor de las propiedades del tipo entre hasta 40% respecto a lo reflejado por los CEDIS, donde se realizan operaciones de compra y venta de bienes y servicios online.
THE FIVES OCEANFRONT
Puerto Morelos es sede del nuevo resort The Fives Oceanfront donde opera el primer Rohan Marley Beach House del mundo, fundado por Rohan Marley, hijo del legendario músico Bob Marley.
Ubicado a las orillas del caribe mexicano, a 40 kilómetros de Cancún, este hotel boutique recién inició la operación de sus 93 residencias desarrolladas por la firma TM Grupo Inmobiliario.
The Fives Oceanfront busca generar servicios diferenciadores que le permitan competir en el destino.
Bajo ese parámetro es que integró exclusivas instalaciones, un servicio personalizado y distintas amenidades propias del segmento al que va dirigido.
Adicionalmente este resort es parte de su colección L.V.X. de la cadena Preferred Hotels la cual agrupa a prestigiosos sitios de descanso a nivel global.
SOBREOFERTA CORPORATIVA
Perspectiva y realidad es la forma en que puede entenderse de una mejor manera la actual crisis que vive el mercado de oficinas del país.
En específico, son ya 18 años desde que la sombra de la sobreoferta no llegaba a este mercado, en especial en la Ciudad de México (CDMX) donde existe la mayor concentración de portafolio a nivel nacional y son evidentes los retos del negocio ante el tímido desarrollo de modelos híbridos de trabajo.
Si bien existe una recuperación, notoria entre el primer y segundo trimestres del año en curso, es un hecho que la profunda transformación que enfrenta el mercado corporativo tomó por sorpresa a desarrolladores, inversionistas, proveedores de servicios y los inquilinos mismos.
Conforme avanzan los meses de este complejo 2021, es evidente la dificultad del entorno. La CDMX ha sido por su maduración un ejemplo claro de las tendencias que definen el actual momento del mercado.
En los 10 corredores que lo conforman, la oferta venía de un primer trimestre con 1.6 millones de metros cuadrados disponibles, 49% de ese volumen correspondía a espacios acondicionados. Además de que, según el reporte de ese momento de la firma JLL, 4% de esa nueva disponibilidad se concentraba en 3 nuevos edificios.
Un dato a destacar es que a partir de ese momento, la oferta crecía 40% en relación con el mismo período de 2019 como resultado de las bajas tasas de absorción y el inestable regreso a las oficinas. Y no sólo eso. 41% de la actividad fue originada por renovaciones de contrato, dejando sólo un 22% a la demanda neta.
En el fondo, lo anterior revela que los modelos híbridos no están al 100% definidos y que en muchas empresas aún se mide y toman previsiones de los requerimientos de los nuevos espacios donde regresarán los colaboradores que este año mantuvieron su operación a distancia.
Para el segundo trimestre, el contexto trasladó efectos similares. NEWMARK estima que los 1.6 millones de metros cuadrados, dejaron una tasa de desocupación de 22.49% y una absorción neta negativa de 81,354m2.
Pero el efecto no termina en oferta y demanda. En la ecuación también son importantes los precios. En promedio, en la CDMX un m2 de arrendamiento tenía un nivel de $22.65 dólares. Son valores que lograron contener su ajuste por el efecto que provocan precios más altos cuando los inmuebles están acondicionados.
Sin embargo, en los nuevos desarrollos se estima tal dinámica impacte entre un 15 a 20% los precios, de manera negativa.
Indudablemente son datos críticos que analistas y tomadores de decisión ven con detalle. Con el ritmo de recuperación que lleva el mercado, y sin considerar los inmuebles que se edifican actualmente, tomará al menos 18 meses absorber lo disponible.
En 2021 se integrarán al inventario un total 17 edificios que agregan a final de año 247 mil 685 m2 de espacio nuevo. No se debe ignorar que el efecto complementario que dejará el ingreso de 14 corporativos en etapa avanzada de construcción en los próximos meses.
Nos referimos a edificios representativos como The Summit Santa Fe, Distrito Polanco, Work Bosques.
Este entorno en su conjunto ha provocado también que los desarrolladores atemperen los tiempos de expansión y entren a una tendencia de mejoras en los espacios con controles de sanitización, aires acondicionados y otros que eviten el riesgo de contagio.
Los de mayor vanguardia han entendido que las oficinas son centros de colaboración y desarrollo de negocio. Por tanto, el workplace transformado es clave para la retención de talento y la razón que alumbra un final del túnel que hasta ahora luce sombrío.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg