PROPERTY MANAGEMENT
En la era post COVID-19 los retos de administrar espacios crecen y se transforman, en particular ante los nuevos requerimientos de los inquilinos.
La adecuación y flexibilidad son el nuevo común denominador de propietarios, inversionistas y administradores, quienes además enfrentan en las principales ciudades de América Latina niveles históricos de desocupación de espacios.
Así que en la atracción de nuevos inquilinos se han incorporado planes estratégicos de descuentos y planes de pago para las empresas que al día han mantenido los contratos cerrados previos a la pandemia.
Y es que para empresas involucradas en el arrendamiento cada nuevo cliente presenta retos por sus requerimientos de espacios, ubicación, diseño, equipamiento, facilidades de acceso, uso y giro de actividad.
Eduardo Delgado, del área de servicios de admininistración de Newmark México recuerda: “un edificio bajo nuestra administración con 56 mil m², antes de la pandemia tenía una afluencia diaria de más de 3 mil 500 personas y no cabe duda que definitivamente uno de los efectos más significativos ha sido la reducción en el flujo de asistencia”.
Por tanto, el reto se encuentra en cómo operar un inmueble con operación reducida pero con nuevos requerimientos en la era post COVID-19 como el control de accesos, materiales certificados de limpieza, equipo de desinfección y el manejo de flujos.
El trabajo a distancia es otro elemento que requiere de lineamientos distintos para incorporar herramientas digitales que faciliten los esquemas híbridos.
TORANOMON
Una combinación de arquitectura y diseño crean esta propuesta de hospitalidad en Tokio.
Este hotel recién integrado a la vida cosmopolita de la capital de Japón, es realidad gracias a la colaboración del hotelero Ian Schrager y el arquitecto Kengo Kuma.
En su interior rescata lo mejor de la marca, al igual que las líneas vistas de la ciudad y techos de la terraza que permiten observar el skyline de la ciudad asiática.
Como muchas propiedades de la región integró en su arquitectura del paisaje follajes en su sala de the, el bar y los restaurantes a los cuales acceden los huéspedes de las 206 habitaciones que lo conforman.
Todas se distribuyen en el edifico de 31 pisos de altura. A diferencia de otras propuestas de alojamiento del segmento de lujo, esta se ubica en la zona centro conectada por el transporte local.
Sin embargo, en su interior ofrece como otros resorts, un espacio para el bienestar en un gran spa donde se ofrecen terapias alternativas para la relajación.
BACK TO THE OFFICE II
Los lineamientos que soportan el regreso a las oficinas, plantean un mundo virtual con ideas innovadoras, pero retos mayúsculos para hacerlas realidad.
Uno de los más importantes es el factor económico. Pensar en ajustes a las áreas de trabajo que involucren diseño, estética, mobiliario o habilitar áreas de coworking internos e incluso contratar alguno distribuido en el exterior del corporativo no luce sencillo.
El estudio (Y)our Space aplicado globalmente por Newmark indica que las reubicaciones o adecuaciones basadas en el costo tienen una baja aceptación en las empresas. De tal razón que sólo para 34% de las empresas encuestadas es el objetivo fundamental y para 30% la reducción de espacios forma parte del proceso, dado que involucra una optimización del espacio.
Otro factor es el contexto y recuperación del ciclo complejo que vive el mercado en específico en la Ciudad de México (CDMX). De las crisis recientes que han ocurrido en el mercado de oficinas, mismas que han llevado un promedio de 2 años en recuperación, la actual representa un desafío relevante.
Con un inventario que rebasa los 7.5 millones de m2 y una tasa de disponibilidad de 22.65%, se estima que a diferencia de años como 2003 y 2017, la recuperación será hasta 2022.
Por ende y con base en las adecuaciones se trata de una cirugía mayor en los espacios. Es un nuevo diseño que incluye infraestructura tecnológica y física para soportar el teletrabajo, permanencia del espacio físico, reuniones mixtas (virtual y presencial), así como espacios amplios y no asignados.
Son adecuaciones que también consideran elementos como la revisión de los sistemas mecánicos, de higiene y salud, sistemas de ventilación del aire acondicionado, calefacción y ductos.
También consideran, como sugiere la firma IKUSI Velatia, hacer realidad la creación de áreas de ventilación natural.
Y es que el diseño de espacios desde su perspectiva involucra una nueva necesidad de orden y estructura de áreas comunes, es decir la disposición del mobiliario y espacios de las cafeterías, salas de juntas, comedores, salas de espera, entradas, salidas y lockers o casilleros.
Lo que luce complejo se relaciona con el aspecto económico, como hemos mencionado.
Pese a la complejidad, es un común denominador que firmas globales han venido señalando desde el inicio de la pandemia.
El área de workplace de CBRE propuso por ejemplo, una actualización a su perspectiva con 7 consideraciones. Entre ellas destacan la tecnología para la presencia mixta en reuniones y el factor sorpresa que se genere en los espacios para crear una estética de entornos funcionales, pero de alto rendimiento y confianza. Es decir, influir en la experiencia de la oficina.
Por ello, en recientes colaboraciones hemos destacado la relevancia de la hospitalidad como uno de los factores que inciden desde el administrador hacia los inquilinos corporativos para facilitar las nuevas necesidades, y estos a su vez para crear experiencias de confort y flexibilidad en los empleados.
Las propuestas incluyen incluso indicadores nuevos de rendimiento en la cultura y comunidad. Estos KPIS se refieren al compromiso/satisfacción de los empleados, las tasas de permanencia y rotación, así como el rendimiento de las encuestas en factores como la socialización.
Por tanto, es un hecho que en la era post COVID-19 los cambios en los espacios de trabajo estarán sujetos a la manera en que se desarrolla el trabajo, la expectativa de los colaboradores y el papel de sitio donde se desempeña.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
CIRCULAR CITIES
Los nuevos criterios de planeación encuentran en este modelo una opción para el desarrollo post COVID-19.
La pandemia trajo a la mesa la antigua discusión sobre la necesidad de modelos distintos de planeación urbana. Sólo que esta vez algunas tendencias enmarcadas en el estilo de vida y las formas híbridas de trabajo crearon planteamientos diferenciadores.
En resumen, como lo han mencionado distintos analistas, se trata de ciudades asequibles, con menor densidad con diversidad, convivencia y cultura.
En la densidad radica la huella de carbono que han generado en los últimos años. Y es que las ciudades consumen más del 75% de los recursos naturales, producen más de la mitad de los desechos mundiales y emiten entre 60 y 80% de los gases con efecto invernadero.
Gensler propuso en un análisis reciente la adopción de un enfoque regenerativo y resiliente para el nuevo diseño urbano. El denominado consumo lineal sería entonces sustituido por ciudades con metabolismos circulares que evitan la expansión, reutilizan los desechos y aumentan la biodiversidad de áreas verdes.
Es decir, una sostenibilidad basada en una administración ecológica. Un caso que la firma arquitectónica evaluó está en la costa sur de China, donde se ubica el proyecto Zona Ecológica Especial de Xichong, justo en el Nuevo Distrito Dapeng de Shenzhen.
Justo en esta zona que une tres arroyos en medio de las colinas que van hacia el mar, las antiguas aldeas locales presionadas por el crecimiento económico.
Un hecho cambió la historia antes de la pandemia, y fue el tifón Mangkut que dio origen a un nuevo master plan que buscó reinventar una nueva ciudad, a partir del rescate de la naturaleza y normar un modelo distinto de desarrollo económico y ecológico sostenible para las aldeas y convertirlo en un destino turístico regional.
Pero en el ámbito de las ciudades es un hecho que la forma de vida post COVID-19 ha influido en el panorama y desempeño de algunas ciudades como Austin, Charlotte, Denver y Raleigh en Estados Unidos.
En todas, el común denominador ha sido el efecto en el real estate y la planeación de un estilo de vida distinto, basado en la relevancia de las nacientes políticas de trabajo híbridas y flexibles, así como prioridades distintas de sus habitantes que están generando posibles cambios de residentes urbanos a este tipo de ciudades.
En la encuesta City Pulse 2021, uno de cada tres empleados con capacidad de trabajar remoto busca en el mundo trasladarse a otros sitios.
El juego del modelo de planeación se basa en el dilema de las áreas urbanas y empresas por atraer y retener personas.
El destino de esa estrategia de una zonificación distinta que resuelva las condiciones actuales está centrado en la generación de experiencias con densidades distintas, que no sólo generen bienestar, sino que resuelvan problemáticas con opciones accesibles para los habitantes y colaboradores.
Y no sólo eso, en la planeación la infraestructura de transporte multimodal y tecnología con mayor acceso a banda ancha, harán posible la conectividad pero también oportunidad de micromovilidad.
En especial, estos aspectos importan a las dominantes generaciones millennials y Z que en múltiples encuestas al paso del tiempo han manifestado la necesidad del regreso a la oficina con la finalidad de promover contacto físico, así como entrenamiento y tutoría.
Son todas manifestaciones de la necesidad de una amplia gama de opciones o sedes para desempeñar el trabajo. Este fenómeno analizado con mayor profundidad en ciudades asiáticas, puede verse reflejado en nuestro país con el oxígeno que han tomado las distintas redes de coworking, dinamizado a raíz de las necesidades generadas por la pandemia.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
DESAFÍO MULTIFAMILY
Los apoyos financieros por la pandemia están por terminar en Estados Unidos y esto definirá el futuro de este negocio inmobiliario, con un impacto previsible en la expansión de este modelo en mercados como México.
Lo anterior porque después de distintas extensiones a la moratoria de desalojo de alquiler respaldadas en propiedades, el período terminó en julio pasado.
Sin embargo, la inestabilidad permanece al grado que la suspensión de desalojos en este tipo de propiedades por parte de la Federal Housing Finance Agency al parecer se extendió hasta septiembre, aunado a la nueva moratoria anunciada por la actual administración que estará vigente hasta el 3 de octubre.
Bajo este contexto, tanto los desalojos como las ejecuciones hipotecarias se han reducido y esta circunstancia, de acuerdo con un estudio detallado que lideró Cushman & Wakefield, que tiene en reserva 2 millones de propietarios con adecuaciones a préstamos hipotecarios, un número menor que los 3.8 millones de ejecuciones ejercidas en la gran crisis financiera del período 2007-2010.
Esta experiencia previa ha hecho que los bancos justo entren a un proceso de negociación para evitar una situación similar, además de los incentivos generados por el efecto de la pandemia.
Además, la historia se complementa con el aumento de precios y la caída del inventario.
Bajo esta perspectiva, llama la atención que en distintas encuestas realizadas por el Census Bureau desde el inicio de la pandemia, sólo 7.4 millones de hogares estaban atrasados en el pago de la renta, es decir apenas 16%.
Sin embargo, otras estimaciones sobre el impago como la que hizo Moody´s Analytics en la que ubicó 5.6 millones de inquilinos morosos en junio, misma que se redujo a partir de la recuperación del empleo.
Las diferencias se centran en una poco probable oleada de desalojos en inmuebles integrados a gestiones profesionales, es decir los multifamily del mercado de inversiones de grado institucional. Para este mercado, en especial el que integra propiedades de mejor valor, se vislumbra un período positivo dado el efecto de la demografía y la escasez de vivienda a partir de la recuperación de precios.
Esta tendencia no sólo se espera en las ciudades, sino en los mercados suburbanos.
BAI SAN HÔ
Alojado fuera del frenético ambiente urbano de Vietnam inicia operaciones este resort wellness.
Desplantado en un terreno de 242 acres de vegetación y arrozales en la periferia del centro de Vietnam, este resort cuenta con 73 villas con piscina.
Zannier diseñó la arquitectura con que se construyeron tres estilos diferentes de villas de estilo vietnamita, cargadas con techos de bambú, cestas de arroz antiguas y colores que se integraron al paisaje natural donde actualmente habitan grupos étnicos locales y las aldeas pesqueras.
Las tipologías se desplantan en los entornos de arrozales, cima de una colina, la gran bahía y la playa. Por ende, la propiedad dispone de un tramo de playa privado de un kilómetro de largo donde se pueden visualizar los coloridos corales cerca de la costa.
Entre las amenidades y experiencia gastronómica destaca un restaurante de playa, Làng Chài, donde se elaboran alimentos con las técnicas de cocina tradicionales.
TECNOLOGÍA III - PROPTECH
La tecnología tiene distintos rostros y abrió opciones a nuevos modelos de negocios. En este episodio, conversamos con Santiago Morales, Co-founder de Morada Uno quien detalló propuesta busca minimizar las controversias históricas del arrendamiento inmobiliario residencial y en otros segmentos.
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HOSPITALITY RECUPERA
La escena de la inversión hotelera tiene retos por delante con la llegada del verano ante la nueva ola.
Si bien no todos los mercados se comportan de la misma manera, tras el impacto profundo que ha ocasionado el COVID-19 y sus distintas etapas, la evolución de los momentos actuales pudiera ser reveladora del entorno que depara al mercado mexicano.
En específico se trata de lo que viven Europa central y oriental, que tienen al frente superar la brecha financiera que ha causado la pandemia, de acuerdo con el más reciente reporte de C&W-CMX.
El año pasado, de la misma manera que el mercado hotelero global, los inmuebles de esta región experimentaron caídas en la actividad y por ende en los niveles de inversión.
La cancelación de acuerdos o retiro de inversión generó una caída de 74.2% en el volumen de operaciones mismas que llegaron hasta 370 millones de euros respecto a los 1,400 de 2019. Además de que la región generó en los últimos 5 años negociaciones por 4 mil millones de euros.
La expectativa para finales de 2021 es que dichas operaciones representarán un total de 2 mil 362 habitaciones, luego de que en la primera mitad se vendieron 18 hoteles en Europa oriental.
En función de lo anterior, analistas consideran estratégico el avance de la vacunación que a su vez impacta la expectativa de compradores y vendedores del negocio hacia la segunda mitad del año.
Si bien, se trata de un negocio sustentado en el largo plazo influenciado por comportamientos previos de dos décadas con altos volúmenes de inversión, la duda es si la percepción será suficiente para aprovechar las oportunidades significativas de crecimiento.
Factores como las reservaciones de los hoteles mejoran la percepción de inversionistas, sin embargo, aún permanecen sobre la mesa las dudas sobre los desafíos de la crisis para propietarios, dado que en esa región los subsidios del gobierno han caído y el financiamiento con el que cuentan debe ser saldado.
PALMAIA
El Caribe mexicano es la sede de este resort all-inclusive pro health y wellness. Este resort ecológico busca integrar en sus amenidades y espacios diseñados a detalle, elementos como el equilibrio, la conciencia, sostenibilidad, crecimiento y desarrollo personal.
Como otros sitios de descanso en el mundo, incentivó amplias áreas diseñadas bajo criterios de carbono neutral, entre las cuales se ubican habitaciones veganas planeadas libres de productos animales.
La reducción de consumo energético ha sido una de las principales tendencias a nivel internacional en el mercado inmobiliario.
Este tipo de interiorismo incluye cero uso de cuero, ropa de cama sin plumas y espacios iluminados.
En los baños se observa un diseño minimalista, espejos retro iluminados desde los cuales se observan las vistas de las blancas playas donde se ubica.
En los terrenos aledaños donde se ubican manglares, playas vírgenes y selva tropical se generan out door activities.