INFLACIÓN PROFUNDIZA HUELLA
Durante años, el sano aumento de precios ha sido determinante para el desarrollo del real estate, pero la historia cambió en México y el mundo.
Ahora, al aumento de precios empieza a sumarse el incremento en las tasas de referencia, hecho que podría profundizar las caídas e impacto en distintos nichos del negocio inmobiliario.
Desde marzo se sabe que la evolución que sigue la economía de Estados Unidos era de cuidado, dado que en 40 años no había experimentado un impacto material en el gasto de los consumidores.
En esa fecha, el anuncio de la Reserva Federal de ese país (FED) de incrementar las tasas de referencia, empezó a generar nuevas presiones por el aumento en el precio del dinero y afectar la demanda de bienes duraderos.
La visión positiva sobre el gasto del consumidor, que en Estados Unidos representa el 70% del Producto Interno Bruto (PIB) de la economía, había crecido como efecto de la normalización en la demanda de viajes, entretenimiento y consumos sociales.
Analistas globales de Cushman & Wakefield veían en el gasto del consumidor, que se mantenía en niveles aceptables, un efecto positivo para el desempeño de esa economía.
Pero desde entonces, el aumento de precios desequilibró el indicador y la ansiedad ante las condiciones del mercado laboral ensancharon lo que llaman una desconexión entre la oferta y la demanda.
Una demanda vulnerable por la escasez de mano de obra y los cuellos de botella del transporte con un efecto complementario en el aumento de precios, que en distintos países ya alcanzaron niveles máximos en décadas.
A lo previsto en marzo, se unen los efectos aún presentes de la pandemia y la invasión de Ucrania por parte de Rusia, los precios de la energía al alza, además de materias primas y productos básicos.
En este contexto es que el efecto en la industria inmobiliaria norteamericana se traduce no sólo en los niveles de ocupación de espacios de oficinas, el retail e incluso el segmento industrial.
En el caso de los inquilinos de oficinas en ese mercado, especialmente los proveedores de servicios se están adecuando al actual entorno con dificultades.
Estas empresas viven una lucha por la atracción de talento que dejó la Gran Renuncia a pesar de tener como aliado al trabajo remoto, una alternativa para mitigar el costo del arrendamiento. Sin embargo, esta no es suficiente para enfrentar la atracción y retención del mismo dado que se estima que las empresas de servicios destinan entre 30 y 70% de sus gastos operativos en mano de obra.
Para México, la situación es un tanto distinta pero también compleja dado que ésta se refleja en la dificultad con que viven quienes desarrollan proyectos ante el alza escalonada de materiales.
Desde noviembre de 2020, la inflación del sector de la construcción con 14.10% está por arriba de la inflación general, luego de que los precios al consumidor se aceleraron desde marzo de este año por el encarecimiento de las materias primas, de acuerdo con cifras de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC).
Cualquiera que desarrolle en la industria sabe que todos los materiales (cemento, acero, vidrio) han tenido una escalada de precios que ha apretado los márgenes ya de por sí afectados por la pandemia.
Por ende, las presiones en la producción de vivienda son evidentes y en nichos como el retail en el segmento del consumo en tiendas de autoservicio es una realidad.
Un estudio de Fintonic indica que el gasto del consumidor mexicano en los supermercados de enero creció mientras la inflación se mantuvo en niveles de 3.54%, sin embargo, una vez que se incrementó en marzo, el gasto se redujo.
En consecuencia, la complejidad que viven las cadenas de autoservicio están relacionadas con el aumento en precios, dado que existe una relación negativa con el poder adquisitivo, mermado en los últimos meses.
Ante este escenario e incluso considerando que la industria inmobiliaria opera con una visión de largo plazo, el efecto de la inflación y tasas de interés hace previsible una readecuación complementaria en distintos proyectos.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
SLS CANCÚN
Novo Cancún es sede de las residencias de lujo más inn del destino. Se trata de la cuarta torre de lujo que integrará en 20 niveles, 111 condominios de lujo con acceso privado vía elevador.
En su interior, las unidades contendrán acabados contemporáneos, diseñados por la propuesta de la interiorista Sofía Aspe, además de obras de arte en distintas áreas.
El proyecto incorporará una colección limitada de 6 Penthouse Residences con terrazas privadas en la azotea.
En su diseño arquitectónico, SLS Bahia Beach incluye vistas al mar desde ventanas,de piso a techo y paredes de vidrio laminado e-value para ahorro de energía.
Entre los materiales utilizados en su edificación figuran los pisos de mármol y cocinas de diseño italiano, así como un centro de negocios, el Ciel Spa, actividades deportivas y servicios de concierge y hotel, como otros desarrollos en su tipo.
El desarrollo es parte de una comunidad privada con acceso a una marina privada de Puerto Cancún, además de tener acceso a un campo de golf diseñado por Tom Weiskopf.
REPOSICIONAMIENTO DE ACTIVOS
Inmuebles de todo tipo permanecen varados como efecto del COVID-19 y los nuevos requerimientos de inquilinos ante las formas de colaboración y convivencia.
Pero esta batalla, que trae de cabeza a propietarios e inversionistas, no está perdida.
Apenas en octubre del año pasado comentamos del cambio masivo en la demanda de usuarios y del reposicionamiento al final del túnel como una solución.
A meses de distancia, nuevas necesidades de industrias como la médica abren estas opciones en la industria.
En una reflexión reciente compartida, la firma de arquitectura Gensler destaca el alza en la demanda de espacios de atención médica para pacientes ambulatorios y laboratorios de ciencias de la vida listos en algunas ciudades de Estados Unidos.
En consecuencia y para satisfacer esa demanda, propietarios y desarrolladores de edificios comenzaron a convertir propiedades vacantes o sub utilizadas en instalaciones de salud y ciencias de última generación.
Es algo que denominan la reutilización adaptativa para laboratorios y espacios de investigación, pero que también se expande con estrategias para convertir espacios comerciales y de oficinas en instalaciones para pacientes ambulatorios e ideas sobre cómo crear un nuevo lugar de trabajo de ciencias combinadas.
Como ejemplo, menciona un nuevo prototipo para el laboratorio del futuro de Organon, una empresa con sede en Nueva Jersey, especializada en la salud y el bienestar de las mujeres.
Por ende y como también lo hemos comentado, la industria de laboratorio y ciencias de la vida viven a propósito de la pandemia, un incremento la atención de inversionistas inmobiliarios.
Si bien la alternativa es una salida y oportunidad, no es tan sencilla. Convertir espacios de otro uso para una industria especializada requiere consideraciones inmobiliarias, que afectan la forma en que se evalúan y valoran las medidas de los edificios.
Uno de ellos, ejemplifica, es que los espacios de laboratorio trabajan horas extras para satisfacer las demandas de las necesidades científicas.
Comparado con los edificios de oficinas, los requisitos del laboratorio son considerablemente diferentes y requieren una planificación detallada y cuidadosa para garantizar la atención a esa demanda.
Por tanto el desafío es integrar los aspectos únicos de un edificio existente con las especificaciones únicas para las instalaciones científicas que el edificio de las organizaciones usuarias puede albergar, desde desde la biología y la química hasta la bioinformática y la investigación clínica.
Pero más allá de lo anterior, la reconversión sin conocer a los inquilinos presenta desafíos que debieran considerar un rango de flexibilidad para abarcar la posible necesidad de distintos tipos de inquilinos objetivo.
Otros matices entre los edificios de oficinas y los edificios de laboratorio de ciencias, es la relación entre el espacio rentable y el utilizable, como por ejemplo elevadores adicionales de servicio y muelles de carga, ventilación y sistemas eléctricos en pisos intermedios, así como el tamaño y número de zonas de control de materiales peligrosos.
Por tanto, como se medirá el espacio en escenarios de múltiples inquilinos o cualquier tipo de edificio de uso mixto, será un factor, debido al costo de los corredores donde se ubican los inmuebles.
Tal y como ha sucedido en procesos de reconversión de oficinas a vivienda en mercados como la Ciudad de México (CDMX), la capacidad de entendimiento y adaptación a las nuevas oportunidades de mercado será determinante para el desplazamiento de miles de m2 de espacios desocupados.
Más aún si se considera que en los 10 portafolios más importantes de propiedades administradas por FIBRAS (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) existen tasas de desocupación históricas que rebasan 20%.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
MUNDO HÍBRIDO DESAFÍA
1 de cada 5 empleados enfrentan problemas tecnológicos en nuevos modelos de trabajo, en especial el híbrido.
En los últimos 2 años de pandemia, la discusión sobre la prevalencia del trabajo remoto se ha enfocado en la flexibilidad, pero también en interacciones en persona, ésta última como condición indispensable para generar fluidez en las ubicaciones de trabajo.
Expertos del área de soluciones de trabajo, diseño y tecnología en CBRE detallan el resultado de los primeros sondeos sobre las tendencias vinculadas con el formato híbrido, cuyo éxito está relacionado con la optimización.
Si bien la interacción presencial para más de la mitad es una razón para asistir a la oficina, 40% destaca la relevancia de acceder a herramientas, tecnología o espacios con características distintas a las de casa.
En casa, uno de cada 5 experimenta dificultades por ejemplo en la velocidad de internet, al tiempo que en los espacios físicos la altura y distancia de los monitores son estratégicos para el confort de quienes buscan en reuniones híbridas desconectarse del contenido virtual e integrar a quienes lo hacen a distancia.
De la misma manera, la forma y orientación de las mesas son un factor de cambio, de tal razón que las de forma de pico de semicírculo o guitarra con una cámara en un extremo son ideales para cierto tipo de habitaciones.
Otros factores vinculados con las herramientas tecnológicas, han sugerido la inclusión de prácticas de gobierno corporativo vinculado con la TI (Tecnología de la Información).
Entre las principales consideraciones que la integran está la creación de un ecosistema, el ancho de banda y accesibilidad, además de la compatibilidad entre plataformas móviles y las nuevas herramientas con infraestructura de red existente.
Se trata de una línea de coordinación en el diseño de las salas de conferencias, la tecnología suministrada y los nuevos hábitos de los empleados para interactuar desde cualquier sitio.
200 EDITION
Antes y después de la pandemia que cambió el mundo y la relación con los espacios. Esta plataforma comparte las ideas clave para entender la transformación del real estate.
ROMA - CONDESA
Con una población superior a 69 mil habitantes, el histórico corredor inmobiliario, retoma bríos, de acuerdo con el primer reporte emitido sobre la zona por la firma Tinsa.
El estudio destaca que en el centro y hacia el noroeste, ubicado entre avenida Chapultepec e Insurgentes Sur, se concentra la mayor densidad de población flotante.
Otro hallazgo relevante es la edad de la población que representa hasta en un 77% un rango de 15 a 64 años, pero que en términos generales experimentó un decremento de 0.4% entre 2015 y 2020.
En el corredor existen 30 mil 30 hogares y 36 mil 900 viviendas que son habitadas por un promedio de 2.3 personas por unidad.
Un aspecto representativo del dinamismo recuperado en el corredor son los precios, qie al cierre del primer trimestre del año en curso, crecieron 1.7% en el caso de viveinda nueva y 3.9% para vivienda usada.
Por su parte, las ventas se mantienen estables en el período en el segmento de vivienda nueva con un incremento de 6%, no obstante aún distan de los niveles de hasta 6% en el tercer trimestre de 2020.
De este dinamismo destaca el segmento residencial que lidera el portafolio de unidades disponibles.
ST. REGIS RESIDENCES
El mercado residencial de lujo en Miami crece a ritmos históricos. Este desarrollo es la apuesta de Related Group quien lo ve como el inicio de una nueva era de oro para el sur de Florida.
Con vistas hacia las aguas color turquesa de Biscayne Bay, el proyecto es producto de la asociación de la firma norteamericana con Integra Investment, que a su vez designaron para su diseño arquitectónico a Robert A.M. Stern Architects (RAMSA) de Nueva York y a Rockwell Group para el diseño de interiores.
The St. Regis Residences es un conjunto de dos torres ubicadas con 48 y 27 niveles en Brickell, que son comercializadas por Sotheby´s International Realty.
En conjunto integró 254 residencias con valores que parten en los 2 millones de dólares, que a partir de la propuesta de valor buscan continuar atrayendo a compradores e inversionistas locales y del exterior, donde México ocupa una de las principales posiciones de compra.
La idea de la fórmula de integración de landmark que da St. Regis es lograr lo que hizo en Nueva York al aportar con su operación convertirle en un centro mundial de la cultura, el comercio y el ámbito social hace 100 años.
El complejo busca ofrecer una experiencia de vida diaria inspirada en un hotel y un servicio de cinco estrellas, producto de las áreas de servicios, piscina de entrenamiento y un icónico salón.
DESAFÍO E-COMMERCE
Conforme avanza la era post pandemia, las ventas online ajustan la reciente expansión.
Si bien, su presencia en el retail seguirá siendo parte del pay en las ventas del comercio, es un hecho que los niveles de crecimiento reducirán el furor del crecimiento experimentado en los últimos 2 años.
No obstante, esta evolución y regreso del péndulo ha creado en el retail reflexiones profundas sobre los alcances de la omnicanalidad y el crecimiento de canales de venta para el comercio.
Un análisis de la firma de soluciones informáticas NAPSE indica que 9 de cada 10 compradores tuvieron interacción con el canal digital y 54% comprará vía internet, a propósito de la reciente edición del Hot Sale.
Estos números son resultado de los cambios tecnológicos y hábitos de consumo, pero también de una intersección en la que el segmento digital se encuentra con el físico, y viceversa en cómo la tienda física realiza el esfuerzo de encuentro con el medio digital.
La clave, por tanto, es el puente entre ambos mundos donde las estrategias omnicanal, sean soportadas por tecnologías como la Inteligencia Artificial (IA), el machine learning, las soluciones en la nube y el Big Data.
El resultado desde esta perspectiva es el análisis eficiente de los datos para aprovechar la inercia de distintos canales de ventas, en los cuales podrá interactuar con el consumidor.
Datos estadísticos de Mac Analítica Inmobiliaria generados a partir de información de INEGI, la Asociación de Internet, Statista y la Asociación Mexicana de Ventas Online (AMVO) revelan que las ventas de productos online crecieron 11.8%, respecto al 6.8% de productos de la actividad comercial, que no incluye descargas de música, boletos de avión, boletos de eventos y software, entre otros.
A esta dinámica hay que agregar el regreso a las tiendas físicas que han incidido no sólo en la afluencia, sino en los niveles de desocupación que subieron a niveles históricos con la pandemia y no han recuperado el nivel del primer trimestre de 2019.
Esto ha generado en los centros comerciales un gradual aumento de inventario, dado que como lo hemos comentado, el regreso hizo que se retomara el inicio de operaciones de proyectos en edificación durante este período.
Ha sido una época llena de retos para el comercio en espacios físicos, si se considera que en 2021 se edificó la mitad de los miles de m2 que se integran al portafolio en operación en 2019. Año que se ha constituido como el punto de referencia en distintos nichos del mercado inmobiliario cuando se habla de recuperación.
Ante este escenario, pese al reto que aún existe en temas de seguridad para transacciones electrónicas y con una gran oportunidad en los 88 millones de usuarios de celulares, es un hecho que las ventas físicas retoman su recuperación teniendo como aliado insustituible al comercio electrónico.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
ESPACIOS SUSTENTABLES II - INVERSIÓN
Ser sustentable es una prioridad, pero no para la rentabilidad de todos los que invierten en proyectos. Sin embargo, Jorge Margain, Managing Director en México Ivanhoê Cambridge nos compartió que las construcciones pueden ser rentables y tener un impacto ambiental y social positivos.