Justo hace un año, el mercado de oficinas en la Ciudad de México (CDMX) fue cubierto por la sombra de una amplia sobreoferta.
La situación desde entonces, ha sido por demás compleja para inversionistas, desarrolladores y brokers, que no vivían 18 años de una excesiva oferta de espacios corporativos.

Pero la situación ahora parece tomar un nuevo ritmo y las oficinas en el mercado con la mayor concentración de portafolio a nivel nacional regresan a números positivos.
Se trata de la absorción neta que en este período sale de niveles negativos al cerrar el segundo trimestre del año con 29 mil 720 m2.
Para el área de market research de Newmark este resultado se complementa con la tasa de disponibilidad que terminó el período con 23.8%, misma que había mantenido un ritmo ascendente por más de 2 años.

Así, la absorción neta positiva motivada por las ocupaciones de espacios en los corredores Polanco, Insurgentes y Norte, detuvo la tendencia al alza de la tasa de disponibilidad que no sucedía desde el último trimestre de 2019, el primer año de la pandemia.

Sin embargo, la gran área de oportunidad seguirá siendo la estabilidad del inventario que pese a la desaceleración en el ritmo de construcciones, mantiene su crecimiento al agregar 75 mil m2 de nuevos espacios.
Este número se complementa con los 1.2 millones de metros cuadrados en construcción, volumen que valida la llegada en breve a la marca de los 8 millones de m2.
Si bien, en el primer semestre del año se registró una actividad superior a 190,000 m2 de espacios de oficinas colocados, equivalente a un incremento de 33% respecto al mismo período de 2021, las desocupaciones continúan.

Por ello, el fondo del asunto es el frágil crecimiento económico, las presiones inflacionarias y la falta de políticas definitivas en las empresas para el regreso a las oficinas, que les impide determinar sus requerimientos específicos de espacios.

En consecuencia, el mercado continúa sobre ofertado con 1.9 millones de metros cuadrados de espacio corporativo que voltean el enfoque en los factores expuestos. Situación que ha generado una doble tendencia: la reconversión de inmuebles, algunos de ellos a vivienda, y un 4% del inventario que actualmente opera como coworking.

Esta situación se acentúa en sub corredores como Insurgentes Roma-Condesa, Norte Atizapán y Norte Naucalpan con niveles de desocupación superiores a 40%, además del caso anecdótico del área Norte Tlalnepantla que registra una tasa de disponibilidad de hasta 53.4%.

Esta situación ha reflejado que en general los precios continúen un ajuste a la baja en sus valores, desde los 22.65 dólares por metro cuadrado del año pasado, hasta los 22.31 dólares del trimestre que recién terminó.
Los espacios acondicionados, algunos de los cuales entraron a un proceso de subarrendamiento, habían ayudado a contener los ajustes a la baja en los precios de las oficinas.
No obstante y pese a que en las condiciones de entrega figuran de manera constante los espacios acondicionados o amueblados, siguen siendo representativa para corredores como Insurgentes, Interlomas, Lomas Altas, Norte y Polanco la proporción de espacios disponibles en obra gris.
Bajo estas condiciones el mercado corporativo mantiene un escenario de expectativas de recuperación en el mediano plazo, con lo cual es evidente la etapa a la baja en el ciclo actual.

Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.