El impacto de la llegada de la multinacional Tesla para edificar la primera fábrica en América Latina, no es un tema aislado ni determinante en la evolución inmobiliaria industrial de Monterrey.
Este escenario que traerá la edificación y operación de la planta de vehículos eléctricos más grande del mundo es la consecución del dinamismo que experimentaba desde hace años este mercado mobiliario industrial.
Quienes siguen su evolución saben que los corredores industriales en este mercado siempre tuvieron la participación de sectores de logística y manufactura. Pero fue en 2021 cuando el dinamismo alentado por la producción automotriz elevó su participación en los niveles de absorción al subir de 25% a 34% al cierre de 2022.

Este movimiento se generó sin Tesla y va más allá de ese mercado porque se espera que incide en el corredor de Santa Catarina, pero también Coahuila, en especial el mercado de Ramos Arizpe, que sólo en 2022 multiplicó por 2 su absorción anual, de acuerdo con estimaciones de la oficina en Monterrey de Newmark liderada por Armando de la fuente y Rodrigo Gardner.

Esta perspectiva no es aislada. Desde 2015 la población en la entidad ha crecido a un ritmo anual de entre 1.2 a 1.5%, producto de la migración de empleados de otros estados. Se estima que 65 mil veracruzanos se han mudado en los últimos 7 años, de acuerdo con datos de INEGI.

Una de las áreas de oportunidad es cómo soportará en mano de obra calificada y espacios industriales ese mercado, de continuar la demanda de espacios clase A. En los últimos 2 años la disponibilidad de inventario clase A disminuyó de una tasa de 7% a 1%, e incluso a cero en algunos corredores.

Al cierre del primer trimestre del año, la disponibilidad industrial clase A ascendió a 129 mil m2, con precios de renta de 5.80 dólares mensual y una cifra récord de espacio en construcción de 1.2 millones de m2.

El dinamismo generado por el momento de oportunidad creada por el nearshoring hizo que la mayor parte de los proyectos en edificación en Monterrey que se estima sumarán 1.3 millones de m2, sean edificios build to suit y una reducida proporción de edificios especulativos.
Y no sólo eso, los precios por m2 de renta de edificios Clase A han aumentado 25% en el último año.

De acuerdo con la AMEXCAP, fondos de inversión disponen de hasta 20 mil millones de dólares para invertir en startups y proyectos relacionados con los cambios en la cadena de suministro global.
Quienes siguen el mercado de Monterrey que actualmente tiene un inventario de 7.9 millones de m2 saben que no existen terrenos disponibles de 10 mil m2 en mercados contiguos a Santa Catarina, justo donde se instaló Tesla. Este aspecto es resultado de la instalación de distintos proveedores que vislumbraban su llegada, al igual que los que a partir del anuncio buscan espacio para ser parte de la cadena.

Aunado a lo anterior, destaca el efecto que han generado las industrias de manufactura, electrodomésticos y el automotriz mediante la instalación de empresas provenientes de Asia.
Desde julio de hace 3 años el mercado de Monterrey mantenía el liderazgo con la demanda, tasa de disponibilidad de 2.2%, una absorción bruta de 258 mil m2  y construcción al alza.

En ese momento, 61.8% de la absorción fue generada por proyectos tipo build-to-suit (BTS) de los 713 mil m2 que se construían en ese momento.

Por ende, la demanda de espacio industrial clase A en los sub mercados de Santa Catarina y Victoria concentraba 26.3% y 22.6% de lo absorbido por el mercado.

Esta inercia provocó que la absorción neta de ese período llegara a 389 mil m2 como reflejo del dinamismo que vive la región donde en promedio se ofrecen precios de arrendamiento ponderados de 4.74 dólares por m2 mensual.

Ante este escenario, en días pasados Finsa y una afiliada de Walton Street Capital LLC, concretaron la venta del Portafolio Zeus, la segunda operación inmobiliaria industrial más grande de México equivalente a 662 millones de dólares.
Los 46 edificios estabilizados y con certificación LEED que integran el portafolio fueron desarrollados y adquiridos con capital del CKD listado en 2025 en la BMV por un monto de 5 mil millones de pesos, pasaron a manos de Fibra Monterrey.
Dicha venta permitió concluir las tres etapas de estos vehículos: inversión, estabilización y desinversión.

Pero el movimiento industrial no es exclusivo del fenómeno Tesla. El mercado de oficinas y vivienda, también se espera tengan un efecto positivo.
Sólo en el mercado de oficinas prevé una mayor demanda justo en los corredores Santa Catarina y Santa María, hecho que se une a la desaceleración de la tasa de disponibilidad de espacios, dinámica de la que se prevé una reducción trimestral constante de 1% por período.

En suma, la Sultana del Norte mantiene un momento inigualable y del que aún se esperan incursiones.

Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Distrito Armida, Jerde.