REAL ESTATE DIGITAL
En un escenario de caída en ventas y restricciones sanitarias, plataformas digitales se transformaron para fortalecer la operación con formatos que hagan factible reducir los ciclos de venta y ampliar la visibilidad de proyectos.
Una de ellas es la Haus que lanzó una nueva plataforma para adquirir departamentos 100% digitalmente, que integra innovación en herramientas como la inteligencia artificial, machine learning y asesoría a la medida para los compradores.
Sergio Rojas, Country Manager de la empresa proptech que soporta la plataforma, dice que esta plataforma innovadora en su tipo en América Latina, permite al desarrollador tener concentrada la información para perfilar clientes potenciales, que en otra circunstancia y en la etapa inicial de venta de un desarrollo sólo se habrían generado a través de los grupos de inversión conocidos como friends & family.
“Tenemos la oferta validada y certificada a través de algoritmos. La plataforma integra herramientas como planos, visitas guiadas tipo zoom, mapas con equipamiento y servicios aledaños”, explica.
Además, dice que el uso de tecnología predictiva genera una menor tasa de desistimiento del comprador que generalmente es de 20%, mientras que en este modelo se reduce a 7%. Por lo tanto, acelera las ventas y se genera un punto de equilibrio más rápido.
“El trabajo de esta plataforma hizo posible que en un lapso menor a 3 semanas, la lista de precios del proyecto ubicado en la colonia Roma Norte, registrara una plusvalía de 20%”, detalló.
HYBRID REALITY
En un entorno de cambios profundos, los espacios ajustan. No todo es al mismo tiempo, pero el efecto que el COVID-19 ha creado en el espacio de trabajo no tiene vuelta atrás.
Las oficinas se reconfiguran estratégicamente. Hemos compartido la visión de distintas multinacionales del negocio inmobiliario, enfocadas en ayudar a entender a las empresas cómo lidiar con los cambios impuestos por el distanciamiento social.
Una de ellas llama la atención porque plantea además de las prácticas corporativas, nuevos protocolos y tecnologías. Estos elementos, que la firma arquitectónica Gensler plantea como resultado de distintas encuestas a nivel internacional, son resultado de la preocupación que genera la transmisión de enfermedades y la factibilidad de una nueva pandemia.
En este camino figuran las lecciones aprendidas a partir del trabajo en casa y lo que la tecnología puede hacer para crear ecosistemas que hagan factible el cumplimiento de metas, en particular los próximos espacios híbridos que serán el día a día en el corto y mediano plazos.
La actual circunstancia del distanciamiento social incrementó la existencia de indicadores en los que los colaboradores prefieren trabajar desde casa, aunque en la encuesta Gensler US Work From Home 2020 la mayor parte de las personas prefieren regresar a la oficina la mayor parte de la semana.
Se trata de un dilema que combina la preferencia del trabajo remoto, pero también el argumento sólido de que la confianza, colaboración y cultura empresarial se construye en el trabajo presencial.
Así, desde la perspectiva de quienes en Gensler han estudiado el tema, es la conexión social informal la que jala a quienes prefieren el trabajo persona a persona, los encuentros casuales, momentos intermedios, los espacios de café y las zonas donde el trabajo colaborativo hace factible la innovación.
En consecuencia, las oficinas funcionarán distinto para facilitar un regreso con tipos de colaboración transformados, trabajo en equipo y reuniones bajo un escenario de realidad híbrida, la que combina participación virtual para redefinir objetivos.
Por el momento, propietarios e inquilinos elaboran protocolos con acciones de corto plazo, en función del incipiente regreso a la oficina con el común denominador salud y bienestar. Esto crea un rango de trabajo presencial entre el 20 y 80% del personal, proporción que se incrementa en función de la confianza y seguridad del entorno.
La clave, dicen las reflexiones de esta firma de arquitectura, es cómo están respondiendo las empresas a la integración de los colaboradores virtuales al entorno físico, la tecnología que agilice la interacción, las pantallas en salas de conferencias e incluso una eventual incorporación de realidad virtual o aumentada.
Representa ir más allá de la tecnología touchless, el control sanitario, la señalización y los puntos de contacto. La actual tendencia abre espacio a herramientas de colaboración digital integradas, conferencias avanzadas, sensores y tecnologías inteligentes.
Se trata de una profunda transformación que aún continúa perfilándose, por ello podemos decir que nada es definitivo. Sin embargo, sólo la discusión y análisis de distintas encuestas, nos llevan a reflexionar que los espacios laborales, de compras, entretenimiento y residencial serán parte de una nueva realidad híbrida.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
DATA CENTERS & CLOUD
Las inusuales circunstancias hicIeron que el COVID-19 acelerara la demanda de conectividad y almacenamiento de datos.
La necesidad de empresas grandes y pequeñas a los distintos servicios en la nube, generó que el acceso y escala de estas y otras plataformas fueran el camino en las empresas para organizar la fuerza laboral de millones de colaboradores con asignaciones a distancia, muchos de ellos por primera vez involucrados en este proceso.
Pero el camino no termina en la nube, mucha de esa información detonó la necesidad de data centers donde concentrar la información, uno de los activos invaluables
Un análisis sobre el particular de la firma C&W indica que vía el uso del hosting interno de empresas o a través de modelos de infraestructura de terceros, aceleró la demanda de proveedores que hicieran factible el acompañamiento, en especial el de negocios globales.
Entre los principales servicios que crecieron en el 2020 están la expansión de plataformas de firmas como Amazon, Microsoft y Google que han ampliado en este período, la disponibilidad adicional en mercados desarrollados y emergentes.
Hasta el año pasado, México era el mercado más importante en centros de datos en América Latina, después de Brasil, con un total de 250 mil m2 de inventario distribuido fundamentalmente en Ciudad de México y Querétaro, aunque también operan en Aguascalientes, Nuevo León y Guadalajara.
Reportes privados puntualizan que en función del cambio tecnológico el gasto de las empresas destinado a este rubro se redujo 10% en los últimos dos años.
COCOON
Inspirado en el ecoturismo y la selva exótica Cocoon Hotel & Resort es el próximo resort de Tulum.
Se trata de la propuesta arquitectónica integrada a una arquitectura de bio-mimetismo del estudio español DNA Barcelona se inspiró en la sensación de los nidos y la necesidad de protección.
En consecuencia, DNA diseñó un espacio donde los huéspedes percibirán el cobijo de la estructura arquitectónica para generar en el sitio la posibilidad de reconectar con su yo interno y la comunidad.
El complejo considera una superficie de 46,181 m2 que permitirán alojar 3 edificios residenciales y 2 edificios del hotel Cocoon, con 204 departamentos y 167 cuartos junto a 16 villas privadas, todo ubicado en Selvazama, un desarrollo sostenible en el medio de la jungla de Tulum.
La propuesta también considera la integración de un concepto de sostenibilidad respetando el ecosistema y la biodiversidad, al utilizar materiales naturales que minimizan el impacto de la construcción y generación de residuos.
Adicionalmente el sistema de recolección de agua captará la lluvia para uso en el tratamiento de aguas residuales, mientras paneles solares serán instalados para lograr una electricidad sostenible.
El diseño de Cocoon se basa en la conexión entre el entorno natural y la geometría. Cada capullo representa por sí mismo a la comunidad que se reúne al centro, donde se encuentran las albercas simulando un cenote.
La organización de los capullos permite la máxima visibilidad del paisaje natural, en un contexto silencioso y reservado. El complejo ofrece albercas naturales, gimnasio, kid’s club, hall de conferencias, bar y restaurante, jardines y villas al aire libre.
RETAIL RESILIENTE
Distintos ángulos permiten observar más allá de la contracción actual que experimenta el retail en los principales mercados del país.
Como aquí lo hemos dicho, la reapertura de tiendas es el último eslabón con que el regreso a la nueva realidad estructura los cimientos de la recuperación del mercado inmobiliario comercial.
No es un tema menor si se considera que a partir del daño que provocó el cierre de tiendas durante 3 meses, modificó al menos 90% de los 30 proyectos en edificación que se previeron para 2020.
La caída en ventas de 18% al cierre de julio es reflejo del enorme reto que representa para retailers, desarrolladores e inversionistas de centros comerciales. Más aún, si se considera como dice en un reporte Mac Arquitectos que 5% de los locales de centros comerciales anclados con al menos un autoservicio, cerraron en el segundo trimestre del año.
Esta situación, sin embargo, no es exclusiva del efecto del COVID-19. El historial ha sido complicado en los últimos años, dado el reducido crecimiento económico y el menor consumo por el cambio de sexenio.
Así que como preveía al inicio del primer trimestre de 2020 Newmark Knight Frank (NKF) ha sido una de las épocas con los mayores retos para el sector comercial.
Otro aspecto que prevé NKF es que tras el distanciamiento social ahora viene la adaptación de las cadenas minoristas al nuevo comprador, que tiene como opción el formato digital y la tienda física, donde ya se han analizado internacionalmente cambios para atender la seguridad y una nueva forma de experiencia del consumidor.
En la lista de los must destaca sin duda la adopción de un nuevo programa “COVID-free” con la apertura de tiendas, que sólo en la Ciudad de México (CDMX) cuenta con 4.5 millones de metros cuadrados de centros comerciales con una superficie superior a 10 mil metros cuadrados.
De este portafolio, destacan los community center (centros comunitarios) que representan 1.2 millones del inventario mencionado, muchos de ellos ubicados en las zona poniente y sur de la CDMX.
Ante el actual entorno, la flexibilidad en las condiciones de arrendamiento ha sido una dinámica generalizada entre propietarios, administradores y locatarios. Como en otras crisis, entre las opciones se han generado nuevos planes de trabajo, renegociación de las rentas y plazos para mantener los niveles de disponibilidad que fluctúan entre 10 y 15% en centros comerciales, pero que en locales a la calle llegaban a finales de marzo hasta 30%.
En su más reciente reporte, la firma de servicios inmobiliarios no observa cambios en los precios, que hasta el momento representan rangos generales máximos de renta por m2 de entre 620 y mil 360 pesos en Fashion Mall, así como entre 600 y 460 pesos en locales ubicados en usos mixtos y proyectos tipo Lifestyle.
Al igual que otras previsiones, la de NKF ubica cambios en el desarrollo constructivo de nuevos proyectos. Aunque no especifica cuáles, sólo basta recordar que entre los 10 principales proyectos en construcción ubicados en la Ciudad de México (CDMX) destacan Mítikah, Encuentro Oceanía, Paseo Acoxpa, Paseo Xochimilco y Paseo Metepec, entre otros.
Todo lo anterior, además del impacto que han provocado en el negocio del retail las ventas online, obligan a las marcas y cadenas minoristas a explorar el camino omnicanal que definitivo no tiene regreso. Es un tránsito entre las alternativas online y offline si se considera que hasta hace unos meses 70% de las decisiones de compra se tomaban en los puntos de venta.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
FIBRAS
Cuentan con activos por 27 mil 500 millones de dólares y un portafolio de más de mil 750 propiedades con una superficie de 23 mil 800 millones de metros cuadrados. Se trata de los Fideicomisos de inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) que cumplirán en 2011 su primer década de operación.
Su desempeño se ha visto impactado por la desaceleración económica que generó el COVID-19, con mayor impacto en la hotelería y el retail, al tiempo que el sector industrial se ha visto beneficiado por el dinamismo que ha generado el e-commerce.
Un estudio de la firma NKF indica que la diversificación de portafolios en los FIBRAS no especializados, ha permitido capitalizar las oportunidades que existen en algunos rubros.
Muestra de lo anterior es la compra que concretó Fibra Prologis de un portafolio industrial de 370 mil m2 en Ciudad de México (CDMX).
Analistas consideran que el mercado entrará en un proceso de oportunidades de consolidación y venta de activos.
WORK PLACE ECOSYSTEM
Los elementos que integran la evolución de los espacios de trabajo flexibles son cada vez más, conforme evoluciona el distanciamiento social en México y el mundo.
Ahora crece la tendencia de que la nueva normalidad incorporará un ecosistema total de trabajo en el que se incluya el hogar, la oficina y terceros lugares, todo interconectado por sistemas robustos de conectividad.
Se trata de la forma en que el trabajo y la tecnología podrían cambiar la demanda de espacio de trabajo, así como el impacto de estrategias de ubicación para anticipar las formas como las oficinas serán vistas en los próximos 5 y 15 años. Todo se basa en la productividad personal, pero también el desarrollo de una cultura de confianza.
Y no sólo eso. En el reporte Reimagine sobre los espacios de trabajo la firma global C&W revaloró la experiencia de trabajo mediante la ampliación de una encuesta con 40,000 participantes para medir cómo las condiciones laborales impuestas afectan a los empleados.
El índice de experiencia (XSF@home) analiza 5 áreas principales relacionadas con la productividad de los empleados: capacidad de concentración (productividad personal), trabajo en equipo (colaboración), vincularse, renovación y aprendizaje. Todo con base en los índices de información, cultura y cuidado.
Algunos aspectos que determinó la actualización de datos se orientan en la experiencia del trabajo en casa, el aumento de 10% en el trabajo colaborativo, el desarrollo de conexiones personales entre colaboradores y el interés de generaciones jóvenes por tomar tiempo fuera para la interacción.
Otros aspectos importantes es el aumento en la demanda de la flexibilidad para el trabajo remoto. 73% de los encuestaos espera que sus empresas favorezcan 73% prácticas laborales flexibles cuando termine el COVID-19.
RETAIL RESPONDE A E-COMMERCE
La reapertura de tiendas y locales comerciales en las principales ciudades donde el semáforo epidemiológico lo ha permitido, permitió generar una bocanada de aire al impactado negocio del retail en México. Esta dinámica ha hecho que por un momento la atención en compras online cambie.
Un reporte de la firma MAC Arquitectos Consultores al cierre del primer semestre del año indica que las ventas del retail cayeron 18% entre julio de 2019 y el mismo mes de este año.
No obstante, la firma observa una recuperación rápida tras la cuarentena.
La perspectiva se fundamenta en datos como el que arrojó el reporte de la Encuesta Mensual sobre Empresas Comerciales (EMEC) del Instituto Nacional de Geografía y Estadística (Inegi) al cierre de julio en el que revela que el índice de ventas del comercio minorista creció 7.8 en el primer mes en que se relajaron las medidas del distanciamiento social.
En consecuencia, el e-commerce redujo 7.3% las ventas en locales de autoservicio, luego de un mayo récord, al tiempo que las departamentales lo incrementaron 7% producto de la reapertura.
Con todo, es un hecho que las ventas online han venido incrementando su participación en el comercio minorista. A finales del año pasado representaban 14.1% del total.
Fuera de esa comparación lo que importa a propietarios, cadenas minoristas e inversionistas es el desempeño de las tiendas. Los números en general de distintas instancias, entre ellas la ANTAD, muestran que las ventas del comercio electrónico no lograron crecer de manera consistente en todos los rubros, dado que con la reapertura en el segmento departamental se registraron movimientos.
El reto en uno y otro extremo de los canales del retail mexicano tradicional es mayúsculo. Las ventas registran un rezago de cara a la acumulación de 3 meses de inactividad física.
El reporte semestral de MAC indica que la tasa de disponibilidad promedio es de 13% en los distintos centros comerciales, de un universo que llega a 3 mil 700 centros comerciales en sus diferentes tipologías, de los cuales destacan sin duda el 62% de los 863 que están anclados y cuentan con más de 30 locales comerciales.
El fondo es el tamaño de la pérdida acumulada y el lento crecimiento económico que inhiben el consumo, a diferencia de economías donde existen apoyos de tipo fiscal, orientados a la recuperación económica.
Sin embargo, la estadística destaca lo que queda por crecer, cuando se observa que en Estados Unidos existe una superficie promedio de 122m2 por cada 100 habitantes, mientras que en México ese mismo indicador es de apenas 23.4 con lo cual, es el mercado comercial más grande de América Latina.
Por potencial es importante, pero como MAC reconoce en sus previsiones, los hábitos de consumo no son iguales. Y eso, aunado a la recuperación económica, son factores fundamentales que analizan los retailers del país para crear estrategias.
Lo anterior representa que al menos 90% de los 30 nuevos proyectos en edificación, atrasará su apertura como resultado del efecto COVID-19. Si bien, en las últimas dos décadas se han presentado crisis como la de 2011 que atrasó el pipeline anual hasta 2013, el actual contexto redimensionará la expansión del negocio.
La reapertura de hace unos días, en mercados como la Ciudad de México (CDMX) hizo relevante el efecto positivo que causó, aún con las restricciones el desempeño de los cines en distintos centros comerciales. Esa es sin duda una señal que importa al mercado.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.