MULTIFAMILY & COLIVING
No son los mejores pronósticos para la vivienda institucional en renta y los espacios compartidos en proyectos de co-living.
La contingencia está poniendo a prueba estos nuevos negocios inmobiliarios, ante la evolución de las formas de vida y trabajo.
“Desde el habitacional, estudiantil y comunitarios hasta el de los adultos mayores al cuidado de la salud, todos están ligados a nuestro modo de comportamiento e interacción”, asegura en un reporte global sobre el particular la firma JLL.
De acuerdo con la revisión de tendencias el estudio concluye que el largo plazo apunta hacia viviendas con más alta densidad, “así como un incremento en los espacios de colaboración elevando el potencial de riesgo de transmisión por lo que los operadores se van a ver en la necesidad de desarrollar protocolos de mitigación”.
El análisis global, particulariza sobre mercados desarrollados donde la vivienda institucional permite “disponer de flujos de caja estables, así como la posibilidad de poder administrar dinámicamente sus rentas manteniendo la ocupación activa y evitando la desocupación”.
Recuerda que la demanda en este sector “resiste los quebrantos económicos apoyada en una falta de capital para la adquisición de vivienda, la urbanización así como un creciente interés en soluciones de vivienda más flexibles. Sin embargo una confianza menguada así como una movilidad limitada pudiere tener un impacto en la demanda durante este periodo de incertidumbre”.
En el caso del mercado mexicano, lo previsto en el co-living son desventajas en particular si el confinamiento se prolonga, dado que es un sector con fuerte apoyo en el capital privado.
VIVIENDA VIRTUAL
La tecnología en casas y departamentos ha ganado espacio aceleradamente. Los requerimientos van mucho más allá de ciertos controles, más aún en que se han convertido en una extensión de la oficina, el gimnasio, la diversión y el entretenimiento.
Ya en algunos corredores residenciales de la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey había una inercia hacia la tecnología que permitía operar los dispositivos inteligentes y hasta con los electrodomésticos, como parte del crecimiento del IoT (Internet of Things).
En la oferta residencial se disponía de asistencia personalizada al usuario, seguridad y ahorro de energía, entre otras ventajas. Esas amenidades consideradas como valor agregado y un promotor del retorno de inversión para el propietario, ahora es parte del must que requieren miles de habitantes confinados.
La conectividad y tecnología, incorporadas a torres de departamentos o conjuntos horizontales hacían factible atender otros temas como la seguridad, los servicios y el control de accesos.
Ahora es una condición fundamental para mejorar la integración de la tecnología en la vivienda interconectada con la actividad profesional.
HOGARES MULTIUSOS POR COVID-19
En sólo unas semanas las casas y departamentos se han convertido en el centro de todo: residencia, centro de convivencia, educación a distancia, entretenimiento espacios wellness y oficinas.
Esta disrupción creada a partir del distanciamiento social abrió posibilidades al trabajo flexible, las clases a distancia e incluso aceleradamente dejó abierta la puerta a lo que vendrá en materia de nuevas amenidades en espacios de coworking, los multifamily, centros comerciales y oficinas en la nueva normalidad.
En toda esta vertiginosa transformación, la tecnología, la conectividad y la data son elementos fundamentales para generar el análisis suficiente que la haga factible. También lo son la adaptación de espacios, los nuevos servicios agregados a las áreas de trabajo por las medidas sanitarias post-Covid-19 y la forma en que empresas, retailers, industrias y usuarios regresen a la cotidianidad.
Al mercado de vivienda se unen factores como la coyuntura por la previa caída en ventas, acentuada actualmente por la expectativa a la baja en los valores de las propiedades, las condiciones de financiamiento y las nuevas formas de comercialización.
En una reciente conferencia virtual, Jesús Ramón Orozco que dirige Tinsa reconoció que uno los efectos de la coyuntura en el sector de la vivienda es la baja en el valor de las propiedades a un nivel que no se dio con los sismos de 2017.
En consecuencia, desarrolladores empezaron en las últimas semanas a generar ciertas ofertas o desplazamientos al valor de la vivienda, no sólo en México y sino en otras ciudades como Santiago de Chile o Bogotá.
Si bien reconoció la importancia de la reducción de tasas de interés de Banco de México, como una medida que permite dotar de liquidez al mercado, también destacó el tema histórico de flexibilizar las facilidades de enganche a fin de incentivar la recuperación en los niveles de venta.
Se trata de medidas reales, complementadas con acciones comerciales digitales, que se aceleraron con el distanciamiento social. Sin embargo, no todos los desarrolladores disponen de tecnología y procesos para desarrollar recorridos virtuales a los proyectos o citas online, entre otros requerimientos de coyuntura para fomentar el desplazamiento de sus portafolios.
El reto también existe para la banca no toda cuenta con sistemas y automatización que haga posible la autorización ágil en línea de líneas de crédito.
Y finalmente, aunque hay otros factores que requieren mayor análisis, es el crecimiento del trabajo remoto en las actividades laborales, lo que en el segmento corporativo se menciona en los últimos días como el home office institucional.
Si bien no se ha detallado la productividad local por las actividades que sí pueden desarrollarse a distancia, es un hecho que en otros mercados ha demostrado ser eficiente.
En un estudio desarrollado con mil 200 empleados de entre 22 y 65 años en Estados Unidos, la firma Owl Labs especializada en dispositivos que permiten la conectividad para el trabajo colaborativo a distancia, concluyó que el trabajo remoto permitió incrementar 79% la productividad y mejoró el enfoque en las actividades, a diferencia de las actividades tradicionalmente desarrolladas en espacios corporativos.
Aún es pronto para generar conclusiones definitivas, sobre el tema, pero indiscutiblemente la revolución de los espacios llegó para quedarse. Nadie tras la contingencia echará en saco roto considerar planes emergentes donde el home office, las oficinas dispersas y otros esquemas pueden reducir interrupciones en la operación de las empresas.
En el lado de los colaboradores, directivos y emprendedores queda claro que las amenidades cambiaron de prioridades. En el top de la lista figurarán: espacios para el trabajo a distancia, conectividad y tecnología, así como bienestar y sanitización como parte de las demandas de los nuevos tiempos.
Cualquiera que sea el ángulo, en el futuro del trabajo, la vida social y el espacio habitacional, la ubicación como la conocíamos será irrelevante.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
CADENAS DE SUMINISTRO
El mapa global del comercio exterior y los centros de producción están en una transformación profunda a partir de la contingencia creada por el Covid-19.
El bloqueo en que el mundo vive a partir de la pandemia está siendo hoy un nuevo tema de discusión. Las cadenas de suministro soportadas por el cierre de plantas de producción ubicadas en Asia, en particular en distintas zonas de China, crea la imperiosa necesidad de reactivar la manufactura.
Pero este requerimiento de los sistemas productivos de mercados relevantes como Estados Unidos, puede ser una de las razones que ubican de nuevo a México en el escenario global, según la firma Newmark Knight Frank (NKF) con base en lo que denomina el efecto nearshoring.
No sólo esta condición otorga ventajas a los corredores industriales mexicanos, ya que aunado a lo anterior figura lo que integraría una vez aprobado el nuevo T-MEC.
Esto, prevé por su parte CBRE la generación de una combinación perfecta para que las empresas ubiquen al país atractivo para invertir y ampliar las cadenas de suministro a fin de reducir la dependencia que existe con China.
Los sectores con potencial se ubican en las industrias alimenticia, manufactura y tecnología.
GANADORES EN DÍAS DE COVID-19
La coyuntura que experimenta el mercado inmobiliario luce difícil de diagnosticar, dado que la incertidumbre y prácticamente la mayor parte de los nichos está terminando de evaluar los cambios que ha traído consigo el distanciamiento social impuesto por el Covid-19 actualmente acentuado por el inicio de la Fase 3.
Es el caso de negocios aquí comentados como el hospitality o turístico, el mercado de oficinas y el reto del trabajo a distancia, el retail y las ventas en línea.
Sin embargo, este impasse no ha obstaculizado la evolución de algunos otros.
En plena inestabilidad de los mercados el empresario Carlos Slim colocó después de 2 años una Fibra E, al listar Ideal que llevará la clave FIDEAL en el mercado de capitales mexicano.
La operación respaldada en las concesiones carreteras de los tramos Chamapa-La Venta, el Libramiento Nor-Oriente de Toluca, el tramo Tijuana-Mexicali y el Arco Norte, le permitieron levantar en el mercado 25 mil 827 millones de pesos.
La propia empresa explicó en un comunicado enviado a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) que el resultado se dio debido a que mercado requiere opciones de inversión, en especial las enfocadas a sectores estratégicos como en este caso la infraestructura.
La última colocación de esta modalidad de fideicomiso lo concretó en junio de 2018 Prodemex, que en su momento integró como activos dos Centros Federales de Reinserción Social (Cefereso) en Durango y Jalisco, además de la vialidad Solidaridad-Las Torres en Toluca.
Seis meses antes habían colocado Fibras E la Comisión Federal de Electricidad (CFE), Grupo Aeroportuario de la Ciudad de México para financiar el cancelado Nuevo Aeropuerto Internacional de México.
Así que la operación de Ideal establece un parámetro destacable en pleno escenario de un panorama económico y financiero incierto.
Lo mismo ocurre en el mercado inmobiliario industrial ganador antes, durante y probablemente después del actual entorno, por el efecto positivo que están dejando los negocios en crecimiento producto de la contingencia.
Un factor son las crecientes ventas en línea, que se estima aumentarán más de 40% en este lapso, hasta el efecto positivo de las empresas que fabrican equipo médico altamente demandado en la región.
Distintas firmas de servicios inmobiliarios han comentado sobre la evolución positiva del mercado. Una de ellas es la que recién reportó CBRE al cierre del primer trimestre de 2020 en el que señala un incremento en la absorción de 35%, producto del cierre de más de 200 mil m2.
Y no sólo eso, la dinámica a la cual prácticamente no había un efecto directo de la contingencia.
Desde 2019 el negocio inmobiliario experimentó una creciente participación del comercio electrónico, en el segmento el logístico e industrial, principalmente en los corredores ubicados cerca de los principales mercados de consumo como la Ciudad y Estado de México que ajustaron su tasa de disponibilidad a un nivel de 4%.
Hasta entonces, la oferta vigente permitiría cubrir el requerimiento de 5 años. Fue este período en el que DHL arrendó 60 mil m2 en Tultipark III ubicado en Tultitlán, Walmart tomó 60 mil m2 en Megapark de Tepotzotlán y Neovia Logistics arrendó 28 mil m2 en San Martín Obispo.
Sin embargo, el caso particular de la CDMX y su área metropolitana representa el 20% de la industria a nivel país, producto de la elevada concentración en el mercado de consumo que llega a 25 millones de habitantes.
Una manera complementaria de entender su relevancia es el peso que tiene en Latinoamérica. La empresa de servicios inmobiliarios Newmark Knight Frank (NKF) estima que con el inventario actual representa 24.5%, lo que le convierte en el mercado más importante de la región.
Estos números apenas son el reflejo de los cambios profundos que la pandemia está provocando en el mercado industrial, de ello daremos cuenta en próximas entregas.
Por lo pronto, estas 2 historias del complejo negocio del real estate validan que no todo es pérdidas o escenarios inciertos.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
CITY CENTER LEÓN
Con una mezcla de giros integral, Mexico Retail Properties (MRP) y Grupo Impulsa concluirán en 2021 la primera etapa de construcción del complejo inmobiliario City Center León.
Ubicado al norte de la ciudad de León, a un costado del Parque Los Cárcamos, el proyecto de usos mixtos en edificación iniciará la operación del centro comercial en el verano del próximo año, mientras que los componentes residencial y hotelero estarán listos en 2023.
Conformado por un centro comercial y de entretenimiento, la primera torre corporativa en la zona, tres hoteles y departamentos de lujo, City Park León integrará una oferta única en sus diferentes usos.
Hasta finales de 2019 el desarrollo tenía un avance superior al 40%. El área comercial, integrada a la primera fase, contará con 29 mil 500m2 de área rentable para alojar 70 locales.
VALOR INMOBILIARIO EN COVID-19
Los precios de inmuebles, materiales de construcción y rentas, no son los únicos valores que se han movido en los días del distanciamiento social impuesto por el COVID-19.
En este período prácticamente la mayor parte de las empresas que cotizan en los mercados, han experimentado cambios en el valor de sus títulos.
En el caso del Índice FIBRAS en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), ha experimentado en lo que va del año un ajuste negativo de 26.29%.
Este resultado general ha tocado algunas de las 10 empresas que lo integran, por lo que en este período distintos fideicomisos han tenido ajustes en sus precios.
Particularmente ayer, el escenario de pérdidas en su cotización lo vivieron Fibra Shop, Prologis Property Mexico, Fibra Monterrey, Fibra Terra (PLA Administradora Industrial) y Fibra Uno.
Las razones son distintas, pero muestran la conducta del ánimo que existe entre los inversionistas y cómo esta cambia al paso de los días. Este ajuste obedece al incierto escenario actual, evidencia el nerviosismo de los inversionistas, mismos que en el último año reflejaron su perspectiva sobre los certificados con un ajuste general negativo en el Índice mencionado.
Aquí hemos mencionado distintos factores que han afectado el desempeño de los fideicomisos y otros vehículos financieros. Dos de ellos, latentes desde 2019, son la inestabilidad cambiaria y la falta de dinamismo económico.
Pero el reflejo en los valores de los fideicomisos y lo que está ocurriendo con los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDEs) y los Certificados de Proyectos de Inversión (CERPI), no es lo único que seguro reflejará la actual crisis coyuntural.
En procesos de ajuste de los mercados ya se ha visto en el mercado el cambio de manos de portafolios y procesos de desinversión. Si bien es temprano para hacer un diagnóstico, no se debe ignorar en el escenario actual.
Con todo, esta situación no es exclusiva del mercado inmobiliario mexicano. Unos días antes de que concluyera marzo, la caída se veía en el valor de los títulos de las firmas líderes en los servicios inmobiliarios. Según la información pública, en ese momento el valor de las acciones del sector se desplomó 50% en promedio, lo que representó hasta ese momento una pérdida profunda generalizada en el valor de capitalización.
La mayor parte del Top 5 de brokers globales opera en México y la pregunta es cómo reaccionarán ante el efecto de la recesión económica y los ajustes lógicos en el mercado.
Para algunos analistas es un hecho que al menos la mitad de los ingresos de las firmas de mayor tamaño proviene de servicios recurrentes como el facility management, pero el efecto negativo de una menor actividad podría traducirse en tiempos de ajuste.
Ya en el pasado, situaciones del tipo provocó un proceso de fusiones y adquisiciones en el mercado. Fue en 2015 que la fiebre de fusiones replanteó la posición de México en la región latinoamericana la incursión de nuevos actores en el mercado.
En ese año DTZ adquirió Cushman & Wakefield, Newmark Grubb Knight Frank (hoy Newmark Knight Frank) hizo una primera compra de participación en The Alles Group, Savills hizo lo propio con Studley Real Estate y CBRE integraba a su operación con Global Workplace Solutions, además del surgimiento de Coldwell Banker Commercial.
Dos años después llegó la canadiense Avison Young y a partir de ahí se han reconfigurado equipos de trabajo, mercados y ahora todo parece indicar que un nuevo proceso de ajuste está por gestarse.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
SHOPPING EN E-COMMERCE
Las compras en línea han tenido un vertiginoso desarrollo, poniendo en jaque a los retailers que no tenían bien instrumentada su estrategia digital y de entrega habilitada. Algunas estimaciones indican que podría crecer más de 50% debido a la contingencia sanitaria creada por el distanciamiento social del COVID-19.
Esta conducta temporal deja de lado lo alcanzado por el negocio del retail en la creación de centros de convivencia en áreas comerciales, algunas de ellas integradas a proyectos de usos mixtos. Es decir, lo que fue el diseño y edificación de espacios para promover la convivencia, hoy lucen vacíos y dejó el consumo a merced de un click en las tiendas online.
La presencia del comercio en línea ha sido una constante en los últimos años. Desarrolladores, arquitectos, tiendas departamentales y minoristas han hablado de la presencia omnicanal como una evolución lógica por el cambio de hábitos de compra de las nuevas generaciones.
Es por ello que el retail mexicano tiene una oportunidad frente a los gigantes del comercio electrónico. Como lo han indicado algunos analistas, tendrán con estrategias correctas la capacidad de entregar con agilidad, operar eficientemente en la última milla y crear experiencias únicas para el cliente en las tiendas físicas.
Esta combinación hará distinta la experiencia de compra cuando el comprador regrese a hacer shopping en los centros comerciales y tiendas.