NUEVOS HÁBITOS & GENTRIFICACIÓN
Durante semanas el mercado inmobiliario de la Ciudad de México (CDMX) ha vivido la controversia social y la salida de políticas gubernamentales anunciadas para atender los efectos de la gentrificación, justificada en el incremento de precios en vivienda y espacios comerciales.
Sin embargo, quedarse en el debate aparente es ignorar un fenómeno que lleva décadas desarrollándose en distintos momentos de los últimos ciclos inmobiliarios y que ha dejado una recuperación de precios en corredores como Condesa, Hipódromo Condesa y Roma, pero también distintas zonas de la metrópoli.
Nos referimos a lo que ocurre en las colonias Juárez, Santa María la Ribera, San Rafael y Tabacalera, entre otras que en conjunto se ubican en la alcaldía Cuauhtémoc.
En la lista de razones que llevan a la asequibilidad o el desplazamiento de la población local, destaca la caída en la producción de vivienda en especial de interés medio en dichas zonas que permita la permanencia de distintos tipos de habitantes.
Aunado a la escasez de producto se suman el efecto que ha causado el impacto inflacionario, la conocida falta de tierra y los permisos para nuevas edificaciones.
Tampoco se puede ignorar el efecto en precios que han causado en material de arrendamiento, la llegada de nómadas digitales, el crecimiento del trabajo remoto con las estructuras híbridas y la revalorización que la ciudad ha tenido internacionalmente entre los viajeros.
En consecuencia, el mercado de rentas de corta estancia ha presionado por demás los valores de las propiedades y hecho más rentable para los actuales dueños subir las propiedades a plataformas para la intermediación del arrendamiento.
Incluso históricamente el mercado informal residencial de rentas de personas físicas o morales ha sido la dinámica más seguida en la zona.
Un análisis desarrollado por Metric Analysis con base en Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) e INEGI, indica que entre 2019 y 2024 el ticket promedio del mercado residencial en estas zonas, medido en precios por m2, pasó de $5 mil 152 pesos a 5 mil 716 pesos, aumento equivalente a un crecimiento de 11%.
En este lapso, los precios de las propiedades crecieron 2.6% de las propiedades con una plusvalía de 33.9% en propiedades a la venta ante la citada falta de nuevas edificaciones y la demanda creciente.
Este fenómeno ha provocado también la incorporación de más clases de propiedades habitacionales, donde el nivel medio registra una caída de 51% mientras el de semi lujo creció 56%.
Además de la reducción en la superficie promedio de los departamentos con la que desarrolladores con proyectos activos han respondido a las variables del mercado para atender el ticket que el mercado está en posibilidad de pagar por permanecer en las zonas centrales.
Información al segundo trimestre del año de Tinsa México by Acummin indica que el parque de vivienda nueva registra un stock de 21 mil 947 unidades, que con una absorción mensual de 900 unidades sin nuevos desarrollos sólo abastecería la demanda durante 25 meses.
Otro hecho evidente en el ámbito comercial evidente es el efecto positivo de la evolución de los valores de las propiedades observado en el creciente efecto en la actividad comercial.
Por ello, mientras entre 2010 y 2018 se abrían 277 negocios en estas colonias, para el lapso 2019-2024 el promedio escaló a 374, que prácticamente representa el doble.
Así, es un hecho que el fenómeno analizado desde distintos ángulos permite entender el efecto específico de la perspectiva y la realidad.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Be Grand.
MULTIFAMILY ATRAE
La demanda de vivienda nuevas generaciones fortalece la expansión del negocio de la vivienda institucional en el sur de Estados Unidos.
Es una inercia que abre oportunidades de inversión a family offices mexicanos, respecto a la rentabilidad que dejan actualmente propiedades residenciales en mercados como Miami y Madrid.
IL DELFINO YAMBA AUSTRALIA
Un pequeño edificio de los años 40 es la sede de la nueva propuesta de hospitalidad en la región Northern Rivers de Nueva Gales del Sur.
Il Delfino Yamba Australia se asienta al borde del acantilado y con vistas al océano Pacífico, en una pequeña superficie del litoral en la costa norte ha estado llamando la atención gracias al recién llegado Il Delfino.
La tradición local de la elegante posada hizo que las 5 suites recibieran el nombre de una ubicación marítima italiana (Ravello, Isquia, Portofino, Cinque Terre y Scopello), donde se integraron detalles en el interiorismo como lámparas italianas vintage, cerámicas únicas, adornos y murales pintados a mano en las paredes.
El concepto se basó en las características de un pueblo costero italiano y los espacios de alojamiento se desplantan en forma de una cascada con terrazas de roca compartidas, tumbonas blancas, balcones privados y vistas panorámicas del mar donde también se pu
eden observar delfines.
Il Delfino es una de las últimas estructuras originales de la costa, en pie que inicialmente fue un caserío frente al mar con alojamiento y después un edificio de apartamentos vacacionales diseñados por Sheere Commerford.
Entre sus amenidades las suites tienen kitchenette equipada cocinar, lo que eligen antes de su llegada, o bien adquirir de proveedores locales y restaurantes recomendados por Commerford.
En la zona existen seis senderos de naturaleza y once playas de zonas famosas de surf, además de la piscina de agua marina de Yamba construida en las rocas del extremo sur de Main Beach, un cine, una calle principal y el icónico Pacific Hotel en una colina con vistas al océano y con un pub.
La restauración de la propiedad en lugar de desarrollar un nuevo edificio buscó ser responsable en términos ecológicos, dado que además se utilizaron materiales reciclados como azulejos viejos, tocadores de baño restaurados y puertas y ventanas originales. Los bancos de cocina de algunas suites están hechos de restos de vidrio reciclados, y hay paneles solares y cargadores para vehículos eléctricos.
VIVIENDA INSTITUCIONAL
Resiliente y con amplios alcances el crecimiento de la vivienda institucional expande oportunidades a family offices mexicanos.
La expansión del modelo ha permitido cubrir la demanda de vivienda en Estados Unidos, donde estos activos representan 24% del total del mercado inmobiliario.
“Para los inversionistas es atractivo porque tiene un flujo de caja estable con contratos promedio de inquilinos a 12 meses, por lo que se distribuyen las rentas y el capital se devuelve 5 años después con una tasa de retorno de 12 a 15%, producto de la plusvalía que generan las propiedades al ser renovadas para el arrendamiento”, indica Mariana Robina, directora ejecutiva de Eagle Property Capital (EPC).
Ante este escenario, EPC iniciará el levantamiento de capital de su sexto fondo con el que esperan integrar hasta $500 millones de dólares para adquirir portafolio que le permita agregar 500 propiedades ubicadas en el mercado de Miami y Texas.
Miroslawa Kopek, vicepresidente de Relación con Inversionistas, dice que el interés por estos vehículos de inversión ha crecido en los últimos años por la necesidad de vivienda y los cambios de hábitos de los consumidores.
Entre los inversionistas de los distintos fondos, la empresa tiene relación con fondos de pensión e inversión de Estados Unidos y otros países de América Latina, incluidos distintos family offices de México con tickets de $250 mil dólares hasta $25 millones de dólares.
“A diferencia de comprar una propiedad en mercados como Miami, adquirir inversión le permite al inversionista administrar un riesgo más diversificado y estar líquido por la vida de los distintos vehículos de inversión”, detalla Kopek.
Una vez concluido el período de 5 años promedio, el fondo vende las propiedades remodeladas y estabilizadas, aunque en el ciclo del modelo de negocio la base es la retención de residentes, quienes a su vez reciben por las rentas servicios de hospitalidad y un solo administrador.
De acuerdo con la firma, la asequibilidad de vivienda ha cambiado: una renta promedio es de $1,700 dólares, mientras que adquirirla deja un pago mensual de hipoteca de $3,200 dólares”.
“En 2010 la gente compraba su primera casa a los 30 años, en 2020 a los 33 y en 2024 la edad promedio del comprador se extendió a 38 años, lo cual genera una gran demanda por este tipo de vivienda”, explican.
En su estrategia de posicionamiento, la firma se especializa en integrar propiedades con rentas promedio enfocadas a la clase work force de la comunidad latina residente y que en general representa 22% de la población total de Estados Unidos, además con la mayor tasa de escolaridad promedio.
En los últimos 14 años, EPC integró un portafolio de 10 mil 719 viviendas y un volumen de transacciones de más de 1.8 mil millones de dólares, a partir de los 649 millones de dólares levantados a través de cinco vehículos de inversión.
HOTELERÍA EXPANDE INVERSIÓN
La preferencia de inversionistas por resorts del segmento de lujo atraen inversión.
Entre enero y mayo de 2025, se agregaron 2,280 cuartos a la oferta hotelera señal de la continuidad en el dinamismo del negocio de la hospitalidad concentrado en destinos consolidados de México.
RECUPERACIÓN CORPORATIVA
Con 160 mil m2 de absorción neta, el mercado de oficinas en Ciudad de México (CDMX) continuó en el primer semestre del año, la tendencia de recuperación y baja en la tasa de vacancia que ha presionado los resultados de desarrolladores y propietarios de este tipo de inmuebles.
Además, lo alcanzado en la primera mitad del año representó un crecimiento anual de 164 % en el ritmo de absorción, que le llevó a 18.4% la tasa de vacancia, el dato más bajo en los últimos cinco años, de acuerdo con el reporte más reciente de CBRE México.
Con este dinamismo el inventario de espacios corporativos clase A y A+ llegó a 7.38 millones de m2, que representan un crecimiento en el último año de apenas 0.1% dado que como lo hemos comentado anteriormente, la tasa de nuevas construcciones ha disminuido hasta los 272 mil m2 actuales con fechas de entrega entre 2025 y 2028.
Estos números están relacionados con la falta de un mayor dinamismo ante las condiciones macroeconómicas y las prácticas corporativas alineadas con la rentabilidad operativa, que hoy se miden a través de la productividad laboral y no en los m2 asignados por empleado con influencia del trabajo híbrido.
El contexto reciente es importante y explica por qué en el segundo semestre apenas se incorporarán 174 mil m2 de oficinas ubicadas en los corredores Polanco, Reforma e Insurgentes.
Además, 51% de la absorción referida se concentró en el denominado Centro de Negocios de la CDMX, es decir Lomas Palmas, Reforma y Polanco, mientras que en términos brutos lo acumulado es equivalente a una participación de tres veces más en renovaciones y expansiones que el año pasado.
Este escenario con una influencia creciente de las estructuras flexibles que solucionaron a los inquilinos de enfrentar un entorno cambiante provocaron un decremento de $1.35 dólares por m2 de arrendamiento contra el mismo lapso de 2024, al alcanzar un promedio de $22.96 dólares por m2.
Un factor adicional de cambio ante una continua participación del trabajo presencial y el efecto de la variabilidad del tipo de cambio es la creciente comercialización de espacio corporativo en pesos, misma que alcanzó 41% del total comercializado.
Por su parte, destaca en este período que del total de las operaciones de arrendamiento, 73% se concentró en los corredores Polanco, Insurgentes y Reforma con contratos que superaron la huella de 1,000 m2 de espacios demandados principalmente por empresas de los sectores medios y telecomunicaciones, tecnología y e-commerce.
Indudablemente la suma de las variables referidas, hablan de una recuperación que de continuar acortará el tiempo en que el mercado encuentre una tasa de vacancia estable que rompa con la alta disponibilidad y genere el convencimiento entre inversionistas de iniciar un nuevo ciclo de expansión. Claro está, si además de la demanda, existen las condiciones de licencias que lo hagan factible.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Rasa Tower, Gensler.
ROMEO ROMA
Un palazzo del siglo XVI da cabida a este nuevo resort de lujo con diseño futurista de la capital Italiana.
Se trata del hotel Romeo ubicado en la Piazza del Popolo justo en la via di Ripetta que en su interior aloja 74 habitaciones y suites.
A diferencia de otras propuestas de hospitalidad, ésta incluyó a partir del diseño de la afamada arquitecta Zaha Hadid habitaciones futuristas, otras dotadas de frescos originales contrario a los baños modernos y de la calidez del Krion, además del material blanco con el que se fabricaron las bañeras independientes en el centro del cuarto.
En su propuesta de hospitalidad Alain Ducasse, el primer gran experimento del chef francés desde el lanzamiento de la propiedad hermana en Nápoles y la única parte del hotel abierta al público.
Asimismo en su propuesta de bienestar aloja una sala de eliminación de toxinas con sal siciliana en el spa de Sisley Paris.
NÓMADAS Y CORTA ESTANCIA
Contrario a la percepción social, la gentrificación en las colonias Condesa, Roma e Hipódromo Condesa es cuestionable porque el aumento de precios de las propiedades habitacionales a la venta se mantuvo conforme al impacto inflacionario en los últimos cinco años.
Distinto es el valor creciente del mercado informal residencial de rentas, que ante la falta de estadísticas apenas puede identificarse por el efecto creado por la demanda de la población de nómadas digitales, el mercado de renta de corta estancia y la caída en los niveles de construcción de nuevas propiedades.
“Hay una percepción probablemente válida, pero apenas determinada por las rentas informales de personas físicas o morales que los subalquilan a través de plataformas donde sí han subido los precios”, explica Jorge A. Mc Loughlin, director general de la firma.
Aún así, desde su perspectiva no se puede utilizar el argumento de aumento en los precios porque no hay fuentes que puedan contradecir los datos duros, que ponen en evidencia lo contrario.
“Los precios prácticamente en Ciudad de México (CDMX) es donde menos han tenido impacto año con año contra la inflación, por ello el valor del avalúo hipotecario utilizado en las operaciones de compra-venta es el que permite ver dónde está el aumento”, detalla.
Entre 2019 y 2024 el ticket promedio del mercado residencial en estas zonas, medido en precios por m2, pasó de $5 mil 152 pesos a 5 mil 716 pesos, aumento equivalente a un crecimiento de 11%, de acuerdo con un análisis desarrollado por la firma Metric Analysis con base en Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) e INEGI.
Esa perspectiva indica un aumento en precios 2.6% de las propiedades y una plusvalía en este tiempo referido de 33.9% en propiedades a la venta ante la falta de nuevas edificaciones y la demanda creciente.
La perspectiva del análisis también destaca en estos años cómo en estas colonias el mercado ha registrado la incorporación de más clases de propiedades habitacionales, donde el nivel medio registra una caída de 51% mientras el de semilujo crecieron 56%.
En vivienda nueva creció de 37% a 42.6% además de que los valores respecto al promedio de CDMX, se incrementaron 3.2% vivienda nueva y disminuyeron 0.9% en vivienda usada.
La demanda de espacios representada por nuevos usuarios como los nómadas digitales también se fundamenta en la participación que la Ciudad ha generado como destino principal de talento tecnológico, al ocupar la primera posición en el ranking latinoamericano Scoring Tech Talent de la empresa CBRE.
Otro factor en la evolución de la oferta disponible en venta relacionado con el comportamiento general del mercado en la Ciudad es que debido al alto costo de la tierra en la ciudad, además del impacto inflacionario y la falta de licencias de construcción, la industria ha reflejado un impacto en el tamaño de las superficies promedio de las propiedades al ajustarse de 97 a 83m2 con la finalidad de mantener el ticket promedio que actualmente es de $4 millones de pesos, el más alto a nivel nacional.
En contraparte, el directivo dice que un efecto positivo de la evolución de los valores de las propiedades es el creciente efecto en la actividad comercial.
Así, mientras entre 2010 y 2018 se abrieron 277 negocios en estas colonias, para el lapso 2019-2024 se abrieron un promedio de 374, que prácticamente representan el doble.
GENTRIFICACIÓN
La gentrificación en las zonas Condesa, Roma e Hipódromo Condesa va más allá de las razones que motivaron las acciones sociales de protesta. Entre 2019 y 2024 el ticket promedio del mercado residencial, medido en precios por m2, pasó de $5 mil 152 pesos a 5 mil 716 pesos.
HÍBRIDO Y CON PROPÓSITO
El resultado es revelador: 48% de los colaboradores prefiere el trabajo presencial y con una tendencia creciente 35% esquemas híbridos de trabajo, pero con una asistencia ideal de 1 a 2 días a la semana.
Así lo concluye la encuesta IA y presencialidad: el nuevo panorama laboral que PageGroup desarrolló con WeWork entre 150 cualitativas y 5,000 digitales en México, Argentina, Chile, Colombia y Perú.
En ella, 34% de los encuestados fueron de la generación X, 31% millennials, 28% generación Z y 6% Baby Boomers.
No obstante, en el péndulo y camino sin retorno de los esquemas flexibles, la oferta laboral es determinante para hacer realidad en la retención de personal, cultura e identidad corporativa.
Esto implica que a menores oportunidades laborales, los colaboradores están dispuestos a ceder en la anhelada flexibilidad.
Como aquí lo hemos expuesto, la movilidad hacia el espacio físico de trabajo es un factor clave, dado que representa según este sondeo 89% de las desventajas que ven los colaboradores, en especial en Ciudad de México (CDMX), caso contrario a la elevada preferencia hacia la presencialidad que registran Guadalajara y Monterrey.
Esto representa que los empleados hoy buscan un propósito en las horas que destinan a la presencialidad, dado que es un hecho que se ve como una oportunidad para fortalecer las relaciones interpersonales, pero principalmente la comunicación directa y la integración de equipo.
Otro hallazgo relevante es que en el regreso a las oficinas, se ha percibido la dificultad para realizar el trabajo en espacios abiertos, la falta de infraestructura y los insuficientes espacios para el headcount.
Así el talento espera que los espacios de trabajo cuenten con espacios de dispersión y descanso, áreas verdes, salas confidenciales y modelos híbridos basados en resultados.
Sobre la participación de la IA (inteligencia artificial) 7 de cada 10 usuarios tiene conocimientos básicos y 82% no teme ser reemplazado, dado que le ve como una herramienta de apoyo.
No menos importante es que estas prácticas corporativas alineadas con la rentabilidad operativa, hoy medidas desde la productividad y no en los m2 asignados por empleado, han dejado en la reducción de las tasas de ocupación o vacancia que actualmente se ubican por debajo del 20% en Ciudad de México (CDMX).
Las estructuras flexibles han resultado ser una solución para los inquilinos de enfrentar un entorno cambiante y para los operadores de espacios colaborativos una oportunidad constante de crear un efecto en la productividad y el costo. Esta dinámica les ha permitido participar con 5% de la absorción de espacios corporativos.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Nvidida, Gensler.