OFICINAS, SIGNOS NEGATIVOS
Incremento en los niveles de disponibilidad, indicadores negativos en la absorción neta y una disminución en la construcción de nuevos proyectos son los signos de la pérdida de dinamismo en el mercado inmobiliario corporativo de la Ciudad de México (CDMX).
Al cierre del primer semestre del año, la firma Newmark Knight Frank indica que pese a lo adverso del panorama, el segundo semestre tendrá una dinámica distinta.
En el período enero a junio, si bien el mercado de oficinas rebasó en su portafolio el techo de 7 millones de metros cuadrados y experimentó la entrada de 342 mil m2, registró como no sucedía desde 2017 una absorción neta negativa.
Parte de esta evolución, obedeció de acuerdo con el área de market research al volumen de 200 mil m2 que ingresaron al inventario y a una atípica desocupación de espacios.
En consecuencia, la dinámica de rentas y ventas cayó 36% respecto a la primera mitad de 2018.
Pese a la política restrictiva y de revisión de proyectos del gobierno local, actualmente existen 76 proyectos en construcción del tipo activos, que permitirían incrementar el tamaño del inventario hasta 8 millones de m2 en los próximos 3 ó 4 años.
Juan Flores, director del área, dice que la tasa de disponibilidad creció a 15,78%, que deja 1.1 millones de m2 disponibles, entre los que destaca la oferta del corredor norte, Santa Fe y Polanco, los tres principales corredores con más disponibilidad de nuevos espacios.
"Sin duda las absorciones negativas y la baja en los precios pueden parecer alarmantes en esta coyuntura, sin embargo, es necesario entender que hoy el mercado está reaccionando a la enorme cantidad de proyectos de oficinas que se detonaron hace por lo menos 2 años. Así que con el tiempo se irán estabilizando", concluye.
NIA, PROPONE MEGADESARROLLO EN RIVIERA NAYARIT
La evolución de Riviera Nayarit continúa con la generación oportunidades de negocios que existen en el corredor turístico.
Al seguir esta inercia, Artha Capital anunció una asociación estratégica con Marriott International para la integración de un desarrollo turístico integral de mil 440 habitaciones.
Se trata de NAI el proyecto con el que la cadena global incorporará al destino cuatro de sus principales marcas: Westin, Marriott, Autograph Collection y Ritz Carlton, en su primer concepto Todo Incluido (All Inclusive) a nivel global.
Dividido en dos etapas con un horizonte de conclusión de cinco años, el desarrollo requerirá una inversión estimada en 800 millones de dólares y la generación de aproximadamente 12 mil empleos directos, así como 20 mil empleos indirectos.
Con esta alianza, Artha Capital busca posicionarse como una de las empresas públicas líderes en el desarrollo y gestión de activos hoteleros en México.
Carlos Gutiérrez, Socio Fundador comenta que “este proyecto es emblemático para Artha Capital ya que demuestra nuestra capacidad para originar oportunidades de inversión altamente atractivas. De igual manera, es una señal de la fortaleza y compromiso de nuestro equipo, nuestros socios y colaboradores para seguir creando valor a los inversionistas y ofrecer experiencias únicas a nuestros clientes.”
Mientras, German Ahumada, Socio Fundador dice que “el sector turístico es actualmente uno de los más atractivos y de continuo crecimiento. Tenemos certeza del enorme potencial de desarrollo y la oportunidad que esto representa para nuestros inversionistas.”
Pese a los ajustes actuales, ésta inversión es parte de la transformación que ha vivido el sector turístico en los últimos años. Las preferencias de los viajeros se enfocan hacia hoteles con amplia diversidad de experiencias, áreas comunes de socialización, una oferta gastronómica innovadora y variada, así como un mayor compromiso con la sustentabilidad y cuidado del medio ambiente.
El Todo Incluido ha dejado de ser un mercado de nicho y se ha convertido en una categoría de hoteles. El cambio del paradigma busca transformar la experiencia y cultura de los resorts. “Tenemos la confianza en la fortaleza de las marcas y la capacidad de Marriott para ofrecer un producto único en su tipo en Riviera Nayarit”, mencionó German Ahumada.
“Riviera Nayarit ha despuntado como uno de los sitios turísticos favoritos de México por su atractivo natural, gran accesibilidad y desarrollo de infraestructura”, mencionó Carlos Gutiérrez. NIA, nombre con el que se identifica el proyecto, será un destino integral para recibir a los millones de turistas que llegan cada año a Puerto Vallarta, así como una opción accesible para el mercado proveniente de la zona del Bajío, dada la cercanía con Guadalajara una vez abierta la nueva carretera.
Consistente con un crecimiento en el segmento de hoteles de playa, este desarrollo va en línea con la estrategia de diversificación del Fondo.
PERSPECTIVAS & REALIDAD
La semana previa enfatizamos en la forma que el real estate turístico empezó a impactar el ritmo de crecimiento en distintos destinos turísticos del país.
Abordamos los factores internos, pero no abundamos en el contexto regional. Cómo en América Latina y El Caribe, la economía apenas crecerá 1.7%, de acuerdo con una previsión del Banco Mundial.
Este impacto se acompaña con el ajuste en la tasa de crecimiento anual del turista internacional cayó, pero fue compensado con un incremento del gasto promedio del turista, a propósito de la dinámica cambiaria.
Así, mientras la economía nacional y quienes la miden internamente debaten por qué no existe recesión, los destinos turísticos del país son objeto de análisis de inversionistas globales que han ampliado los tiempos de decisión.
Sin embargo, las decisiones se mantienen, al grado de continuar el crecimiento en Riviera Maya, como ya lo mencionamos. En este corredor, se edifican 3proyectos grandes para Riviera Maya, uno de ellos tendrá 850 habitaciones con una inversión de $250 millones de dólares y estará listo a finales de año. Los otros dos proyectos tendrán 1,000 habitaciones cada uno y aún se encuentran en construcción, su apertura se espera para el mes de octubre.
A su vez, en Ciudad de México, el segundo mayor destino de inversión hotelera y la mayoría los cuartos enfocados en el segmento de negocios, se sigue encontrando el fiel de la balanza, para lo que se puede pronosticar a nivel nacional.
Se trata de los cuartos planeados para el próximo año, en el que se prevé la edificación de 8 mil 300 habitaciones.
Una perspectiva adicional de mayor análisis, como la que propone en su reporte de Hotelería la firma CBRE, son las tarifas. Sólo en el Caribe mexicano se experimenta una contracción de tarifas en el primer semestre del año, debido a la entrada de nuevas marcas hoteleras.
En contraparte, destinos como Los Cabos y Mazatlán han sido los que más han incrementado sus tarifas con respecto al mismo período de 2018.
Para el área de hotelería de CBRE, que dirige Patricio del Portillo, la situación prevaleciente en la Riviera Maya se ha traducido en un efecto de sustitución, donde la demanda ha comenzado a crecer en Playas del Pacifico tales como Los Cabos, Vallarta – Riviera Nayarit y Mazatlán, donde se observa un crecimiento en el ADR.
La revisión de estos aspectos es fundamental en tiempos que distintos nichos de la actividad inmobiliaria se ajustan a los nuevos tiempos.
Después de todo, México ocupa el séptimo lugar a nivel mundial en la recepción de turistas y el lugar 16 en captación de visitas. La mayor parte de los visitantes internacionales, que proceden de Estados Unidos (53.2%) y Canadá (16.2%), quienes optan por Cancún como destino principal, seguido de la Ciudad de México, Puerto Vallarta y Los Cabos.
Para el año en curso, las previsiones pronostican el arribo de 43.3 millones de turistas extranjeros, es decir 4.7% más respecto al año pasado, y un ingreso de divisas por 23 mil 600 millones de dólares, 10.6% más que en 2018, de acuerdo con la Secretaría de Turismo.
Estos dos números demuestran lo mencionado líneas anteriores, este año habrá un efecto combinado que difícilmente cambiará a una cancelación definitiva de proyectos en los inversionistas. En particular, por todo lo que está actualmente en Cancún y Riviera Maya, apuntalado en un mediano plazo por lo que el proyecto controvertido del Tren Maya podrá dejar en los próximos años.
Este último es un contrapeso por la concentración del crecimiento de cuartos en las playas, principalmente en esa zona, a pesar de la disminución en el número de llegadas de turistas en casi un 7%.
Todos son factores ajenos al clima de inversión interno en la industria. Después de todo, la inversión global equilibra su visión con distintos factores que al parecer, seguirán siendo razón suficiente para fortalecer nuevos destinos en el país. Eso lo saben quienes pese a los temas coyunturales, alimentan este nicho del real estate.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
DINAMISMO RESIDENCIAL EN MONTERREY
El dinamismo inmobiliario basado en el desarrollo vertical continúa siendo una tendencia relevante en la Zona Metropolitana de Monterrey, que al segundo trimestre del año registra 271 proyectos activos, distribuidos en 6 segmentos económicos.
En su reporte de tendencias de ese mercado, la firma Tinsa indica que los proyectos de tipo social representan un 34% de la oferta, el segmento Medio un 28% y el Residencial y Residencial Plus el restante 38%, dinámica que compensa el crecimiento habitacional en distintos segmentos.
De esta forma y a diferencia de otros mercados en el país, mantuvo su dinámica de mercado. En este período se vendieron 9,249 unidades, 9% alojado en unidades Verticales y 91% a unidades horizontales.
Los resultados muestra el desplazamiento de 9,249 unidades, donde los municipios de Apodaca, García y Juárez concentran el 52% de estas ventas.
En el período se registraron 45,708 unidades disponibles; quedando un total de 271 proyectos activos, donde el 30% corresponde a proyectos de vivienda vertical y un 70% a vivienda horizontal.
En cuanto a los valores por m2 en el segundo trimestre de 2019, los segmentos Sociales presentan un promedio de $8,191/m2, el segmento Media de $11,804, el Residencial de $26,034 y el Residencial Plus de $46,684/m2. En general la zona presenta una variación trimestral positiva del 4.97%.
TURISMO ATEMPERA REAL ESTATE
Es mitad de año y el negocio inmobiliario continúa su dinámica de expansión, pero con un ritmo distinto. En este lapso, se han quitado del inventario en construcción unos 4,000 cuartos de hotel, al tiempo que México descendió una posición en el ranking de la Organización Mundial del Turismo (OMT), publicado en mayo pasado.
Lejos del efecto macro, acompañado por un contrario incremento de 4.7 por ciento en el arribo de turistas extranjeros, este año se agregarán al inventario 23 mil nuevas habitaciones, de los cuales se inauguraron ya nueve mil 600, según la previsión del período hecha por el área de Research en CBRE.
Esto significa que si bien los proyectos continúan, el ritmo empieza a desacelerar su dinamismo, al grado que los cuartos planeados en 2020 son apenas 8 mil 300, 7,900 en 2021 y sólo 5 mil 800 entre 2022 y 2024.
Pese a todo pronóstico, por el efecto que ha causado en la industria hotelera en Cancún y Riviera Maya el sargazo, el estado de Quintana Roo recibió el primer semestre 47% de la nueva oferta agregada al mercado, en particular lo que se ve para Cancún mismo y Playa del Carmen.
Otro caso, indica el análisis, es Los Cabos en Baja California Sur, que recibió 10% de la apertura de nuevos cuartos integrados al mercado en lo que va del año.
Ahora bien, en el segundo semestre del año las proporciones y representatividad no varía respecto a la posición que tienen Quintana Roo, Ciudad de México, Jalisco, Baja California Sur y Nayarit que recibirán 44, 9, 7 y 5 por ciento respectivamente de la nueva oferta en construcción.
Específicamente Riviera Maya integrará 3 proyectos, sólo uno de ellos contará a finales de año con 850 habitaciones y una inversión de 250 millones de dólares. Dos más tendrán mil habitaciones cada uno, e iniciarán operaciones en octubre.
Un dato relevante es la Ciudad de México (CDMX), que en los últimos años ha sido un gran receptor de proyectos con componente hotelero, tendencia que le convierte para este lapso como el segundo destino de mayor inversión hotelera, en especial en el segmento de negocios.
La tendencia no puede ser más clara. Es un dinamismo que ha permitido distintas transacciones de compra-venta. Sólo en abril, se registraron operaciones como la compra de Walton Street Capital de The Resort at Pedregal en Los Cabos, las dos compras que LVHM hizo de los Belmond Maroma Resort & Spa en Quintana Roo y el Belmond Casa Sierra Nevada en San Miguel de Allende.
En el mes de abril se registró la operación con la que Ohana Real Estate Investors compró el proyecto Montage en Los Cabos. Particularmente, las transacciones de compra de hoteles son un asunto que mantuvo con un gran movimiento el negocio hotelero y dejan ver también el interés de fondos de inversión.
Sin embargo, un tema que podría reflejar cambios pese al atractivo que guardan destinos relevantes del país es el cambio en la asignación de presupuesto gubernamental en 2019. Justo el Ramo 21 destinado al turismo ha venido decreciendo desde 2016, año en que se erogaban 5 mil 211 millones de pesos hasta los 2 mil 966 previstos en el año.
Lo que hace distinto el escenario, es la inclusión de un capítulo en el ramo. Se trata de los 5 mil 820 millones de pesos que se destinan al proyecto del Tren Maya, monto que representa 66 por ciento del presupuesto de este ramo.
Esta obra, que involucra un recorrido de mil 525 kilómetros y pasará por Chiapas, Tabasco, Campeche, Yucatán y Quintana Roo, con un total de 15 estaciones es una de las grandes apuestas de la actual administración.
A pesar de que involucra 57% de inversión privada, la estructura financiera basada en la propuesta de la integración de una FIBRA (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces), tampoco goza de gran aceptación en el mercado inmobiliario por la complejidad que representa su conceptualización para convencer inversionistas.
Con todo, el actual momento del negocio inmobiliario hotelero sigue siendo atractivo.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
SHIGERU BAN PROPONE ALTERNATIVA EN PARÍS
Tras el incendio de la catedral de Notre Dame en París, Francia, el arquitecto japonés Shigeru Ban como otras 9 propuestas de los últimos meses, planteó un diseño para habilitar una capilla temporal.
El tema ha dividido las opiniones de la sociedad francesa en lo que será una larga y cuantiosa restauración. Los pronósticos hablan de décadas y cientos de millones de dólares, además de las pérdidas históricas.
En este sentido, cobra vida la propuesta de Shigeru Ban, premio Pritzker 2014 quien planteó un espacio abierto levantado al frente del edificio en restauración, a través de una estructura sencilla con contenedores de envío elaborados con paneles de madera, columnas de tubos de papel conectadas con cuerdas y vigas de madera.
Ban ha participado en proyectos edificados a partir de desastres naturales en Japón y si bien, no ha sido autorizada la propuesta, se convierte en una opción para alojar eventos religiosos mientras se desarrolla la restauración del recinto histórico.
Otras opciones arquitectónicas han sido lideradas por Studio Nab, Kiss The Architect, Vizum Atelier, Mathieu Lehanneur, Alexander Nerovnya, AJ6 Studio, VAES Architecture, David Deroo y Studio Fuksas.
Todas buscan integrar la estética, líneas e historia que de forma vanguardista rescaten el valor histórico del recinto parisino.
DESTINOS DE INVERSIÓN
El mapa mexicano de la inversión es claro. Este año se prevé la llegada de inversiones en los segmentos industrial, retail y hotelería, sin embargo con un dinamismo de cautela ante las señales de incertidumbre por el comercio global y la reducción en el crecimiento de nuevas economías como China.
Las previsiones cambian en función de la perspectiva, región y solidez del mercado.
Es por ello que voltear la mirada a la evolución del flujo de capitales en mercados sólidos como Estados Unidos, ayuda a entender por qué en estas economías la lógica del inversionista continúa enfocada en la ubicación, tiempo y recursos.
Una perspectiva es la que plantea el estudio In the opportunity zone que usó Cushman & Wakefield para revisar a mitad de año, dónde se ubican las opciones de inversión en Estados Unidos, que incrementó 100 mil millones de dólares el flujo de capitales invertidos en el mercado inmobiliario.
Se analizaron un total de 138 grandes fondos de inversión que inyectaron recursos en distintos nichos. De este total, 82% lo hizo en inversiones en multifamily, 60% en oficinas y 49% en retail.
Es una balanza diametralmente distinta a la que existe en México, no sólo por la concentración de recursos, sino por el tamaño de un negocio de capitales que apenas mide 26 mil millones de dólares, según cálculos extra oficiales.