CETRAM
Atender la problemática de movilidad sugiere atender distintos factores. Uno de ellos a los cuales llega el análisis es el transporte público y con él las terminales de transporte.
Para la Ciudad de México (CDMX), las terminales de transporte habían sido sólo funcionales para hacer enlace con otras opciones de traslado.
Sin embargo y aún cuando están en una aparente indefinición, los Centros de Transferencia Modal (CETRAM) tienen en su conceptualización valores importantes como la creación de espacios de comunicación para los usuarios del transporte público con seguridad, eficiencia y confort.
En la mayor parte de los CETRAM se integraron propuestas de usos mixtos que dieron cabida a un nicho del negocio inmobiliario comercial, orientado a combinar usos que crearon servicios para la población de las terminales de transporte de gran flujo.
Las nuevas opciones previstas en el ambicioso plan se alojan en centros de conexión en transporte o hubs, tal y como ocurre en ciudades como Londres o Madrid.
Algunos casos en desarrollo son los centros pensados para terminales como El Rosario y Chapultepec, Zaragoza y el metro Constitución de 1917.
Se trata en todos los casos de propuestas arquitectónicas y conceptuales que buscan transformar la estética, convivencia y servicios integrales como tiendas de autoservicio, cines, locales gourmet y área de mesas.
Una de las aportaciones de la propuesta arquitectónica en estos centros es mejorar los esquemas y diagramas de flujo mediante la integración de espacios abiertos.
Se trata de áreas que incorporan espacio público, a través de elementos como plazoletas al exterior, puentes peatonales, retornos viales y otros que favorecen la transformación de la zona.
VIDA PÚBLICA & CIUDAD
Una de las principales lógicas que movió la reciente política de desarrollo urbano en la Ciudad de México fue recuperar el espacio y vida pública de miles de habitantes y población flotante.
Los resultados han registrado algunos avances, como el sistema de movilidad alterno individual de bicicletas, motocicletas eléctricas, scooters y distintas plataformas de transporte privado. Con todo y las controversias generadas en materia regulatoria y de operación.
Para bien o para mal, se ha demostrado que crear opciones de movilidad y transporte público, resulta benéfico contrario a edificar más vialidades, como en su momento se buscó apostar por los segundos pisos.
Así lo cree Ghigo Di Tommaso de la oficina en San Francisco, California de GHEL, que en días recientes el Urban Land Institute (ULI) México creó debate sobre el particular.
Pero la vida pública va mucho más lejos. El transporte y la integración de espacios intermodales como los también controvertidos y necesarios CETRAM, tienen un papel fundamental en hacer que los extenuantes y costosos traslados desde y hacia la CDMX aporten mucho más, que ser en el pasado receptores de comercio informal, inseguridad y áreas desaprovechadas.
Ejemplos de esta figura pueden hoy destacarse del trabajo que se proyectó en distintas estaciones como Chapultepec, San Lázaro, Constitución de 1917 y otros. En todos los casos se genera con diseño arquitectónico propuestas que buscan cambiar la estética arquitectónica, abrir espacios peatonales e integrar servicios comerciales con el proceso de renovación.
Estas figuras son fundamentales para favorecer que la Ciudad siga estando, como dice Di Tommaso, referencia a través de colonias como Condesa, Roma y avenidas como Reforma, referencia de viajeros cosmopolitas de Nueva York, Los Ángeles, San Francisco y otras ciudades en el mundo, que buscan vivir la actividad intensa generada a partir de la reciente dinámica de crecimiento de infraestructura y servicios.
Con todo, el camino es largo aún. Si bien, prácticamente cualquier proyecto de gran dimensión y usos mixtos tiene en sus objetivos alentar la vida pública, sólo algunos realmente promueven la dotación de servicios e integración y áreas de integración para sus habitantes, usuarios de áreas comerciales y oficinas.
Esa bandera, la de correctas medidas de mitigación, impacto urbano, vialidades, servicios, etc. ha sido tomada por la actual administración local. Sin embargo, el fenómeno de integración social a partir de proyectos que consolidan la vida urbana va mucho más allá y forma parte del landscape que durante años ha buscado generar una nueva visión metropolitana.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
MERCADOS TOP EN MÉXICO
Son 15 mercados los que guardan el mayor valor del mercado residencial y residencial plus en el país para inversionistas nacionales y extranjeros.
Se trata de ciudades como Cancún, Guadalajara, Monterrey, Querétaro, Puebla, Mérida y San Miguel Allende entre otras. En ese ranking figuran ciudades cosmopolitas y destinos turísticos que transfirieron el beneficio del desarrollo inmobiliario a partir de su consolidación.
La razón de esta evolución, de acuerdo con el reporte inmobilario de la firma Softec al segundo trimestre de 2018, es la integración de valores agregados y proyectos consolidados.
Ejemplo del dinamismo que mantienen algunos mercados es San Miguel de Allende, que ha logrado ser polo turístico y de desarrollo habitacional y residencial, registra índices de crecimiento de entre 3 y 5% anual de acuerdo con previsiones de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios en la entidad (AMPI).
Así además de recibir 12 millones de turistas, logró generar un atractivo para viajeros extranjeros, a partir de ser considerada durante dos años la mejor ciudad del mundo para vivir y en consecuencia, promover atracción en inversionistas extranjeros.
Este mercado realizó el año pasado un promedio de 31 ventas mensuales con una tasa de anual de 18% de plusvalía, que a su vez ha dejado rangos de rentas de dos mil 300 pesos hasta 14 mil pesos diarios con un período mínimo de 13 días de rentas al mes.
CRECER EN CDMX
El desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México no será el mismo en el futuro inmediato. Primero fue la cancelación del nuevo aeropuerto, luego una oleada de revisiones a los polígonos de actuación, a la que siguieron clausuras de obra y ahora una acción común, como la tala de árboles en la colonia Xoco, que creo una crisis social en la comunidad e incluso llegó al Congreso.
El centro de este proceso es de nuevo el proyecto Ciudad Mítikah. Es un tema de fondo y forma en el reordenamiento urbano de la CDMX. La edificación de vialidades y obras complementarias para la operación de grandes proyectos requieren de modificaciones debido a la forma en que inicialmente se trazaron vialidades.
La pregunta es si las obras que Mítikah realizó para abrir nuevos espacios públicos de convivencia con la idea generar beneficios sociales y ambientales en Mayorazgo, son válidas para una comunidad más participativa.
Fibra Uno explicó que con el fin de recuperar y mejorar el entorno, así como dar cumplimiento de las medidas de mitigación dictadas por la autoridad, iniciaron con permisos trabajos de poda, limpieza y remoción de algunos árboles en la colonia Xoco.
La noticia cayó como bomba en redes sociales a la comunidad que calificó la acción de ecocidio, hecho que complicó las mesas de negociaciones entre la empresa y la autoridad con quien se evalúan ajustes a los permisos del proyecto integral que Claudia Scheinmaum dijo no continuaría de la misma forma.
La poda generó la detención y posterior liberación de 9 trabajadores. El desarrollador dijo también apenas este miércoles que contaba con permisos y realizará medidas de mitigación apegadas a la normatividad vigente. A cambio del retiro, generó la limpieza de más de 700 árboles en Xoco, además de restituir con tres nuevos cada unidad podada.
El fondo es la percepción de la industria que en los últimos meses observa diversas clausuras como parte de una la línea restrictiva que sigue la actual administración para “reordenar” el desarrollo inmobiliario en la Ciudad.
En el caso de la zona de Xoco anteriormente se había trabajado un programa de inclusión para mejorar el entorno de calles que durante años permanecieron oscuras y sin interacción social.
Sin embargo, esta situación aunada a la ralentización de ventas en nichos como vivienda, comercio y oficinas, indudablemente han modificado los resultados de proyectos ofertados y también el desarrollo de nuevas obras, que mantienen en stand still los planes de negocios de distintas empresas inmobiliarias.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
LA DIFERENCIA EN SAN MIGUEL
La consolidación inmobiliaria en San Miguel Allende es una realidad. Alentado por esta dinámica, la firma SUMA Capita inició la construcción de La Diferencia, un proyecto residencial de 195 departamentos y 34 casonas.
La edificación liderada por la firma GAYA, será terminada en julio de 2022 en un proceso desarrollado en 3 etapas.
Ubicado a 10 minutos de la Parroquia de San Miguel Arcángel y 40 minutos del aeropuerto de Querétaro, el desarrollo será desplantado sobre un terreno de 47,690 m2 de superficie y contará con 34 casonas distribuidas en 5 clusters, con un total de 195 departamentos de 1, 2 y 3 recámaras.
Los departamentos tendrán superficies en un rango de 81m2 hasta 125 m2, además de áreas particulares de terraza y/o jardín, mientras que cada cluster contará con alberca propia, jacuzzi, asador y baños.
Entre las amenidades del complejo figuran una cancha de paddle tenis, senderos peatonales, ciclopista, áreas pet friendly, una zona comercial al lado del desarrollo de 12 mil 600 m2 y extensiones de áreas verdes que representan 50% de la superficie total.
Diseñados con una arquitectura contemporánea mexicana, cada cluster tendrá fachadas únicas, balcones y terrazas, además de acabados regionales como muros y pretiles con aplanado de cemento y pintura, y losetas de barro en pisos.
A su vez, el diseño aprovecha las pendientes naturales del terreno con una superficie de 47 mil 690 metros cuadrados y las vistas del entorno.
La estrategia de crecimiento del desarrollador consideró el efecto del boom inmobiliario que detonó a San Miguel de Allende como la Mejor Ciudad del Mundo en los World’s Best Awards 2018, además de ser nombrada como la Capital Americana de la Cultura 2019, por el Bureau Internacional de Capitales Culturales (IBOCC).
TEC & REAL ESTATE
El acceso a internet como forma inicial de búsqueda de propiedades crece a pasos agigantados, de tal razón que alentó en los últimos 5 años creció la inversión tecnológica de las empresas inmobiliarias.
Una revisión desarrollada por la empresa Lamudi, asegura que 95% de los compradores de propiedades inician el proceso de búsquedas en internet, previo a contactar un asesor inmobiliario.
Esto ocurre por el crecimiento de internautas, dinámica que fue superior a 29% en los últimos tres años y se convierte en una oportunidad para propietarios y desarrolladores.
Es así que en los procesos de marketing digital se han incorporado tecnologías como los chatbots, el remarketing, inteligencia artificial, tecnología push y realidad virtual.
El boom tecnológico se apoya en el acceso y uso de internet que en México asciende a 58.7% de la población, es decir más de 70 millones de personas.
Otro factor importante es la demanda, dado que el portal ha certificado en sus estadísticas que 69% de las búsquedas es en un 69% de viviendas, 17% de terrenos, 9% de locales comerciales y apenas 5% en oficinas.
Un factor relevante es la incidencia del uso de dispositivos móviles para concretar las búsquedas, mismo que presenta un crecimiento de 50%.
MOVILIDAD & OFICINAS
Parte del bienestar de los 8 millones de habitantes que viven y trabajan en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) enfrenta problemas de movilidad.
Ha sido históricamente un asunto vinculado con la falta de planeación urbana que detonó en severos problemas en la calidad de vida de los empleados, acentuados por la falta de renovación del parque vehicular de transporte público, la inserción de nuevas alternativas de movilidad y una expansión de la mancha urbana que terminaron en un deterioro del bienestar de los empleados.
Sobre este último factor, el traslado a los lugares de trabajo que en promedio son trayectos de al menos 90 minutos es ya considerado un factor de certificaciones que avalan la atención a la movilidad de los empleados. Sin embargo, el encarecimiento de la tierra provocó que este período fuera del doble, dado que se expulsó a la población hacia zonas lejanas a la CDMX.
Sobre este particular, International Workplace Group (IWG) determinó en una encuesta que más de la mitad de los empleados en el centro del país consideró que el tiempo invertido en traslados afecta el bienestar, por lo que ese tiempo invertido debería ser tomado en cuenta como parte de la jornada laboral.
En el sondeo con más de 15 mil profesionistas de 80 países, se indicó que el traslado produce una merma en la salud y rendimiento laboral.
Así, el balance es nulo, dado que se dificulta el equilibrio entre la vida laboral y personal. Ante esa situación en el mundo corporativo crecen opciones de estructura de trabajo.
IWG asegura que 75% de las empresas a nivel internacional introducen la modalidad del trabajo flexible como una alternativa que busca reducir los tiempos de traslado de sus empleados.
Esta dinámica aporta distintas locaciones para trabajar, cercanas a sus lugares de residencia o las oficinas de clientes principales a fin de proporcionar bienestar a sus colaboradores.
El tema no es menor. Algunas certificaciones como WELL consideran este factor como uno de los elementos fundamentales del bienestar laboral.
Y es que dos quintas partes de los trabajadores consideran que el traslado diario que hacen a sus sitios de trabajo, es el peor momento de su día. En México los encuestados también indicaron que para la mayoría de los empleos, el traslado a oficinas tenderá a desaparecer hacia el año 2035. Este cambio, al igual que los formatos de trabajo colaborativo y los esquemas de comercialización de ventas online, redefinen la edificación de espacios de oficinas.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.