MANDARIN ORIENTAL QIANMEN
Es el nuevo hotel con que Mandarin Oriental nutre el lujo de la hospitalidad en Beijing.
Este desarrollo mezcla la tradición y lujo, dado que se ubicada en los callejones tradicionales que unen el rostro cultural de la ciudad.
En sus habitaciones, algunas interconectadas entre sí y otras separadas, el diseño que siguió los principios de los siheyuan pekineses integró patios privados inspirados en la arquitectura siheyuan clásica, además de que algunas tienen con salas específicas para el té.
Se trata de la segunda propiedad en esta ciudad de Mandarin Oriental, y con su diseño consigue transformar las casas hutong históricas en espacios modernos que respetan su herencia histórica.
Gracias a su ubicación céntrica en estas callejuelas tan auténticas, muchos de los vecinos son gente del barrio de toda la vida, con lo cual la integración del entorno es orgánica y de convivencia local.
En su oferta gastronómica incluye 4 restaurantes y bares destacan Yan Garden, de cocina cantonesa y de Chaozhou, y el restaurante italiano Vicini, que ocupa una antigua fábrica textil reconvertida, además del Maple Lounge y el bar Tiao donde se ofrecen alternativas originadas en el folclore local.
A su vez, la zona de bienestar ofrece masajes, tratamientos faciales y experiencias destacadas como el baño de sonido con gongs, realizado en el espacio de sanación Qiyuan, aunque también hay otras centradas en el silencio y la contemplación en la casa del té, donde se celebran ceremonias y se hacen meditaciones guiadas mediante los sabores y aromas de esta tradicional bebida.
NUEVOS MERCADOS DE OFICINAS
Ciudad de México (CDMX), Guadalajara, Monterrey y Querétaro han sido por distintas razones el foco de atención de inversionistas y desarrolladores involucrados en el mercado de oficinas.
Su evolución alcances, tamaño y resultados son distintos, pero ha sido el efecto del desarrollo económico e inmobiliario lo que ha motivado el desarrollo de nuevos proyectos y la integración de corredores.
No obstante, en los últimos 5 años desde que las estructuras híbridas reconfiguraron los espacios y esquemas de trabajo, la escena corporativa ha cambiado.
En Guadalajara, por ejemplo, destacó la demanda y salida al mercado de proyectos; Monterrey, vio el efecto de la expansión industrial complementada por el anuncio hoy pausado de la gigafactory de Tesla y el peso que aún tiene el nearshoring pese a la crisis arancelaria.
Querétaro por su parte, recibió la influencia del crecimiento de la ciudad y el efecto de la expansión del negocio de los data center; mientras que CDMX, el más importante en el país y América Latina ha experimentado una recuperación en las tasas de absorción, la caída en el ritmo de nuevas edificaciones y la transformación en la demanda de espacio de sus inquilinos.
Todas son tendencias que evidencian el estado de los mercados. Sin embargo, es sabido que el desarrollo inmobiliario busca salida a las oportunidades de nuevas zonas y es justo Tijuana uno de los nuevos polos de desarrollo inmobiliario comercial.
Lo es por el propio dinamismo que ha marcado el desarrollo residencial vertical ante la demanda de compradores que trabajan en Estados Unidos y viven en territorio nacional.
En ese mercado distribuido en 5 corredores, la mayor parte de edificios terminados Clase A se distribuyen en la denominada Zona Río con 11 edificios, la Zona Dorada con 4 edificios2, así como la Tercera Etapa Zona Río el proyecto del WTC.
Las zonas Río y Dorada experimentaron hasta ese momento una creciente oferta y la continuidad de la demanda producto de los fenómenos del nearshoring y reshoring, al igual que otras ciudades de la frontera México-Estados Unidos.
Hasta el primer trimestre del año en curso, según un reporte de JLL el inventario crece y la disponibilidad de espacios corporativos se redujo hasta 10 mil 888 m2, con lo cual llegó a una tasa de 9.71%, que generó en la Zona Río la incorporación tres edificios corporativos en construcción que suman al mercado 35 mil 57 m2.
La firma dice que dicha tasa se considera saludable, "e indica que hay suficiente espacio disponible para adaptarse a nuevas empresas o necesidades de expansión, pero no tanto como para indicar un exceso significativo de oferta que pueda presionar los precios a la baja".
Este reporte revela que la tasa de desocupación en los edificios Clase A llegó el lapso de referencia a 9.71%, equivalente a 2.81 puntos porcentuales menos respecto al trimestre previo, debido al impulso en la demanda, que le ha llevado a un escenario de auge con rentas a precios promedio de $23.72 dólares por m2 y hasta máximos de $30 dólares.
Si bien la tasa de desocupación creció, "la situación del mercado se mantiene moderadamente estable. Este cambio indica un ajuste en la oferta y demanda de oficinas clase A en Tijuana, destacando la importancia de monitorear las tendencias del mercado y factores económicos que influyen en estos cambios".
El reporte indica también que la mayor tasa vacante se localiza en el sub mercado Tercera Etapa Zona Río con un total de 80.76%, impulsado por un contrato que no se renovó de 3 niveles de un edificio en el trimestre pasado y que sigue sin ocuparse.
En los corredores de mayor movimiento como Zona Río y Zona Dorada, podemos observar un porcentaje saludable respecto a 3ra etapa del río al estar debajo del 10%, lo que indica que la oferta y la demanda se están nivelando de tal razón que actualmente están disponibles 11 mil 951m2.
Entender este comportamiento del año pasado se explica de acuerdo con la metodología de JLL del reloj inmobiliario, por un escenario de auge a Monterrey, al alza a Guadalajara y no se especifica el status de Ciudad de México.
No obstante, las particularidades señaladas, es un hecho que estos escenarios demuestran porqué las condiciones específicas plantean momentos de oportunidad para inversionistas y desarrolladores cuando la baja disponibilidad se presenta y aumenta la demanda.
Esté último es al que se enfrenta Tijuana que con un inventario de 123 mil 135 m2 de edificios terminados refleja las condiciones de oportunidad.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: The Landmark Baja, Thor Urbana.
INVERSIÓN INMOBILIARIA ESTABLE
Contrario a la incertidumbre económica, 51% de los inversionistas esperan mantener o aumentar su asignación de inversiones en sectores al alza como el industrial.
De acuerdo con el reporte Insights de mitad de año liderado por la firma CBRE México, los activos industriales centrados en la fabricación siguen siendo la propiedad preferida entre los inversionistas.
En este sentido, el sector manufacturero mantiene su posición mantiene su posición de liderazgo, a pesar de la desaceleración de la demanda en los mercados del norte, la absorción nacional ascendió a 587 mil m2 al cierre del primer trimestre de 2025, luego de que se normalizó el ciclo económico del mercado industrial y logístico impactado por la incertidumbre arancelaria.
El estudio, resultado de la encuesta a inversionistas sobre sus intenciones de inversión, estrategias y sectores preferidos, también destaca a los sectores minoristas y de oficinas en una etapa de estabilización.
“La oficina del Distrito Central de Negocios de la Ciudad de México (CDMX) registró una tasa de vacancia del 13.8% en el primer trimestre de 2025 del 18.0% del primer trimestre de 2024”, destaca el documento.
Asimismo puntualiza que en el mismo período, la CDMX registró 70 mil m2 de absorción neta de oficinas, una cifra un 60 % más alta que en el primer trimestre de 2024.
Mientras que este mercado fue clasificado como el destino de inversión más popular del país, el área Metropolitana de la Ciudad de México sigue siendo muy activa liderada por la demanda interna de logística.
Otro aspecto relevante del sondeo es que 67% de los inversionistas planean mantener o aumentar la inversión inmobiliaria respecto al año pasado.
Indica que “a pesar de los vientos en contra de la economía, el gobierno mexicano lanzó el Plan México, desarrollando estrategias diseñadas para crear un entorno favorable para atraer inversionistas y aumentar la entrada de capital al país”.
Lo anterior, dado que el plan se centra en el desarrollo de la infraestructura, el crecimiento económico y la creación de empleo.
Sobre la política monetaria, los inversionistas no esperan cambios en las condiciones de los préstamos bancarios, luego de que en marzo de este año el Banxico redujo su tasa clave al 9%, una decisión influenciada por una reducción en la inflación y las preocupaciones por la desaceleración del crecimiento económico mundial.
Asimismo se espera que las asignaciones inmobiliarias mantengan la estabilidad en el año en curso, escenario que favorece la postura de inversionistas de mantener la asignación a bienes raíces equivalente a lo ejercido en 2024, hecho que busca diversificar al distribuir el riesgo en diferentes tipos de activos.
Un factor que complementa los escenarios de inversión es la adopción de criterios ESG por sus siglas en inglés que atienden acciones Ambientales, Sociales y de Gobierno Corporativo, en sus decisiones de inversión inmobiliaria.
En consecuencia, 77 % de los inversionistas aseguró seguir adoptando criterios ESG en todas las decisiones de inversión, al tiempo que su aceptación generalizada les animaría a adaptar y actualizar sus activos actualmente no ecológicos para reducir las emisiones de carbono.
OFICINAS SOCIABLES Y WELLNESS
Espacios flexibles, dinámicos, profesionales y con servicios de hospitalidad lideran las preferencias de colaboradores mexicanos, en las encuestas globales sobre el presente de las oficinas. Es la realidad que marca los desafíos al diseño arquitectónico, propietarios e inquilinos.
DISEÑO RESPONDE A DESAFÍOS
En un mundo que va hacia la sustentabilidad, el reciclaje y la recuperación de usos definen el rumbo de la arquitectura.
Especialmente en tiempos en que el cambio climático ha impuesto retos importantes para hacer resilientes las edificaciones.
Día con día ocurren situaciones, como los incendios forestales de enero pasado en Los Ángeles, que orillaron a las autoridades de la ciudad de Santa Mónica, la Palisades Charter High School y CW Driver a transformar una antigua tienda departamental Sears en una escuela secundaria temporal para 2,500 estudiantes cuatro semanas.
La devastación generalizada por los incendios forestales en Eaton y Palisades, que diezmaron los barrios de Pacific Palisades y Altadena, causaron pérdidas por más de 131 mil millones de dólares y la destrucción de más de 16,000 viviendas y edificios a causa de los incendios que destruyeron el 40% de la escuela preparatoria Palisades Charter High School (Pali High).
Ante los múltiples impactos del aprendizaje remoto y la necesidad de que los estudiantes regresaran al campus antes del final del año escolar, Pali High sumó a Gensler, C.W. Driver Companies y la ciudad de Santa Mónica para transformar 100,000 pies cuadrados de espacio sin edificar dentro de una histórica tienda departamental en el centro de Santa Mónica.
Kelly Farrell, directora general de la oficina de Gensler en Los Ángeles considera que la habilitación de un espacio temporal era clave dado que los estudiantes se enfrentarían por segunda ocasión al aislamiento del aprendizaje remoto en cinco años.
“El proyecto representaba más que construir una escuela; tenía el potencial de crear un lugar donde los estudiantes pudieran reconectar y reconstruir su comunidad”, dice Farrell.
Adicionalmente este proyecto exigía un tipo diferente de innovación, basada en la urgencia, la creatividad y el impacto en la comunidad.
El proyecto replanteó los métodos de impartición hasta las prioridades de diseño, para crear una escuela completamente funcional en tan solo 30 días.
Además, el edificio se había reubicado durante el COVID-19 como oficina creativa, con dos plantas nuevas, un atrio luminoso y con buena estructura. “Sin embargo, el edificio era un cascarón frío: no tenía plomería ni iluminación, y solo se habían instalado sistemas básicos de climatización y seguridad contra incendios”.
Otro caso que evidencia el efecto de la ola de transformación de espacios es la readecuación que la misma firma hizo en un espacio de trabajo sobre una estación de tren en Londres, proyecto que tuvo que evaluar las barreras que frenan la conversión de oficinas a viviendas.
Fue un planteamiento arquitectónico donde el centro fueron la vivienda asequible y revitalizar las ciudades, a través de la superación del statu quo y acciones que reducen la tasa de desocupación de oficinas y revitalizar nuestras ciudades.
En este proceso la firma desarrolló una colaboración conBrookings Metro, HR&A Advisors y Eckholm Studios para estudiar la conversión de oficinas para el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos en seis ciudades.
Steven Paynter, Global Building Transformación & Adaptative Reuse Leader, considera que las ciudades han pasado por las cinco etapas del duelo y, recientemente, puede que finalmente hayan aceptado que la crisis de la vivienda no va a desaparecer y que se necesitan medidas deliberadas para recuperarse.
Fue este contexto el que generó la oportunidad del proyecto de conversión de oficinas para el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos en Houston, Los Ángeles, Pittsburgh, St. Louis, Stamford y Winston-Salem.
A través de atender el diseño, políticas, finanzas y economía, se logró establecer una ruta integral para que los responsables políticos y los promotores inmobiliarios gestionaran el complejo proceso en Estados Unidos.
Si bien mucho ha cambiado desde que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, los fundamentos del mercado inmobiliario siguen siendo los mismos y no han experimentado cambios positivos desde 1971.
Abordar el desafío, requirió la combinación de análisis de mercado, entrevistas con las partes interesadas y evaluaciones de viabilidad arquitectónica, que proporcionan datos reales sobre qué edificios se pueden convertir en cada una de las seis ciudades y qué políticas impulsar para incentivar las conversiones en cada mercado.
El resultado fue que atender las brechas de costos, los complejos procesos de aprobación y la escasez de subsidios para viviendas asequibles era la clave en las conversiones.
Paynter dice que esta situación hizo que Los Ángeles esté paralizada por la zonificación, los permisos y una serie de desafíos relacionados con la normativa estatal.
Para una ciudad que enfrenta una grave escasez de viviendas y, en particular, una necesidad crítica de vivienda asequible, superar estas barreras ahora, en lugar de dentro de tres años, es fundamental.
Además, de los desafíos particulares que llevan a observar cómo mientras Los Ángeles y Stamford luchan por proporcionar suficientes viviendas para satisfacer la demanda regional de nuevas unidades, ciudades como Pittsburgh y Houston luchan por mantener los beneficios fiscales y de otro tipo asociados con edificios y distritos de oficinas obsoletos y de bajo rendimiento.
NEKAJUI RITZ - CARLTON
Luego de un largo proceso de edificación, finalmente inicia operaciones esta apuesta de hospitalidad de lujo de la cadena Ritz-Carlton Reserve en Costa Rica.
Ubicado en la península de Papagayo, Nekajui que significa 'jardín' en la lengua del pueblo indígena chorotega, goza de vistas a un panorama de lujo simbiótico desde lo alto de la colina.Esta península es enclave costero de la región noroccidental de Guanacaste, ha atraído en los últimos 20 años turistas internacionales, luego de la llegada de Four Seasons y 10 años después Andaz.
Todas las propiedades hoteleras y de descanso del sitio son distintas, pero por su proximidad acceden a amenidades compartidas como un campode golf y los servicios de experiencias de Explorers.
Desde donde fue desplantado este complejo de reducidas suites y villas, que denota la exclusividad, el viajero accede a vistas excepcionales de la ladera boscosa que llega al Pacífico.
En su diseño interior se integraron pesadas puertas de madera de la casita de entrada misma que conduce al centro del patio interior iluminado por luces de gas bajo altas plantas de ceiba.
Mientras que por el desplante arquitectónico desde cualquier punto de este enclave con orientación sur se accede a distintos sitios memorables como un puente colgante, una amplia terraza y balcones con vista al mar.
La oferta gastronómica está integrada por los restaurantes Mirador, Café Rincón, Niri Club y Puna.
Nimbu Spa &Wellness ubicado detrás de las tiendas de campaña ofrece experiencias de bienestar en su intinity pool de hidroterapia, además de terapias vanguardistas que le complementan.
OPINIÓN - FLEXIBILIDAD CORPORATIVA
Las oficinas alojan en propuestas la respuesta al trabajo híbrido. En el camino han surgido modelos innovadores y desarrolladores tomaron cartas en el asunto con la adaptación de espacios. La permanencia de ambos en el mercado de CDMX, Guadalajara y Monterrey, donde ya rebasan el 6% del portafolio es la muestra de la flexibilidad corporativa.
ENTORNOS FLEXIBLES 2025
El avance de la huella flexible en los inmuebles corporativos se ha ampliado en los últimos cinco años y plantea un desafío importante para mercados como Ciudad de México (CDMX) que registra una histórica mínima tasa de nuevas edificaciones.
Cierto es que durante los últimos trimestres este mercado ha buscado reducir las tasas de disponibilidad, que hasta finales del año pasado bajó en el inventario Clase A el terreno del 20%, con una tasa hasta ese momento de 18.6%.
Desde 2020 el inventario monitoreado de espacios colaborativos o de coworking en CDMX, Guadalajara y Monterrey llegaba a 494 mil m2, señal del efecto que dejó durante la pandemia el trabajo remoto y el subsecuente crecimiento del modelo híbrido.
Los nuevos hábitos de los inquilinos, los cambios en su demanda de espacio y la incertidumbre sobre el desarrollo de sus mercados, arrojaron bajas tasas de ocupación y en consecuencia crecieron las presiones entre inversionistas y desarrolladores a flexibilizar contratos, plazos y otras condiciones.
Una respuesta complementaria fue la adecuación de espacios, el subarrendamiento y desde luego los ajustes en las dinámicas de expansión de los distintos modelos de coworking ante modelos dominantes con jornadas presenciales de 3 días a la semana.
Así, en 2023 el inventario clase A registraba que entre 4 y 5% del portafolio correspondía a espacios acondicionados o en obra blanca.
Por ello, el tema no es sólo cómo se mantendrán los actuales niveles de ocupación en las cadenas líderes de coworking, que en algunos casos es de hasta 90%.
Es este segmento del mercado representado por cadenas como WeWork, International Workplace Group, IOS, IZA, Comunal y Público, entre otros, que ha tenido la posibilidad de activar estrategias de fortalecimiento y ampliación de sus mercados con nuevas aperturas.
Lo pueden hacer porque una parte de su demanda se enfoca en pequeños y medianos emprendimientos, mientras que el mercado corporativo de grandes usuarios es también parte importante de su ocupación.
La realidad es que su fortaleza radica en que desde ambos escenarios de inquilinos, existe la convicción de que su modelo les da flexibilidad para crecer, achicarse o modificar las condiciones de sus contratos ante la incertidumbre actual.
No obstante, es un hecho que no sólo los espacios colaborativos sustentan el complemento en la recuperación del mercado.
Los espacios flexibles de trabajo gestionados por un mismo propietario han ampliado su espectro en el segmento de espacios acondicionados o en obra blanca. Hoy distintos desarrolladores operan espacios con formatos funcionales y flexibles en su operación que buscan atender la demanda citada.
Una de las apuestas es el modelo Workrooms que lidera Promociones del Parque, con el que fragmentó espacios corporativos diseñados para empresas con requerimiento de espacio para la operación de corporativos con plantillas de entre 10 a 30 colaboradores.
Este formato busca atender las áreas de oportunidad que aún presentan los espacios colaborativos, a través de oficinas privadas con áreas comunes compartidas y gestionadas por un solo administrador en unidades ubicadas en zonas de alta demanda como Insurgentes, Mixcoac y Polanco y contratos a partir de un año.
Desde luego que todo este escenario donde otros modelos han encontrado nichos específicos como Co-Madre e InHouse, es reflejo de la evolución que experimenta el dinámico mercado corporativo.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: 360N Green, Gensler.
SER VERDE EN EDIFICIOS
Dejar el terreno brown por falta de acciones sustentables, hoy está aportando valor a los edificios green premium una nueva forma de medir la eficiencia y compromisos de propietarios e inversionistas de inmuebles.
Hasta finales de 2024, 700 edificios corporativos en México acumularon en 2024 una certificación LEED (Leadership in Energy & Environmental Design).
Este portafolio validado por sellos verdes otorga a México la posición 4 en el porcentaje de inventario certificado en América Latina, al igual que incorporar a Guadalajara y Monterrey.
No obstante, el desafío para cambiar de un status que valide espacios que reflejen sus compromisos ambientales, resilientes ante el cambio climáticos y con una rentabilidad a los ojos del mundo corporativo y financiero continúa.
Si bien esta tendencia representa un desafío,“invertir en sustentabilidad ya no es sólo cumplir con normas, sino fortalecer activos, invirtiendo en edificios que cumplen con los estándares de calidad en el futuro, para así conservar y crear valor a largo plazo”, asegura el reporte El Impacto de la Sustentabilidad en la Valuación Inmobiliaria de la firma JLL.
El documento detalla que si bien existen desafíos para un mayor ritmo de crecimiento, “la implementación proactiva de estrategias de sustentabilidad puede traducirse en beneficios tangibles como la reducción de costos operativos a través de menores costos de los servicios públicos, la capacidad de cobrar rentas más altas por espacios premium sustentables, y el acceso a opciones de financiamiento más favorables y diversas”.
Es por ello que la integración de criterios sustentables en portafolios propiedad de FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces), desarrolladores y family offices transforma el paradigma financiero tradicional, que se ha convertido en una necesidad imperativa en el panorama actual.
“Actuar hoy en esta dirección, no sólo mitiga riesgos financieros significativos, sino que también abre la puerta a importantes beneficios económicos”, detalla.
Alfredo Giorgana, director ejecutivo de valuaciones en JLL considera que las acciones de sustentabilidad están generando valor en los activos, ya que quien no toma decisiones hoy, va a demeritar el valor de sus inmuebles.
Dice que al final de cuentas, “no tendrá la recuperación esperada porque cada vez las presiones de las instituciones financieras, de los fondos de inversión y todos los jugadores implicados en el sector están siendo mayores”.
Jaime del Álamo, director de ESG y Asesoría en Riesgo JLL América explica que se está viendo en Estados Unidos y México en términos de sustentabilidad una diferencia entre lo que hacen las empresas y los inversionistas porque ellos buscan retorno. “Estamos viendo una desconexión entre lo que el corporate quiere y lo que el inversor va a hacer para generar valor futuro, por tanto intentamos cerrar ese gap ”, asegura.
No obstante, las políticas existentes en el país hacen prever una mayor facilidad para establecer un mayor avance en las políticas ESG (Environmental, Social and Governance) en la industria.
OPINIÓN - EDIFICIOS SUSTENTABLES
700 edificios corporativos en México acumularon en 2024 una certificación LEED y otorgaron el 4o lugar en América Latina. Sin embargo, los desafíos continúan en aras de integrar inmuebles sustentables, rentables y resistentes ante el cambio climático.