TIJUANA VERTICAL
Tras el desarrollo industrial, la ciudad fronteriza apuesta a las alturas.
Analistas locales atribuyen el desarrollo a la reducción en la obra pública, que quitó incentivos al desarrollo de casas para la clase media. Sin embargo, el auge del sector inmobiliario obedece también a la demanda de vivienda en la comunidad que trabaja en la zona fronteriza, pero que vive en Tijuana.
Adamant II apuesta a la demanda residencial de Tijuana.
El boom residencial vertical ha permitido satisfacer la demanda con más de 500 unidades en condominio, cuyos costos oscilan entre 200 y 300 mil dólares, precios competitivos respecto a lo que se ofrece en San Diego.
NEUCHÂTEL EN NUEVO POLANCO
El crecimiento exponencial de Nuevo Polanco, es el motor de nuevos proyectos inmobiliarios liderados por desarrolladores.
Es el caso de Mira Companies que con su proyecto Neuchâtel Cuadrante Polanco busca integrar al desarrollo residencial amenidades que se integran en el transformado antiguo barrio industrial, que actualmente cuenta con un centro cultural, comercial y residencial.
El desarrollo, diseñado por la fimra Skidmore, Owings & Merrill LLP (SOM), se une a otros precursores en la zona, como Plaza Carso, Miyana, Antara y el Parque Lineal Ferrocarril de Cuernavaca.
Mira inyecta al proyecto $85 millones de dólares para levantar una primer torre de 36 mil m2 de área rentable que entrará en operaciones en el segundo trimestre de 2022.
En una primera etapa, la inversión total será de $160 millones de dólares. Se trata de un desarrollo de usos mixtos con cerca de 3 hectáreas, que integrará 100 mil m2 de oficinas, cuatro torres residenciales, una torre en renta y más de 5 mil m2 de área comercial.
La primera torre residencial con departamentos de 60 a 184m2 fue proyectada por el despacho mexicano Artitti + RDT Arquitectos y la torre de oficinas por HOK.
RESIDENCIAS INN EN VERTICAL
Un efecto del desarrollo inmobiliario a escala y vertical, es el mercado residencial de altos ingresos. Su existencia y demanda obedece al costo que representa habitar un inmueble con amenidades, el peso del diseño arquitectónico y la ubicación.
Estos factores han sido analizados en distintos momentos, pero en el año que inicia, se une el impacto que estaría causando la tendencia alcista de desarrollos inmobiliarios Premium en ciudades como México, Querétaro, Monterrey y Guadalajara.
Distintas firmas de consultoría como Tinsa y Softec lo han señalado, pero pocas veces se ha puntualizado como lo compartió en fecha reciente la firma Luxury Hábitat Real Estate. En su pronóstico 2019, unió el efecto de la inversión de proyectos de usos mixtos equivalentes a una inversión de 3 mil millones de dólares, y el peso que tienen las amenidades de dichos megadesarrollos.
Pese a la incertidumbre cíclica del primer año de nuevo gobierno, que produce una caída en ventas de entre 15 y 20%, aunado al incremento de 11.32% en los costos de construcción, la empresa prevé un crecimiento de la actividad similar al registrado en 2017. Se trata de una dinámica que podría alcanzar un ritmo de hasta 3%.
En un reporte destacó lo que generan proyectos como Chapultepec Uno y Torre Mítikah, ambos ubicados en un nicho que ha registrado un aumento en ventas anual de 14% en los últimos cinco años en el mercado inmobiliario residencial premium.
Esta previsión ratifica el dinamismo que nichos específicos de la actividad inmobiliaria experimentarán en los próximos meses. Otro factor importante del segmento de lujo es el que se generará a partir de la inversión turística en playas.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
LOGÍSTICA INVERSA
Las devoluciones de mercancías en el e-commerce no son nuevas en el comercio minorista, pero sí constituyen un reto para la salud financiera de pequeños y grandes inquilinos del mercado inmobiliario industrial y logístico.
Es un hecho que a últimas fechas, el avance de las compras on line, ha incrementado la participación del comercio minorista debido a que en su operación, la logística inversa originado en las devoluciones y el aumento del este tipo de consumo, modificaron los requerimientos de espacio funcional que agilice la entrega de productos en la denominada última milla.
José González, Director, Industrial & Commercial en Cushman & Wakefield (C&W) dice que la presencia de firmas como Amazon, Mercado libre e incluso cadenas como Wal-Mart con ventas on line, han aumentado su participación en el mercado inmobiliario industrias entre un 10 -20%
"El incremento en comercio electrónico y como consecuencia, el surgimiento de retornos por el manejo de devoluciones, está generando demanda de espacios de almacén dedicados a su procesamiento alrededor del mundo", dice la empresa.
González comenta también que la administración de los retornos es difícil para los minoristas que sólo tienen dos alternativas: auto-gestión o tercerización.
Sin embargo, éste aspecto y el avance de este canal de comercialización ha hecho prioritario para los minoristas tener cercanía con el mercado de consumo donde concentrar las entregas finales.
El impacto que este aspecto está causando en mercados como Europa y Medio Oriente es evidente. Sólo en el Reino Unido, 26% del retailer ha incrementado las devoluciones en tienda y en línea los últimos dos años.
Por tanto, ante el inminente impacto un sondeo global de esta firma, reveló que 79% de compradores encuestados indicaron que una política de devoluciones sencilla y gratuita favorecen la fidelidad en las marcas. Sin duda, es una tendencia que incrementará su participación en el mercado.
LUJO EN MIAMI
El desarrollo residencial en Miami consolida crecimiento, como parte de la evolución que ha llevado el proyecto Paramount Miami Worldcenter.
Ubicado en el complejo de 11 hectáreas, también comparado con Hudson Yard en Nueva York, Paramount es uno de los proyectos relevantes de usos mixtos en la zona de Florida.
Lo que genera su consolidación es la salida al mercado de cuatro villas de lujo de dos pisos, con 785m2 de espacio interior y 621m2 de exterior, valuadas entre 3.5 y 4.5 millones de dólares.
La integración de la fase final de este desarrollo y otros ha promovido el desarrollo de un corredor cultural y de entretenimiento donde se ubican el Adrienne Arsht Center, Pérez Art Museum Miami, Phillip y
Patricia Frost Museum of Science y American Airlines Arena, todo cercano a la zona de la bahía.
VISIÓN INDUSTRIAL II
Recién señalamos el desarrollo inmobiliario que se espera en los corredores industriales Tijuana, Chihuahua, Agua Prieta, Reynosa y Ciudad Juárez, de cara a la expansión económica de Estados Unidos, que sigue siendo el mercado de consumo de mayor relevancia a nivel internacional.
No sólo históricamente, sino que otros aspectos están robusteciendo el desempeño industrial en esos corredores, mucho de ello está vinculado al pasado, pero también la ola actual que se está generando por la demanda que soporta procesos de expansión.
Un factor que motiva esa dinámica en negocios como el automotriz, electrónica, alimentos, comercio y electrónico, es la guerra comercial Estados Unidos-China, que para quienes llevan al menos dos décadas en la región hace que el inversionista regrese su mirada a la zona.
Estimaciones de firmas como CBRE, que lidera Andrés Sandoval desde la oficina de El Paso Texas, ubica 2018 como el año en que la absorción en Ciudad Juárez duplicó la absorción neta, al registrar operaciones por un total de 186 mil metros cuadrados.
Este movimiento, que podría replicarse en el año en curso, es resultado de la demanda de espacio industrial con la que firmas especializadas buscan espacios dónde dar continuidad al cumplimiento de contratos firmados de producción para exportar en Estados Unidos.
Existe coincidencia en que la diversificación de industrias es resultado de la integración de clusters, como también lo hemos comentado. Los movimientos corporativos de las firmas obedecen también a la sofisticación de giros, ya que si bien nichos de manufactura han soportado la generación de mano de obra, la realidad es que la especialización de los empleados ha nutrido los casi 300 mil empleos que generan las maquiladoras en Juárez.
Es por ello que además de la participación de fondos de inversión y FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) y CKDes, desarrolladores locales han logrado abastecer la demanda de nuevas empresas.
Más aún, cuando justo el desarrollador local con ventajas comparativas respecto al inversionista institucional, suele tener mayor flexibilidad para consolidar proyectos ante los ritmos que imperan en los tiempos actuales.
El efecto multiplicador ha venido y vendrá, según los visionarios con experiencia en ciudades como Juárez, con la integración de portafolios de activos estabilizados que luego serán adquiridos por inversionistas institucionales.
De esta forma, las áreas de oportunidad permanecen de forma representativa en Juárez, cuna de la industria maquiladora por su tamaño es el cuarto mercado del país, con sus más de 6.03 millones de m2 de stock, según el último reporte sectorial de la firma JLL que hasta la primera mitad del año pasado, tenía una perspectiva de mayor cautela en la ciudad.
Con todo, en ese corredor maduro existe un alto grado de integración de producto, gracias a las cadenas de proveedores que logran generar el suministro de las grandes empresas productoras. Por ello se ha desactivado la cautela que existía en fecha reciente en la construcción de nuevas naves especulativas.
La diversidad de cada mercado en las distintas regiones del país, merece un análisis detallado. Confirma que no existen previsiones generales y que difícilmente puede etiquetarse con números generales el pronóstico en los meses por venir.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
VISIÓN INDUSTRIAL I
Contrario a las perspectivas desalentadoras que han ocasionado la incertidumbre creada por la política comercial y de inversión en Estados Unidos, los aranceles y el efecto del tipo de cambio, el mercado inmobiliario industrial inicia 2019 con un escenario de múltiples oportunidades que merecen tratar con detalle.
El primero de ellos y coyuntural, que ya hemos tratado en este espacio, es el efecto del Decreto de Estímulos Fiscales de la Frontera Norte, que entró en vigor el pasado 1º de enero, que incluye 43 municipios donde se reducirá el IVA (Impuesto al Valor Agregado) de 16 a 8% y el ISR (Impuesto Sobre la Renta) de 30 a 20%.
La frontera norte de México siempre ha sido una franja especial, lo es también para los 30 kilómetros que están del otro lado en territorio Estadounidense. El decreto tiene según los analistas un efecto positivo porque crea condiciones para aspectos importantes en la actividad industrial como el abasto de gasolina a precios competitivos.
Sin embargo, pocos han considerado que en corredores industriales como Tijuana, Chihuahua, Agua Prieta, Reynosa y Ciudad Juárez, la apertura comercial sembró distintos elementos positivos para mantener la atención de grandes firmas multinacionales.
En estas zonas se han edificado clusters consistentes donde existen desde hace años un nivel de especialización y desarrollo de mano de obra construida en industrias como la automotriz, electrónica, alimentos, comercio y electrónico.
Además de la ubicación geográfica, un cluster con mano de obra capacitada ha permitido un mayor nivel de manufactura.
En el pasado, presente y futuro, el común denominador es de crecimiento.
Durante años, Tijuana y Mexicali fueron las capitales de la producción y exportación de monitores de televisión a nivel internacional.
Ese recuerdo de la industria con que se edificó la era maquiladora, actualmente ha abierto la posibilidad de expansión de la capacidad instalada de empresas que en promedio generan inversiones y promedios en cada caso de 3,500 fuentes de empleo.
Actualmente en Tijuana existe un sólido desarrollo industrial que ha albergado no sólo al negocio de la industria médica, de medicina del deporte sino que ha hecho factible la manufactura de partes de maquinaria de hospitales.
Por otra parte, es indiscutible lo que ha beneficiado la participación de recursos generados en los Fondos de inversión y FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) y CKDes, la participación de los distintos actores ha permitido financiar el desarrollo inmobiliario en el Bajío y el Norte del país, en particular en zonas donde aún existe tierra disponible y el interés de inversionistas.
Con todo, estimaciones como la de la firma JLL, indican que en 2019 los distintos mercados industriales incluidos los corredores norte, un crecimiento de 3 a 4%. En ese proceso, desde luego participan de manera relevante firmas como Vesta, Artha Capital e inversionistas locales que ven venir este proceso de expansión.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
OFICINAS VS NUEVAS REGLAS
En los próximos 3 años se agregarán 1.8 millones de metros cuadrados al mercado de oficinas de los principales corredores inmobiliarios. Sólo en la Ciudad de México (CDMX) existe una decena de nuevos edificios, muchos de ellos vinculados a proyectos de usos mixtos, además de tres más en Monterrey y Guadalajara.
Se trata, en todos los casos de proyectos de al menos 20 mil m2 de espacio disponibles. Este volumen ha representado en los últimos tiempos un reto importante para su colocación en el mercado.
Primero fue el S19 de 2017 que permitió un dinamismo no esperado con la migración de inquilinos privados y de gobierno a distintos inmuebles. Parte de ellos fueron nuevos contratos de arrendamiento de entidades del gobierno federal, por el movimiento que provocó la reubicación a edificios de nueva generación ante inmuebles dañados.
En esa oleada figuraron la Secretaría de Comunicaciones y Transportes (SCT), los 30 mil 166m2 que arrendó a Secretaría de Salud en Marina Park.
Luego, tras el proceso electoral de 2018 de julio, trajo a la mesa la idea de una descentralización a otras entidades del país, tema que no ha sido delineado por la actual administración federal.
Pero lo que ha impactado es la nueva política de desarrollo urbano en la CDMX, y algunas otras en mercados relevantes del país.
Ésta última podría alterar los números previstos para los próximos 3 años, en particular aquellos proyectos que están en una etapa inicial de desarrollo y los que pudieran sumarse al pipeline de inversionistas y desarrolladores.
En la industria, ante los nuevos planteamientos del gobierno federal y local, se ha cuestionado la permanencia de proyectos de largo plazo por los cambios en reglas de edificación plantean expectativas entre inversionistas.
Una nueva visión de gobierno pudiera echar por tierra el desarrollo de proyectos como los que en 2019 se incorporen al mercado. Entre ellos Torre M de Mítikah, The Sumit, Centro Insurgentes/Reforma.
Este nivel de proyectos requiere de certeza jurídica y reglas que hagan factible su desarrollo al tratarse de iniciativas de mediano y largo plazos.