PRECIOS Y DEMANDA INDUSTRIAL
El mercado inmobiliario industrial registró al cierre del primer trimestre resultados que superan lo esperado y cambian los distintos elementos que integran la fórmula en que opera durante este período de incertidumbre.
El principal cambio es el registro del ajuste y caída en precios resultado del aumento en la oferta en mercados atractivos en su desempeño, ya que hasta hace poco tenían tasas históricas a la baja de disponibilidad y una demanda creciente que no continuó.
Así, en este lapso, en los 16 mercados más relevantes monitoreados se rompió la racha de meses de precios y tasas de disponibilidad en mínimos históricos, al tiempo que continuó la incorporación y construcción de nuevos proyectos.
El más reciente reporte nacional industrial de Newmark México, destaca cómo este efecto impactó los precios a la baja en mercados como Guadalajara y Ciudad Juárez, dado que el crecimiento en los índices de construcción sin absorción neta, por la pausa en las decisiones de renta de espacio en sectores como el automotriz y algunos nichos de manufactura, creó una mayor oferta.
Otro caso es Ciudad Juárez donde la disponibilidad creció hasta casi 9%, luego de meses atrás registraba un nivel cercano a cero con un mercado en franca demanda.
En consecuencia, la caída anual en precios llegó a 8% en Guadalajara, pero en contraparte, la reducción en las tasas de disponibilidad en la región Puebla-Tlaxcala Monterrey y Saltillo se reflejaron en rentas al alza con crecimientos de 2 dígitos en un rango de 11 y hasta 24%.
Ante este escenario la pregunta es qué sucederá en los próximos meses cuando los 4.47 millones de m2 en construcción ubicados en mercados atractivos, empiecen a sumarse al inventario, con el cual alcanzaría la barrera de los 85 millones de m2.
Mientras eso sucede, el desafío está claro: cómo alcanzar equilibrio en un mercado que hasta el primer trimestre del año registró una absorción neta con un saldo positivo sólo en 4 de los 16 mercados, negativo en 6 y neutral con cero por ciento en 6.
Más allá de la ley de oferta y demanda, el reacomodo productivo de los sectores impactados, haría posible el regreso al equilibrio y expansión.
En especial por la incorporación de nuevos corredores con potencial como lo que ya se ve en Mérida que se acerca a integrar un inventario de 1 millón de m2.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Inovus, Reynosa, Gensler.
OPINIÓN - PARQUES INDUSTRIALES SORPRENDEN
Los indicadores históricos se movieron, pero continúan índices de construcción y la respuesta del mercado en los meses por venir, definirá la continuidad en la expansión del mercado industrial.
Juárez es claro ejemplo de que los niveles históricos de disponibilidad cero cambiaron en el nuevo escenario.
MONTERREY CORPORATIVO
Sin nueva oferta, las oficinas en la Sultana del Norte siguen el dinamismo industrial al cierre del primer trimestre.
Bajo esta dinámica iniciada desde 2021, el inventario se mantiene en 1.44 millones de m2 clase A y A+, con una tendencia hacia los espacios equipados o acondicionados, según el último reporte en la ciudad de CBRE México.
Dada su alta integración con el mercado industrial, la comercialización de espacios registró una absorción bruta de 11 mil m2.
Así, las principales transacciones fueron producto de la demanda de los sectores manufactura, servicios financieros y de logística, que representan 66% de la demanda.
La inercia alcanzada en el mercado se explica, según la firma, por el posicionamiento de Nuevo León, entre los 3 estados con mejor desempeño a nivel nacional, lo que permitió generar más de 57 mil millones de dólares en exportaciones, dinámica equivalente a un crecimiento anual de 2% en comparación con 2023.
En consecuencia la demanda de espacio se concentró en la manufactura, logística y transporte, al acumular en el lapso de referencia 11 mil m2.
De acuerdo con el reporte, la tasa de disponibilidad o vacancia pausó su tendencia a la baja al registrar un incremento trimestral de 15.6% equivalente a 223 mil m2 de espacios de oficinas vacantes y en comercialización, ubicadas en un 40% en Santa María.
Valle Oriente y San Jerónimo Constitución son los corredores que le siguen en dinamismo, además del impacto que generará la incorporación de nueva oferta actualmente en construcción en lo que resta del año.
CASA DE LAS ARTES
Es una apuesta de la cadena hotelera por integrar en un mismo espacio modernidad, arte y cultura en uno de los destinos preferidos en el mundo.
Este esperado resort de lujo se suma a la The Meliá Collection integrada por 11 hoteles, busca sumarse a la hospitalidad de la capital madrileña.
Ubicado en la calle Atocha, se encuentra en el corazón cultural de la ciudad, en Barrio de las Letras, el hotel integra en sus espacios escaleras rotundas, enormes portales y distintas amenidades como una piscina interior, salas de reuniones, un gran salón que en su interior tiene una biblioteca, el pequeño Cine Miró y una oferta gastronómica concentrada en el restaurante Maché.
Asimismo en su interior se desarrollará una agenda cultural que integrará pintura, escultura, arquitectura, música, danza, literatura y cine.
La renovación del inmueble a cargo de Pedro Alcaraz en el proyecto ejecutivo, así como de Adriana y Álvaro Sans en el interiorismo, hizo factible la conexión de la entrada principal con los edificios secundarios.
Dado su enfoque cultural, en las paredes se exhiben litografías originales de Dalí con alusiones a Don Quijote.
El hotel habilitó 137 habitaciones distribuidads en los edificios conectados en las cuales se agregaron cortinas de lino, suelos de madera, mobiliario tipo mid-century y baños de mármol.
DESTINO ESPAÑA
México y en un lejano segundo lugar está Brasil, considerados los principales actores latinoamericanos en las inversiones inmobiliarias en España entre 2019 a 2024.
El tema no es menor, de acuerdo con el resultado que registra la plataforma LATAM-Iberia de CBRE, en la que ambos países acumularon en el período de referencia un total de 1,003 y 340 millones de euros, respectivamente.
Y no sólo eso, Madrid concentró el mayor volumen de actividad de inversionistas de la región. Baste decir que al inicio del lapso de referencia esta ciudad captaba 63% del flujo de capital latinoamericano, mientras que a finales del año pasado, la proporción creció a 76%.
El boom inmobiliario de la capital española es evidente y puede verse en una inversión latinoamericana en activos inmobiliarios que ha superado los mil 700 millones de euros.
Además, según Price Water House Cooper (PwC), Madrid es el segundo destino preferido después de Londres. Es una metrópoli que vive un fenómeno migratorio al crecer cada año 120 mil habitantes, no obstante lo que se ha registrado en incursiones en las Islas Baleares y Andalucía.
Otra realidad es que la salida de inversiones hacia la capital ibérica se ha dado por el entorno favorable para los negocios y la diversificación de los orígenes de inversión.
Lo que complementa esta inercia en el plano nacional de estas incursiones, es el cambio de las últimas dos administraciones federales y locales, además de la evidente caída en la inversión en infraestructura que ha sido tradicionalmente uno de los principales promotores de la construcción.
En consecuencia, distintas empresas diversificaron su pool de inversiones al encontrar en Centroamérica y Estados Unidos condiciones y oportunidades.
No obstante, lo que ocurre en España se ha mantenido los últimos 5 años con tintes a destacar como que Argentina redujo su actividad en 2024, aunque sigue siendo un jugador relevante con una inversión acumulada de 287 millones de euros, mientras que Venezuela registró un crecimiento significativo en su actividad transaccional.
Aunque con una participación marginal, Chile y Perú originaron inversiones menores a 30 millones de euros.
Pero no todas las inversiones han tenido el mismo peso. Entre los sectores del sector inmobiliario que concentran las inversiones lidera el sector hotelero como el más atractivo para los inversionistas latinoamericanos, seguido de oficinas, retail y living.
A su vez, oficinas sigue en el listado con inversiones por 550 millones de euros, resultado de tres operaciones de gran escala.
El retail sumó 321 millones, impulsado por centros comerciales, living 179 millones de euros.
Para quienes observan cómo crece la ola de inversiones patrimoniales personales, Madrid hoy compite con Miami, entre otras cosas por el idioma y el sinnúmero de proyectos representativos que se levantan como lo que ocurre en la Plaza de Castilla, las Torres Kio y la remodelación del Aeropuerto de Barajas, entre otras.
En el plano empresarial, se sabe de la llegada de al menos 3 a 4 grupos grandes que en Madrid están adquiriendo propiedades para rehabilitar edificios.
Por todas las razones expuestas, el futuro de la inversión latinoamericana en España continuará una tendencia de crecimiento sostenido y una clara preferencia hacia sectores estratégicos.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Galería Canalejas, Madrid.
OPINIÓN - MADRID ATRAE
Con 76% de captación de inversiones Latinoamericanas en España, Madrid es el epicentro de apuestas de inversión en activos inmobiliarios. Además, es el segundo destino preferido después de Londres.
IA EVOLUCIONA LA EDIFICACIÓN
La tecnología analiza el clima, movilidad, densidad poblacional y datos históricos para proveer escenarios en los proyectos.
Por ende, la inteligencia artificial (IA) está marcando un antes y un después en los proyectos inmobiliarios dado que aporta eficiencia, sustentabilidad y una toma de decisiones más informada en cada etapa de desarrollo.
Desde la elección del terreno hasta la operación del edificio terminado, la IA analiza a detalle los grandes volúmenes de información que involucra para prever, optimizar recursos y reducir riesgos.
En la fase constructiva, los algoritmos detectan desviaciones en tiempo real, anticipan cuellos de botella y redirigen tareas de forma eficiente, mientras herramientas como drones y visión computarizada vigilan la calidad del trabajo con una precisión sin precedentes.
“Contar con datos confiables y en tiempo real nos permite tomar decisiones más ágiles y responsables para gestionar proyectos inmobiliarios eficientes, funcionales y respetuosos con el entorno desde el primer trazo”, comenta Arturo Bañuelos, Director de Proyectos y Desarrollos de JLL Latinoamérica.
Una de las mayores aportaciones de esta tecnología se enfoca en el diseño de proyectos más sustentables, porque hace posible modelar el comportamiento energético de un edificio desde las primeras etapas, optimizando la orientación, los materiales y los sistemas para reducir la huella de carbono.
La IA sugiere cuándo y cómo utilizar energías renovables, detecta fugas térmicas, y administra en tiempo real el uso del agua y la electricidad. Así, la tecnología se convierte en un aliado estratégico de la sustentabilidad, porque no especula: calcula.
La incorporación de herramientas tecnológicas como Envizi y OpenSpace optimizan procesos y se alinean con los compromisos de sustentabilidad que cada vez más definen el rumbo del sector.
Envizi es un software que permite centralizar y analizar datos relacionados con el uso de energía, emisiones de carbono, consumo de agua, generación de residuos y el estado de los equipos mecánicos y sistemas de automatización.
Al ofrecer visibilidad en tiempo real, esta plataforma no solo permite a los equipos detectar oportunidades de mejora, también predice necesidades de mantenimiento y calcula ahorros con base en decisiones operativas. Esto da pie a una toma de decisiones estratégica y responsable, alineada con objetivos ambientales concretos.
Por su parte, OpenSpace ha revolucionado la forma de supervisar y coordinar obras en construcción. La herramienta captura imágenes 360° del sitio en tiempo real y las sincroniza automáticamente con los planos del proyecto.
De esta manera, los equipos pueden visualizar con precisión el avance, resolver dudas de forma inmediata y coordinar acciones desde cualquier lugar, reduciendo desplazamientos innecesarios y mejorando la eficiencia en campo.
“Así como en muchos sectores, existe la incertidumbre si la Inteligencia Artificial dejará sin lugar al profesional que lidera los proyectos, pero la realidad es que esta herramienta no reemplaza al Project Manager, más bien lo empoderan con mejores herramientas que le permite enfocarse en lo que ninguna máquina puede replicar como: liderar personas, tomar decisiones éticas, resolver conflictos complejos, inspirar equipos y adaptar el rumbo ante imprevistos humanos. La IA se encarga del análisis, pero el criterio sigue siendo profundamente humano”, comenta Andrea Sordo, Project Manager Sr y especialista en sustentabilidad de JLL México.
No obstante, la IA deja un reto en el talento debido al tener que incorporarla a su profesión con pensamiento crítico y sensibilidad, de esta manera los proyectos inmobiliarios del mañana no serán más impersonales ni más fríos, sino que tendrán una lógica más sensible, adaptativa y consciente.
LAS BRISAS MÉRIDA
Es el primer hotel LEED (Leadersghip in Energy and Environmental Design) en la blanca ciudad que se suma a la hospitalidad de lujo en boga y franca expansión.
El inicio de sus operaciones en febrero de este año define la llegada de Grupo Brisas al destino, con su sexta propiedad de la misma marca.
Ubicado sobre la emblemática avenida Colón, cerca del Centro Internacional de Congresos, del Paseo de Montejo y del Aeropuerto Internacional de Mérida, este resort ofrece una propuesta única que responde al creciente interés por esta ciudad como destino emergente para el turismo internacional.
Con 50 suites, el hotel fusiona el confort funcional de un business class con la calidez, el diseño y la intimidad de un hotel boutique, en un entorno que celebra la arquitectura local y prioriza la sostenibilidad.
Por ello, su diseño ecléctico y sofisticado ha sido reconocido con la certificación LEED, resultado de las acciones encaminadas a generar eficiencia energética y un compromiso con el cuidado del medio ambiente.
En sus interiores jardines exuberantes, fuentes, una piscina con bar en la azotea, un patio central pensado para el descanso, gimnasio, salas de reuniones y espacios dedicados al bienestar.
El hotel fue integrado a Preferred Hotels & Resorts, la marca de hoteles independientes más grande del mundo a través de una alianza con el grupo hotelero mexicano.
Es en suma, una propuesta que integra un equilibrio entre naturaleza, diseño, hospitalidad y ubicación estratégica posiciona al hotel como un nuevo referente en Yucatán para quienes buscan una experiencia auténtica y sofisticada en el corazón del sureste mexicano.
TEMPLANZA INDUSTRIAL
Las recientes presiones arancelarias, modificaron la evolución de las últimas semanas en las perspectivas sobre el desempeño del mercado inmobiliario industrial de México.
Sin embargo, los pronósticos sobre el ritmo de la demanda de espacios, la ralentización en el cierre de transacciones, que aquí hemos comentado, y en especial la tasa de disponibilidad que promedia 4%, son coyunturales.
Lo que hoy está disponible en el mercado no dista de otros momentos para el mercado más consolidado en el negocio inmobiliario, del que siempre se debe esperar en el largo plazo y los distintos momentos específicos de cada ciclo.
Por ello, el máximo histórico que en 2023 se registró en la absorción neta de espacio industrial, redujo la inercia alcanzada en 2024 cuando se encontraba 6.8% por debajo.
Es una tendencia que incidió con una disminución de 5 puntos porcentuales en la demanda por nearshoring que superó los 2 millones de m2 y aún así, detalla el reporte específico de CBRE más reciente, 37% correspondió a nuevas absorciones, mientras que 58% fue generado por procesos de expansión.
La participación de este segmento en relación con la comercialización total llegó a 28%, luego de 2 años de dinamismo.
Por ende, su efecto en la absorción bruta ha sido representativo en Saltillo, Monterrey, Reynosa, San Luis Potosí y Querétaro.
Una mirada al pasado, ayuda a ubicar la perspectiva y la realidad. Cuando se renegoció el T-MEC tras la era Trump 1.0, se generó una de las mejores épocas que ha vivido el mercado, lo han reconocido figuras que fundaron proyectos empresariales exitosos como Fibra Prologis, Finsa y otros tantos que han visto cómo además del efecto del nearshoring en la industria automotriz, la consolidación que existe en biotecnología y electrónica, por ejemplo.
Esa es una de las razones que permitió la integración del mercado inmobiliario industrial en la región América del Norte, reflejada en la expansión de la manufactura y la Inversión Extranjera Directa (IED), incluso por parte de empresas chinas que establecieron operaciones en la región para acceder a los 500 millones de consumidores de Estados Unidos.
El reporte 2025 North American Industrial Outlook de Newmark analiza lo alcanzado por el nuevo orden en la cadena de suministros que con la pandemia representó la salida de distintas líneas de manufactura de China.
Actualmente, el intercambio de productos hacia Estados Unidos se alimenta de la infraestructura de 167 puertos terrestres, 1,000 de ellos marítimos, más de 5 millones de vías de ferrocarril, una red de carreteras de aproximadamente 19,000 millas que se extiende por el continente americano, que le hace la carretera transitable más larga del mundo, además de 187 mil vías de tren.
Ese análisis puntualiza cómo la integración industrial transfronteriza es una realidad, luego de décadas de inversión en redes de transporte entre países norteamericanos que han impulsado una inversión.
En distintos diagramas detalla cómo el sector automotriz personifica la interdependencia industrial norteamericana, representando la mayor parte del comercio entre sus socios y el 22% del comercio total entre las tres naciones.
Por ello, los bienes intermedios suelen cruzar las fronteras varias veces antes de llegar al ensamblaje final.
Para México, que redujo sustancialmente la inversión anual en infraestructura en los últimos años, proyectos como el Tren México-Querétaro, México-Pachuca, corredor interoceánico y Tren Maya, son estratégicos para complementar el orden que mantiene distintas industrias interconectadas.
En cambio, señala, la propuesta de desregulación, los recortes de impuestos y el aumento de la producción energética podrían compensar los efectos inflacionarios de las políticas comerciales al generar reducciones en otros rubros de costos logísticos y de consumo.
Si bien México representa en volumen una décima parte del inventario de Estados Unidos, construye 39 millones de pies cúbicos frente a los 322 que edifica ese país, tiene la tasa de disponibilidad más baja en la región 3.5% respecto al 6.40%.
La composición de los sectores que generan la dinámica de arrendamiento en México proviene en un 53.8% de la manufactura, 37.8% de la logística y distribución y 7.5% del e-commerce.
La mezcla en Estados Unidos privilegia con un 29.7% a los tenant de logística y distribución, luego del 20.2% de los bienes de consumo y retailers, al tiempo que la manufactura representa el 18.5%.
Así, la estrategia de fabricar donde se vende y nuevas oportunidades comerciales más allá del continente podrían fortalecer aún más a los países miembros y, por lo tanto, impulsar el crecimiento del mercado industrial en general.
Para quienes tienen una perspectiva distinta, si bien la crisis arancelaria dificulta la toma de decisiones por parte de empresas y consumidores, el alejamiento global del dominio manufacturero chino continuará, a pesar de las dudas prevalecientes sobre su ritmo y distribución geográfica.
Lo es porque los aranceles han tenido y seguirán teniendo un papel menor en los costos totales de logística empresarial, comparado con otros gastos como el combustible.
El costo total de la logística en las empresas de Estados Unidos representó en 2023, el equivalente al 8.1% del PIB (Producto Interno Bruto), mientras que los aranceles llegaron a 0.28% del PIB, y bajo un sistema recíproco completo alcanzaría el equivalente al 1% del PIB.
Por todo lo anterior, el impacto de la incertidumbre arancelaria se calcula mayor que lo que en realidad ocasionaría a industrias como la textil y automotriz, ambos con una fuerte presencia en el continente. Es, como siempre, una cuestión de enfoque.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Prologis.
OPINIÓN - NORTE AMÉRICA INDUSTRIAL
La alta integración en la región con la infraestructura, inversiones y nuevas edificaciones construida en años de relación comercial, superan el daño temporal por la incertidumbre arancelaria.