OLA TURÍSTICA RESIDENCIAL
El desarrollo inmobiliario turístico continúa y puede verse reflejado en la inversión que alcanzó un nivel de 820.2 millones de dólares durante el segundo trimestre de 2024, equivalente al 16.1% de la Inversión Extranjera Directa (IED) nacional.
En este mismo lapso, los rubros de hoteles con otros servicios integrados representaron $752.7 millones de dólares, mientras que el de departamentos y casas amuebladas con servicios de hotelería fue de $65 millones de dólares, de acuerdo con la Secretaría de Turismo.
Esta evolución también se explica por lo alcanzado para ese período entre 2019 y 2014, dato que creció más de 122%. Por ello, destinos como Los Cabos, Riviera Nayarit, Cancún y Riviera Maya, siguen siendo los principales concentradores de inversiones hoteleras y otros desarrollos.
Lo anterior se complementa con desarrollos en Ciudad de México (CDMX), Oaxaca, Guadalajara y destinos del tipo.
El reporte más reciente sobre Hotelería y Turismo de CBRE México considera que en los próximos el pipeline del negocio registra un total de 10 mil cuartos de hoteles de 3 a 5 estrellas.
Pero lo que llama la atención es la consolidación del negocio que se ve en segmentos específicos, como los aquí comentados desarrollos de branded residences.
Comentamos el caso de la cadena tailandesa Banyan Tree que operará para Idesco en Hacienda Xcanatún en 2026, un complejo de unidades residenciales cerca de Mérida, así como el desarrollo de The Ritz Carlton hotel y residencias en Punta Nizuc donde Fibra Hotel, Fibra Danhos y Beyond Ventures, además de lo proyectado por DINE en Punta Mita y lo que a su vez, Grupo Posadas avanza con sus marcas en distintos proyectos y destinos turísticos del país.
Todas estas estrategias son resultado del enfoque que desarrolladores e inversionistas tienen del segmento de lujo, donde el elemento residencial es parte relevante de su ecuación.
En este sentido, ayer Nauma Development Group anunció el inicio de un desarrollo residencial de lujo, ubicado en una superficie contigua a Parque Cancún.
Se trata del primer desarrollo de la marca Náutica en el mundo para un proyecto co-branded residences en el que invertirán $5 mil millones de pesos a desarrollarse en etapas durante los próximos años dejarán mil 500 empleos directos e indirectos.
El complejo diseñado por la firma Niz + Chauvet integrará dos torres para un total de 400 departamentos de lujo con superficies que van de 71 m² a 259 m² y un club de playa privado en Costa Mujeres.
Como otros proyectos incorporará amenidades enfocadas al bienestar, el diseño arquitectónico con estilo náutico y distintas acciones de certificación y eficiencia energética bajo el sello LEED (Leadership in Energy and Environmental Design).
En suma, estas incursiones reflejan las apuestas en el negocio inmobiliario turístico y el apetito de inversionistas locales e internacionales por este tipo de proyectos.
La Columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Náutica Residences Cancún, Nauma Development Group.
FINANCIAMIENTO VERDE
Ser sustentable es algo más que un acto de responsabilidad, este financiamiento avanza consolidando planes de expansión en la industria.
En los últimos años, los bonos verdes han permitido a desarrolladores e inversionistas acceder a créditos verdes.
Información del Banco Mundial revela que la inversión verde hizo factible soportar el desarrollo de cuatro mil 727 proyectos en América Latina.
Sólo en el segmento residencial, el financiamiento verde ha permitido integrar 41.62 millones de m2 de viviendas con superficies promedio de 60 m2 en 22 países de la región.
Como parte de esta tendencia, Vinte obtuvo a través de la International Finance Corporation un crédito por 301 millones de dólares para apoyar el Proyecto Vinte Green PCG.
La iniciativa tiene como propósito ampliar el acceso a unidades asequibles y energéticamente eficientes en México y contribuir con sus objetivos climáticos.
Esta inversión considera un crédito de $58 millones de dólares para destinarlos en la adquisición que la empresa de vivienda hace de Javer, el desarrollador de viveindas construidas en México, así como financiar los gastos de capital posteriores a la integración y necesidades de capital de trabajo.
De la misma manera, la operación busca que esta disponibilidad de recursos permitan atraer fondos adicionales de capital privado, incluidas inversiones en deuda y capital hasta por 243 millones de dólares.
Con ello se integra un papel catalizador que mejora el perfil crediticio del paquete de financiamiento y permite a la firma acceder al mercado local de bonos, pese a la actual volatilidad económica.
HACIENDA XCANATUN
Esta hacienda del Siglo XVII da cabida a un espacio lujo y bienestar de la colección Angsana de la cadena de resorts global.
El proceso de retrofit que experimentó el inmueble de alta gama con propiedades ha permitido aprovechar el momento que vive el mercado inmobiliario en Mérida.
Ubicado a 25 minutos de la ciudad este inmueble icónico da vida a una de las haciendas de henequén, considerado el sustento económico principal de la época.
En su restauración se integraron 18 habitaciones del edificio histórico y 26 nuevas diseñadas para crear armonía con la arquitectura del lugar.
Desplantado en un terreno de 1.6 hectáreas de jardines privados, donde se ha instalado vegetación tropical y una alberca tamaño olímpico.
Como otros resorts del tipo en el mundo, éste ofrece una variedad de servicios de bienestar con técnicas tailandesas que integran su oferta de hospitalidad.
Asimismo, en su actual etapa, el proyecto agregará alrededor distintas estructuras que permitirán levantar 90 departamentos de lujo, operados y comercializados con el sello Banyan Tree.
El desarrollador IDESCO planea concluir la construcción en 2026, unidades que actualmente tienen valores promedio de $9.6 a $20.9 millones de pesos.
Esta propuesta es considerada parte de la hospitalidad urbana de la ciudad de Mérida que experimenta una etapa de expansión.
MONTERREY SOSTIENE
El nearshoring, la pausa en la gigafactory de Tesla y el fenómeno migratorio son factores que han creado efectos importantes en la evolución reciente de los mercados industrial, de oficinas y residencial de Monterrey.
Quienes siguen con detalle su evolución y desempeño, coinciden que un factor que marca un desafío frente a la evolución de la historia reciente es el impacto que traerá el inicio de la administración Trump.
Si bien, los pronósticos aún son reservados, es un hecho que la expectativa del efecto real se irá aclarando conforme se generen las primeras acciones del gobierno entrante, al sentar las bases de la relación comercial.
Analistas ven la perspectiva y realidad con una lente distinta. Lo hacen por el impulso y cambio de ritmo que se registró en el tercer trimestre de este año en el mercado corporativo, que entró a una fase de estabilización.
El crecimiento del mercado de oficinas en Monterrey ha sido impulsado por la fuerte demanda de espacios acondicionados y la diversificación de los sectores logística, tecnología, recursos humanos, financieras y empresas de alimentos y bebidas que lideraron la ocupación, favoreciendo sub mercados como Margain-Gómez, Santa María y Valle Oriente.
El desempeño fue de acuerdo con reportes de Cushman & Wakefield y Newmark México, señal de una recuperación notable.
La absorción neta alcanzó 20,400 m² en 38 transacciones, superficie cercana al doble del total de los dos primeros trimestres del año, que llegaron a 22,000 m² acumulados.
Lo anterior refleja una renovada actividad en el sector de oficinas que redujo la tasa de disponibilidad, mientras que el precio de salida disminuyó, debido a que las absorciones siguen siendo espacios acondicionados en corredores de alto valor, que permiten una ocupación inmediata y eficiente.
De continuar la recuperación, la tasa de disponibilidad podría incrementarse con la incorporación de nuevos edificios, que suman 81,945 m² en Torre RISE, Torre CENTRAL 20 y Torre Ikon.
Este factor es un desafío para un mercado que recién vio recuperar
los precios de salida en respuesta a la dinámica de oferta y demanda.
En este lapso el precio promedio para el portafolio de la entidad de 1.48 millones de m2 de espacios clase A y A+ se situó en $21.31 dólares por m².
No debe ignorarse, como lo refiere el segundo Índice de Desarrollo Industrial 2024 dado a conocer por FINSA, que es el Norte del país que lidera por espacio industrial, niveles de construcción y atracción de inversiones.
Son Nuevo León, Chihuahua y Coahuila las entidades que lideran el Top 3 de dicho índice, y que abren puerta a un futuro inmediato de expansión.
La Columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Distrito Armida, Monterrey, Jerde.
OPINIÓN - OFICINAS REGIAS
El dinamismo inmobiliario regio tiene distintas lecturas, pero lo alcanzado en el tercer trimestre pronostica una era de consolidación. Estos son los corredores en recuperación y las razones.
MONTERREY CORPORATIVO 3Q
Pese a los pronósticos de baja en precios y alta disponibilidad, la Sultana del Norte estabiliza su mercado de oficinas.
El crecimiento del mercado de oficinas en Monterrey ha sido impulsado por varios factores como la fuerte demanda de espacios acondicionados y la diversificación de sectores que continúan ocupando oficinas.
Son las industrias de logística, tecnología y recursos humanos las que lideran la ocupación, favoreciendo sub mercados como Santa María y Valle Oriente. En el trimestre de referencia, el corredor Santa María registró 6,500 m² de ocupación, mientras que Valle Oriente alcanzó 5,200 m².
El desempeño sólido del mercado inició en el trimestre referido con el cual fue marcada una recuperación notable luego de fluctuaciones de los últimos años.
Un reporte de Cushman & Wakefield asegura que en el tercer trimestre, la absorción neta alcanzó 20,400 m² en 38 transacciones, superficie cercana al doble del total de los dos primeros trimestres del año, que en conjunto llegaron a de 22,000 m² a través de lo acumulado en 53 transacciones.
Este comportamiento, indica, refleja una renovada actividad en el sector de oficinas corporativas de la ciudad.
No obstante el incremento en la tasa de absorción, la disponibilidad aumentó de 15.85% a 17.20%, debido a una tendencia de rotación considerable de espacios en el período de referencia.
Ducha dinámica se generó debido a que los espacios ocupados sustituyeron inmuebles previamente desocupados en el mismo periodo, con lo cual el inventario total se mantuvo sin cambios significativos.
Asimismo este mercado ha venido experimentando una creciente oferta de espacios en obra gris, que supera ampliamente los espacios acondicionados, preferidos por aproximadamente el 65% de los usuarios de oficinas.
En consecuencia, indica, el mercado demanda opciones que permitan una ocupación inmediata y eficiente.
a la recuperación prevista, la tasa de disponibilidad podría incrementarse con la incorporación de nuevos edificios en obra gris, que suman 81,945 m² en desarrollos destacados como Torre RISE, Torre CENTRAL 20 y Torre Ikon.
Este factor representa un desafío para un mercado que recién vio recuperar
los precios de salida en respuesta a la dinámica de oferta y demanda.
En este lapso el precio promedio para espacios de clase A y A+ se situó en $21.31 dólares por m² de renta mensual, una ligera disminución en comparación con el año pasado. Sin embargo, sub mercados clave como Margain-Gómez Morin y Valle Oriente han visto aumentos en los precios debido a la baja disponibilidad y alta demanda.
La firma considera que éste mercado mantendrá su dinamismo, respaldado en una economía diversificada y sectores emergentes que requieren flexibilidad en sus espacios corporativos.
“La combinación de nuevos desarrollos y una demanda estable continuará definiendo las tendencias de precios y ocupación en los próximos trimestres, manteniendo a la ciudad como un punto clave para la inversión y el crecimiento en el sector de oficinas”, concluye dicho reporte.
DOWNSIZING & STANDALONE
Más allá del crecimiento del coworking posterior al tiempo de pandemia, las estructuras de trabajo híbrido trajeron de nuevo al escenario el achicamiento de superficies (downsizing) y la adecuación de espacios independientes (stand alone) de oficinas para empresas de menor tamaño.
Es una dinámica reproducida en corredores inmobiliarios con acceso a servicios como transporte público, amenidades y a clientes potenciales.
Son tendencias que amplían su participación en el mercado ante los nuevos requerimientos de los inquilinos que modificaron su huella operativa.
Hoy la optimización de espacios es fundamental, dado que las nuevas generaciones de colaboradores representan un reto en el regreso a las oficinas convirtiéndose en un retenedor de talento.
Desde la escena de los grandes operadores de espacios colaborativos, se ha insistido en el peso del trabajo híbrido. WeWork por ejemplo, en su plan 2024 no consideró un crecimiento en su portafolio de 22 propiedades, dado que independiente al contexto de su operación global, las formas de trabajo le permitieron con la tecnología administrar los espacios para atender la demanda creciente.
Estas tendencias impactan el mercado de oficinas en Ciudad de México y abrieron campo a contratos de adecuación de espacios de despachos de oficinas, firmas de mobiliario y movieron de su eje las políticas de desarrolladores.
En otros ciclos del mercado, el downsizing hizo ajustó la operación de cara a períodos de inestabilidad.
Desde el segundo trimestre de 2023, la tasa de disponibilidad se mantuvo en 23%, pero en la segunda mitad del año en curso, la tasa bajó a 22.2%.
Analistas consideran que la menor disponibilidad obedece al incremento de la demanda de espacio corporativo acondicionado, a diferencia de los habituales procesos de entrega de espacios en obra gris.
Un análisis de Newmark México que cruza estos indicadores revela que a diferencia de 2017 cuando 79% de las oficinas se entregan en obra gris, hoy su participación es menor a 34%.
Actualmente 48% de las oficinas entregadas son de espacios acondicionados, amueblados o semi acondicionados.
De mantenerse la demanda de espacio de los últimos trimestres y ante la integración al inventario de los edificios en construcción, la tasa de disponibilidad podría bajar aún más.
Es fácil referir el cambio de este indicador si se observa que a inicios del primer trimestre de 2022, había 1.4 millones de m2 de oficinas en construcción y actualmente sólo son 479 mil m2.
La inercia positiva de industrias como tecnología, consultoría, financiero, industrial, de consumo y de gobierno compensan las tendencias referidas, además de que algunas decisiones de toma de espacio están vinculadas con la definición de las políticas comerciales de la administración Trump.
Si las medidas son radicales, empresas del sector pudieran inhibir la demanda y la recuperación sería más prolongada.
Los reportes del último trimestre reflejan la baja disponibilidad de corredores como Reforma, Polanco y Lomas.
El saldo de los 10 corredores es un inventario de 8.08 millones de m2 con una tasa ajustada de 22.2% de disponibilidad, una absorción del último trimestre de 133 mil 357m2 y precios promedio de $23.70 dólares.
Con o sin caminos de salida para enfrentar los nuevos requerimientos, la tasa de disponibilidad podría terminar el año en 21%.
De ser así, este mercado estaría en la antesala de un nuevo ciclo de crecimiento.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Oficinas Gensler, San Francisco.
NUMU
Es un hotel boutique que se integró este año a la oferta de resorts de lujo en San Miguel de Allende.
En su propuesta sumó con arquitectura contemporánea a sus 44 habitaciones, todas con terraza o balcón privado con vistas un jardín interior.
El resort diseñado por Artigas Arquitectos es parte de The Unbound Collection by Hyatt, submarca con que la operadora atiende espacios históricos.
Numu que significa en otomí cruce, pretende representar el cruce multicultural.
Como otras propuestas de hospitalidad en el destino, NUMU habilitó en su parte más alta una piscina panorámica.
Además de distintos servicios de bienestar en su SPA y una propuesta gastronómica se basa en la cocina mediterránea.Por su ubicación en el centro, permite acceder a una distancia reducida la Parroquia de de San Miguel Arcángel, restaurantes, bares y cafés del destino.
OPINIÓN - LOS PASOS DE VINTE
El negocio replantea el negocio. Esto es lo que viene con la compra de Javer: un nuevo líder y una temporada de fusiones y adquisiciones en el tema atendido por la administración federal entrante.
VECINDARIOS EMERGENTES MIAMI
La estabilidad del mercado, el clima cálido y la diversidad cultural aceleraron el crecimiento de nuevas vecindarios alrededor de Miami.
Y es que a pesar de que el sur de Florida ha sido uno de los lugares más demandados para la compra de bienes raíces, la oferta que ofrecen los nuevos vecindarios son un factor clave que impulsa la oleada de inversores de América Latina, con un notable aumento de inversionistas provenientes de Colombia, Argentina, México, Brasil y Ecuador.
Esto representa que actualmente, este mercado no solo atrae a compradores de propiedades que buscan condiciones estables donde resguardar su capital, sino también generar condiciones para emprender nuevos proyectos, pequeños negocios y grandes desarrollos.
Esta inercia ha generado la expansión propiedades valuadas en un rango de precios variables que inician en $450,000 dólares hasta los $8 millones.
Uno de los distritos es Downtown Miami, donde se ubica el Miami Worldcenter un proyecto de $4.000 millones de dólares desplantado en 10 manzanas con lo cual se coloca como el segundo mayor desarrollo urbano de uso mixto en Estados Unidos.
El desarrollo cuenta con una creciente oferta gastronómica, comercial y cultural incluyendo Juvia, El Vecino Cigar Bar, Villa One Tequila; un concepto propiedad del cantante Nick Jonas, Savage X Fenti de Rihanna y el recién inaugurado Museo del Helado.
Estas ofertas junto con su acceso a los mayores centros de transporte de la ciudad, le convierten en un destino altamente atractivo para los inversionistas.
Proyectos como Flow House Miami y JEM Private Residences ofrecen estilo y representan una oportunidad única para aquellos que buscan invertir en una de las áreas de mayor crecimiento y dinamismo en todo el país, a precios competitivos.
The Arts and Entertainment District, es otro corredor que conecta el centro de Miami con Edgewater, que está emergiendo como un vecindario con una mezcla cultural única.
Se trata de un vecindario amigable para peatones que ofrece fácil acceso al Bayfront Park, Adrienne Arsht Performing Arts Center, Pérez Art Museum y el espacio verde de 33 acres llamado The Underdeck, así como fácil conectividad al resto del sur de Florida a través del Metromover y Brightline.
Uno de los proyectos destacados en este distrito es 14 ROC, una torre de 283 condominios de lujo con una selección curada de residencias urbanas con restricciones de alquiler flexibles y una suite completa de amenidades.
El vecindario no solo ofrece una mezcla cultural única, sino que también está atrayendo a inversores que desean ser parte de un ambiente dinámico y creativo.
No menos importante es Bay Harbor Islands, conformada por dos pequeñas islas frente a Bal Harbour, que abarca menos de media milla cuadrada de tierra y es un destino residencial gracias a sus vistas de la Bahía de Biscayne y su cercanía a tiendas y restaurantes de lujo.
Analistas consideran que la creciente demanda de propiedades en esta zona, junto con cambios en las normas de zonificación que limitan la altura de las construcciones, ha dado lugar a un entorno ideal para desarrollos boutique que atraen a aquellos que prefieren estar un poco más alejados del bullicioso núcleo de la ciudad.
La Bahia North es un lujoso condominio boutique que ofrecerá 57 residencias de dos a cuatro dormitorios, con superficies que van de 1,400 a 2,100 pies cuadrados, embarcaderos privados y 20,000 pies cuadrados de amenidades al aire libre estilo resort.
La evolución de esta terna de corredores hacen de Miami un destino atractivo tanto para turistas como para inversores latinoamericanos que buscan resguardar capital y diversificar portafolios cerca de sus países de origen.