VIVIENDA MEDIA A LA ESPERA
Una cuarta parte de las 12 millones de familias de Ciudad de México demanda vivienda de hasta $2 millones de pesos.
Este factor aunado al déficit de vivienda y la caída en el ritmo de edificación de nuevo producto plantean un escenario de oportunidades.
Basta observar, que entre 2018 y 2023, el mercado de hipotecas se contrajo 11%, donde la vivienda nueva disminuyó respecto a este indicador 21%, de acuerdo con estadísticas de la firma 4S Real Estate.
Desde su perspectiva las oportunidades para desarrolladores existen en la concentración de proyectos donde sólo 5% de la oferta se enfoca en el ticket de $2 millones de pesos, cuando se trata de un mercado de más de 10 mil unidades.
Esta dinámica ha hecho que existiera un crecimiento de 37 a 46% la participación de vivienda usada a nivel nacional, dado que justo entre el segmento medio y residencial, 4 de cada 10 ventas son usadas.
Por ello, actualmente 3 de cada 10 viviendas nuevas vendidas en México son de segmento medio con costos promedio a partir de $2.4 millones de pesos, donde además la vivienda nueva es predominante.
Paradójicamente la falta de proyectos y producto asequible para el comprador ha alejado al desarrollo del potencial donde más se requiere vivienda, que es un mercado promedio con valores de de $1.7 millones de pesos.
Analistas consideran que este contexto abre un potencial en el reciclaje de zonas, la posibilidad de participación de los desarrolladores, la urgencia de que las autoridades fomenten la autorización de licencias y la creación de programas que incentiven un orden urbano.
Es un escenario donde el potencial de absorción se ubica en los segmentos de menor valor.
AMAN MALDIVES
Es el nuevo destino de Aman Resorts en la industria de la hospitalidad de lujo.
Aman Maldives es también para esta firma pionera en la creación de santuarios atemporales la continuidad de su legado, con el desarrollo del destino número 21 que se suma a su colección de 35 hoteles.
Ubicado en en una isla privada en el atolón Vaavu, una de las zonas más apartadas y exclusivas de las Maldivas, la propiedad contará con un complejo turístico de 52 llaves y 16 residencias de marca, diseñadas por Kerry Hill Architects, colaborador de Aman de otros proyectos de la cadena.
Con pabellones independientes que van desde una a tres habitaciones, algunos se ubican en la isla principal del complejo y otros en sus tranquilas extensiones, incluirán un club privado.
En el inmueble se habilitarán 16 residencias bajo el sello de la marca con un rango de 5 a 10 habitaciones cada uno.
Dado que en todas sus propuestas de hospitalidad el bienestar es importante, este nuevo resort contará con un spa de dos mil 638 metros cuadrados donde se crearán distintas experiencias de salud y rejuvenecimiento.
Asimismo incluirá actividades en un centro de buceo y actividades afines para explorar las pristinas aguas del destino.
OPINIÓN - VIVIENDA CRECE
Una serie de retos enfrenta el mercado habitacional en #CDMX ante la demanda no cubierta, la caída en las hipotecas y el avance de las vivienda usada. Indicadores clave del momento actual permiten vislumbrar un escenario de oportunidades para el desarrollo inmobiliario.
SCORING TECH TALENT
Luego de años de figurar en el ranking regional, Ciudad de México (CDMX) saltó a la primera posición entre los mercados de creación de talento tecnológico en América Latina donde firmas del nicho cubren la demanda de personal y generan un impacto en el mercado de oficinas, industrial y residencial.
De acuerdo con el reporte Scoring Tech Talent realizado por la firma CBRE a nivel global, CDMX saltó de la segunda a la primera posición en la data que incluye el comportamiento de los 11 centros tecnológicos de la región en los últimos años.
“Ciudad de México sigue creciendo como centro tecnológico, con una gran cantidad de graduados de talento tecnológico de las principales universidades de la ciudad y con costos laborales y de bienes raíces asequibles en comparación con muchos mercados norteamericanos”, asegura Yazmín Ramírez, directora senior de Labor Analytics y Consultoría al Cliente de CBRE Latam.
En su perspectiva, “la creciente reserva de mano de obra tecnológica de la ciudad sigue atrayendo a fabricantes, firmas de ingeniería y otras compañías que buscan traer operaciones de regreso a Latinoamérica desde el extranjero”.
La inercia, hizo que la fuerza laboral tecnológica de la CDMX llegara a 300 mil personas con una tasa de crecimiento acumulada de 88%, al desplazar a Sao Paolo, Brasil, que generó 240 mil 227 puestos tecnológicos con una tasa de crecimiento que continuó el ritmo de menor crecimiento en el último año.
El resultado del dinamismo en CDMX obedece a que registró más graduados en carreras tecnológicas el año pasado que cualquier otro mercado en la región, sin embargo es relevante la tasa de 125% de expansión que generó en el lapso de referencia Monterrey donde se registraron 45 mil posiciones tecnológicas.
La Ciudad de México generó más graduados de títulos técnicos, 24 mil 050 que cualquier otro de los 11 principales mercados. El siguiente más cercano fue Sao Paulo con 15,972.
Asimismo, la tasa de crecimiento de los salarios tecnológicos en los últimos años en la ciudad registró un 42%, cifra mayor que el aumento promedio de los 11 mercados (36%) y el de Estados Unidos (18%).
CDMX también registró un aumento del 32% en los salarios de los desarrolladores de software desde 2018, a 47 mil 938 dólares en 2023, lo que supera la tasa de crecimiento de América Latina de 28% en ese período.
En el mismo lugar del ranking pero con una tasa de 69% de crecimiento se mantuvo Guadalajara al sumar un total de 55 mil empleados especializados en tecnología.
“La relevancia de América Latina como fuente de talento para empresas tecnológicas multinacionales en las Américas se ha expandido debido a su proximidad con Estados Unidos y Canadá, el creciente grupo de talentos tecnológicos, la relación costo-beneficio, la zona horaria, la infraestructura y los beneficios fiscales”, destaca Ramírez.
El informe número 11 clasifica a 75 ciudades de Estados Unidos y Canadá que suma 7.3 millones de trabajadores tecnológicos altamente calificados, según parámetros como el crecimiento de los empleos relacionados con el talento tecnológico, la conclusión de los estudios de grado en tecnología, los costos laborales e inmobiliarios y la población millenial, entre otros.
CASA PALOPO
Ubicado en Panajachel, ciudad que rodea el lago Atitlán, es uno de los hoteles en el mundo que cuentan con certificación LEED (Leadership in Energy and Environmental Design).
El proceso que sigue esta antigua casa privada, asentada en las tierras altas de Guatemala fue convertida en hotel boutique y alcanzó dicha certificación luego de cumplir con estándares de sostenibilidad como reducción de consumo de energía y agua, uso de materiales reciclados, entre otros.
Por ello en su operación respeta el medioambiente, desde la gestión de residuos y el uso de energía renovable, hasta la conservación de la fauna y la flora local.
La diseñadora Katy Jay a cargo del proyecto convirtió la Villa de Casa Palopó en el área exclusiva del hotel, con sus 3 suites, sala de estar privada, cocina, terraza y piscina infinita.
Asimismo el inmueble integra a sus habitaciones una colección de fotografías, trabajos artesanales y antigüedades que llenan los espacios.
El diseño arquitectónico también rescató que un área de la casa se abra con amplias puertas de vidrio a la terraza y al restaurante, con vistas al lago, tres volcanes en el horizonte, además que permite la entrada de la brisa y el sol.
LEY, OFERTA Y DEMANDA
Controvertida en sus alcances, la legislación actualizada de vivienda abre desafíos a la industria en la Ciudad de México (CDMX) donde 52% de las operaciones son de vivienda usada, ante la demanda y falta de producto asequible.
La lógica desde la perspectiva legal es que se coloca el derecho humano por encima del derecho de la propiedad, por lo que jurídicamente mezcla conceptos.
El efecto práctico, de acuerdo con un análisis despacho Ibarra Del Paso Gallego, será una disuasión a la inversión en el sector habitacional dado que existen costos asociados al arrendamiento como el predial o el mantenimiento del inmueble que han solido subir más que la inflación.
Las disposiciones publicadas en la Gaceta de la Ciudad de México, plantean modificaciones a los Artículos 1 fracción XVII y 59 de la Ley de Vivienda CDMX, así como las adiciones al código.
El análisis del despacho indica que no obstante ya existe una limitación a los aumentos en el artículo 2448 D del Código Civil, la reforma limita los aumentos por debajo del 10% actual.
Esta reforma también prevé la creación de un registro digital de contratos de arrendamiento; sin embargo, todavía no es claro cuáles serían los propósitos e implicaciones de este registro.
Los cambios tienen el objetivo de limitar los aumentos en las rentas al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), pero también abren en la industria una ventana de oportunidad para regular el mercado gris (grey market) de rentas, mucho del cual no tributa y se realiza de manera informal a través de contratos entre privados.
Las reformas buscan frenar el rápido incremento de rentas y limitar la migración de clases medias y populares habitantes de la Ciudad hacia otras zonas, así como otorgar seguridad y estabilidad a la industria habitacional.
En el negocio se considera que topar el incremento anual de rentas por debajo de la inflación crea incertidumbre a los propietarios, dado que tendrían de entrada un déficit, hecho que plantea desafíos importantes.
La modificación más relevante, indica Ibarra del Paso Gallego, es la reforma al artículo 2448 D del Código Civil de CDMX, que limita los aumentos de la renta anual a la inflación reportada en el año anterior, respecto de la cantidad pactada como renta mensual.
Los cambios aún deben establecer un proceso claro para asegurar la aplicabilidad de dicha obligación y un listado de las consecuencias en caso de que los arrendadores pretendan aumentar las rentas por arriba de la inflación. No está claro si la métrica para determinar la inflación será la del INPC.
Tampoco determina si la referencia a la inflación será por los 12 meses inmediatos anteriores al momento de renovar el arrendamiento o la del ejercicio fiscal anterior, considerando las variaciones importantes dentro de un año calendario.
En fin que esta situación que aún analizan muchos en la industria se da en el marco de un mercado donde la demanda se acumula y no existe una oferta equilibrada con la demanda, combinación que hace que más de la mitad de las viviendas escrituradas sean de vivienda usada de 2.5 millones de pesos, mientras que la nueva alcance en promedio de 6 millones de pesos.
Por lo anterior, llama la atención que la reforma promueva políticas públicas que impulsen las construcciones de viviendas de interés social en la Ciudad de México enfocadas exclusivamente a rentas, para que más población tenga acceso a vivir dentro.
Son todos aspectos controvertidos pero relevantes para el sano desarrollo del negocio donde la demanda continúa y la oferta enfrenta presiones para mantener superficies y precios que pueden verse en el segmento de ventas. Así las cosas.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Proyecto Condesa, Artha Capital.
CIUDADES ESPONJA
La urbanización masiva y cambio climático abren la discusión sobre los desafíos que permitan a través de espacios mejor integrados, crear espacios empáticos para la población.
Una de las soluciones es el el concepto de ciudades esponja, un modelo urbano que avanza en el nivel mundial y se implementando con la idea de favorecer una transformación significativa en la forma en que se gestiona el agua y adapta a las ciudades a los fenómenos climáticos extremos.
“Las ciudades esponja representan un avance crucial en la integración de soluciones naturales con la infraestructura urbana. Este modelo no solo ayuda a mitigar los efectos adversos del cambio climático, sino que también promueve un entorno más saludable y resiliente para sus habitantes,” asegura Fernanda Rionda, paisajista naturalista y presidenta de la Sociedad de Arquitectos de México (SAPmx),.
Desde su perspectiva este modelo tiene importancia porque favorece el futuro de la urbanización que hace en América Latina y el Caribe a cerca del 80% de la población (588 millones de personas) residir en centros urbanos, según el informe del Programa de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos (ONU-Hábitat).
Ante esta inercia, México no es una excepción ya que con un crecimiento urbano acelerado enfrenta desafíos significativos en la gestión del agua y la adaptación a fenómenos extremos como inundaciones y sequías.
En respuesta, México está avanzando en la implementación del modelo de ciudades esponja en el Estado de México y Oaxaca.
En estas entidades existen iniciativas lideradas por el Embajador Daniel Dultzin y un equipo de científicos especializados en medio ambiente, que buscan adaptar este enfoque innovador a las necesidades locales.
Una ciudad esponja se refiere a un enfoque urbano diseñado para retener, filtrar e infiltrar el agua de lluvia a través de soluciones basadas en la naturaleza.
Un artículo del Observatorio de Innovación para Ciudades Sostenibles (OICS) determina que “una ciudad esponja es aquella que tiene la capacidad de gestionar el agua de manera efectiva, utilizando infraestructura verde que imita los procesos naturales.”
El modelo implica la transformación de los espacios urbanos mediante la incorporación de materiales permeables y la creación de áreas verdes.
Un ejemplo es el parque Jinhua Yanweizhou en China, un caso emblemático que demuestra cómo el diseño urbano puede integrar vegetación y estructuras para manejar el exceso de agua de lluvia y reducir el riesgo de inundaciones.
La transformación de una ciudad convencional en una ciudad esponja involucra distintos elementos.
Las zonas verdes, por ejemplo, a través de la creación de humedales, parques inundables y otros espacios verdes permiten la absorción y gestión del agua de lluvia; mientras que las Riberas de ríos rehabilitadas, logran el reemplazo del hormigón en las márgenes de los ríos por vegetación natural que ayuda a controlar la escorrentía.
Asimismo también se considera importante la incorporación de los jardines de lluvia con espacios verdes distribuidos, los tejados verdes integrados con techos cubiertos con vegetación y los pavimentos permeables, es decir, superficies que permiten la absorción del agua, minimizando la fragmentación del suelo y el asentamiento desigual.
Algunos casos de este modelo, son las ciudades Chinas de Jinhua, Shanghái y Pekín, en Estados Unidos Nueva York, California, así como Berlín, Copenhague y Bangkok en Europa y Asia.
Rionda destaca que “este modelo no solo mejora la resiliencia urbana ante fenómenos climáticos extremos, sino que también contribuye a la biodiversidad, la calidad de vida y la sostenibilidad a largo plazo.” Las áreas verdes y la infraestructura natural no solo ayudan a mitigar inundaciones y olas de calor, sino que también promueven un entorno urbano más atractivo y saludable.
TEMBO BARCELONA
Ubicado en uno de los barrios más nuevos y modernos de Barcelona, Tembo es un resort conceptualizado para para los nuevos alojamientos de lujo en la famosa ciudad.
Ubicado A unos pasos del Museo Blau, Diagonal Mar Shopping, el centro de convenciones, el puerto deportivo y las playas del Mediterráneo, el hotel integrado en una torre busca ser el punto de partida para que viajeros exploren la capital de Cataluña.
Su ubicación hace factible visitar La Sagrada Familia, el Park Güell, Barri Gòtic, el Museo Picasso, las playas de la ciudad y La Boquería Market.
Esta propuesta se emplaza en un edificio de diseño innovador que incluyó 280 suites y apartamentos distribuidos en 18 pisos, con vistas al mar.
En su interior se habilitaron espacios para conferencias y eventos, los restaurantes Cocina Karibu, Café Canga y Bar Armani Sky and Tapas en la azotea, una guardería para niños de la zona, biblioteca y una hermosa terraza con piscina y vistas a sobre la ciudad.
Además, cada departamento está equipado con cocina equipada y terraza privada, mismos que tienen acceso también a una piscina infinita en la azotea con vista al horizonte de tejados rojos de la ciudad.
E-COMMERCE SOSTENIBLE
La alta demanda de nuevos inquilinos en parques industriales dedicados a la última milla producto del crecimiento de las ventas online en el comercio minorista, tiendas departamentales, de autoservicios y las especializadas, está generando un movimiento acelerado de este mercado dentro de Ciudad de México (CDMX), Guadalajara y Monterrey.
Sin embargo, las bodegas del last mile que incrementaron la oferta de espacios enfrenta algunos desafíos más allá de una ubicación estratégica. En la lista pueden anotarse superficies de hasta 10 mil m2 con entre 4 y 9 metros de altura, así como 25% de espacio para maniobras.
En esa lista deben incluirse parámetros de sus inquilinos infraestructura energética para habilitar el uso de energía limpia como flotillas eléctricas, bajo consumo de agua, áreas dedicadas a la maniobra de vehículos y tecnología enfocada al manejo logístico.
Si bien no todas las empresas han incorporado su canal de venta en línea, es una realidad que en el mundo representan para algunas marcas de consumo, 50% de su facturación y en México la penetración es entre 10 y 14%
Esta dinámica hizo que en CDMX existan 7 corredores industriales de última milla que recibirán en la segunda mitad del año, 160 mil m2 de nuevas naves como señal del crecimiento, de acuerdo con un reporte de CBRE México.
Según sus cifras, el inventario de este nicho es de 598 mil m2, registra precios históricos de hasta $12 dólares/m2 en la zona Sur, pero también refleja crecimiento de proyectos en el Oriente, Nororiente, Suroriente, Centro, Norte y Poniente.
En conjunto, el mercado registra una disponibilidad de 19.5% y algunos analistas creen que un cambio radical que genere una nueva era de expansión, debiera considerar mejoras de los sistemas de logística, suministro y atención a clientes, hasta la reducción significativa de la huella de los espacios físicos.
Aún así, actualmente existe un déficit de espacios, dado el volumen actual de e-commerce y la necesidad de atender con tecnología los cuellos logísticos desde los puntos de enlace para productos, que requieren sitios de entrega desde donde se opere más transporte con mejor servicio, menor costo y además con una menor huella de carbono.
Por ello, desde empresas como MercadoLibre, Amazon, Walmart, Liverpool e incluso las firmas de mensajería FEDEX, Estafeta y DHL realizan fuertes apuestas en corredores ubicados inicialmente en las zonas aledañas de las ciudades, pero que ya se trasladó a las ciudades donde hay nuevas edificaciones y reconversiones de edificios de segunda generación.
Es una era que pese a los desafíos está sentando las bases de un nicho sólido, que mantendrá un ritmo de crecimiento en los años por venir.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: ProximityParks Monterrey.