ESG & PROPTECH
Como nunca, las políticas ESG abren el camino a un real estate alineado a iniciativas innovadoras y progresivas.
Distintas instancias como IFC analizan desde hace 5 años, las acciones en sustentabilidad dado que deben contar con la pre calificación EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), un proceso que ha venido avanzando en los últimos años y donde empresas institucionales fueron precursores de as primeras acciones.
Pero ante los requerimientos para el desarrollo de inversiones inmobiliarias con bajo o cero impacto el sistema financiero y distintas instancias de inversión del Banco Mundial desarrollaron productos encaminados a financiarlas.
family offices que en 2021 reconocían su enfoque de hasta un 62% en inversiones especializadas en ESG, hasta cambios en los criterios en las empresas de distintos nichos incluido el inmobiliario para incorporarlas.
Incluso esto ha determinado que otras certificaciones como LEED tengan un avance representativo al colocar a México en el ranking de los principales países con mayor certificación en Latinoamérica.
En consecuencia esta inercia generó que la inversión esté más enfocada en empresas con estos criterios, que en las inversiones en bienes raíces comerciales, donde destacan los compromisos de descarbonización, muchos de ellos con fecha de caducidad en 2030 y 2050.
Es por ello que el real estate ha venido abriendo una mayor adopción de este tipo de políticas, pero también en el sector automotriz, electrónicos y electrodomésticos, sino también farmacéutico y alimentos.
La iniciativa Global Intentions, CBRE destaca la relevancia de acciones que incluyen el ahorro en energía en la operación de nuevos activos, propiedades con certificaciones afines a la tendencia, el uso de materiales green, regulaciones estrictas y la tecnología que junto con nuevas técnicas permitan materializar los ahorros.
Esta evolución ha hecho que instituciones de la banca comercial generen productos específicos para atender la demanda.
Lo último que parte también del hecho que 57% de los principales desarrolladores de parques industriales en México cuentan con certificaciones ambientales, de cara a una industria que no sólo integra importantes avances en políticas ESG sino que ha privilegiado la incorporación de innovaciones tecnológicas, que complementan las acciones.
Es una señal de cómo incluso las inversiones tecnológicas lo consideran una prioridad para alentar desde el venture capital el financiamiento de emprendimientos afines con el medio ambiente en América Latina.
Por ello distintas startups en la región se han enfocado en incluir como condición relevante la atención al medio ambiente y los ejes que conducen el ESG, dado que atienden necesidades específicas para la industria.
DESARROLLO Y NUEVO ORDEN URBANO
En uno de los mejores momentos de precios, nuevos consumidores y demanda, la Ciudad de México (CDMX) vive la falta de proyectos de gran escala que dinamicen el mercado.
El área de oportunidad es la expansión urbana, pero bajo un orden que genere equilibrio y proyectos tipo Mítikah, que mantuvo en el pasado reciente a partir de un polígono de actuación una era de crecimiento con impacto a definir en su operación.
Los desafíos de este nuevo orden urbano son múltiples, porque se requiere un programa de desarrollo que incentive la inversión, atienda la demanda y permita el desarrollo donde existan servicios como transporte, agua, luz y tierra disponible.
Así, por distintas razones, en los últimos 3 años no se veía un desarrollo que fomente demanda, creación de fuentes de empleos, servicios e ingresos al erario.
Sólo en el segmento corporativo se desarrolla obra en el 445 de avenida Reforma, la antigua sede de Aeroméxico, cuyo diseño está a cargo de Colonnier Arquitectos y comercializado por Cushman & Wakefield.
Otro corredor específico con oportunidades es la zona sur donde segmentos como el residencial, comercial y de oficinas permanecen en un impasse, pese a la demanda no cubierta y que sí se ha dinamizado en zonas como Polanco, Reforma y Lomas.
Muestra del potencial es lo que se ha desarrollado en los más de 40 mil m2 que entre 2003 y 2008 hicieron factibles las nuevas instalaciones del hospital Médica Sur. Se trata de la Torre III, que alberga un Hotel Holiday Inn de 45 llaves, la clínica de gastroenterología y un auditorio que agregaron al complejo hospitalario un excedente de 15 mil m2 conforme a lo permitido inicialmente.
Si bien la obra debería atravesar por un proceso de regularización es un ejemplo de lo que puede alcanzarse con proyectos de gran escala, en especial por el potencial que el nicho hospitalario ofrece al desarrollo.
Lo es porque pocas zonas de la ciudad ofrecen lo que hoy incluye este complejo hospitalario: 3.8 hectáreas ubicadas en Tlalpan donde se consolidaron 122 mil m2 de superficie construida para levantar un hospital de 34 mil m2, con 27 mil m2 de consultorios propios y de terceros, 44 mil m2 de estacionamiento y otras áreas.
Por ello, en la próxima transición las nuevas autoridades tendrán la oportunidad de consolidar una entidad con planeación urbana, que complemente la agilización de trámites, certeza jurídica y un eje que haga factible que la ciudad detone desarrollo inmobiliario en los polígonos donde se determine viabilidad.
De lo contrario, este mercado continuará sin proyectos que se reactiven como ocurre en oficinas y viviendo el efecto de la gentrificación, el aumento de precios, miles de metros cuadrados vacíos de oficinas en corredores sin demanda y falta de renovación del parque inmobiliario.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Torre Reforma, LBRA Arquitectos.
HOSPITALIDAD RELOADED III
La hotelería adapta los modelos de negocios para atender las necesidades de los viajeros con espacios que permitan atender experiencias únicas e irrepetibles.
Esa es la apuesta y visión de Carlos Real e Íñigo Lorenzo cofounders de Origen Global, una conversación con la que cerramos la serie #3visiones de una hospitalidad revolucionada y que próximamente podrás visualizar.
MAROMA RIVIERA MAYA
Este resort ha sido destino obligado durante años en Riviera Maya, sólo que desde este año reabrió sus puertas luego de una renovación que le trajo de nuevo al circuito de propuestas de hospitalidad de lujo.
Si bien el inicio de sus operaciones fe en 1995, el proceso de intervención fue completo, incluidas las 72 habitaciones a las cuales se incorporaron los toques de diseño basado en una arquitectura de fachada blanca y tejados de paja.
En la renovación se respetó el diseño y elementos de las raíces mayas, provistos en un 80% por piezas elaboradas en México, producto de la propuesta de la interiorista Tara Bernerd.
En el proceso se incorporaron azulejos pintados a mano de Saltillo, telas artesanales y batas de algodón, entre otros.
La propuesta buscó recordar lo que caracteriza Yucatán por lo que en las amenidades se incluye licores y destilados locales, además de la gastronomía de Casa Mayor, a cargo de Daniel Camacho.
DATA CENTERS & IA
Dado que 80% de las empresas incorporarán Inteligencia Artificial (IA) a sus operaciones, la demanda de espacios blancos en centros de datos crecerá en los próximos 5 años.
Esta inercia hace que la infraestructura digital sea la columna vertebral de los data centers que proveerán un mayor servicio a IA, que a las operaciones financieras, de acuerdo con el reciente estudio Global Data Center Outlook de JLL.
En él se establece la creciente inercia de las empresas de adoptar en su operación diaria la inteligencia y el análisis de datos.
De la misma manera, la IA y el aprendizaje automático inciden en los cambios en su diseño.
Hoy día los centros de datos se dividen en tres rubros por su operación en los financieros, que dan servicio a las operaciones del mismo nombre; los hyperscale, que proporcionan servicio de manera masiva; y los especulativos, en los que las empresas rentan el espacio interior del Data Center para hacer uso de los servidores que ahí se encuentran.
Javier Gutiérrez, Director de Proyectos de Desarrollo de JLL México, dice que “es un hecho que, en cualquiera de las categorías, el espacio blanco, que es el espacio físico que ocupan los servidores, aumentará exponencialmente durante los próximos 5 años debido a la demanda de servicios digitales y por supuesto, de los servicios de Inteligencia Artificial”.
Asimismo el área de Gestión de Proyectos de JLL, estima que el espacio blanco de los Data Centers ocupa el 20% del espacio total, dado que el restante 80% es ocupado por el equipamiento electromecánico, control de seguridad y áreas exteriores.
Por lo tanto, incorporar desde un inicio a una gerencia de proyectos, permite contar con la posibilidad de incrementar el espacio blanco de manera paulatina sin que necesariamente se expanda el espacio en infraestructura, lo que impacta en ahorros de costos y tiempos.
Adicionalmente, permite hacer eficiente la ubicación, el diseño y la infraestructura con una menor inversión para obtener el mismo producto.
Gutiérrez que producto de esta tendencia, el área Proyectos y Desarrollos, comenzó a participar hace más de 15 años en proyectos de Data Centers cuando los clientes eran principalmente instituciones bancarias.
Sin embargo, con la consolidación de los servicios digitales, el comercio electrónico y los servicios de Inteligencia Artificial regenerativa, distintas empresas han tenido la necesidad de almacenar datos de manera exponencial, instalando su propia infraestructura a lo largo del país en dónde el área de Proyectos y Desarrollos de JLL ha tenido un papel fundamental en el desarrollo de estos data centers.
Como parte del fortalecimiento de su expansión en este segmento, JLL anunció la adquisición de SKAE Power Solutions (SKAE), proveedor de gestión técnicas de data centers y servicios de gestión de proyectos, con sede en Nueva York.
Con esta adquisición la firma mejora la capacidad, experiencia en planificación e ingeniería, instalación de infraestructura crítica, pruebas, mantenimiento de instalaciones y operaciones de los data centers de sus actuales y futuros clientes.
Sobre la reconfiguración de oficinas a centros de datos, Javier Gutiérrez considera que “esta reconversión surge porque las oficinas están vacías y porque son espacios construidos que ya tienen energía, que es lo que falta en otras zonas. Sin embargo, son espacios pequeños, para instituciones que quieren ocupar su propio servicio de datos, es decir, con espacios de cien a doscientos metros cuadrados para servidores”.
Por tanto, el papel central de los data centers con la IA será cada vez más simbiótica, debido a que éstos proporcionarán la infraestructura esencial para el desarrollo y la implementación de la Inteligencia Artificial, mientras que la IA puede optimizar las operaciones y la seguridad.
ART´HOTEL LONDON HOXTON
De nuevo, la capital británica es escenario de la apertura más audaz en la hospitalidad de lujo.
Se trata del Art´hotel London Hoxton que logró en su propuesta integrar un estilo arquitectónico y distintos espacios y piezas de arte en su interior.
El estilo moderno pudo enlazarse con una apuesta al arte urbano en un edificio ubicado en pleno East End.
En específico destaca la participación de las esculturas y murales del artista urbano Dean Stockton, mejor conocido como D*Face un icónico artista urbano identificado por su estilo atrevido, rebelde y llamativo.
Así las obras de uno de los artistas urbanos contemporáneos más prolíficos de su generación fueron integradas a las habitaciones y áreas comunes, a las que se suman dos obras originales de Bansky.
El inmueble integró en 27 niveles, 357 habitaciones y suites, que dan acceso a los viajeros a una piscina cubierta, spa, salas de tratamiento, bares, restaurantes y terrazas con vistas 360º.
VENTURE CAPITAL CRECE EN LATAM
Las inversiones de capital destinadas a los emprendimientos del proptech se estabilizan a niveles premandemia y crecen en nichos específicos que profundizan la eficiencia con que el negocio del real estate requiere atender a nuevas generaciones de compradores.
Hasta 2023 la inversión en emprendimientos tecnológicos ascendía a 4,000 millones de dólares, de acuerdo con la Asociación Latinoamericana de Capital Privado (LAVCA por sus siglas en inglés) y Proptech Latam monto que dejó ver la disponibilidad de recursos.
No obstante, lo acumulado es resultado de la inercia del naciente negocio en América Latina experimentado por el sector entre 2019 y 2023, de acuerdo con el documento LAVCA Trends 2024
El efecto también representa las posibilidades que Latinoamérica con sus 600 millones de habitantes abre para fondos de private equity que ven esta transformación.
En específico un estudio liderado por CBRE en Colombia identifica 150 startups en la región, donde Brasil, México, Colombia, Argentina y Chile lideran la captación de recursos.
Interesa también que las inversiones del tipo en nuestro país a últimas fechas vienen de fondos mexicanos.
Asimismo se ha podido observar que el Fintech guarda un importante foco de atracción para el venture capital, donde 10% se destina a plataformas enfocadas en plataformas enfocadas en la generación de créditos hipotecarios, insurtech y pasarelas de pago para temas de cobranza de alquileres, las cuales parten del proptech.
Caso similar ocurre con el segmento del retail tech que también está vinculado con el negocio inmobiliario, con lo cual es una realidad que que los emprendimientos han encontrado en los rubros de home service y client tech.
Todas son áreas importantes en expansión como parte de una tendencia que ha representado un salto cuántico para el proptech.
Para Rubén Frattini que desde 2018 ha visto cómo la industria se diversifica en muchas verticales, el destino es el real estate tecnológico donde las soluciones están ayudando a transparentar la información y resolver temas como el déficit de vivienda que impera en distintos países.
De la profundidad del mercado y las principales tendencias es que los principales actores debatirán la próxima semana en el foro Proptech Latam 2024.
Desde el año pasado se sabía que el universo fintech tenía en la región, 2,208 compañías integradas a 56 sub categorías que generaron 21 mil 400 millones de dólares en fondos.
La tendencia que ahora se enfoca en cómo los emprendimientos visualizan una nueva competencia donde las empresas locales navegan un mercado joven altamente concentrado en préstamos y pagos, que responde a los cambios en los sistemas y la demanda de servicios de finanzas digitales en la región.
Todo es parte de una revolución donde el análisis de datos y la tecnología son parte de la nueva realidad.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Gensler.
OPINIÓN - PROPTECH 2024
Al cierre de 2023 la inversión en emprendimientos tecnológicos ascendió a 4,000 millones de dólares, de acuerdo con la Asociación Latinoamericana de Capital Privado y Proptech Latam. Esa es la inercia del naciente negocio en América Latina, donde México participa en el Top 3 de la región.
TIJUANA RESIDENCIAL
Producto de desarrollo industrial, la ciudad de la frontera consolida su propuesta cosmopolita y evolución residencial.
La dinámica de la frontera de las californias se consolida en función del número total de cruces fronterizos que durante el 2023, el estado registró 103 millones de cruces.
Tal tendencia, según la Oficina de Aduanas y Protección Fronteriza de Estado Unidos, representan el 57% del total de cruces fronterizos del país, sin embargo, no ha superado las cifras registradas en el 2019.
La zona fronteriza destaca por el número de extranjeros, dado esta ciudad concentra el 7.7% de la población extranjera que vive en México.
De acuerdo con un reporte de Tinsa la evolución inmobiliaria ha sido alentada por el crecimiento de 4.5% en los cruces fronterizos y los tiempos de espera de entre 4 y 8 horas.
Es el puerto de San Ysidro - Tijuana el cruce más importante de México con un flujo de casi 49 millones de personas durante el 2023, de acuerdo con la Oficina de Aduanas y Protección Fronteriza de Estado Unidos.
No obstante, Justino Moreno, Director de Consultoría de Tinsa México detalla que “la inflación es uno de los principales frenos en el sector inmobiliario del Estado. Entre el 2020 y el 2022, el ingreso corriente de los hogares en la zona fronteriza se incrementó 15% anual, sin embargo, la inflación en el mismo periodo fue del 16.79%”.
Al igual que en otras ciudades, el desarrollo de la vivienda se concentra en edificios verticales en Zona Río y en torno del Blvd. Agua Caliente, donde se ha ido mejorando la oferta de equipamiento urbano, nuevos centros comerciales, hoteles y oficinas entre otros.
Los desarrollos verticales más importantes de la ciudad en construcción agregarán al mercado más de 2,800 unidades de departamentos, de los cuales se han desplazado el 65% de sus unidades, a través de procesos de pre venta.
El detalle en el desplazamiento de departamentos es analizado por las plataformas Analytics INCOIN y RadarMx, pero ha determinado que es en la periferia de la ciudad donde concentra el mayor número de unidades vendidas y donde el precio de la vivienda tiene un promedio entre los $700,000 hasta $1,500,000.
En este sentido, Tijuana presentó un crecimiento anual del 17%, siendo el más alto comparado con otras ciudades fronterizas como Mexicali y Tecate.
“Una de las principales causas que ha impulsado el precio de venta en Tijuana es la verticalización, una tendencia que vemos en muchas ciudades del país con el objetivo de densificar zonas urbanas céntricas y tener un mayor aprovechamiento de la tierra; sin embargo, la construcción resulta más cara y por ende el valor por m² para la vivienda”, continuó Justino.
“En Mexicali vemos un mercado de vivienda con alto potencial, en el cual prevalece la vivienda horizontal con rangos de precios entre los $16,800/m² hasta los $38,100/m², por su parte la vivienda vertical en nueva (desarrollo) participa principalmente en los segmentos medio y residencial, teniendo un área de oportunidad en proyectos residencial plus y luxury, considerando que la ciudad presenta un ingreso promedio por hogar superior a Tijuana y Tecate”, concluye.
HOSPITALIDAD RELOADED II
La hotelería vive retos para recuperar la confianza, pero también satisfacer las demandas del viajero, los inversionistas y los lineamientos de la sustentabilidad.
Próximamente continuamos la conversación con Nadja Borrás, Design Director en Gensler México sobre el papel del diseño en esta transformación.