AVANI RIO NOVO VENICE
Es la apuesta para el viajero muy millennial con que NH Hotels expande marcas en Europa y Latam.
La apertura y rebranding de este hotel previsto para el próximo verano es parte de los anuncios que hizo NH Hotel Group que representan la expansión de la marca lifestyle Avani.
La oferta de este resort al igual que cinco adicionales en España, Italia, Alemania y países Bajos se orienta a viajeros que priorizan el servicio, estilo y propuesta de valor.
Al igual que las aperturas previstas, el hotel Avani Río Novo Venice ubicado en el centro de Dorsoduro junto al Campo Santa Margherita es como el Avani Palazzo Moscova Milán Hotel la propuesta de crecimiento para Italia.
En sus 144 habitaciones la cadena busca consolidar una propuesta joven y fresca que le permita diversificar su oferta en el competido mercado turístico.
Por ende, en su interior se incorporaron áreas con diseño moderno, funcional y espacios inteligentes, flexibles y sociales pensadas para viajeros bleisure y nómadas digitales.
FUTURO DEL WORKPLACE
La adaptabilidad y resiliencia son la salida con que las empresas enfrentan el regreso y el futuro de las oficinas, en especial los espacios donde se gestan los nuevos entornos laborales.
Y es que lo que está por venir donde se gestan proyectos de trabajo cada día se encaminan a entornos que permitan distintas actividades: los aptos para la concentración, los orientados a la colaboración entre empleados y los que hagan factible el encuentro con mentores.
La definición de los ejemplos que empiezan a tomar forma, se basa en los proyectos piloto que aquí hemos mencionado en ediciones anteriores.
Un análisis reciente de la firma de arquitectura Gensler explora el resultado de la intervención de la Founders Tower de Adobe, las oficinas de NI (antes National Instruments) y la nueva sede mundial de Marriott que además apostó por integrar un edificio saludable.
De estos ejemplos, destaca el último. La nueva sede del consorcio hotelero se diseñó a partir del análisis de la superficie de su sede previa y el uso del espacio vía mediciones cualitativas y cuantitativas.
Ese estudio identificó entre 21 grupos de enfoque patrones de uso y oportunidades para realinear los entornos con base en los procesos, la eficiencia en el lugar de trabajo y el impacto que el entorno tiene en la cultura.
Lo anterior hizo factible planificar escenarios y alternativas de bienes raíces hasta determinar la mudanza a una nueva sede en Bethesda, con lo cual pasó de 1 millón de pies cuadrados a 750 mil distribuidos en 22 pisos.
El resultado señala el estudio de caso fue la creación de amenidades, diseños y recursos orientados a un equipo laboral saludable, que integró espacios al aire libre, una plaza común, un área de amenidades.
Entre los espacios destaca un piso de servicios dedicados que integró un gimnasio de última generación, una clínica de salud y bienestar con servicios de salud física y mental, al igual que un área infantil.
El diseño de interior también consideró un piso enfocado al espíritu de innovación de la firma hotelera, con una cocina de prueba, un laboratorio de diseño, una biblioteca y un área de reunión interactiva.
Sin duda, explorar estas historias es fundamental para la manera en que se instrumentan estrategias globales en el mercado mexicano de oficinas, del que los empleados tienen expectativas similares al mundo corporativo global que redefine el workplace.
En específico, el Gensler Research Institute lo resume en su última encuesta en México como la intención con que las empresas nacionales deben tomar decisiones basadas en datos.
Una de ellas debiera ser dirigida por el hecho de que los colaboradores necesitan acceder en el entorno laboral a experiencias atractivas donde sean posibles distintos usos, en el tiempo individual y el compartido.
Localmente en una semana laboral, los empleados pasan casi la mitad de su tiempo en trabajo en equipo, 32% del tiempo es personal y 13% virtual. Además de que el 36% del trabajo individual es reconocido como el más importante del desempeño profesional.
Datos, perspectiva e intención son pieza fundamental en los distintos modelos y áreas donde las empresas lograrán integrar equipos saludables y rentables.
City Express vende marcas a Marriot
Uno de los recientes movimientos que evidencia los cambios que vive la hospitalidad es la formalización que hizo Luis Barrios, CEO de Hoteles City Express de una relación estratégica con Marriott International, Inc.
La operación valuada en $100 millones de dólares representa la venta de 5 de sus marcas: City Express, City Express Plus, City Express Suites, City Express Junior y City Centro.
En el acuerdo se integraron las marcas comerciales asociadas, los dominios y propiedad intelectual vinculado con el programa de lealtad, además de otros activos y pasivos ligados a las marcas.
A decir de Barrios, esta operación abre el panorama global a la capacidad hotelera y a sus usuarios actuales de su plan de lealtad y les da la flexibilidad de expandir su operación y creación de conceptos, dado que la estructura de la firma mexicana permanece igual, dado que retendrá sus contratos de operación, actividades de desarrollo y propiedad de hoteles.
Además de que las marcas incluidas serán respaldadas con la firma by Marriott, los socios de City Premios Rewards podrán hacer la transición al programa de lealtad Marriott Bonvoy que tiene activos más de 169 millones de socios.
Para el equipo directivo de Marriot esta es una oportunidad de ampliar su participación en América Latina, en especial en ciudades donde la empresa mexicana tiene operación.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Adobe Founders Tower, Gensler.
RETAIL III - INTELIGENCIA ARTIFICIAL
Concluimos nuestra serie 3ideas que inspiran en el Retail con Antonio Uretra, CEO en Latam de Teamcore que revela en este preview, los alcances de la tecnología en el retail.
FLY TO QUALITY
La búsqueda de inquilinos por espacios diferenciados ante los nuevos requerimientos de espacios de trabajo crece en el mundo.
Si bien, el efecto de esta tendencia en otros ciclos del mercado se ha hecho presente, en esta ocasión la búsqueda de ocupantes de espacios diferenciados de oficinas es una tendencia que se aceleró desde 2020.
Algunos mercados como Estados Unidos, las empresas están buscando crear entornos de oficina atractivos y generadores de experiencias con la finalidad de que sus empleados elijan asistir a la oficina un mayor número de días a la semana.
En este sentido, un reporte de Cushman & Wakefield señala que las amenidades son una solución que respalda la experiencia de los empleados en las oficinas.
Esto implicó que el fly to quality esté sobrealimentado, si se considera que en 2018 y 2019, 90% de la absorción de oficinas Clase A, representaba la mitad del inventario total.
En 2020 la tendencia se aceleró, incluso aunque la tasa de absorción era negativa en 2020, dejando un volumen de más de 100 millones de pies cuadrados de absorción positiva ubicada en los mejores y más nuevos edificios de oficinas.
Esto también trajo presiones al alza en los precios de renta de espacios premium, entre las 12 propiedades analizadas en el estudio, como un reflejo de que los espacios de primera generación que logren crear las condiciones en flexibilidad, áreas y precios tendrán un mejor posicionamiento entre los inquilinos.
La lógica es que si bien las amenidades no son la solución a los nuevos esquemas de trabajo y preferencias de los colaboradores, éstas juegan un papel fundamental en la tarea de permitir la socialización, la colaboración, el equilibrio entre el trabajo y la vida personal, el acceso a herramientas y la conexión con la empresa.
Lo anterior favorece tendencias como la activación, convivencia, la movilidad, el bienestar, la seguridad y el acceso a tecnología.
En el caso del mercado corporativo de la Ciudad de México (CDMX) los movimientos fly to quality, con lo que los inquilinos lograron mejorar nuevas condiciones y resolver sus requerimientos post pandemia, son junto con las renegociaciones de contratos y renovaciones el motor de los niveles de absorción.
Entre las razones que motivaron movimientos de reubicación de oficinas, destacan las estructuras de trabajo híbridas, la reducción en el índice de nuevas edificaciones y las estrategias con que desarrolladores lograron ocupar de miles de m2 vacíos.
Al cierre del primer trimestre de 2022, este mercado del país registró tasas promedio de 24.2 de desocupación y una absorción de 29 mil m2, período que acumuló el cuarto trimestre consecutivo de números positivos.
ESPACIO CONDESA
Este desarrollo de usos mixtos es uno de los que nutrirá 2023 con su componente de oficinas, la nueva oferta del mercado corporativo en Ciudad de México (CDMX).
Proyectado por la firma Skidmore, Owins & Merrill LLP (SOM), este complejo es incursión de Fibra Plus que busca abrir el crecimiento inmobiliario y nutrir con servicios a la zona a través de lo que denomina el nuevo urbanismo.
En su composición, Espacio Condesa integró 406 departamentos, oficinas y espacio comercial.
Será este año que se realice la entrega del área de oficinas y vivienda en renta.
En el área comercial se considera una superficie rentable comercial de 23 mil 527 m2 en la cual operarán marcas como Fresko, Petco, Sports World, un complejo de cines Cinépolis y restaurantes.
HOSPITALIDAD TRANSFORMA EXPANSIÓN
Tras el reboarding y ajustes que generó la pandemia, nuevas tendencias estabilizan la recuperación en la hotelería.
Es un movimiento de reinicio que va más allá del resultado alcanzado por destinos como Cancún y Los Cabos.
Para inversionistas y desarrolladores, la inclusión del componente residencial en los proyectos hizo lo propio respecto a la reducción en el nivel de apalancamiento de la inversión. Así cada vez es más frecuente encontrar la mezcla de hoteles con residencias.
Esta inercia también generada por la política de fronteras abiertas, cuando destinos en el mundo cerraron fronteras por la contingencia sanitaria, permitió que la ocupación hotelera en Cancún llegara a 76% en 2022, mientras que en Los Cabos fue de 69%.
El reporte Outlook Turístico generado por el Centro de Investigación y Competitividad Turística Anáhuac (CICOTUR) publicado al inicio de este mes indica que la ocupación en 44 destinos era de 57.8%, un nivel similar a 2022, pero aún debajo del 61.4% de 2019.
Sin embargo, con la inercia que lleva, es factible que pronto se recuperen los niveles pre pandemia.
En este sentido, un análisis de la firma CBRE revela esa recuperación, al tiempo que documenta la apertura de 39 hoteles de 3 a 5 estrellas, que permitieron incorporar más de 9 mil 100 unidades el año pasado, de los cuales más de la mitad se ubican en Cancún, Riviera Maya y Playa del Carmen.
Y no sólo eso. El furor con que inversionistas, turistas e inversionistas siguen viendo a esta región, se refleja en los más de 4 mil cuartos de hotel en proceso de construcción.
La razón que generó dicho movimiento en los destinos señalados es la conectividad y arribo de viajeros aéreos internacionales. Esto redunda en apuestas que también se generaron adicionalmente en Riviera Nayarit y Puerto Vallarta.
Al cierre de 2022, México y sus destinos registraron la llegada de 38 millones 327 mil turistas internacionales a México, cifra 20% superior a 2021, pero 15% por debajo de 2019. Y sólo en diciembre pasado, se registraron más de 4.2 millones de turistas, 10% por debajo del mismo periodo de 2019.
El movimiento también se observa en otros destinos orientados al turismo nacional, aquellos cercanos a carreteras en ambientes controlados, donde las cadenas replantearon servicios y realizaron adecuaciones en sus instalaciones, ampliaron las habitaciones y áreas comunes y favorecieron la mezcla de viajes ocio-familia-trabajo.
Por ende, la perspectiva de grupos hoteleros cobra sentido. Detrás del cambio de banderas y transacciones de activos en destinos de ciudad durante este período, destaca la inercia positiva con que algunos lograron subirse a una ola determinada por los nuevos hábitos del viajero.
Entre las principales tendencias destacan la participación de generaciones de viajeros con menor edad, que buscan crear inspiración en los viajes, la sostenibilidad y experiencias.
Estas tendencias hicieron que pese a la recuperación, cerca de los niveles de 2019, Cancún, Vallarta, los Cabos lograron colarse a los ganadores y competir con destinos en la región como República Dominicana.
Vinte
Inmobiliaria Vinte logró concluir el primer trimestre del año con un crecimiento de 17.2% en sus ingresos, resultado según comentó Sergio Leal, de la ubicación estratégica de sus proyectos.
La estrategia de la desarrolladora no sólo ha sido permanecer en mercados en expansión como Cancún y Playa del Carmen, sino que ha complementado su crecimiento al desarrollar proyectos en zonas donde se produce 60% de la actividad industrial alentada por el nearshoring.
Este camino hizo que el performance de sus resultados generara una utilidad neta 11.5% superior, equivalente a 78.1 millones de pesos.
Vivienda en CDMX mantiene crecimiento
Distintos corredores de Ciudad de México (CDMX) experimentan una recuperación que marca el despegue, luego de los ajustes a la baja experimentados durante la pandemia.
En un esfuerzo compartido Tinsa México, TuHabi y propiedades.com dieron a conocer una radiografía con valores de venta de vivienda en los corredores Periférico Sur y Portales.
El resultado en Periférico Sur fue que superó los niveles de ventas de 2021 con un efecto específico en el sector norte ubicado en Insurgentes Sur hacia San Ángel, donde prevalece una población flotante, producto de la alta concentración de inmuebles comerciales.
Mientras, Portales con una tendencia positiva, aunque con una población de menores ingresos logró el año pasado registrar signos de recuperación con un crecimiento anual de venta de vivienda usada de 22%.
Si bien son corredores cuyo tamaño y nivel de consumo son distintos, reflejan el dinamismo del nicho.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Proyecto hotelero Nacasolo, Costa Rica, Gensler.
VIVIENDA MANTIENE EXPECTATIVAS
Producto de la interacción de la situación actual de la vivienda y la adquisición orientados al desarrollo del sector asegurador, el mercado mexicano de vivienda ocupa la posición 27 en el ranking global de Mapfre Economics.
Desarrollado entre 43 países el cálculo de distintos indicadores el análisis destaca la evolución en la brecha del crédito a los hogares en relación con su nivel medio como porcentaje del PIB (Producto Interno Bruto).
En este sentido, el mercado nacional de vivienda desde 2001 hasta 2017 registró un volumen del crédito por encima de su media de largo plazo y con un pico máximo en 2007.
A partir de entonces empezó a cerrarse debido a la desaceleración en el nivel de precios entre 2008 y 2010.
Entre los indicadores del ranking destaca el crecimiento demográfico como potenciador de las oportunidades que existen en el mercado.
En materia de financiamiento a la vivienda y el mercado de crédito hipotecario, los números evaluados con base en la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) en 2020 los recursos propios de los hogares son los que prevalecen como medio de financiamiento para la adquisición de una vivienda en un 65.4%, seguido por el financiamiento vía Infonavit con un 18%, mientras que el crédito de instituciones financieras privadas era de 9.1%.
Lo anterior implica que en nuestro país, 65.4% de las nuevas vivienda adquiridas fueron mediante recursos propios, seguido del financiamiento vía Infonavit.
Además sólo 44.7% de las viviendas propias, nuevas o de segunda mano, mantenían un crédito vigente en el año de referencia.
Otro factor determinante en la posición que obtuvo México en dicho ranking es la construcción y venta de viviendas nuevas, que según el registro gestionado por desarrolladores de vivienda en el Registro Único de Vivienda (RUV), las viviendas registradas cayeron 43.8% en 2022, luego del incremento de 40.8% en 2021.
Este indicador revela que la producción de vivienda en el país no ha logrado recuperar los niveles previos, como en 2015 cuando se registró el mayor nivel de producción de vivienda con 301 mil 819 unidades.
DISTRITO SANTA FE
Este desarrollo de usos mixtos integra 800 mil m2 de espacios distribuidos en 8 torres con un promedio de 16 y 17 pisos en el que se consideró una inversión de 800 millones de dólares.
La propuesta arquitectónica diseñada por Cherem Arquitectos buscó atraer una variedad de espacios, entre los que destacan oficinas, un hotel, área de entretenimiento, restaurantes, área comercial y otras amenidades propias de la zona.
El desarrollo de Parks Desarrolladora incluyó un hospital, 680 departamentos, 300 condominios y 400 unidades destinadas al mercado senior.
Su inclusión al mercado inmobiliario de Santa Fe es representativo. Sólo en el segmento de oficinas este corredor representó 44% de la absorción de espacios en la Ciudad de México, luego de que ha sido uno de los sub mercados más afectados en demanda de oficinas.
Aunado a, South Tower, Miyana 2 y Espacio Condesa, el complejo de usos mixtos es de las apuestas relevantes que nutrirán el desarrollo inmobiliario en 2023.
OPINIÓN - OFICINAS 1Q
La recuperación del mercado de oficinas continúa.
Son las tasas de desocupación y absorción producto de las renovaciones, reconversión y el impacto de las nuevas estructuras de trabajo la razón que alienta a una estabilización a finales de 2024.
TESLA & MONTERREY
El impacto de la llegada de la multinacional Tesla para edificar la primera fábrica en América Latina, no es un tema aislado ni determinante en la evolución inmobiliaria industrial de Monterrey.
Este escenario que traerá la edificación y operación de la planta de vehículos eléctricos más grande del mundo es la consecución del dinamismo que experimentaba desde hace años este mercado mobiliario industrial.
Quienes siguen su evolución saben que los corredores industriales en este mercado siempre tuvieron la participación de sectores de logística y manufactura. Pero fue en 2021 cuando el dinamismo alentado por la producción automotriz elevó su participación en los niveles de absorción al subir de 25% a 34% al cierre de 2022.
Este movimiento se generó sin Tesla y va más allá de ese mercado porque se espera que incide en el corredor de Santa Catarina, pero también Coahuila, en especial el mercado de Ramos Arizpe, que sólo en 2022 multiplicó por 2 su absorción anual, de acuerdo con estimaciones de la oficina en Monterrey de Newmark liderada por Armando de la fuente y Rodrigo Gardner.
Esta perspectiva no es aislada. Desde 2015 la población en la entidad ha crecido a un ritmo anual de entre 1.2 a 1.5%, producto de la migración de empleados de otros estados. Se estima que 65 mil veracruzanos se han mudado en los últimos 7 años, de acuerdo con datos de INEGI.
Una de las áreas de oportunidad es cómo soportará en mano de obra calificada y espacios industriales ese mercado, de continuar la demanda de espacios clase A. En los últimos 2 años la disponibilidad de inventario clase A disminuyó de una tasa de 7% a 1%, e incluso a cero en algunos corredores.
Al cierre del primer trimestre del año, la disponibilidad industrial clase A ascendió a 129 mil m2, con precios de renta de 5.80 dólares mensual y una cifra récord de espacio en construcción de 1.2 millones de m2.
El dinamismo generado por el momento de oportunidad creada por el nearshoring hizo que la mayor parte de los proyectos en edificación en Monterrey que se estima sumarán 1.3 millones de m2, sean edificios build to suit y una reducida proporción de edificios especulativos.
Y no sólo eso, los precios por m2 de renta de edificios Clase A han aumentado 25% en el último año.
De acuerdo con la AMEXCAP, fondos de inversión disponen de hasta 20 mil millones de dólares para invertir en startups y proyectos relacionados con los cambios en la cadena de suministro global.
Quienes siguen el mercado de Monterrey que actualmente tiene un inventario de 7.9 millones de m2 saben que no existen terrenos disponibles de 10 mil m2 en mercados contiguos a Santa Catarina, justo donde se instaló Tesla. Este aspecto es resultado de la instalación de distintos proveedores que vislumbraban su llegada, al igual que los que a partir del anuncio buscan espacio para ser parte de la cadena.
Aunado a lo anterior, destaca el efecto que han generado las industrias de manufactura, electrodomésticos y el automotriz mediante la instalación de empresas provenientes de Asia.
Desde julio de hace 3 años el mercado de Monterrey mantenía el liderazgo con la demanda, tasa de disponibilidad de 2.2%, una absorción bruta de 258 mil m2 y construcción al alza.
En ese momento, 61.8% de la absorción fue generada por proyectos tipo build-to-suit (BTS) de los 713 mil m2 que se construían en ese momento.
Por ende, la demanda de espacio industrial clase A en los sub mercados de Santa Catarina y Victoria concentraba 26.3% y 22.6% de lo absorbido por el mercado.
Esta inercia provocó que la absorción neta de ese período llegara a 389 mil m2 como reflejo del dinamismo que vive la región donde en promedio se ofrecen precios de arrendamiento ponderados de 4.74 dólares por m2 mensual.
Ante este escenario, en días pasados Finsa y una afiliada de Walton Street Capital LLC, concretaron la venta del Portafolio Zeus, la segunda operación inmobiliaria industrial más grande de México equivalente a 662 millones de dólares.
Los 46 edificios estabilizados y con certificación LEED que integran el portafolio fueron desarrollados y adquiridos con capital del CKD listado en 2025 en la BMV por un monto de 5 mil millones de pesos, pasaron a manos de Fibra Monterrey.
Dicha venta permitió concluir las tres etapas de estos vehículos: inversión, estabilización y desinversión.
Pero el movimiento industrial no es exclusivo del fenómeno Tesla. El mercado de oficinas y vivienda, también se espera tengan un efecto positivo.
Sólo en el mercado de oficinas prevé una mayor demanda justo en los corredores Santa Catarina y Santa María, hecho que se une a la desaceleración de la tasa de disponibilidad de espacios, dinámica de la que se prevé una reducción trimestral constante de 1% por período.
En suma, la Sultana del Norte mantiene un momento inigualable y del que aún se esperan incursiones.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Distrito Armida, Jerde.