AMANJIWO
En el corazón cultural de Java, Indonesia, este resort busca recuperar viajeros globales tras los días de pandemia.
Con vistas al Borobudur, declarado Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO, el hotel tiene acceso a las atracciones históricas y naturales de la región.
La perspectiva visual de Amanjiwo da acceso al santuario budista más grande del mundo, que adicionalmente está rodeado por escenarios de selva tropical, colinas y arrozales.
El complejo turístico se desplanta en forma de cascada desde una rotonda colina que llega a una piscina.
Como otros sitios de hospitalidad de lujo, integra en su oferta gastronómica las creaciones de los chefs Ray Adriansyah, quien además es copropietario de Locavore y Nusantara y Maxie millian, chef principal de Apéritif.
OFICINAS ALARGAN RECUPERACIÓN
Los retos del regreso no son exclusivos de hoteles, centros comerciales y otros inmuebles. Sin embargo, son las oficinas el nicho del negocio inmobiliario que mayores desafíos enfrenta ante el inconcluso proceso de políticas inmobiliarias en definición.
Este solo hecho es determinante en el impacto que genera para la recuperación del mercado corporativo en las principales ciudades del país.
Distintas percepciones sobre la recuperación muestran la profundidad del daño que causaron meses de inactividad corporativa, el efecto del menor dinamismo económico, una sobre oferta preexistente y miles de m2 en proceso de construcción que se siguen agregando al mercado.
En su encuentro anual reciente los miembros con actividad corporativa de la Asociación Mexicana de FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) Inmobiliarias, reconocieron que el dinamismo de ocupación llegaría hasta 2023.
Existen otros datos que son reveladores del por qué de esta percepción.
Uno de ellos es la tasa de desocupación. Mientras las firmas de servicios inmobiliarios reportan para la Ciudad de México (CDMX) una tasa promedio de 23.56%, las FIBRAS reconocen una tasa de desocupación promedio en distintas ciudades del país de 34%.
Ambos porcentajes aplican para un mercado que tiene una oferta de 1.7 millones de m2 hasta septiembre pasado, además de que este indicador creció 25% en el último año, de acuerdo con JLL.
Otro factor no menos importante son las evaluaciones que los inquilinos siguen haciendo del metraje real que demandará su operación: satelital, híbrida o flexible. Esto ha provocado que apenas 39% de los 245 mil m2 de movimiento registrado en el período haya correspondido a demanda neta.
Los cuestionamientos sobre el entorno que priva en la actividad corporativa es el rol que jugarán los actores del mercado, en momentos en que la actividad de los últimos meses estuvo marcada por las numerosas renegociaciones de contratos y reubicaciones de inquilinos.
Y es que los cambios de sede, no necesariamente reflejan el famoso fly to quality que se da en momentos como el que se vive actualmente, justo cuando existe del lado del inquilino una posición de ventaja en las negociaciones.
Pero la gran pregunta es cómo podrán lidiar FIBRAS y otros propietarios de edificios de oficinas con nuevas estructuras de contratación, que van dejando de lado los plazos medianos y largos, al igual que las superficies habituales.
La referencia del tiempo perdido tras la pandemia es 2019, aunque justo en ese año la demanda total había mostrado un descenso, dado que ya se observaba un ajuste de cambio de sexenio y lento crecimiento económico.
Prácticamente todas las firmas de corretaje global con presencia en México han analizado por demás los distintos escenarios. Coinciden en una recuperación que supera los 24 meses, aunque lo cierto es que como Datoz ha previsto, el inventario actual representa para la CDMX, 7 años de disponibilidad, la misma proporción para Monterrey y de 3 años en Guadalajara.
Para la Ciudad de México dicha previsión se basa en los 1.3 millones de m2 en construcción que se agregarán hacia 2023 a Reforma, Insurgentes y Polanco.
De cumplirse los pronósticos, es un hecho que la recuperación de este mercado no será en el corto plazo y que las fórmulas para superar el entorno requerirá como en otras etapas bajas del ciclo, de ingenio y flexibilidad.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
FLEX SPACE III - EL COWORKING
La flexibilidad en las oficinas aceleró su crecimiento tras la pandemia. De su evolución y el rol de operadores de oficinas conversamos con Eduardo Molina, VP de Growth en Latinoamérica para la firma WeWork
#FlexSpace #Tendencias2021 #Entrevista3ideas
VIVIENDA AJUSTA PARÁMETROS
La Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX) redimensiona tamaño promedio de unidades para favorecer el acceso a precios asequibles.
En su Informe de Coyuntura Inmobiliaria la firma Tinsa México revela que el tamaño promedio de las unidades de vivienda en la zona metropolitana de la CDMX experimentaron un ajuste para alcanzar precios accesibles al consumidor.
De esta manera, el tamaño promedio de la vivienda es actualmente de 89.5 m2 con un valor por m2 de $38 mil 023 pesos.
El reporte señala también que durante el tercer trimestre se desplazaron 4 mil 963 unidades de vivienda nueva en el mercado inmobiliario de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, que incluye los municipios conurbados del Estado de México e Hidalgo).
Lo anterior representa una desaceleración general anual de -2.8% y del -5.6% frente al trimestre anterior en las unidades vendidas.
“La desaceleración está generada principalmente por la variación negativa en la venta de los segmentos medios con una disminución de -18.8%, mientras que los segmentos de interés social mostraron una variación de 3.8% y los de Residencial y Residencial Plus de 23%, aún sin alcanzar las cifras previas a la pandemia, pero con una ligera recuperación impulsada por nuevos proyectos”, asegura Jesús Orozco de la Fuente, director general de Tinsa México.
La variación general anual fue de -2.8% al cierre del último período y de -5.6% trimestral. Los datos son reveladores porque la zona Norte participó con el 42.3 por ciento del volumen de ventas.
En el lapso de referencia se registraron 1,551 proyectos activos, lo que representa una disminución de -1.4%, 90% de los cuales corresponde a proyectos de vivienda vertical.
Respecto al stock disponible en el último trimestre, la zona presentó una variación trimestral del 3.1%, pasando de 56,061 a 57,781 unidades disponibles.
Por su parte, los precios por m2 presentaron una variación trimestral del 0.1% y -2.4% anual. Y no solo eso, una parte representativa de los desarrollos, principalmente en segmentos altos, mantienen estrategias con descuentos y promociones desde que inició la pandemia.
CAERULA MAR
En la más grande y menos habitada isla de Bahamas opera este refugio boutique.
Esta combinación integrada a una exuberante vegetación permite crear una oferta que destaca entre las 700 islas y cayos del país caribeño.
Conocido también como el gigante durmiente, en el club de Caerula inaguruado el año pasado, existe una población de dos mil personas y una estación de servicio.
Este recinto tiene en su historia el toque generado por sus propietarios, las estrellas canadienses Bryan y Sarah Baeumler, que documentaron la transformación del entonces complejo abandonado en su programa Renovation Island.
Se trata de un hotel con frente a la playa donde se integraron 18 habitaciones y cuatro villas, cada una decorada con estilo caribeño contemporáneo. Es una propuesta interiorista que mezcla cálidos neutros y texturas naturales como la piedra y la paja.
Entre las actividades exteriores basadas en una política de respeto al medio ambiente, destaca sin duda el buceo en misteriosos agujeros azules, acceder al tercer arrecife coral más grande del mundo o visitar los islotes cercanos.
La oferta gourmet se basa en tres conceptos gastronómicos que incluyen una cafetería, un bar de batidos y una muestra de comida tipo caribeña.
RETAIL: PERSPECTIVAS & REALIDAD
El regreso altera la desocupación comercial ante un mercado expectante de los resultados, pero los retailers mantienen su operación en espera de una franca recuperación y robustecen su presencia omnicanal ante el avance del e-commerce.
Ese es el escenario con que algunos analistas ven el reto que representará mantener los niveles de ocupación de locatarios, de cara al furor con que miles de visitantes han regresado a los pasillos comerciales, con un pico en la afluencia en abril de este año, atemperado entre julio y septiembre cuando empezó a subir.
Poner en perspectiva siempre ha ayudado en los momentos de crisis, a dimensionar el peso de la realidad y observar cómo las estrategias empresariales se ponen en marcha hasta llegar de nuevo al pico de la recuperación.
Si bien la ANTAD (Asociación Nacional de Tiendas Departamentales y de Autoservicio) aún no publica sus datos al cierre de octubre, una estadística generada por MAC Arquitectos Consultores con base en la información pública reportada por las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) con actividad en el segmento comercial, muestra en general una tasa de ocupación que ronda 90% en ciudades como México, Estado de México, Baja California, Sonora, Quintana Roo y Morelos.
Por debajo de ese rango pueden verse los niveles en Nuevo León, Puebla, Querétaro, Baja California Sur, Hidalgo y Guerrero.
Con estos números, es posible observar cómo si bien no se trata de un comportamiento generalizado, la mejoría o retroceso en la desocupación señala el ánimo que invade en un negocio que además de la pandemia y un posible nuevo cierre sanitario, acecha el fantasma de la inviable recuperación económica.
Este último hecho, ha generado que algunas cadenas minoristas hayan pausado o cancelado planes de expansión. Sin embargo, el otro lado de la moneda ha dejado que quienes cuentan con el músculo financiero hayan continuado con planes de crecimiento. Es el caso de Liverpool o Suburbia con unidades en el pipeline.
Para quienes promueven la llegada de conceptos o la salida hacia nuevos mercados, el contexto actual no podría ser el mejor. Y es que validar procesos de crecimiento, conlleva al menos 24 a 36 meses por lo que los tiempos actuales son de evaluación, de tal razón que México se mantiene como el mercado más atractivo en América Latina.
Como aquí hemos comentado, el ritmo de la recuperación del retail es atípico, pese a los pronósticos desalentadores que descartan el efecto de la pandemia de 2020 y el conocido cierre de tiendas.
No se debe olvidar que en la evaluación agosto es significativo porque al excluir la caída de 30% en ventas de 2020 cuando empezó la pandemia, marcó el inicio de la recuperación.
En ese mes la ANTAD reportó que las ventas a tiendas comparables (con más de un año de operación) un incremento de 4.5% y totales de 6.4%. Por tanto, los 5 mil millones de pesos menos de ese mes validaron un crecimiento nominal positivo.
Los resultados en los niveles de ocupación en espacios comerciales previamente citados, son producto de los planes de apoyos que FIBRAS y propietarios de centros comerciales generaron en los cierres de operación por contingencia sanitaria.
Caso contrario fue la experiencia que han enfrentado locales en tiendas a la calle en mercados como la Ciudad de México (CDMX), que al no disponer de mecanismos para apoyar a los inquilinos durante la pandemia, vieron incrementar sus tasas de desocupación de 15% y hasta 30%.
Por todo lo anterior, el retail tiene que ser visto con una perspectiva y realidad. No hacerlo representa asegurar que los centros comerciales deben desaparecer, y no es así.
Sobre todo, porque las compras en los mall son como algunos aseguran, parte de una actividad social.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
FLEX SPACE II - LA RECONVERSIÓN
La transformación de espacios corporativos ante los niveles históricos de desocupación y nueva demanda de inquilinos obliga a una transformación. De la factibilidad y los conceptos para hacerlo posible, conversamos en este episodio con Ernesto de Olazábal, CEO de Comunal.
#FlexSpace #Tendencias2021 #Entrevista3ideas
STRANDED REAL ESTATE ASSETS
Oficinas, centros comerciales y hoteles fueron impactados por el efecto de las distintas oleadas del COVID-19 en los últimos 18 meses.
El impacto no sólo se reflejó en el cierre de locales y espacios vacíos, sino que se generó un cambio masivo en la demanda de los usuarios.
Esta situación hizo que propietarios de inmuebles, inversionistas y desarrolladores busquen el reposicionamiento y reconversión de espacios. Se trata de cómo dar vida a los espacios bajo la nueva lógica del consumo.
Si bien el análisis de cómo puede gestarse la transformación no ha llegado a todos los inmuebles, es un hecho que los activos dependen de esta valoración para revitalizar su actividad en tiempos de incertidumbre.
Para el mercado inmobiliario de México la desocupación corporativa, las renegociaciones de locales comerciales y la lenta recuperación en los niveles de ocupación hoteleros, es un tema fundamental.
Sólo en el caso de la Ciudad de México (CDMX) donde existen 7.4 millones de metros cuadrados de inventario en edificios terminados, 1.7 millones de m2 están disponibles. La situación es retadora.
En su más reciente reporte JLL indica que 43% de la oferta es de espacios acondicionados y que 8 edificios recién integrados al mercado representan 8% de la oferta, misma que además creció 25% respecto al tercer trimestre de 2020.
Y no sólo eso, 7% del espacio acondicionado está en proceso de subarrendamiento, es decir más de 50 mil metros cuadrados y 30% de los 245 mil 739m2 que se han generado de actividad entre enero y septiembre corresponde a renovaciones de contrato.
Otros factores reveladores del contexto son la demanda neta, las renegociaciones, reubicaciones y subarrendamientos, es decir 29%, 28%,16 y 6% de dicha actividad respectivamente.
Lo anterior representa una caída en la demanda total de los 251 mil 134m2 del tercer trimestre del año pasado a 245 mil 739 con que cerró en septiembre. Por tanto, la absorción neta en el período experimentó una tasa negativa de 173 mil 905 m2.
Este contexto que apenas se vislumbra en el mercado corporativo obliga a la reflexión sobre la necesidad de procesos de reconversión de espacios. Existen casos de oficinas que se transforman en vivienda, espacios comerciales que se han convertido en bodegas o transformado piso de exhibición en espacios que favorecen la presencia omnicanal de los retail.
Lo anterior en inmuebles clase A, pero no deben ignorarse los más de 700 edificios clase B identificados con potencial de reconvertirse, al utilizar las ubicaciones privilegiadas donde se encuentran.
ADI reactiva
Parte de esta discusión la han desarrollado en los últimos meses los 78 miembros de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), que hoy se reúnen en el evento “Reactivando México”, el primer evento presencial desde que empezó la pandemia.
Para Enrique Téllez, su actual presidente cuyo período continuará hasta mayo de 2022, el contexto de la recuperación tiene en la reconversión un elemento clave que acompaña las inversiones anunciadas en fecha reciente.
Se trata de 30 proyectos considerados en la reactivación equivalentes a 5 mil millones de dólares que inician en año y medio, además de que por su dimensión llevarán un lapso de hasta 5 años en ser concluidos.
En este contexto la asamblea define al nuevo presidente, que tendrá un proceso de transición con el actual, actividad que se complementa con la entrega de premios ADI.
Para el organismo, el dinamismo inmobiliario no se centra sólo en la creación de infraestructura y plusvalías, sino una nueva visión que integre espacios públicos y convivencia social responsable.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
HACIENDA ENCANTADA
Los Cabos agregan a la oferta del destino en boga, esta propuesta de interiorismo contemporáneo.
Con 203 habitaciones y 35 residencias este resort combina un diseño arquitectónico estilo hacienda, que se integra desde la terraza en la parte alta de un acantilado desde donde se visualiza el atardecer de la clásica puesta de sol en Los Cabos.
El interior de las habitaciones fue decorado a partir del estilo mexicano, decorados en tonos tierra, muebles tallados a mano, pisos de mármol, pinturas y textiles hechos a mano.
Como otros sitios de descanso opera entre sus amenidades una variedad de restaurantes de especialidades mexicana, mariscos y cocina internacional.
De la misma manera incluye experiencias de bienestar y terapias ancestrales con el uso de hierbas y plantas en El Milagro Wellness Spa.
Hacienda encantada es uno de los 3 sitios que la cadena global Preferred Hotels & Resorts integró a su red de hoteles independientes de lujo.
FRONTERA NORTE
La recuperación del empleo en la zona norte de México, tras el efecto de la pandemia, da vida a corredores industriales.
Una previsión de CBRE indica que en Saltillo, por ejemplo, la recuperación en el empleo formal, luego de la pérdida de más de 25 mil fuentes en 2020, trajo dinamismo en el tercer trimestre al registrarse 14 transacciones por un total de 170 mil m2 de espacios comercializados.
En conjunto este volumen sumado a la superficie de la primera mitad del año es del doble que el año previo, dado que generó un total de 300 mil m2 de absorción bruta, que incluye espacios pre-arrendados y renovaciones.
En lo que va del año, 67% de las operaciones fueron generadas con espacios desarrollados build-to-suit, mientras que 33% corresponde a espacios especulativos ya existentes.
El dinamismo también se explica porque en este lapso, 86% de las transacciones han sido empresas establecidas en el mercado que expanden operaciones.
Al cierre del 3T 2021 existen 12 edificios en construcción que suman 200 mil m2, de los cuales cuatro espacios son especulativos y representan el 18% del espacio en construcción, el 82% restante lo conforman desarrollos build-to-suit.
Otro caso es Ramos Arizpe que se mantiene como el sub-mercado preferido por los inquilinos.
Al cierre del tercer trimestre, 73% de la comercialización se ha llevado a cabo en este corredor, un 17% en Arteaga y un 10% en Saltillo/Derramadero.
En lo que va del año el país de origen con mayor porcentaje de transacciones en el mercado fue Estados Unidos con el 39%, seguido de cerca por China con 38%, México 8% y Europa con 9% de las operaciones.
Entre los sectores destacan el mercado automotriz continúa siendo el motor de la inversión en Saltillo, con el 60% de la comercialización, seguido del sector manufacturero (19%) y la logística (15%).
En el caso de Ciudad Juárez, cerró el período de referencia con 48,501 m2 de absorción neta. Se trata del cuarto más alto en la historia del corredor, producto de tres pre-arrendamientos de espacio en construcción, ocho arrendamientos de espacios existentes, dos ventas de usuarios y tres renovaciones.
La tasa de desocupación en todo el mercado se mantuvo sin cambios en comparación con el segundo trimestre de 2021 y permaneció en el mercado mínimo histórico de 1.6%.