TENDENCIAS POST PANDEMIA
Los últimos 3 años han sido una revolución en el negocio inmobiliario. Un lapso de desafíos y oportunidades donde nichos como los espacios orientados a la neurodiversidad, la vivienda unifamiliar en renta y los inmuebles enfocados a la salud detonaron su crecimiento.
Dado que como nunca el ser humano ha sido puesto en el centro de los inmuebles, firmas globales se han dado a la tarea de ubicar las tendencias que norman el mundo inmobiliario.
Una de ellas es cómo más allá de la equidad e inclusión, existen otras formas de diversidad. Se trata de cómo hoy se consideran a las personas con diferencias neurológicas como la dislexia, el autismo y el TDAH en la ecuación del diseño de los espacios.
La razón, como lo sugiere un estudio global de Cushman & Wakefield (C&W) radica en este caso en que los cerebros interpretan los entornos físicos de manera distinta, el diseño de los entornos intencionales, sensibles a los sentidos y amigables con el cerebro acercan la necesidad a la creación de espacios de trabajo diversos, equitativos e inclusivos para empoderar a este grupo de personas que representan en el mundo entre 15 y 20% de la población.
Se trata de la manera en que los espacios apoyan la salud mental y bienestar de todos, incluso los colaboradores neurodivergentes. Existen según este análisis 8 formas prácticas para mejorar la experiencia en el lugar de trabajo a través de un diseño sensible a los sentidos y amigable con el cerebro.
Parte de la solución se enfoca en los criterios que ya se utilizan a través de estándares como el WELL, que incluyen aspectos como el clima, el diseño acústico, sistemas de filtración de aire, luz circadiana, patrones de diseño amigables, áreas despejadas y de orientación predecible, así como tecnología inclusiva.
En el ámbito de los negocios que ganaron espacio con la pandemia, destaca sin duda para mercados desarrollados los proyectos de vivienda unifamiliar en renta, que en México ha detonado conceptos de coliving.
Esto se origina en la evolución que han experimentado zonas alejadas de las ciudades luego de que un gran número de personas abandonaron las zonas urbanas congestionadas.
La salida hacia el espacio suburbano dónde acomodar el trabajo y la escuela remotas, hizo que el inventario de viviendas se redujera y los precios se dispararon con guerras de oferta.
En consecuencia y aunque en el caso de México, mercados como Valle de Bravo han mantenido una posición distinta a la de zonas en Estados Unidos, es un hecho que esta tendencia crece de tal forma que ante el aumento de precios, la demanda de viviendas unifamiliares en renta se disparó.
La data recabada por C&W indica que en 2021 se construyeron más de 60 mil unidades del tipo en mercados como Memphis, Oklahoma, Forth Worth. Aquí los alquileres unifamiliares antes deseables en ciudades como Austin, ahora generan que el valor de estas viviendas haya aumentado 38% el año pasado mientras que las tasas de alquiler aumentarán 6%.
Se trata de una tendencia que va más allá de los pronósticos orientados a generaciones como los millennials y que ahora siguen profesionales de media carrera y jubilados, atraídos por este tipo de inmuebles que ofrecen un estilo de vida unifamiliar sin compromisos de largo plazo, mantenimiento y carga financiera que demanda una propiedad.
Desde luego que no menos importante, es el avance que dejó en la industria médica los avances tecnológicos. Desde las aplicaciones de monitoreo y regulación de diabetes, hasta los robots que realizan cirugías o las impresoras que personalizan moldes de brazos.
La atención generada en este lapso hacia las tecnologías médicas (MedTech) y su mejoramiento aceleraron la demanda de espacios que cubran necesidades de esta industria como el acceso global a internet a través de dispositivos móviles y el equipo de cómputo en la nube.
Se pronostica que el crecimiento liderado por empresas como Apple, Google y Medtronic tendrá un efecto dominó en los bienes raíces comerciales. Se estima que en los últimos cinco años, las empresas de MedTech firmaron más de 11.4 millones de pies cuadrados en contratos de arrendamiento en distintos mercados de Estados Unidos.
Estas tres tendencias se expanden rápidamente en los mercados y forman parte de la transformación experimentada en los años de pandemia. Es un tema que impacta los mercados en México y que quienes tomen ventaja, podrán sumarse al grupo de los ganadores de este retador período.
Opinión publicada en El Financiero|Bloomberg.
ESPACIOS HEALTHY III - HOSPITALIDAD
El reboarding transformó la industria de la hospitalidad en el segmento de lujo ante la oferta de alternativas de un viajero que busca diferenciadores y experiencias en sus estancias. En este episodio conversamos con Renán Ramos, Wellness Director en Cartesiano, una propuesta de hospitalidad transformada hacia el bienestar y la salud de sus visitantes.
REGRESO AL WORKPLACE I
Este es el checklist que los expertos sugieren cubrir para volver a las oficinas, en tiempos en que muchos empleados quieren flexibilidad y elección en la forma en que trabajan y en la reincorporación a la oficina.
En función de lo anterior, hasta ahora existen 4 tendencias que buscan generar un listado que lo haga posible en las empresas.
Para ello, un estudio de la empresa CBRE considera como punto inicial la
Articulación de metas claras de Regreso donde la alta dirección promueva una comunicación frente a su fuerza laboral de manera empática, atractiva y alentadora.
Lograr la empatía con los empleados demanda la incorporación de encuestas que midan el sentimiento de los mismos, definir el propósito real de la oficina, crear redes de asesoramiento y un rumbo definido por los líderes.
El espacio es sin duda otro de los factores de peso. Y se trata no sólo de transformar los entornos, sino aprovechar la experiencia compartida de los empleados respecto a la vida en las oficinas, justo a partir de la incorporación de experiencias soportadas en en políticas, espacio tecnológico y personas.
En la fórmula, el uso de la tecnología no sólo está encaminado a la mejora del trabajo, sino a la integración de experiencias virtuales y presenciales.
Es decir, que la tecnología permita la productividad en cualquier momento y lugar lo que implica estandarizar las suites tecnológicas, computadoras portátiles, los cables y la sala de conferencias; equipos en toda la organización. E incluso considerar que las herramientas cuenten con canales de comunicación de acceso a la nube.
Estudios revelan que. la incorporación de tecnología simplifica el lugar de trabajo, desde reservar espacios y estacionamiento hasta servicios, alimentos y bebidas, servicios de conserjería, así como asistentes virtuales, avatares AR/VR.
La capacitación para maximizar el trabajo híbrido es otro elemento fundamental por atender, ya que estimula la participación y la creencia en la cultura de la empresa, a través de cambios como la inclusión de las cuatro horas laborales principales donde se debería estar en la oficina.
No menos importante es la medición en el uso de la oficina, a fin de generar un diseño que se adapte a las nuevas dinámicas.
Lo anterior porque el análisis de los datos de uso puede resaltar qué tipos de entornos conducen a la mayor productividad, al mismo tiempo que informa el gasto de ocupación futura.
En tiempos donde el gasto de las oficinas es relevante, maximizar la productividad de cada m2 requiere medir el uso y el sentimiento de los empleados, aprovechar datos y usarlos para mejorar la experiencia en el tiempo.
CITIZENM NOMA
Como parte de la tendencias de diversificación de nuevos segmentos, la cadena hotelera Hyatt inició operaciones de su nueva sede CitizenM, ubicado en el vecindario emergente NoMa de Washington, D.C.
El inicio de operaciones de esta ubicación de la marca, refleja el camino que grandes cadenas siguen para mantenerse vigentes en las tendencias globales que norman la era post pandemia en la industria de la hospitalidad.
Se trata de un hotel de 10 pisos y satisface las necesidades de los viajeros modernos al brindar una experiencia de hotel híbrido de lujo, a través de una propuesta arquitectónica liderada por la firma Gensler.
CitizenM es una marca mundial de hoteles en crecimiento que se considera un concepto creado para el futuro de la construcción hotelera.
En su interior incorporó habitaciones compactas creadas con un enfoque de construcción modular de vanguardia.
Así el hotel tiene un total de 296 llaves se fabricadas en el extranjero y ajustadas al tamaño de contenedores de envío para facilitar el transporte.
Al igual que otros modelos como el South Lake en Seattle, esta unidad es parte de la sociedad de que las firmas hotelera y arquitectónica crearon para este nuevo enfoque.
Entre sus beneficios destacan los menores costos de construcción, el control de calidad garantizado y una huella de carbono drásticamente reducida durante todo el proceso.
HOSPITALIDAD REINVENTA
La hotelería es el negocio con mayor transformación tras la pandemia y creó entornos para la nueva demanda de viajeros.
El reboarding ha sido acompañado del momento que vive México en sus 3 principales destinos. Cancún-Riviera Maya, Los Cabos y Riviera Nayarit.
Compartimos algunos números retomados hace unos días en el Foro de Expansión de Hoteles y Resorts organizado por Leisure Partners que lideran John McCarthy y Gustavo Ripol son reveladores de esta inercia en el negocio.
Desde antes de la pandemia, el turismo logró crear entre 2012 y 2017, 451 mil empleos, aunque según el WTTC (World Travel & Tourism Council) los empleos directos superan los 4 millones y representan el 7.9% del total del país. Estos datos fueron relevantes en 2017, considerado un año récord en visitantes, gasto per cápita y niveles de ocupación.
Ese año, fueron Playacar, Akumal, Riviera Maya, Playa del Carmen, Cancún, Nuevo Vallarta y Cabo San Lucas los principales destinos por nivel de ocupación, que fluctuó entre 74.95 y 87.71%.
Para 2018 la derrama económica fue de 23 mil millones de dólares y el año pasado visitaron los destinos del país, alrededor de 50 millones de turistas.
La razón es la derrama económica que representa 8.7% del PIB (Producto Interno Bruto) nacional, con lo cual México se ubicó en la posición 6 de los principales destinos en el mundo, antecedido por Francia, Estados Unidos, España, China e Italia.
En función de lo anterior Riviera Maya, Puerto Vallarta, Riviera Nayarit, Baja California Sur, San Luis Potosí, Monterrey, Puebla y Ciudad de México son considerados mercados estabilizados con alto dinamismo.
Como tendencias de lo que funciona figuran el turismo de playa considerados los select destination, así como la presencia de marcas hoteleras consideradas Flags, Lifestyle y Boutique.
En el ámbito de productos y servicios, indiscutiblemente destaca lo que ocurre en las rentas de corta estancia a través de plataformas como Airbnb, el tiempo compartido, el fractional ownership, los condominios y residencias turísticas.
De la misma manera conceptos como all inclusive resorts, los desarrollos de uso mixto, el impacto de la gastronomía orgánica (farm-to-table), el turismo sustentable y las experiencias están en la mira de inversionistas, operadoras y desarrolladores.
Asimismo las oportunidades se ven venir en el corredor Ensenada - Valle de Guadalupe, Cabo del Este, Mazatlán, Corredor Punta Mita – San Blas, El Bajío, la Costa de Oaxaca y la periferia de la Ciudad de México (CDMX) a través de lo que generan Hidalgo, Estado de México y Querétaro.
Esto indudablemente es parte de las razones que mueven la hospitalidad, pero también lo que alienta en otros mercados desarrollados como Estados Unidos donde ha logrado revivir activos varados (stranded assets). Una muestra de cómo el negocio se ajusta a nuevas realidades como el regreso de los viajes de negocios y la escasez de mano de obra, un factor que está revitalizando las ciudades.
Es una situación que por fortuna está lejos de verse en los destinos mexicanos de mayor dinamismo en tiempo en que a finales de 2021, se registraba la apertura de 13 hoteles que sumaron al inventario dos mil 660 nuevas habitaciones.
No obstante, la inercia de factores como la capitalización vía distintas marcas en un mismo espacio, la sustentabilidad, el diseño net zero y sin duda el bienestar deben ser tomados como olas que empiezan a cubrir proyectos que buscan mantenerse a la vanguardia de las tendencias. Y esto es una noticia importante para uno de los sectores ganadores de la pandemia.
Opinión publicada en El Financiero|Bloomberg.
OPINIÓN - PLAYAS
El reboarding tras la pandemia dejó en los destinos de playa de México una ola expansiva, con números históricos. Riviera Maya, Cancún, Riviera Nayarit y Los Cabos son ejemplo de la llegada de compradores e inversionistas.
RECONVERSIÓN CONSOLIDA
La transformación es una alternativa para desplazar espacios corporativos, pero tiene alcances limitados.
Producto de las secuelas de la pandemia, los nuevos requerimientos de formas de trabajo y la demanda de espacio en las empresas, sin que haya una política definitiva que determine el camino de los espacios.
Sin embargo, en los espacios figuran alternativas de transformación en una época de sobre oferta de espacios, destacan el rediseño de los espacios para integrar entornos distintos para los formatos híbridos de trabajo y esquemas de colaboración.
“No sólo se trata de reducir el espacio o evaluarlo únicamente con base en el costo por persona o por metro cuadrado; más bien, se deben considerar elementos que agreguen valor a la dinámica de trabajo, como un adecuado ambiente laboral”, asegura Arturo Bañuelos, Director Ejecutivo de Proyectos y Desarrollos de JLL México.
El directivo considera que los últimos dos años han puesto a prueba la viabilidad de las construcciones.
Por ende, actualmente los despachos de arquitectura y de construcción proyectan y diseñan espacios flexibles, “que puedan ser modificados y adaptados tanto a las necesidades de los empleados como a los avances tecnológicos, de manera oportuna y sin generar costos elevados”.
Este es un tema prioritario para un mercado que aún registra niveles históricos de desocupación, y que en casos como la CDMX dispone de más de 1.8 millones de metros cuadrados desocupados por colocarse.
Otro de los caminos explorados por propietarios ha sido la reconversión para habilitar espacios de vivienda en renta con formatos de coliving y el co working, operado a través de plataformas en expansión que permiten utilizar que desde finales del año pasado permitió colocar en el país 494 mil m2 que antes servían a corporativos.
Pese a las limitaciones que una reconversión puede crear en dar solución a un mercado en recuperación, una tendencia que predomina en la reconfiguración de oficinas es la ampliación de espacios de trabajo colaborativos y al aire libre, así como el uso de terrazas y balcones.
Cabe señalar además que, antes de la pandemia en promedio 80% de la superficie total de una oficina con configuración tradicional era ocupada por lugares asignados. Actualmente, esta cifra cambiará a un 60 y 65%, dando paso a lugares flexibles y de interacción colaborativa.
“El bienestar del empleado está en el centro de las conversaciones arquitectos y constructores, así como gerentes de proyectos, centrados en generar espacios que faciliten una integración ágil, la conversación fluida y un nivel óptimo de comodidad física y mental de los usuarios”.
En este sentido, Jimena Fernández, director de interior architecture & design en Ware Malcomb México dice que en los últimos 2 años ha habido una migración de las empresas hacia espacios donde no sólo han mejorado condiciones de contratos, sino que han logrado hacer una mejoría en el costo de los espacios.
De acuerdo con la plataforma Passwork el costo de las oficinas por empleado es de aproximadamente $148 mil 800 pesos al año, por ello es considerado el segundo gasto fijo más importante después de la nómina.
De acuerdo con su modelo de negocios, al utilizar una plataforma que genera la optimización de los espacios, un empleador promedio puede ahorrar un promedio de 220 mil pesos al año por cada persona que trabaja de forma remota entre 2 y 3 días a la semana, es decir un millón de dólares por cada 100 empleados.
“Con branding y nuevas distribuciones estamos dando una nueva vida a los espacios, donde hoy se puede trabajar de manera híbrida como una estrategia para favorecer el regreso de los empleados a las oficinas”, explica Fernández.
También enfatiza que los espacios de oficinas demandan dar la “autonomía a los colaboradores que se ganó con el trabajo en casa, donde exista cercanía, entornos privados, pero donde se pueda favorecer la cultura corporativa y control del tiempo y espacio individual”.
RANCHO PESCADERO
Como parte de la diversificación de nuevos segmentos, la cadena hotelera Hyatt lanzó en Cabos, Rancho Pescadero propuesta de hospitalidad enfocada en el bienestar.
Esta unidad integrada a The Unbound Collection integró una propuesta orientada al desarrollo responsable hacia el medio ambiente y una experiencia que redefine el concepto tradicional del destino de bienestar.
El resort ubicado en la playa aislada de El Pescadero, al exterior de la ciudad de Todos Santos, había sido parte fundamental de la oferta hotelera en el destino, desde 2009 año en que Lisa Harper, lo inauguró con sólo 12 habitaciones.
El inicio de operaciones se da tras una pausa de cuatro años, que representa un inmueble transformado en un nuevo nivel de lujo frente al mar de Todos Santos, una prolífica comunidad agrícola y pesquera y Pueblo Mágico conocido por su importancia histórica.
Situado entre el desierto y un extenso tramo de costa, este complejo de 12 hectáreas cuenta con más de 335 metros de frente al mar y nueve jardines interconectados, dos granjas y un huerto de cítricos que impulsan sus programas culinarios y de bienestar.
Asimismo cuenta con un criadero de tortugas marinas, un santuario de aves tropicales y rutas de senderismo y ciclismo.
Diseñado por la arquitecta mexicana Alejandra Templeton, de la empresa Indigo Añil, con sede en Los Cabos, la estética ligera y aireada del complejo se caracteriza por los tonos neutros y las líneas limpias yuxtapuestas por alegres texturas que se mezclan a la perfección con su entorno.
En su propuesta conceptual, Harper dice que en el espacio los viajeros “transmutan”.
El trayecto se da a través de una entrada de concreto sin marcar da acceso a un entorno de abundante vegetación con obras de arte y estallidos de color.
Desde este punto, el trayecto integra dos caminos: uno de ladrillo y otro de arena.
El complejo se integra por 12 villas frente al mar construidas en las dunas que rodean la costa cuentan con acceso directo a la playa, duchas exteriores, amplios patios con piscinas de inmersión y fogones.
Las 91 habitaciones y suites restantes, la gran mayoría con vistas al mar y a la costa, incluyen terrazas privadas en la azotea y salas de estar al aire libre con lujosas camas de día.
La decoración de estilo bohemio lleva a los viajeros a un viaje por México con toques como los azulejos del baño de Talavera hechos a mano en Tlaquepaque, cabeceras de acero con detalles de borlas de cuero hechos en Chihuahua, jarrones de cobre de Michoacán y telas procedentes de Tijuana. Estas piezas están hechas a medida por los artesanos seleccionados por Templeton, que se asegura que todo se compre del comercio justo.
Asimismo integró tres conceptos gastronómicos supervisados por el director Culinario Sandro Falbo.
RESIDENCIAS RECUPERAN
Ha sido una larga espera. Antes y durante la pandemia, el mercado residencial y residencial plus en México atravesó por un lapso complejo marcado por una pérdida en el desplazamiento de propiedades y precios que perdieron el dinamismo del ciclo reciente.
Ahora, a unas semanas de concluir el tercer trimestre del año que termina, la dinámica parece indicar que los precios se recuperan.
En el reporte Evolución del Comportamiento de Precios de Vivienda en México, al tercer trimestre, la firma de consultoría Intelimétrica asegura que mercados como las alcaldías de Cuajimalpa y Álvaro Obregón iniciaron la recuperación.
Particularmente los últimos mencionados registraron un aumento de más de 25% en la mediana de precios de venta de vivienda, respecto al segundo trimestre del año, tendencia que les convierte en las entidades con mayor dinamismo en los segmentos residenciales.
Sin embargo, un factor relevante determina que este impulso se observa en los precios de venta y renta de San Luis Potosí, Mérida y Telchac Puerto en Yucatán , presentaron los ratios de capitalización o retorno sobre capital invertido en el inmueble mayores a 10%.
Y no sólo eso, en especial Telchach Puerto en Yucatán registró con 92% la mayor tasa de crecimiento en el precio de venta mediano del último año.
El resultado es producto del análisis que la firma hace en los segmentos de propiedades que van de 3 a 7 millones de pesos y los de entre 7 y 20 millones, ambos determinados en un modelo basado en tecnología que une resultados de transacciones hipotecarias de los bancos, aliados estratégicos, inmobiliarias y portales inmobiliarios.
La inclusión de big data considera información de ofertas (asking prices) que se obtiene de la mediana de precios de propiedades en residencial y residencial plus.
En el estudio se consideraron también entidades como Baja California Norte, Jalisco, Estado de México, Nuevo León, Puebla, Querétaro, Quintana Roo y Yucatán.
El diagnóstico también destaca lo ocurrido en Valle de Bravo, en el Estado de México, donde la migración promovida por la pandemia generó un aumento de 20% en el precio promedio de renta en el último trimestre reportado.
Otro factor comparativo son los valores promedio de venta que por un inmueble de 100m2 equivale a 4.5 millones de pesos en CDMX, mientras que en Yucatán alcanza 1.5 millones de pesos.
No obstante, la recuperación en precios también ha impactado corredores como San Pedro Garza García en Nuevo León, donde el precio de renta en el último año creció 32%.
Este resultado llega en momentos en que el mercado de vivienda navega en un escenario macroeconómico inestable, con tasas de interés crecientes e inflación aún no estabilizada.
En este sentido, durante años ha sido relevante el detalle que firmas de la talla de Tinsa y Softec han incluido con base en la experiencia histórica, misma que ahora se complementa con la inclusión de tecnología, como un detonador que da dinamismo al análisis.
Hasta ahora, la recuperación se había enfocado en el mercado de vivienda social y media a los que el déficit en las ciudades alentó su recuperación en venta y renta.
Aún así, regresar a los niveles pre pandemia es un dilema en el que pocos se han atrevido a vaticinar. Por ello, toma relevancia el resultado alcanzado en el diagnóstico que compartimos, dado que el dinamismo se ha observado en otro tipo de propiedades, en especial en las playas del país.
Pero de ese segmento abundaremos en una próxima entrega.
Opinión publicada en El Financiero|Bloomberg.
VIVIENDA LATAM 3Q
Ciudad de México, Santiago en Chile, Bogotá en Colombia y Lima en Perú lideran la recuperación del mercado residencial que acumuló una recuperación de 28.2% en la venta de vivienda nueva hacia el tercer trimestre del año que entra a su último mes.
De acuerdo con el reporte Residential Market Overview del 3T2021 de Tinsa, en el período se reportaron 147,000 unidades de vivienda disponible, lo que representa una variación de -8.3% anual y -5.1% trimestral.
En la perspectiva que considera las zonas metropolitanas más relevantes de la región, destaca que 89% de la dinámica está vinculada con proyectos de vivienda vertical, mientras que el 11% corresponde a proyectos de vivienda horizontal.
En el caso de la zona metropolitana de la Ciudad de México se concentra el mayor volumen de vivienda horizontal en stock que en las otras capitales analizadas (35%), debido a que la mancha urbana se ha extendido al Estado de México, e incluso municipios en el estado de Hidalgo, donde aún se desarrolla vivienda horizontal principalmente orientada a segmentos de interés social.
Como en otros períodos analizados por la firma durante la pandemia, este movimiento se ha generado gracias al stock disponible concentrado en el segmento Medio de vivienda, que concentra el 35% del inventario actual.
Por su parte, los segmentos Vivienda de interés social (Vis), Medio y Medio Bajo concentran el 58% del stock, mientras que los segmentos Residencial y Residencial Plus representan un 35%, y el segmento Luxury el 7%.
En el caso de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX), casi una cuarta parte de los desarrollos están orientados a segmentos Medios, lo que se ha impulsado de forma importante en el último año de la misma manera que este segmento mantuvo el dinamismo en tiempos pre pandemia es la Es la CDMX, la ciudad que registra un mayor número de proyectos en fase de Entrega Inmediata (34%), seguida por Lima con 19%. En Bogotá 54% de los proyectos se encuentra en preliminares, mientras que Santiago 40% de los desarrollos están en obra negra.
El dinamismo mostrado en el tercer trimestre es resultado de lo observado en el mismo lapso previo, cuando las cuatro ciudades absorbieron 34,534 unidades, equivalente a un crecimiento de 28.2%.
Chile y Perú reportaron el 51% y 41% de sus unidades vendidas en los segmentos Medios. Mientras que, en la ZMCDMX, los segmentos Medio, Medio Bajo y Vis concentraron el 56% en las ventas trimestrales.
Un aspecto relevante en este año, ha sido el efecto de la inflación en los precios de la región cuyo ticket promedio de venta de una vivienda horizontal en la región es de $116,994 dólares, con un valor por metro cuadrado de USD $1,095 y una superficie habitable promedio de 99 m2.
En el segmento Luxury, en los proyectos de casas, el valor m2 más elevado se reporta en la capital de México con $3,605 dólares por metro cuadrado, y la más accesible en Perú con $1,585 dólares por m2.
En cuanto a departamentos, el precio de venta promedio es de USD$153,384, con un valor por metro cuadrado de USD$2,040 y una superficie habitable de 69 m2.