TECH CITIES
El crecimiento del sector tecnológico en la próxima década, evoluciona las ciudades principales en el mundo.
La expansión del tech talent fue el primer reflejo en el cambio de hábitos de usos inmobiliarios en las nuevas generaciones, que posicionó en el Top 10 a México entre los países donde el talento alimenta empresas de nuevas tecnologías.
Justo hace un año el Scoring Tech Talent desarrollado por CBRE destacó cómo los 640 mil 700 empleos high tech generados los últimos 5 años en Estados Unidos mantuvieron la demanda de arrendamiento de oficinas.
En ese entonces, su participación en el arrendamiento corporativo cayó a 17% en 2020, frente al punto máximo de 21% en 2019.
Esto se tradujo en aumentos en valores de arrendamiento de oficinas respecto a una disminución en las tasas de disponibilidad. Tales factores fueron experimentados por mercados tecnológicos emergentes como Charlotte, Nashville y Atlanta.
Caso contrario son los altos niveles de disponibilidad de mercados tecnológicos de mayor tamaño como el área de la bahía de San Francisco y Nueva York.
La migración de talento hacia los mercados tecnológicos generaba un aumento en los valores de los mercados residenciales. En especial Nueva York que seguía siendo el mercado más caro para el alquiler de un departamento en Estados Unidos.
Ese año, el reporte incluyó 10 mercados en Latinoamérica donde la Ciudad de México (CDMX) se convirtió en el segundo mercado con mayor disponibilidad de talento tecnológico en América Latina, después de Sao Paulo en Brasil. Lo anterior implicó la generación de más graduados técnicos en 2020 con unos 19 mil 100 egresados que cualquier otra ciudad en la región, equivalente a una tasa de crecimiento salarial para perfiles TIC de 25% en el último lustro.
Lo relevante es la correlación entre el talento tecnológico y el impacto que generan en el real estate comercial, debido a que se ubican en mercados con altas concentraciones o clusters en crecimiento que demandan ese talento.
Sin embargo, en el futuro inmediato el pronóstico de crecimiento significativo para el sector a nivel global en los próximos 10 años, se encamina a la evolución de las ciudades tecnológicas como centro de ese talento y los bienes raíces comerciales que les alimentan de espacios.
Un informe actualizado de Cushman & Wakefield (C&W) identificó 46 mercados de alta tecnología con base en 14 criterios mediante métricas como el talento, los bienes raíces y el ambiente empresarial.
Determinó justo al talento como un factor crítico para las empresas de tecnología al momento de determinar la ubicación, dado que el ajuste del mercado laboral aumenta la carrera en la competencia por el talento.
Por otra parte, y no menos importante son el trabajo híbrido y la inflación histórica como aspectos clave, pese a la baja de ésta última que experimentó la economía de Estados Unidos a 8.5% en julio, producto de la caída en los precios de la energía.
Si bien en los primeros 2 años de la pandemia, el sector tecnológico mostró resiliencia y crecimiento, la primera mitad de 2022 ha sido complejo ante la caída en el valor de las acciones de las empresas del sector, el congelamiento de contrataciones y despidos.
La turbulencia, según el estudio, obedece a las recesiones cíclicas que afectan los mercados financieros. Sin embargo, la previsión es que continúe la demanda de talento tecnológico en el corto plazo.
Muestra de ello son las 15 economías más grandes del mundo, donde el empleo en información y comunicaciones se incrementó en 23 millones de trabajadores y se prevé un aumento de 17% que sumará 12 millones adicionales en la próxima década.
Es una tendencia que beneficia a China, Irlanda, Singapur, Reino Unido y Japón, pero que también evidencia la disparidad en la capacidad para generar trabajadores tecnológicos.
El reporte pone como ejemplo París, que cuenta con el doble de trabajadores de esta industria que Chicago, pero menos de la mitad de programadores informáticos.
Este elemento es importante en la estrategia de ubicación que siempre estará impulsada por una combinación de talento, espacio para oficinas, el entorno local para empresas y empleados, así como los costos relacionados.
La propuesta de C&W valida la relevancia de los centros tecnológicos, pero sobre todo las ubicaciones prometedoras y oportunas para las empresas que consideran planes de expansión, acción donde el tiempo es clave.
En el Top 30 de los mercados con mayor talento, figura la Ciudad de México en la posición 15 con una mezcla de programadores, profesionales de IT, analistas y científicos de datos. Es un hecho que define lo prometedor del mercado inmobiliario de la ciudad en el futuro inmediato.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
OLA INDUSTRIAL II - INVERSIÓN
El desarrollo inmobiliario industrial en el norte del país es una realidad, luego del nuevo mapa comercial, la recuperación del consumo en Estados Unidos y el auge del e-commerce.
De la tormenta perfecta que vive este mercado y cómo han capitalizado la oportunidad los inversionistas, conversamos con Javier Llaca, Director de Operaciones y Adquisiciones de Fibra Monterrey.
VIVIENDA MONTERREY 2Q
Con más de 11 mil unidades desplazadas, el mercado de vivienda de Monterrey mantiene el liderazgo en ventas del país.
En el último informe de coyuntura, la firma Tinsa destaca que en el acumulado de 2022 ha logrado no sólo mantener el mayor nivel de desplazamiento, sino que ha logrado concentrar 17% del volumen de créditos hipotecarios en el país.
Jesús Orozco de la Fuente, Director General de Tinsa México, indicó que “los resultados muestran que se desplazaron 5,187 unidades en la Zona Metropolitana de Monterrey, de los cuales 71% corresponden a unidades horizontales y 29% a departamentos.
El informe indica que las unidades vendidas se distribuyeron en 6 segmentos: Popular con el 42%, seguida por Media con el 17%, Residencial y Residencial Plus con el 16% y Económica con el 10%.
La dinámica de los distintos segmentos permitió integrar una variación general de -7.6% trimestral, al pasar de 5,615 unidades a 5,187 en el actual periodo.
Los municipios de Monterrey con mayor movimiento, fueron García y Juárez que concentraron el 52% de estas ventas.
En el lapso de referencia, se registraron 47,497 unidades disponibles integrados a un total de 389 proyectos activos distribuidos en 6 segmentos económicos.
En específico, los proyectos de tipo social representan un 25% de la oferta, el segmento Medio 34% y el Residencial-Residencial Plus el 41% restante, hecho que denota un mercado equilibrado, desde la perspectiva de la firma.
En cuanto a los valores se observa una variación del 3.6% en los valores promedio de venta y del 5.0% en el valor por m2. Los segmentos Sociales presentan un promedio de $10.654/m2, el segmento Medio de $22,253, el Residencial de $45,444 y el Residencial Plus de $80,291/m2.
WALT DISNEY WORLD SWAN
Alojado en los terrenos del afamado Orlando, Marriott Autograph Collection crea una propuesta de hospitalidad de lujo.
El nuevo Swan Reserve es un hotel boutique de 349 habitaciones integrado a un complejo que busca crear una oferta de lujo refinado a cargo de la división especializada de la cadena hotelera.
La propuesta de Tishman Hotel & Realty y MetLife, propietarios de hoteles es integrar un destino de primer nivel para los viajeros de negocios y de placer a través de un entorno exclusivo enriquecido con servicios versátiles.
La propuesta arquitectónica a cargo de Gensler ubicada entre Epcot y Disney´s Hollywood Studios, se inspira en el tema del manantial y hace referencia al cisne y al delfín, ambos criaturas acuáticas.
El Swan Reserve cuenta con una fachada vidriosa y ondulante acentuada con paneles de turquesa y tonos cian.
En su interior, ofrece espacios compartidos diseñados dinámicamente para la transición del día a la noche, donde los huéspedes pueden disfrutar de la hospitalidad del exclusivo restaurante mediterráneo, relajarse en camastros junto a la piscina, descansar en un bar al aire libre o disfrutar de las vistas panorámicas desde el espacio para eventos en la azotea.
Siguiendo el ejemplo de los resorts adyacentes, Swan Reserve tiene todas las ventajas de la proximidad a la experiencia de Disney al tiempo que ofrece un respiro sereno para sus huéspedes que buscan comodidades.
OFICINAS LATAM 2Q
Pese a los altibajos de los últimos 2 años, el mercado de oficinas en Latinoamérica avanza con un giro en la absorción.
La dinámica observada en la primera mitad del año presentó una recuperación reflejada en el tránsito de medio millón de m2 negativos al cierre del 2021, a cerca de 100 mil m2 en el período.
Se trata de la evolución registrada en ciudades como Guadalajara, Monterrey y Ciudad de México, Buenos Aires, Río de Janeiro y Sao Paulo en Brasil, San José en Costa Rica y Panamá.
Esta inercia de acuerdo con el reporte más reciente en la región desarrollado por Newmark, obedece a situaciones puntuales pero que en su conjunto estuvieron acompañadas por el aumento de 300 mil m2 en el inventario de los mercados monitoreados.
Otro tema relevante es la recuperación en los precios de arrendamiento, que en promedio se elevaron 2.1% en promedio con un nivel de $18.63 dólares por m2 al mes.
Un tema que destaca es el liderazgo en precios que mantiene la Ciudad de México (CDMX), seguida por Sao Paulo y San José en Costa Rica.
En la segunda mitad del año pasado, el comportamiento era mixto y si bien se observaban mejoras en las tasas de absorción, aún permanecía la inestabilidad en los 11 mercados que monitorea la empresa de servicios inmobiliarios.
En ese momento, el volumen en construcción aumentaba en el período 2,95 millones de metros cuadrados con una tasa de disponibilidad de 22.8% en promedio.
Mientras que la disponibilidad sólo en Santiago, Bogotá y Buenos Aires tenían una tasa inferior a 20%, contrario a los casos de Río, Ciudad de Panamá y Lima, que superan el 30%.
Estos indicadores generaron una reducción generalizada del precio de renta promedio en la mayoría de los mercados.
Por ende, el stand by en que se encontraba el mercado en la región de cara a las decisiones de empresas respecto a sus espacios de oficinas, ahora se ve el reflejo de condiciones macroeconómicas específicas que inciden en la salida del terreno negativo en que cayó el mercado a partir de la pandemia.
Buenos Aires en Argentina, por ejemplo, vive una aparente estabilidad producto del momento wait and see de los inquilinos, y competidores que esperan la evolución del contexto macroeconómico.
Sao Paulo en Brasil con el segundo inventario corporativo más importante en Latinoamérica experimenta una reducción en el número de transacciones, caída en la absorción bruta y neta. La tasa de disponibilidad redujo ligeramente su nivel a 23.77%, debido a los contratos de arrendamientos de empresas de servicios financieros, seguros, tecnología y salud.
Caso contrario son los 3 principales mercados en México. Mientras la CDMX después de más de 2 años en tasas de absorción negativa salió de la inercia y controló la tendencia ascendente de la tasa de disponibilidad, no experimentada desde el cuarto trimestre de 2019, Guadalajara registró números positivos con absorciones netas y la reducción en la tasa de disponibilidad.
En el caso de la Perla tapatía destaca la construcción de 66 mil m2 de espacios corporativos ubicados en los corredores Puerta de Hierro, Plaza del Sol y Vallarta, pese a la desocupación de 10 mil m2 ubicados en distintos mercados.
Monterrey por su parte, agregó 42 mil 347 m2, pero producto a la absorción de más de 15 mil m2 en el segundo trimestre, logró mantener debajo del 26% en la tasa de disponibilidad.
Ante este escenario mixto, el mercado corporativo latinoamericano luce con una pausada recuperación, siempre enmarcada en las tendencias generales del regreso que pusieron en vilo a inversionistas y desarrolladores en los últimos dos años y medio producto de la pandemia.
Sin embargo, pese a los ligeros avances mientras la incertidumbre no se desdibuje, seguirá siendo el principal detractor de una nueva era de recuperación en el mercado de oficinas de la región.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
OLA INDUSTRIAL
La resiliencia con que los parques industriales navegaron la pandemia posicionó a México en la nueva escena comercial del mundo. Iniciamos esta serie con Luis Gutiérrez, presidente de Prologis Latinoamérica, con quien conversamos sobre las razones de la mejor etapa del mercado industrial en la historia reciente.
VIVIENDA ZMCDMX 2Q
El mercado de vivienda en Zona Metropolitana de la Ciudad de México recuperó su dinamismo, pero no lo suficiente para regresar a los números pre pandemia.
Al concluir el segundo trimestre del año en curso, logró desplazar 6 mil 71 unidades de vivienda nueva.
Esta inercia representó una variación del -12.1% en el trimestre y de 15-5% anual, de acuerdo con el reporte de coyuntura en el período de la firma TINSA.
Sin embargo, el desempeño registrado en ese lapso fue impulsado en un 45% de las ventas totales por los segmentos sociales, en especial las unidades ubicadas en Tizayuca.
Esta evolución es importante porque refleja el estado de este negocio en el mercado más grande de vivienda del país que hasta el cierre del cuarto trimestre de 2021 había desplazado 5,817 unidades de vivienda.
En ese período la zona registraba una aceleración de 17% en las unidades vendidas, nivel que se aproxima a las cifras mostradas en el 4Q19, cuando los segmentos sociales mostraban la mayor participación, con el 48% de las ventas totales.
Por su parte, el inventario era 1,552 proyectos activos, de los cuales 91% corresponde a proyectos de vivienda vertical y un 9% a vivienda horizontal.
Ya para el segundo trimestre, se registraron 1,563 proyectos activos, de los cuales 90% corresponde a desarrollos de vivienda vertical, y un 10% horizontal.
El stock disponible respecto al primer trimestre experimentó una variación de -3.7% y los precios por m2 presentaron una variación trimestral del 0.3%, con un ticket promedio de $5.3mdp para departamentos, y $1.5 mdp en casas, principalmente desarrolladas en la zona conurbana.
SIGNIA
Con el nuevo hotel de convenciones, Hilton busca transformar el skyline de Atlanta.
Diseñado con base en el arraigo del sur de Estados Unidos, Signia by Hilton integra el pasado, el presente y el paisaje en constante cambio de Atlanta orientado al turismo de negocios.
El nuevo hotel de convenciones integró en su diseño, liderado por la firma de arquitectura Gensler, 975 habitaciones.
La propuesta busca además convertirle en un punto de conexión central con el Georgia World Congress Center (GWCC) existente y busca fortalecer la posición de la ciudad como un destino nacional de primer nivel para los mercados de deportes, entretenimiento y convenciones.
Sentado en el centro de una nueva dinámica del centro, este hotel actuará como un puente entre los vecindarios históricos y el creciente distrito Westside.
Con la finalidad de crear una experiencia local, el diseño interior del hotel captura el alma de Atlanta a través de varios reflejos del diverso paisaje de la ciudad que se entrelazan en todo el espacio que busca generar a los huéspedes una experiencia renovada y auténtica del lujo sureño.
REAL ESTATE INCLUSIVO
El diseño de espacios para alojar habilidades y experiencias diversificadas de trabajo es el reto de la arquitectura tras las tendencias aceleradas por la pandemia.
Así, el debate en los últimos tiempos es cómo generar espacios de colaboración que permitan integrar una gran gama de posibilidades y un mercado corporativo en crisis.
En las principales ciudades de México y el mundo el incremento en las tasas de disponibilidad de las oficinas son evidentes. Analistas consideraron al inicio de los tiempos post pandemia, que era reflejo de una pausa en tanto las empresas determinaban los requerimientos específicos de espacio.
Pero al paso de los meses, ha quedado claro que el efecto en las tasas de desocupación que en la Ciudad de México rebasa el 23%, obedece más a un contexto macroeconómico y el cambio en el volumen y dimensión de los espacios de trabajo.
Esto último determinado por el arribo de las posibilidades para el trabajo remoto, flexible e híbrido, conceptos enfocados en un diseño inclusivo, que además genere el bienestar y equilibrio de los colaboradores en entornos sustentables.
Gensler sugiere en específico, un diseño que además integre espacios culturales y contenido digital; soluciones de diseño de productos para favorecer la mejora de las reuniones de trabajo para lo que denominan un trabajo híbrido inclusivo.
Más allá de lo evidente, el medio ambiente ha sido un detonador de las amenazas por el cambio climático y por ello, los espacios debieran ser a partir de la pandemia, entornos diseñados de manera inclusiva como una estrategia clave para permitir a sus ocupantes la recuperación rápida de las conmociones y estrés.
Por tanto, las personas, empresas, comunidades y países urgen de un diseño inclusivo para combinar entre las generaciones alternativas para las distintas necesidades relacionadas con la identidad de género, raza, capacidades, edad, neurodiversidad, nivel socioeconómico y cultural.
En el listado de las características del diseño arquitectónico en transformación figuran el acceso o el diseño para la supervivencia pasiva, es decir entornos que garanticen el control de la luz, temperatura, calidad del aire y ruidos sólo por la forma y no los sistemas eléctricos.
En consecuencia, el uso del diseño pasivo permite obtener espacios confortables, que consideran el uso de la luz del día, la reducción de la ganancia de calor solar, el aprovechamiento de las brisas, la moderación de las temperaturas externas extremas con masa térmica o crear espacios exteriores protegidos programables.
Otro factor integrado en los cambios es el diseño para la conciencia que incluye puntos de referencia claros y orientación intuitiva hacia, dentro y alrededor de los espacios y edificios.
No menos importante es el diseño para la integración social, es decir entornos donde las personas puedan reunirse, con la finalidad de promover la capacidad intelectual y muscular en juntas de trabajo.
En este sentido, el mobiliario y áreas de almacenamiento enfrentan un reto en que los principales fabricantes de mobiliario en el mundo se han dedicado en los últimos meses.
La evolución de la inclusión toca también los espacios públicos y la creación de contenido digital, con un nivel de acceso democratizado y parte de la vida cotidiana de un gran número de personas.
Todos son parte de una revolución de los espacios que no tiene marcha atrás y definirá el futuro de los entornos.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
COMUNIDADES RECAP
El desarrollo de gran escala detonó la expansión urbana, a partir de los proyectos de usos mixtos. Las comunidades resultantes, ahora demandan una especial atención hacia la calidad de vida.
Estas son las consideraciones abordadas en esta serie por JERDE, Fibra Uno y Artha Capital.