REFLEXIÓNEs - TECNOLOGÍA
Los data centers irrumpen en la vida cotidiana tras la pandemia. En este episodio, conoceremos la #visión y perspectiva a futuro de Arturo Bañuelos, Director Ejecutivo de Proyectos y Desarrollos de JLL México y Rodrigo Castillo, Director Ejecutivo de Tecnología de banca de consumo para las Américas, HSBC.
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INDUSTRIAL CDMX 2Q
Con una tasa de ocupación histórica de 2.8% el mercado industrial en la Ciudad de México y Área Metropolitana, sus distintos corredores reflejan el dinamismo experimentado en los últimos 2 años de la pandemia.
Esta evolución es acompañada del registro de operaciones que acumularon en el período 800 mil m2, buena parte de ellas vinculadas con el sector logístico como uno de los principales impulsores de la región.
De esta manera, indica un reporte de Cushman & Wakefield los sub mercados del área metropolitana se han impactado de manera positiva por esta expansión, en especial Cuautitlán y Tepotzotlán donde se han generado más de 200,000 m2 en nuevos contratos.
Esta inercia ha generado que la cartera de edificios en construcción se mantenga, con distintos proyectos en proceso de inicio de edificación.
A la fecha, el inventario de edificios en construcción alcanza actualmente 826,490 m2, un volumen reflejo de la tendencia histórica que adicionalmente genera precios de salida promedio de $6.20 dólares por m2 de arrendamiento en edificios clase A.
En el corredor Cuautitlán, las empresas Nadro, Chep y JT Express han tomado grandes superficies, de la misma manera que distintas firmas vinculadas con el sector logístico en Tepotzotlán, y en especial los más de 14 mil 400 m2 que absorbió Federal Express en Iztapalapa.
Las nuevas edificaciones registradas en la zona incrementarán el actual inventario que supera los 13 millones de metros cuadrados.
Adicionalmente, un análisis del área de market research de Newmark destaca el efecto positivo que han generado nuevos vehículos financieros de inversión como FIBRAS y CKDEs, donde el sector industrial es determinante para impulsar proyectos como Frontier y Vesta en Toluca, Prologis en Vallejo y Cuautitlán al igual que O´Donnell y CPA en Cuautitlán.
Este desarrollo ha generado la consolidación de nuevos corredores como el CTT (Cuatitlán- Tultitlán – Tepotzotlán) que ha logrado alojar un gran número de centros logísticos que sirven a la actividad del e-commerce.
AMAN MIAMI BEACH
En el barrio revolucionario del Distrito Faena, Aman Resorts desarrollará un conjunto de residencias de lujo inspiradas en el Art Déco que acompaña el hotel en operación. Con este desarrollo la cadena busca crear un catalizador para la cultura y las conexiones, en el destino, que será el número cuarto de Aman en América del Norte.
Ubicado en un predio privilegiado frente al mar en Collins Avenue, Aman Miami Beach busca emular la propuesta de la firma recién aperturada en Nueva York, como parte de la evolución urbana de Aman, encapsulando la energía del entorno dinámico.
En el desarrollo, además de un hotel Aman, que verá el edificio Art Deco Versailles restaurado por Jean-Michel Gathy, el proyecto de residencias representará un nuevo hito arquitectónico adyacente a la propiedad.
En su arquitectura las 22 residencias de la marca Aman serán diseñadas por Kengo Kuma and Associates.
La propuesta integra la simplicidad natural, dado que las casas privadas exclusivas reflejarán el espíritu de serenidad, con terrazas envolventes, ventanas de piso al techo y marquesinas flotantes de madera que enmarcan las vistas al océano.
El desarrollo refleja de acuerdo con sus creadores, el estilo de vida de Aman, donde el espacio y la privacidad son prioritarios, al igual que el acceso a las comodidades del hotel y acceso al Aman Club.
MONTERREY INDUSTRIAL
Con todo y la evolución de los corredores industriales en la zona fronteriza que limita a México con Estados Unidos, el mercado de Monterrey mantiene liderazgo con la demanda, tasa de disponibilidad de 2.2% y construcción al alza.
Así como un nivel constante de nuevas edificaciones y absorción acumulada el mercado industrial de Monterrey terminó el segundo trimestre del año, a través de sus distintos corredores, con una absorción bruta de 258 mil m2 según la estimada por Newmark .
Y no sólo eso, 61.8% de la absorción fue generada por proyectos tipo build-to-suit (BTS). En consecuencia, en Monterrey se desarrollan 713 mil m2.
En este sentido, destaca la demanda de espacio industrial clase A en los sub mercados de Santa Catarina y Victoria, que lograron concentrar 26.3% y 22.6% de lo absorbido por el mercado.
Esta inercia provocó que la absorción neta del primer semestre del año llegara a 389 mil m2 como reflejo del dinamismo que vive la región donde en promedio se ofrecen precios de arrendamiento ponderados de 4.74 dólares por m2 mensual.
Sin embargo, los corredores Ciénega de Flores y Apodaca mantienen los precios de arrendamiento más altos de la región respecto a la competitividad que tiene con menores costos Santa Catarina.
El dinamismo mencionado ha permitido operaciones de arrendamiento como los 25,500 que absorbió en Guadalupe Living Spaces, o los 22,700 que en Monterrey tomó Quanta.
De igual manera, Hengli America vía un proyecto BTS absorbió 67 mil 900 m2, superficie actualmente en construcción.
Lo experimentado en este lapso destaca, porque junto con la inercia de 2021 la zona ha generado el mayor dinamismo pese a la pandemia como reflejo de su consolidación.
En este sentido, esta semana FINSA anunció el plan de expansión de Vertiv, empresa de capital estadounidense enfocada en la fabricación de tecnología de almacenamiento de datos (data warehouse).
La operación permitirá a la empresa norteamericana crear el centro de operaciones más grande y sofisticado en América Latina, dentro del parque de Santa Catarina, con lo que se suma a las 4,200 empresas de capital extranjero que decidieron elegir a Nuevo León, para el desarrollo de proyectos.
En la nueva planta Vertiv donde se generarán mil 500 fuentes de empleo, desarrollará data warehouse enfocado en tecnologías de la información, ciberseguridad, electromovilidad e inteligencia artificial.
Esta inversión es parte de la inercia generada en el mercado, que al cierre de 2021 logró una absorción bruta de 240 mil m2, que entonces le generaba una tasa de disponibilidad.
En ese momento, contratos liderados por empresas como Lego, Bimbo, Tenere y Coppel fueron parte de la ecuación.
Sin embargo, pese a la crisis de recursos entre ellos el agua, Monterrey continúa recibiendo un fuerte impulso producto del efecto que traerán industrias de la nueva economía, el nearshoring y el efecto del nuevo T-MEC.
Es una combinación que permite prever un proceso de crecimiento consolidado en los tiempos por venir.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
QUINTANA ROO
Al igual que en los tiempos prepandemia, Quintana Roo lideró con 75%, la apertura de nuevos hoteles en 2022.
Con un total de 14 hoteles de 3 y 5 estrellas, su desarrolló permitió la incorporación de más de 3,800 cuartos, equivalentes a 60% menos de los cuartos inaugurados en el primer semestre del 2019, cuando se inauguraban 9,600 cuartos.
En la evolución de las nuevas edificaciones del mercado inmobiliario hotelero, la mayor participación es la Riviera Maya con un estimado de 1,665 cuartos abiertos, luego figura Cancún con 1,196 cuartos.
Analistas y un reporte en la materia desarrollado por la oficina en México de la firma CBRE esperan la incorporación de al menos 4,200 cuartos más en la segunda mitad del año en curso, con lo que se alcanzará 72% de los cuartos proyectados durante 2019 para entregarse en el 2022-2024, es decir 5,800 cuartos en planeación.
En los primeros cinco meses del 2022 se incorporaron 15 nuevos hoteles, 9 de ellos en la Rivera Maya y Cancún, con 2,861 cuartos concentran el 75% de la nueva oferta, mientras que, el mismo periodo de 2019, Quintana Roo con 4,468 cuartos abiertos representó el 47%.
Esta evolución es resultado de la política de cielos abiertos asumida durante la pandemia y el reboarding de 2021 en verano que hizo factible incrementar los viajes al corredor turístico.
Datos de este mismo reporte, indican que de enero al mes de abril a 2022, ingresaron a México 11 millones 644 mil turistas internacionales y durante marzo se registró el ingreso más alto del cuatrimestre con 3.1 millones de turistas.
Este volumen de viajeros es 45% superior a marzo 2021 y 21% por debajo del mismo periodo del 2019.
En términos del ingreso de divisas al cierre del 2022 ascendieron a 9 mil 182 MDD y en marzo se registró el nivel más alto con 2,675 millones de dólares, al superar las cifras de marzo 2021 con 1,234 millones de dólares y a marzo 2019 cuando llegó a 2,523 millones de dólares.
Por ende, el gasto promedio por consumo durante el desplazamiento en la estancia de los turistas internacionales en México entre enero-abril 2022 fue de $1,154.3 dólares, cifra superior al mismo período 2021 ($1,060.9 dólares) y el de 2019 ($1,048.6 dólares).
Otro factor representativo fue el ingreso de turistas internacionales vía aérea, que durante el primer cuatrimestre del 2022, registró 6.78 millones de llegadas de turistas internacionales, cifra 124.2% superior al ingreso en 2021 y -2.8% con relación al mismo período del 2019 (6.98 millones).
No obstante, la recuperación en las inversiones se sustenta en las ocupaciones hoteleras en Cancún y Riviera Maya que registraron niveles superiores al 80% durante marzo 2022, cifras similares a las del 2019 (pre pandemia).
ANANTARA
Si bien tomó tiempo, Emiratos Árabes Unidos da cabida al primer complejo ecológico de lujo destinado al descanso.
Anantara Mina Al Arab es un resort de 174 habitaciones y villas, que tras su edificación tendrá vistas a su propia playa privada y a una reserva ecológica llena de manglares caprichosos, de acuerdo con sus diseñadores.
Ubicado a 45 minutos de Dubái, el complejo fue construido con un estilo maldivo, por lo que parte de sus villas están ubicadas sobre del agua en el Golfo Arábigo en un santuario ecológico prístino.
Es la primera propiedad en Ras Al Khaimah que ofrece este tipo de alojamiento, catalogado como el emirato más septentrional que integra playa, desierto y montaña.
Si bien contará con las villas sobre la arena con piscina privada están llamadas a ser algunas de las habitaciones más demandadas de los Emiratos.
La propuesta de Anantara Hotels & Resorts en esta propiedad es integrar una alternativa para el viajero global, cuya apertura se espera en las próximas semanas.
SOBREOFERTA AJUSTA
Justo hace un año, el mercado de oficinas en la Ciudad de México (CDMX) fue cubierto por la sombra de una amplia sobreoferta.
La situación desde entonces, ha sido por demás compleja para inversionistas, desarrolladores y brokers, que no vivían 18 años de una excesiva oferta de espacios corporativos.
Pero la situación ahora parece tomar un nuevo ritmo y las oficinas en el mercado con la mayor concentración de portafolio a nivel nacional regresan a números positivos.
Se trata de la absorción neta que en este período sale de niveles negativos al cerrar el segundo trimestre del año con 29 mil 720 m2.
Para el área de market research de Newmark este resultado se complementa con la tasa de disponibilidad que terminó el período con 23.8%, misma que había mantenido un ritmo ascendente por más de 2 años.
Así, la absorción neta positiva motivada por las ocupaciones de espacios en los corredores Polanco, Insurgentes y Norte, detuvo la tendencia al alza de la tasa de disponibilidad que no sucedía desde el último trimestre de 2019, el primer año de la pandemia.
Sin embargo, la gran área de oportunidad seguirá siendo la estabilidad del inventario que pese a la desaceleración en el ritmo de construcciones, mantiene su crecimiento al agregar 75 mil m2 de nuevos espacios.
Este número se complementa con los 1.2 millones de metros cuadrados en construcción, volumen que valida la llegada en breve a la marca de los 8 millones de m2.
Si bien, en el primer semestre del año se registró una actividad superior a 190,000 m2 de espacios de oficinas colocados, equivalente a un incremento de 33% respecto al mismo período de 2021, las desocupaciones continúan.
Por ello, el fondo del asunto es el frágil crecimiento económico, las presiones inflacionarias y la falta de políticas definitivas en las empresas para el regreso a las oficinas, que les impide determinar sus requerimientos específicos de espacios.
En consecuencia, el mercado continúa sobre ofertado con 1.9 millones de metros cuadrados de espacio corporativo que voltean el enfoque en los factores expuestos. Situación que ha generado una doble tendencia: la reconversión de inmuebles, algunos de ellos a vivienda, y un 4% del inventario que actualmente opera como coworking.
Esta situación se acentúa en sub corredores como Insurgentes Roma-Condesa, Norte Atizapán y Norte Naucalpan con niveles de desocupación superiores a 40%, además del caso anecdótico del área Norte Tlalnepantla que registra una tasa de disponibilidad de hasta 53.4%.
Esta situación ha reflejado que en general los precios continúen un ajuste a la baja en sus valores, desde los 22.65 dólares por metro cuadrado del año pasado, hasta los 22.31 dólares del trimestre que recién terminó.
Los espacios acondicionados, algunos de los cuales entraron a un proceso de subarrendamiento, habían ayudado a contener los ajustes a la baja en los precios de las oficinas.
No obstante y pese a que en las condiciones de entrega figuran de manera constante los espacios acondicionados o amueblados, siguen siendo representativa para corredores como Insurgentes, Interlomas, Lomas Altas, Norte y Polanco la proporción de espacios disponibles en obra gris.
Bajo estas condiciones el mercado corporativo mantiene un escenario de expectativas de recuperación en el mediano plazo, con lo cual es evidente la etapa a la baja en el ciclo actual.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
COMUNIDADES - MICROCIUDADES
La consolidación de comunidades requiere de decisiones económicas y de largo plazo. En este episodio Conversamos con Gonzálo Robina, Director General Adjunto, Fibra Uno sobre los retos de crearlas y su visión de las microciudades.
ARQUITECTURA & HOTELERÍA
Habitaciones únicas, diseño biofísica, espacios híbridos y lugares ecológicos son la tendencia con la que el negocio de la hospitalidad busca cumplir con las expectativas del viajero en la era post pandemia en el verano próximo.
Ante esta inercia, el negocio hotelero empezó un proceso de renovación e innovación de espacios con diseños vanguardistas que permitan desarrollar nuevos entornos para el desarrollo de experiencias.
Esta tendencia, ha generado inversiones superiores a 215 mil millones de pesos, de los cuales 75.5% se destinó a la construcción de habitaciones de hotel, pese a la pérdida de dinamismo que imperó en el sector producto del distanciamiento social.
Especialistas de la firma AEI Spaces consideran que ante los retos de las tendencias que imperan en la industria en transformación, la arquitectura y diseño de interiores son clave para generar diferenciadores para atraer al turista.
Marta Gallo CEO y fundadora de esta empresa dice que existe un avance paulatino de líderes del sector turístico y del hotelero de contratar firmas especializadas de arquitectura y diseño para la reconfiguracón de espacios de espacios.
Es un proceso del rediseño de entornos para cubrir las expectativas del turista, ya que el viajero busca mejores experiencias en espacios sofisticados, vanguardistas y con infraestructura tecnológica de última generación.
Así, mientras las habitaciones únicas buscan generar un carácter singular en cada sitio, el diseño biofílico avanza en la adecuación de interiores y diseño de las construcciones.
La biofilia en los hoteles, incorpora técnicas de iluminación y ventilación natural en sus diseños, al utilizar materiales de construcción orgánicos e incorporado vistas a vegetación y cuerpos o caídas de agua que forman parte de la arquitectura de la construcción o naturales.
Al igual que en espacios corporativos, los espacios de alojamiento experimentan el rediseño de áras para hacerlas híbridas y flexibles, cambio que ha favorecido el uso máximo de los espacio, la incorporación de un mayor número de amenidades de cara a crear atmósferas recreativas y laborales.