La evolución explosiva que el mercado inmobiliario industrial ha tenido en los últimos 3 años es indiscutible. Las razones son múltiples: el efecto del nuevo T-MEC, la guerra comercial Estados Unidos-China, el nearshoring e incluso la guerra de Rusia en Ucrania.

Este escenario multifactorial ha sido aprovechado por distintos corredores industriales, en especial los ubicados en la franja norte de México, que muestran signos de falta de tierra para mantener la demanda de espacios industriales y logísticos.
El escenario industrial en la región Latinoamericana ofrece una perspectiva distinta en los mercados que lo componen.

Al tiempo que las tasas de disponibilidad se ajustan, destaca el furor de algunos mercados en México, aunado al de Brasil, Colombia y Costa Rica.
Resultado de esta dinámica, el inventario en la región, creció 1.6 millones de m2 en el semestre, al tiempo que la tasa de disponibilidad se redujo 0.8% al cerrar el período con una tasa de 5.7%, de acuerdo con un reporte del área de market research en Newmark.

Sin embargo, la tasa de absorción decreció 30% debido a un menor dinamismo de Río de Janeiro y Sao Paulo en Brasil, así como la falta de disponibilidad de espacio citada en los corredores del norte de México.
La forma en que los 10 principales mercados compensan el escenario, fue en los precios de renta que se elevaron 7%, al registrar un promedio por m2 de $4.90 dólares al mes.

En particular, llama la atención la continuidad en la demanda de espacio industrial como bodegas de alta gama y logística en Río de Janeiro, debido al comercio electrónico que alentó un crecimiento de 46,000 m2 sumados al inventario.
Sao Paulo en cambio, el mercado más grande de Brasil, acumula dos años con cifras de demanda récord y una absorción acumulada de 561 mil m2, el doble que en 2021.

Como aquí lo hemos comentado previamente, Tijuana y Ciudad Juárez son claro ejemplo de la caída en la tasa de disponibilidad, al tiempo que Monterrey ha sabido capitalizar la inercia y mantiene tasas de edificación récord.

Por tanto, el mercado con mayores retos es Tijuana, debido a que no ha logrado satisfacer la demanda de un gran número de operaciones, respecto al ritmo de construcción de nuevas naves.

Esta situación, ha dinamizado el interés de desarrolladores en ubicar superficie disponible que les permita aprovechar la ola de compañías que buscan llegar a la ciudad, donde algunos corredores tienen una tasa de disponibilidad de 0% y una edificación concentrada en el sureste.
En consecuencia, el escenario pronostica para este mercado, una tasa de disponibilidad de 1% en los próximos años.
Caso contrario es la perspectiva enfocada hacia Guadalajara destaca el auge de los últimos tres años de parques industriales, business park o micro parques, producto del desarrollo de la logística y el e-commerce. En especial destaca la evolución reflejada en los corredores El Salto, Zapopan Norte y Periférico Sur.

Sólo en el Salto, actualmente se construyen más de 120 mil m2, mientras que en Zapopan se edifican 35 mil m2 y 30 mil m2 más en Periférico Sur.

Otra región con potencial son San José, Costa Rica donde la industria de dispositivos médicos y logística se establecen vía esquemas BTS (Built to suit).

No menos relevante es la dinámica de Bogotá en Colombia, de la que empresas de comercio electrónico, tecnología, automotriz y operadores logísticos esperan mejores condiciones, de un mercado que elevó los precios de la construcción y en consecuencia de venta y renta de bodegas.
Esta situación generó que la disponibilidad esté en los porcentajes más bajos y se haya impulsado el modelo de desarrollo BTS.

Finalmente la Ciudad de Panamá, sostiene el dinamismo y expansión al registrar la construcción de más de 200 mil m2 de naves y una absorción semestral superior a 40 mil m2 que tiene entre sus principales inquilinos empresas de la industria logística.

En suma, el negocio inmobiliario industrial en los principales corredores industriales de Latinoamérica experimenta una era de crecimiento que podría mantenerse en los años por venir.

Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.