Los factores se suman al entorno macroeconómico que rodea la actividad inmobiliaria en distintos segmentos. Fuera de la Ciudad de México (CDMX), que experimenta un cambio en la política de desarrollo urbano, distintas entidades del país no han parado en su dinámica.

Nos referimos a lo que se genera en el Centro y Norte del país donde corredores industriales y comerciales mantienen su ritmo de desarrollo, aunque con un dinamismo menor, selectivo y con cautela. Pero qué es lo que mantiene este movimiento.

La respuesta sigue siendo múltiple: los fundamentales de la actividad económica, el efecto del reciente crecimiento de la clase media y pese a todo, la ubicación geográfica y el estatus de socio comercial que tiene México con Estados Unidos, el todavía mercado más grande de Estados Unidos.

En su conjunto, este contexto alimenta la perspectiva de desarrolladores, fondos de inversión y otros vehículos financieros, que a pesar del replanteamiento de algunas estrategias financieras de deuda, aún atrae a inversionistas.

Es decir, a mayor riesgo, mayor rendimiento. Una ganancia que sostiene el spread que separa hasta con 400 puntos base la inversión en México respecto a lo que ofrecen mercados desarrollados como Estados Unidos.

Por esta razón, los fondos de inversión mantienen planes de crecimiento y la salida de vehículos financieros con menores restricciones que las que existen en otros como los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) y lo que han logrado los CERPIs, que permiten la inversión fuera del país, facilitando estrategias de diversificación territorial.

Un ejemplo de la visión de mediano y largo plazo es BTS Development que a 10 años de distancia en el inicio de su operación, planea un modelo de expansión hacia el año 2025 que le permitirá acumular un portafolio de un millón de metros cuadrados de espacios industriales.

Los cerca de 400 mil m2 que planea sumar a su actual portafolio de 660 mil m2, serán financiados con recursos propios y la ejecución de una segunda fase de inversión y desarrollo con Prudential Global Investment Management, a través de su CKD (Certificado de Capital de Desarrollo) Prumex IV.

La firma que dirigen Pablo Barcos y Rodrigo Fernández en las áreas de inversión y operaciones, busca con esta fórmula generar una inversión de 200 millones de dólares para ampliar su operación en el Bajío, Estado de México y el norte del país.

Este caso es muestra de lo que nutre la actividad de desarrollo industrial, a partir de la influencia que tiene el mercado de capitales en México.

Aquí comentamos que a finales de 2018 en el mercado se listaron 36 emisoras, de las cuales 3 fueron FIBRA E, 3 fideicomisos inmobiliarios, 12 CKDes (aunque no todos enfocados al sector) y 6 CERPI´s. Sólo en monto de financiamiento 52 mil 523 millones de pesos fueron generados por las emisiones de FIBRA E, 7 mil 477 de CKDes y 10 mil 255 de FIBRAS.

Fueron números aportados por las FIBRAS E de CFE, Grupo Aeroportuario Ciudad de México y Prodemex, además de la salida de Fibra EDUCA, U-Storage y Upsite México.

Era indudablemente otro contexto, que actualmente se ha enfocado a la instrumentación de distintas estrategias financieras de los distintos participantes, pero que validan la visión de largo plazo con que el dinero institucional controlado por administradores de fondos norma sus decisiones de inversión.

Cierto es que el valor de los activos de algunos instrumentos no es el mismo, pero en perspectiva el mercado industrial, dolarizado y con un sólido desarrollo de inmuebles Clase A, ha logrado generar una visión de rentabilidad que hoy se ubica en rangos de 7.5 a 9% de tasas de cap rate.

La rentabilidad aunada al dinamismo que siguen promoviendo negocios como el comercio on line, la manufactura y las cadenas sólidas de suministro de hubs de manufactura, automotrices, aeroespacial, equipo médico y electrónico, permiten vislumbrar un escenario de desarrollo y oportunidades.

Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg