MONTERREY
Históricamente por su vocación industrial y la cercanía con la frontera, que dejaron infraestructura y conectividad, Monterrey continúa siendo un polo de desarrollo industrial, y uno de los principales destinos de inversión con impacto en el mercado inmobiliario por la demanda de centros de producción, oficinas corporativas y servicios para la población.
Un reporte de la firma CBRE indica que al tercer trimestre de 2019, la comercialización en términos de absorción bruta superó la demanda anual total del año pasado, situándose en 642 mil m2, contra 471 mil m2 de 2018, que le otorgan un segundo lugar a nivel nacional, después de la Ciudad de México.
Un factor que evidencia el contexto de solidez de ese mercado es que el año pasado se materializó la llegada de empresas chinas cuya actividad industrial generó un nuevo demandante de nuevas alternativas para aprovechar los acuerdos comerciales y evitar aranceles.
Ramón Flores, Vicepresidente Ejecutivo de CBRE Noreste dice que“los desarrolladores se han mantenido activos en cuanto a la construcción de naves especulativas, al cierre de septiembre hay más de 300 mil m2 en desarrollo, de los cuales se espera que 100 mil m2 se entreguen para el final del año y con ello se pueda satisfacer la demanda de espacios industriales clase A”.
La firma prevé la llegada de cien empresas de origen asiático en la entidad a mediano plazo, principalmente de manufactura.
CDMX & MOVILIDAD
Es el bienestar de los 8 millones de habitantes que viven y trabajan en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM), pero también lo que genera alimentar la demanda de 34 millones de viajes diarios con una duración promedio de viaje de 30 minutos a 2 horas.
Sin embargo, los que toman traslados de más de 1 hora y hasta 2, representan casi 60% de ellos y la mayor parte se traslada en transporte colectivo, auto y metrobús, mayoritariamente.
Lo anterior es consecuencia de la falta de planeación urbana, la falta de renovación del parque vehicular de transporte público, la inserción de nuevas alternativas de movilidad y una expansión de la mancha urbana deterioraron el bienestar, incluso el de los empleados.
Del universo de viajes, 22.5 millones se originan por la actividad creada en los distintos submercados inmobiliarios.
International Workplace Group (IWG) determinó en una encuesta que más de la mitad de los empleados en el centro del país consideró que el tiempo invertido en traslados afecta el bienestar, por lo que ese tiempo invertido debería ser tomado en cuenta como parte de la jornada laboral.
IWG asegura que 75% de las empresas a nivel internacional introducen la modalidad del trabajo flexible como una alternativa que busca reducir los tiempos de traslado de sus empleados. Esta dinámica aporta distintas locaciones para trabajar, cercanas a sus lugares de residencia o las oficinas de clientes principales a fin de proporcionar bienestar a sus colaboradores.
Un estudio sobre movilidad desarrollado por CBRE indica que los centros de trabajo ocupan el mayor propósito de quienes se trasladan en el territorio.
2020
Hace un año la realidad con que empezaba 2019, tenía base en la transición y los pronósticos del inicio del nuevo ciclo inmobiliario.
La Ciudad de México (CDMX) y todo lo que ocurrió meses después con la política restrictiva y revisión de nuevos proyectos por parte de autoridades, cambió definitivo la percepción con que muchos había visto la expansión en el mercado inmobiliario más importante del país.
En ese momento se planteó que la inclusión y participación ciudadana, serían el eje del futuro del desarrollo inmobiliario. Los rumores sobre los cambios de territorios se veían como un impasse en las nuevas reglas urbanas.
Al poco tiempo, se materializaron los temores con sellos de clausura y suspensión de actividades, procesos legales hasta ahora inconclusos en casos tan relevantes como el que vivió el proyecto Mítikah de Fibra Uno al sur de la Ciudad.
En consecuencia, la inversión cambió de territorio y se observó un crecimiento de proyectos en mercados como Guadalajara, Querétaro, Tijuana, Monterrey y otros que empiezan a representar un verdadero reto urbano y de movilidad para las administraciones públicas.
Un factor complementario de los cambios, es indiscutiblemente el reacomodo que han vivido nichos como el negocio inmobiliario turístico, el retail y el mercado industrial. En cada caso, desarrolladores y los fondos de inversión encontraron la manera de aprovechar las oportunidades al desconcentrarse la actividad en la CDMX.
Ante este escenario cambiante de nuevo surge la pregunta de qué depara al real estate el 2020. Desde luego, que el mercado continuará su avance, pero serán clave la política monetaria, la evolución de las tasas de interés, el crecimiento económico y la solidez con que el gobierno de continuidad a la dirección del desarrollo urbano, de comunidades y el plan de infraestructura para conectar lo que la expansión inmobiliaria requiere como apoyo.
Importante será también la consolidación con que nuevos actores en el negocio mantengan su desarrollo. Nos referimos al crecimiento de nuevos inquilinos de espacios flexibles en el mercado corporativo, las empresas de retail para la logística de sus ventas online, la colocación de cuartos de hotel y otras opciones de alojamiento vía plataformas tecnológicas, espacios colaborativos de trabajo e incluso nuevos usuarios de espacios de vivienda.
Todo en conjunto es el mapa que siguen inversionistas, desarrolladores y usuarios de inmuebles de distintos tipos que buscarán hacer rendir sus inversiones y aprovechar las oportunidades de compra.
El real estate mexicano ha dejado de ser un negocio sólo patrimonial, ahora convive con vehículos de inversión y fondos globales que buscan donde colocar el recurso que levantan para favorecer el rendimiento de sus inversionistas.
En conclusión, no se trata de un escenario de crisis tácito, sino el de una forma distinta de entender el mercado inmobiliario. Quienes logren hacer una lectura asertiva de las oportunidades, podrán sembrar en el año que está por iniciar los cimientos de su expansión. ¡Bienvenido seas 2020!
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
2019
El año que termina ha sido un período lleno de cambios y ajustes, pero también de oportunidades. Del lado de las posibilidades, surgió la pregunta en diferentes momentos de qué es lo que realmente ven los inversionistas que hizo cambiar la balanza hacia el anuncio de inversiones y el fin de la sequía en el mercado de capitales.
En los cambios, destaca la política restrictiva a las nuevas edificaciones en la Ciudad de México (CDMX), que sigue siendo relevante en distintos nichos de la actividad inmobiliaria como retail, vivienda y oficinas.
En cambio, quienes pudieron tomaron ventaja diversificaron sus incursiones o bien vendieron portafolios activos. Es indudablemente un mercado de compradores.
Los tintes que hacen distinto este proceso pueden verse en la forma en que se adaptaron a los cambios el mercado corporativo con nuevas formas de trabajo, los retailers con el avance del eCommerce y los inversionistas que apostaron a la vivienda institucional en renta, ante la necesidad de vivienda.
Sea cual sea el momento y la estrategia, es un hecho que el real estate dará mucho de qué hablar en 2020. ¡Felices fiestas!
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
OFICINAS PREMIUM
Costos de ocupación crecientes, pero con una tendencia a desaceleración, una mayor participación de las empresas de tecnología y la búsqueda de costos accesibles incluso con nuevos modelos de espacios, son las tendencias que marcan el desempeño de las oficinas Premium en el mundo.
Se trata del Observador de Arrendamientos de Oficinas Premium (OAOP) de la firma JLL que en su quinta edición cubre el desempeño de 86 submercados en 73 ciudades.
El indicador considera elementos clave en los costos de ocupación, renta real neta, cargos por servicios e impuestos gubernamentales sobre los arrendamientos de forma estandarizada.
Entre los principales 40 mercados lideran Hong Kong, Nueva York y Beijing, mientras que México se encuentra con una renta promedio de $53 dólares en el sitio 68.
De los precios el observador destaca, que si bien Hong Kong Central es uno de los mercados más costosos en el mundo, los niveles registrados por Nueva York se redujeron hasta entre 50 y 60% de lo registrado en 2018.
Otro punto relevante en el informe es la participación relevante que tiene la región Asia Pacífico, que ubica a 6 de los 10 mercados más costosos en el mundo ubicados en China y Japón.
Los nuevos inquilinos han venido a revolucionar la participación que históricamente tenían sectores como la industria de los servicios bancarios y financieros. Actualmente representan 48% de la demanda de espacios de oficinas en el segmento Premium.
Y es que las necesidades de los espacios de trabajo son determinantes. Los grandes corporativos buscan vivencias o experiencias inmejorables, es decir, acceso a espacios para que los empleados logren cubrir un amplio rango actividades.
MULTIFAMILY
De nuevo, el cambio de hábitos del consumidor crea una disrupción en el mercado inmobiliario. Esta vez en el mercado de rentas integrado a la vivienda institucional también denominada multifamily, que en países con mayor expansión es uno de los principales generadores de rentabilidad por su volumen y la capacidad de inversión que requiere.
El período de inversión en el negocio depende de la ubicación, diseño y densidad. Sus promotores estiman un retorno sobre costo por arriba del 10% y un periodo de inversión se ubica entre 3 y 5 años.
Por tanto, la vivienda institucional en renta creada a partir de proyectos de gran volumen de unidades, representa actualmente apenas 1% de la vivienda en renta del país, crece a pasos acelerados ante la necesidad de vivienda en las principales ciudades del país.
Lo hizo porque profesionistas, parejas jóvenes, solteros nacionales y extranjeros, en suma quienes su actividad se ubica en los centros de negocios tienen un nuevo patrón de satisfacer la necesidad de vivienda, bien ubicada y con amenidades.
Un grupo de 25 empresas integradas en la Asociación Mexicana de Vivienda en Renta (AVER), lo sabe y ha analizado en los últimos años el potencial del negocio. Por tratarse de una inversión estable respecto a otros activos y las aportaciones que genera en la solución al rezago de vivienda.
Un estudio desarrollado por el área de capital advisors de CBRE señala que la tendencia de arrendar vivienda ha crecido en los últimos 15 años, dado que en ese lapso 10% de la población lo prefiere en lugar de comprar.
Se trata, dice la firma, de un activo contracíclico con mejor desempeño en períodos de crisis, que adicionalmente crea un contrapeso en activos de otros nichos como el industrial, oficinas y retail, éstos últimos ligados al crecimiento económico.
Entre las bondades figuran el flujo estable de caja por la pulverización de las rentas al tratarse de proyectos que consideran 300 arrendatarios.
Se ha comprobado adicionalmente que el nivel de morosidad y disponibilidad son bajas. Un ejemplo es lo ocurrido en la última crisis económica, el nivel de ocupación de los activos en multifamily en Estados Unidos estuvo por arriba del 90% y en América Latina, la morosidad no superó el 2%.
Además, dicen los analistas, tiene una cobertura contra la inflación, dado que en casi todos los casos el aumento de rentas suben por encima de la inflación y los activos generan plusvalía.
Los proyectos son liderados por las firmas Nomad Living, Metrobuilding, Urban Hub, Greystar, Gran Ciudad, LiveUp de Guadalajara y Fraterna de Monterrey, entre otras.
Actualmente se construyen 9 desarrollos con más de 2,000 unidades los cuales se espera que concluyan durante 2021 y 2022. La ciudad de México concentra el 70% de proyectos de este tipo.
Con todo, la inercia observada en el mercado mexicano no es única. En el tercer trimestre de este año, el negocio en Estados Unidos incrementó su volumen y retornos anuales, con un nivel de entre 5.3 y 5.43 % en el último caso, de acuerdo con previsiones de las firmas globales CBRE y C&W (Cushman & Wakefield).
Por esta razón, el mercado en México que ya supera los tres mil departamentos en renta en operación, recibirá en el futuro inmediato 10 mil unidades en construcción y planeación.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
OUM EN DESARROLLO
Como parte de la tercera de cuatro fases del desarrollo de usos mixtos y comunidad Arboleda, OUM Wellness empezó su construcción en el municipio de San Pedro Garza García, Nuevo León.
Es el concepto de salud integral y bienestar validado por la firma Edificios Cero Energía que busca ser certificado por la Net Zero Energy Building (NZEB, por sus siglas en inglés).
En la edificación del centro participan el consorcio Edificios Cero Energía que estableció una alianza con Capital Natural, desarrollador y administrador de distintos proyectos, entre ellos Arboleda donde se ubica el inmueble.
El OUM Wellness trata de generar a la comunidad integrada a las distintas áreas residencial, corporativa y comercial un espacio de armonización de cuerpo, mente y espíritu.
De lograr su certificación, será el primer Net Zero Energy Building en América Latina y el número 20 a nivel internacional. El proceso de certificación de este centro se enfoca en la conservación de energía mediante la producción de energía renovable.
“Arboleda da otro paso en su estrategia para consolidarse como un Wellness Real Estate Community y, sobretodo, un lugar extraordinario para vivir para las familias. OUM es el complemento ideal para Arboleda y el Distrito Valle del Campestre, además de ser un impulsor de la nueva generación de comercio enfocado al bienestar integral, siendo pionero en el mercado latinoamericano”, explica Andrés González, Managing Partner & COO de Capital Natural.
Desde su concepción y desarrollo, el espacio de bienestar que contará con su sistema de energía solar generada en el sitio y otros elementos, calificará adicionalmente en las certificaciones LEED Platinum y WELL, todas integrantes del Living Building Challenge.
Este último es parte del International Living Future Institute, una organización que impulsa la transformación radical hacia ciudades y comunidades sostenibles. En general, los edificios que aspiran a obtener la certificación deben demostrar durante su primer año de operación un balance energético cero, es decir, buscan un ahorro de energía muy significativo y que toda la energía utilizada sea compensada en su totalidad por energía generada en sitio y de forma renovable.
Entre las acciones de ahorro de energía destacan la incorporación de jardines verticales y techos verdes, fachada bioclimática humedecida por condensados, recuperación pluvial, chimenea de calor, captación solar, espejo de agua reductor de temperatura y orientación.