MOVILIDAD & CIUDADES INTELIGENTES
Viajes ágiles, seguros, eficientes y sustentables son la clave de la solución a la problemática de movilidad en las grandes ciudades, en particular el área metropolitana de la Ciudad de México.
Las causas son conocidas: sistemas de transporte desarticulados, la edad de la flota vehicular, falta de modularidad en las conexiones, inseguridad y una política de incentivos al uso de automóviles.
El problema es complejo y sin duda requiere de autoregulación y operación automatizada, esa es la dupla que ha permitido la cada vez más constante creación de ciudades inteligentes en el mundo.
Son los desarrollos de IoT, Fintech y Big Data basados en la tecnología y el uso de la información, los componentes que han hecho posible el modelo de inteligencia. Eso analizaron el martes pasado, el Instituto Mexicano de Ciudades Inteligentes, Sustentables y Sostenibles (IMCISS), que preside Pablo Colás y que en la vicepresidencia ejecutiva de movilidad y transporte dirige Jorge Hagg.
Un factor relevante de la problemática de movilidad metropolitana en CDMX y Estado de México es la no concluida modernización del transporte público, que se estima requiere 20 mil millones de pesos de inversión para atender la demanda de conectividad de usuarios que diario se mueven en 77 mil unidades de transporte público.
Otro elemento para el análisis es que mientras existen 5 millones de vehículos, 11.5 millones de personas se mueve en la zona metropolitana, pero 80% del transporte se ubica en Ciudad de México.
Así, la movilidad metropolitana es una problemática que genera trayectos diarios promedio de 3 horas, cuando con un transporte eficiente que es cinco veces más grande que en otras ciudades similares, se reduciría a la mitad de tiempo.
En pocas palabras, se trazan rutas de un transporte modular (Metro, Autobuses, furgonetas, Metrobús, Mexibús y otros) de manera desarticulada y sin una autoridad que maneje de forma integral el transporte.
Esta situación provoca problemáticas cada vez más profundas para enlazar el movimiento de usuarios en terminales de alta densidad como Indios Verdes, Pantitlán y Toreo, desde donde se desplazan hacia los corredores Polanco, Reforma y Santa Fe. Sólo en la terminal Pantitlán se mueve diario 1 millón de personas.
El análisis de incidentes, haría factible que se dimensione de manera correcta el impacto económico que la movilidad ocasiona. Sólo en Monterrey se estima que cada año se pierden 100 mil millones de pesos por una movilidad ineficiente.
En el coloquio se exploró también lo alcanzado por los modelos JETTY y Sin tráfico que mediante el uso de la información a través del big data, han ayudado a sus usuarios a atender las diferentes problemáticas ligadas a la movilidad.
Son modelos y reflexiones que se encaminan a dar solución a una problemática que afecta a empleados, inversionistas y empresas, que ante el desarrollo inmobiliario demandan de formas de transporte que hagan factible la productividad económica.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
CHAPULTEPEC UNO, EL NUEVO FRONT DE REFORMA
Chapultepec Uno avanza en su proceso constructivo y será en octubre próximo cuando esté el cierre de fachada. Con la conclusión de esta etapa se realiza la entrega de oficinas para adecuación, el hotel y residencias ya trabajan en ello.
Este edificio es desarrollado por T69 donde participan Arquitectoma y Grupo Marca Arquitectos que integraron en este predio una ubicación inmejorable lograda en 240 metros de altura.
Ambos grupos lograrán el inicio de operaciones de la torre de 58 pisos donde se levantarán más de 100 mil m2 de construcción, tras una inversión de seis mil millones de pesos donde se alojarán las habitaciones de lujo, 30 mil m2 de espacios de oficinas (comercializados por Coldwell Banker Commercial) y departamentos de lujo.
Se prevé que la torre de distintos usos inicie operaciones en distintos momentos del 2019. Una vez concluida, contará con oficinas, un hotel, residencias y área comercial. El edificio.
En su componente de oficinas, este rascacielos de usos mixtos tiene un avance de una tercera parte de inquilinos, a partir de la labor de comercialización que lidera el equipo de Arturo Lechuga en Coldwell Banker Commercial que esta mañana presenta en un show case detalles del status actual junto con Diego Mariscal, de Grupo Marca y Francisco Martín del Campo, de Grupo Arquitectoma.
En este segmento se prevé la incorporación de un showroom con tecnología de punta que favorezca la visualización del ambiente de trabajo.
Su salida al mercado es también coyuntural, debido a la competencia que existe con otros edificios verticales de usos mixtos, donde el área de vivienda es un activo. Y no sólo eso, su salida al mercado habla del rostro futurista en el número 509 de la también conocida Golden Mile.
En Chapultepec Uno habrá 63 departamentos con precios por metro cuadrado que llegan hasta 15 mil dólares en función de su ubicación y superficie, de los cuales ya se comercializó más de la mitad.
Otro elemento que nutre el proyecto es la mezcla de giros y marcas que logró Thor Urbana con conceptos como The Ritz-Carlton, con el que la cadena hotelera abre su primer unidad en la Ciudad de México.
Su arribo después de su primer y tradicional unidad en Cancún, es la muestra de que el mercado de lujo sigue encontrando oportunidades tan grandes como los 100 millones de dólares que se inyectarán en los pisos 35 a 47 donde la cadena hotelera habilitará 150 habitaciones.
Son 13 pisos donde la cadena de lujo del consorcio Marriot International integra el componente hotelero al desarrollo de usos mixtos Chapultepec Uno, de la mano de Thor Urbana, GFa y Heldan Hotels & Resorts, con quienes inició conversaciones de negocios hace cinco años.
Herve Humler, presidente y COO de la cadena sabe de las oportunidades. Se prevé que hacia el 2019 el hotel sea operado por unos 250 empleados que tendrán el reto de incrementar la estadía promedio de sus huéspedes a partir de ammenities propias del hotel que contará con un Club Lounge, un signature spa y restaurantes de lujo.
Será el tercer hotel de lujo ubicado sobre avenida Reforma, que convivirá con el St. Regis y el hotel Four Seasons. Sin embargo, a nivel global actualmente opera más de 90 hoteles, además de los más de 40 hoteles y proyectos residenciales en desarrollo.
MARINA TOWN CAMBIA ROSTRO
Tras su adquisición, Marina Town será dinamizado a través de una intervención que Thor Urbana realiza para incorporará su ADN en proceso que busca finalizar en diciembre próximo.
La plaza comercial cuenta con 45 mil m2 de área rentable y 150 locales comerciales que ya visitan 300 mil compradores locales, al igual que turistas nacionales e internacionales, cuentan con un nivel de ocupación de 90%.
La estrategia se basa en el reforzamiento del tenant mix (mezcla comercial) con marcas reconocidas a nivel nacional e internacional, que ya ocupan alguno de sus 15 proyectos en operación y algunos en proceso de construcción.
REFRESHMENT EN RETAIL
Recién dimos cuenta de la incursión de Thor Urbana en el nicho del edutainment. Ahora, con la compra del centro comercial Marina Town en Cancún complementa el camino de reposicionar proyectos para colocar el sello de sus proyectos en el negocio del life & style.
La integración del nuevo centro comercial a su portafolio de proyectos es coyuntural para Mira Companies que vende su componente de retail en Puerto Cancún, en el que invirtió 1,800 millones de pesos en su construcción, pero también para la firma que adquiere porque genera un nuevo caso de compra de un activo e operación.
Ya en el pasado, Jaime Fasja y Jimmy Arakanji, exploraron una incursión similar con Altavista 147, un centro comercial con un perfil cultural y artístico en el corredor San Angel, donde ahora se ubican marcas de lujo y se ha convertido en un destino de reunión.
Ahora con Marina Town buscan robustecer el concepto al insertar su ADN en un proceso que tomará los próximos meses, para relanzar en diciembre próximo. Los 45 mil m2 de área rentable y 150 locales comerciales que ya visitan 300 mil compradores locales, al igual que turistas nacionales e internacionales, cuentan con un nivel de ocupación de 90%.
La estrategia de tenant mix (mezcla comercial) será trasladar a la zona hotelera de Cancún, marcas reconocidas a nivel nacional e internacional, que ya ocupan alguno de sus 15 proyecto en operación y algunos en proceso de construcción.
La adquisición diversifica su proceso de expansión con más de un millón de metros cuadrados en desarrollo, a través de proyectos en Ciudad de México, Guadalajara, Playa del Carmen, Mérida, Metepec, Belice y más reciente en Tijuana y San Luis Potosí, entre otros.
El crecimiento esta soportado en su reciente colocación de un Certificado de Capital de Desarrollo (CKD) en el que levantó 2 mil 500 millones de pesos, que se suman a 2 mil 500 millones de pesos adicionales. El monto (capital y deuda) le permiten mantener un rango de inversión de entre 700 y mil millones de pesos por proyecto considerado en su pipeline.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
TLC 2.0 NO IMPACTA DESARROLLO INDUSTRIAL
Pese a la indefinición que prevalece por la firma del nuevo Tratado de Libre Comercio (TLC) con Estados Unidos y Canadá, el mercado inmobiliario comercial registró estabilidad en el primer semestre del año.
Un análisis regional desarrollado por la firma Newmark Knight Frank (NGK) destacó esa tendencia, al tiempo que integró estadísticas del comportamiento del mercado en la región, que incrementó su inventario 2.6 millones de metros cuadrados y registró un aumento en la absorción de 55%.
El resultado de la primera mitad del año, se dio pese a la pérdida de dinamismo de ciertos corredores en Brasil y los resultados positivos de Argentina, Chile, Costa Rica y el impacto del mercado de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México equilibró los resultados en la región. Este mercado registro la mayor dinámica al incorporar 218 mil m2.
El panorama nacional, marcado también a nivel local por el efecto electoral y la transición gubernamental pone un nuevo reto al sector más consolidado de la actividad inmobiliaria.
OFICINAS, UN NUEVO ESCENARIO
El mercado de oficinas de la Ciudad de México (CDMX) es del tamaño de Pitsburgh, tiene un nivel de construcción mayor que Chicago y tiene una tasa de disponibilidad superior a la que registran ciudades como Los Angeles, Vancouver y Toronto.
La pregunta es si con esta perspectiva regional, el mercado de la ciudad logrará colocar los cerca de un millón de metros cuadrados en edificación.
Indudablemente 2018 ha sido un año de cambios en los indicadores de oferta, demanda y construcción, que de manera histórica generó récords en absorción e incluso participación de nichos en el arrendamiento como el gobierno.
El elemento clave en un mercado sano es la absorción, que actualmente tiene una tasa de 14.39% debido a que en el mercado se han colocado entre 350 y 450 mil m2 anualmente.
Un análisis comparativo desarrollado por la firma Avison Young indica que si bien actualmente se construye una proporción del 16.6% del inventario total de oficinas clase A, en comparación con otras ciudades de Estados Unidos y Canadá, la CDMX desarrolla 54.1% más metros de oficinas que el promedio de los tres países.
Otro indicador que destaca el estudio comparativo es la obra terminada en el primer semestre del año, que supera en 33% lo registrado en los mercados de Estados Unidos y Canadá. Con todo, los niveles de absorción de la ciudad están por encima de Vancouver y Los Angeles. 
El fantasma de la descentralización aquí comentado y aún latente, pudiera desacelerar ese nivel de absorción porque si bien el gobierno apenas representa entre 3 y 5% del inventario de oficinas A y A+, su efecto se multiplica por las empresas proveedoras que se alimentan de el.
Por otra parte, y no menos importante a considerar es la nueva política de desarrollo urbano de la administración entrante del gobierno de la Ciudad de México. Si bien no está confirmado oficialmente, situaciones desafortunadas como el colapso de la estructura de un área del proyecto Artz Pedregal, ha generado un impasse en la gestión que diversos desarrolladores efectúan para nuevos proyectos.
Incluso antes de este proceso, ante la incertidumbre del TLC, la inestabilidad cambiaria y el proceso electoral, se detuvieron algunos proyectos.
Lo que ha mantenido el mercado es el movimiento de inquilinos del setcor financiero, energético, telecomunicaciones y la aportación del coworking.
MILLENNIALS CAMBIAN VISIÓN EN DEPAS
La nueva estructura demográfica, el rezago de viviendas y los hábitos de la comunidad millennial cambiaron los parámetros de desarrolladores en la Ciudad de México.
Ante esta circunstancia, el mercado inmobiliario e hipotecario tiene retos hacia lo que vendrá en el consumo y desplazamiento de propiedades habitacionales en CDMX, comenta Camilo Mora, miembro activo del Laboratorio MIT GeneSys.
“La meta social de este segmento de la población, que ya representa 40 millones de habitantes, no es patrimonial. Es un mercado inestable, que no adquiere en el largo plazo, sin compromisos de familia y que busca factores de movilidad”, dice.
El analista también plantea que estos factores unidos con el frecuente desplazamiento de estas comunidades, ha hecho complicado planear las nuevas estructuras, al igual que los requerimientos de equipamiento urbano y desarrollo de las ciudades.
Explica que bajo este contexto se requiere estudiar cuál es el impacto de este segmento. Con el nivel de movilidad se complican factores como “la logística para proyectar servicios como transporte, agua, vialidades y otros fundamentales para soportar las necesidades”.
Aunado a lo anterior, existen factores complementarios que establecen la dinámica con que desarrolladores y el sistema financiero plantea escenarios de cara al segundo semestre del año en curso.
Eduardo Torres, CEO de la firma de consultoría Ai360 dice que el financiamiento se mantendrá pese al contexto macroeconómico, en el que las tasas de interés empezaron a subir y el pronóstico de inflación no está cierto.
“Existe un balance entre oferta y demanda que no va a cambiar, pese al escenario. En la Ciudad de México, se mantiene una demanda por cubrir: se están edificando 8 mil viviendas y el mercado requiere 20 mil, al menos ese era un ritmo de hace pocos años”, detalla Torres.
TORRE REFORMA NOMINADA AL MEJOR RASCACIELOS DEL MUNDO
La carrera por las alturas continúa. Esta vez Benjamín Romano, y un gran equipo de colaboradores, entre ellos Julieta Boy en la gerencia de proyecto, el ingeniero sísmico Roberto Meli y sinnúmero de empresas involucradas en el proceso de Torre Reforma de 246 metros de altura, figuraron entre los 5 finalistas del Premio Internacional Highrise. (IHA por sus siglas en inglés).
Cada dos años, este reconocimiento considerado el Pritzker de los rascacielos, premia las mejores apuestas de edificación vertical en el mundo. Esta ocasión compitió con más de mil nuevos edificios con más de 100 metros de altura.
Entre los 5 finalistas, el rascacielos mexicano compite con el Maha Nakhon en Bangkok/Tailandia, Beirut Terraces en Líbano, Chaoyang Park Plaza en Beiging/China y Oasia Hotel Downtown de Singapur.
El reconocimiento importa si se considera que en la competencia quedaron proyectos de reconocidos arquitectos como Ateliers Jean Nouvel, Foster & Partners, Pelli Architects, Renzo Piano Building Worshop y Zaha Hadid Architects.
El premio será dado a conocer la tarde del 1 de noviembre próximo en el Deutsches Architekturmuseum (DAM) ubicado en Frankfurt. El reconocimiento incluye un premio en efectivo por 50,000 euros y una estatuilla diseñada por el artista Thomas Demand.
El IHA otorga a arquitectos y desarrolladores cuyos edificios miden al menos 100 metros de altura y fueron concluidos en los dos últimos años.
El jurado—conformado por arquitectos, ingenieros estructurales, expertos en bienes raíces y críticos de arquitectura—analiza los proyectos nominados con base en los siguientes criterios: diseño pensado en el futuro; funcionalidad; tecnología de construcción innovadora; integración en esquemas de desarrollo urbano; sustentabilidad, y costo. Los cinco finalistas de este año fueron seleccionados de entre 36 nominados de 15 países.
De igual manera, y localmente destaca la entrega de la medalla Bellas Artes de Arquitectura que recibirá el 5 de septiembre Roberto Meli, nacido en Italia pero radicado en México desde 1957, fecha en que estudió ingeniería civil en la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM). Este precursor de la ingeniería sísmica, fue responsable del movimiento de la casa catalogada que fue integrada en la mencionada torre.