TORRE M, LA PUERTA DEL SUR
La Torre M será en 2019, el ícono del sur de la CDMX, plantea retos en el corredor, una vez que sea incorporada al complejo de edificios que conforman el proyecto Mítikah, desarrollado por Fibra Uno.
La primera de 3 torres de oficinas, las dos próximas Torre T y Torre K, diseñada por Sordo Madaleno, se ubica frente a Churubusco y está en fase final de construcción que agregará 61 mil metros cuadrados de oficinas desarrollados en 30 niveles.
Conforme a los parámetros arquitectónicos, las plantas tipo edificadas bajo el proceso de certificación LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) Gold, tienen vistas 360º y alcanzarán una altura total de 176 metros.
En total, el complejo de usos mixtos donde se ubicarán las 3 torres corporativas, integra un millón de m2 construidos a los que se suma una torre residencial en renta de 267 metros de altura, un hospital y una torre de consultorios, además de cinco pisos de centro comercial y hotel.
RASCACIELOS EN PUERTA
Pese a los cambios que se prevén en las nuevas políticas de desarrollo urbano en la Ciudad de México y los ritmos de otras entidades del país, en 2019 mantendrá la apertura de nuevas edificaciones verticales.
Un caso es Chapultepec Uno que conforme con los tiempos anunciados, avanza en su proceso constructivo y a finales del año pasado concretó el cierre de fachada. Se trata de una fase fundamental porque se realiza la entrega de oficinas para adecuación, que se complementaron con las obras del hotel The Ritz-Carlton y las residencias.
Torre Chapultepec Uno, el usos mixtos próximo a inaugurarse.
Se prevé que la torre de distintos usos inicie operaciones en distintos momentos de este año. Una vez concluida, contará con oficinas, un hotel, residencias y área comercial. El edificio es desarrollado por T69 donde participan Arquitectoma y Grupo Marca Arquitectos.
En su componente de oficinas, este rascacielos de usos mixtos tiene un avance de una tercera parte de inquilinos, a partir de la labor de comercialización que lidera Coldwell Banker Commercial.
Otro elemento que nutre el proyecto Chapultepec Uno es la mezcla de giros y marcas que logró Thor Urbana con conceptos como The Ritz-Carlton, con el que la cadena hotelera abre su primer unidad en la Ciudad de México.
Su salida al mercado es también coyuntural, debido a la competencia que existe con otros edificios verticales de usos mixtos.
Reforma Colón, la apuesta en el mediano plazo de Sordo Madaleno.
Sólo en avenida Reforma se construyen actualmente 293 mil 485m2 de espacios corporativos. En Chapultepec Uno habrá 63 departamentos con precios por metro cuadrado que llegan hasta 15 mil dólares en función de su ubicación y superficie.
Torre Mítikah, busca complementar la oferta inmobiliaria en el Sur de CDMX.
A la par de este rascacielos, se desarrollan la Torre Reforma 432 que proyecta Norman Foster para Abilia, la Torre Bora que diseña Zaha Hadid Architects en Santa Fe, la Torre Mítikah que desarrolla Fibra Uno, o bien Reforma Colón que lidera Grupo Sordo Madaleno, entre otros.
FUTURO & TRANSICIÓN
El debate continúa. La transición es una realidad y los pronósticos en torno a la evolución del nuevo ciclo inmobiliario mantienen su epicentro en el comportamiento de la oferta, la demanda, la inversión y desde luego, las nuevas reglas del juego para la próxima etapa expansiva en las ciudades.
Como siempre, la Ciudad de México es como nunca el mejor ejemplo con el que los actores del mercado reacomodan sus piezas para entrar a una etapa distinta.
Entre las nuevas reglas del juego figuran indiscutiblemente la gestión con autoridades y la inclusión de la participación ciudadana. También la manera en que la nueva política urbana busca frenar el crecimiento de proyectos de gran escala y la forma en que se favorecerá el desarrollo de vivienda media para frenar el crecimiento de la mancha urbana.
Son grandes temas, todos relevantes que nos llevan a un escenario distinto al que se ve en otros mercados en plena madurez como el de Estados Unidos.
Se trata del futuro inmediato que se plantea para Mineápolis, Nueva York, San Francisco, Los Angeles y otras ciudades de la Costa Oeste donde se debate en torno a la eliminación de la zonificación unifamiliar, la invasión de medios de transporte alternativo como los scooter, ya presentes en nuestro país, el cambio climático, el retroceso de las grandes tecnologías e incluso la manera en que se pueden frenar los problemas de tráfico.
La política urbana para la CDMX es sólo un ejemplo de cómo enfrentarán otros gobiernos estatales el crecimiento de ciudades como Guadalajara, Querétaro y Monterrey, todas con áreas de oportunidad en materia de movilidad urbana, tránsito, desarrollo inmobiliario e inclusión de vivienda asequible para la población.
Sin embargo, no todo para ahí. También es relevante ubicar lo que viene en el sector inmobiliario industrial, que ha vivido ya el efecto de la nueva política comercial de la era Trump en Estados Unidos y el impacto en sectores estratégicos como el industrial.
Fondos de inversión y FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) y CKDes esperan la definición de sectores clave para reordenar la próxima etapa de crecimiento. Es decir, la industria automotriz, electrónica, alimentos, comercio electrónico, además de lo que vendrá con el Decreto de Estímulos Fiscales de la Frontera Norte, que entró en vigor el pasado 1º de enero, que incluye 43 municipios donde se reducirá el IVA (Impuesto al Valor Agregado) de 16 a 8% y el ISR (Impuesto Sobre la Renta) de 30 a 20%.
No menos importante serán el mercado hipotecario y el sector inmobiliario turístico, influenciados respectivamente por las crecientes tasas de interés y el impulso que se espera genere el proyecto del Tren Maya que busca unir cinco entidades de la región, con el impacto previsto en materia de desarrollo inmobiliario.
Son múltiples aspectos y escenarios que plantean como ya lo hemos dicho, áreas de oportunidad para el desarrollo del diverso mercado inmobiliario.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
HIPOTECAS & TASAS DE INTERÉS
Si bien el mercado hipotecario ha logrado generar un desarrollo robusto en los últimos años, el aumento en las tasas de interés que empezó a vislumbrarse desde 2015 entró a una dinámica sin retorno.
Analistas de la industria consideran que el consumo de este producto crediticio se ha vuelto inelástico, por tanto se prevé un aumento escalonado en el costo del crédito para la adquisición de inmuebles en el primer trimestre del año.
Actualmente, los distintos productos hipotecarios se ubican en un rango de 9.75 a 11.75% anual en plazos que podrían mantenerse hasta 20 años.
Para distintos bancos del sistema financiero, este segmento del mercado se mantendrá, ya que si bien hace dos años el rango de tasas era de 8.75% anual, el mercado mantiene su estabilidad con un nivel de mora menor a 3%.
INVERSIÓN HOTELERA, MANTIENE EXPANSIÓN
El efecto final de la anterior estrategia de promoción turística internacional, el desarrollo de cadenas nacionales e internacionales, así como el aumento en el flujo de visitantes extranjeros, promovieron el auge en la inversión hotelera en México.
Si bien, aún se espera el impacto que generarán factores como la cancelación del Aeropuerto en Texcoco y la desaparición del Consejo de Promoción Turística de México (CPTM), el mercado mexicano se ha mantenido con un fuerte atractivo para la inversión hotelera, concluye un estudio de la firma de corretaje CBRE México.
Entre enero a septiembre, llegaron a México 30,5 millones de turistas internacionales y hasta 2017 México se ubicó como el 6o destino con mayor recepción de viajeros extranjeros en el mundo, señala el reporte.
En específico el reporte de la firma destaca los planes de construcción de nuevos hoteles de cadenas mexicanas y extranjeras en Cancún, Riviera Maya, Los Cabos y Puerto Vallarta, además del desarrollo de otros destinos como Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara, Puebla, Querétaro y Mérida.
Entre las inversiones que destaca el reporte figuran las que realizan las cadenas Hilton, Intercontinental Hotels Group (IHG), Hyatt y Grupo Posadas, éste último con un plan de expansión de 48 hoteles el próximo cuatrienio.
Información de la Secretaría de Turismo indica que hasta 2017, en 70 destinos nacionales existían 794 mil habitaciones de 1 a 5 estrellas, que entre enero y septiembre de 2018, tuvieron 61.3% de ocupación hotelera.
NUEVO RITZ-CARLTON RESERVE LLEGA A COSTA CANUVA
En días recientes, Thor Urbana, formalizó el inicio de una inversión de 150 millones de dólares para junto con GFA, Marriott y Mota-Engil Turismo desarrollar un hotel Ritz-Carlton Reserve Riviera Nayarit.
El segundo Ritz-Carlton Reserve de 110 habitaciones en México, de la cadena Marriot, es un componente importante del corredor Costa Canuva, en particular en El Santuario, donde Mota-Engil inyecta mil 800 millones de dólares.
En el plan maestro donde que recibirá éste hotel, se busca integrar una comunidad de mar orientada al segmento de lujo que busca bienestar y armonía con la sustentabilidad generada a partir de un alto estándar de sustentabilidad, diseño arquitectónico y generador de experiencias.
Para el destino es una oportunidad de detonar de manera ordenada el desarrollo, al que se dotará de amenidades y 4 marcas adicionales de hoteles especializados en el turismo de lujo. Para Thor Urbana, representa la posibilidad de robustecer su presencia en el mercado turístico de lujo.
Adicionalmente se busca que el proyecto sea integrador, al incorporar 90% de los 1,500 empleos indirectos y 500 directos originarios de las 3 regiones de la zona.
La nueva etapa que vivirá esta región, que en el pasado se había presentado como Costa Capomo bajo la figura de un Centro Integralmente Planeado (CIP), es una oportunidad invaluable de desarrollar hacia el 2021, 16 mil nuevas habitaciones.
2019 & REAL ESTATE
En los últimos días del período 2016-2017, el mercado de capitales se había enfocado a financiar. La actividad estaba en plena jauja. Sin embargo, ya a finales del año pasado se veían venir una inflación creciente, un dólar más fuerte y menos aún, las presiones en las tasas de interés y otros factores que complicaron la ecuación.
Inimaginables eran las fuertes presiones que habría de generar la renegociación del Tratado de Libre Comercio en América del Norte (TLCAN), mismas que quitaron estabilidad a los mercados, además de lo que provocaron la transición de poderes en el gobierno federal y el tsunami en que se convirtió la llegada de la fuerza política que actualmente lidera la presidencia, los gobiernos estatales, las cámaras alta y baja, y desde luego la jefatura de gobierno.
En conjunto, este replanteamiento del mapa económico, financiero, urbano y de modelo económico han hecho lo propio en el negocio inmobiliario.
Al final de otros ciclos hemos mencionado la manera en que con inteligencia quienes lideran la industria, han ajustado o reinventado sus modelos. Después de todo, la lógica de la oportunidad de los negocios y una mayor rentabilidad ante la inversión en un país con más riesgo.
La pregunta es si en medio de este movimiento, marcado por desafortunados anuncios como la cancelación del Aeropuerto de la Ciudad de México, las oportunidades en el negocio se mantienen. La realidad es que aún con ajustes, sí.
Algunos en el negocio creen que el mercado reacomodará su actividad con distintas fórmulas. La respuesta a la cerrazón de nuevos permisos de construcción en la Ciudad de México, es la salida a nuevos mercados; la ralentización de procesos de comercialización de espacios corporativos, se cubrirá con una menor dependencia del arrendamiento; y finalmente, el reciclaje se convertirá en una opción real en ciudades donde la demanda continúa, pero ante el actual contexto ya no es posible crecer.
Las posibilidades existen, y desde luego algunos sectores de especialidad encontrarán oportunidades de crecimiento. Tal y como lo han pensado los bancos comerciales en el segmento hipotecario donde se ve un 2019 con retos, pero también de razones para mantener un incremento en los créditos colocados.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
DE CLUSTER, T-MEC Y PROMESAS DEL BAJÍO
Pese a todo, Querétaro y Guanajuato sostienen demanda y desarrollo industrial en el corredor inmobiliario Bajío.
La razón, de acuerdo con la previsión de la firma Newmark Knight Frank México se debe al efecto que generan el nuevo acuerdo comercial en Norteamérica denominado T-Mec y al efecto que aún provocan los sectores automotriz, logístico, alimentos y metal-mecánico complementarios que fundamentan la demanda.
"El clúster más importante de la industria automotriz está en el Bajío y mientras el T-MEC siga fomentando, como está diseñado, el comercio de bienes y manufacturas, la región va a seguir creciendo y aprovechando toda esta bonanza del comercio trilateral entre México, Estados Unidos y Canadá”, destacan Samuel Campos y Héctor Guzmán, Director ejecutivo y Director, respectivamente, de la región Bajío en NKF.
De forma adicional en la región se firmó un acuerdo de colaboración y coordinación entre los gobiernos de Guanajuato, Querétaro, San Luis Potosí y Aguascalientes que busca reforzar el interés de la inversión.
Si bien es una tendencia general, existen efectos de soporte de dinámica de sectores como el aeroespacial y petroquímico.
En un reporte especial la firma destaca que el Bajío es la región del país que más inversión extranjera directa (IED) ha captado desde que el TLC entró en operación. Guanajuato con 19 mil millones de dólares; Querétaro con 15 mil millones de dólares y San Luis Potosí con 12 mil millones de dólares, destacan en este tema.
A partir del pasado acuerdo comercial, el Bajío ha captado 14% de la IED nacional. Estadísticas de la la Secretaría de Economía, revelan que la IED en los primeros 8 meses del 2018 aumentó en un 26.6% en Guanajuato y un 20.6% en Aguascalientes, reafirmando el gran atractivo que la zona representa para los capitales extranjeros.
Guanajuato, por su parte, es el estado que más ha afianzado su plataforma en los últimos 10 años con una inversión que creció de 13 mil millones de pesos en 2012 a más de 23 mil millones de pesos en ventas al exterior en el 2017.