EXPANSIÓN HOTELERA CONTINÚA
Pese a los retos que enfrenta la hospitalidad ante los cambios en los hábitos de viajeros y la transformación de los espacios, las propiedades hoteleras mantienen su ritmo de crecimiento.
Luego de que México recibió 42 millones de turistas internacionales en 2023, 6% debajo del nivel de 2019, y la participación de los turistas nacionales creció, el pipeline del negocio mantiene en construcción más de 10 mil cuartos de hoteles de 3 a 5 estrellas.
Esta previsión incluida en el reporte Hotelería y Turismo de CBRE México para los próximos 3 años es la validación del período de crecimiento que experimentaron Cancún, Mazatlán y Riviera Maya, al concentrar 28%, 15% y 10% de las habitaciones en construcción respectivamente.
Dicha inercia revela la preferencia de los viajeros en centros de playa, donde la ocupación promedio fue de 66.3% el año pasado, respecto al 58.7% del nivel registrado en hoteles de las grandes ciudades.
Si bien entre los 70 destinos turísticos que monitorea DataTur, la ocupación promedio llegó a 50.6% en Cancún, Los Cabos y La Paz se alcanzaron niveles superiores al promedio con 75.6%, 72.6% y 70.1%.
Son números que reflejan una recuperación de 2.9, 3.2 y 19.6 puntos porcentuales en cada caso, respecto a los niveles pre pandemia
El estudio destaca la evolución de Chihuahua y Querétaro, además de lo alcanzado por Ciudad Juárez en el segmento de ciudades fronterizas.
Es una etapa de continuidad al ciclo de crecimiento, a pesar de que el año pasado se registró un atraso en las aperturas previstas.
Por ello las principales cadenas hoteleras han replanteado sus estrategias de negocios de cara a los requerimientos de los viajeros con períodos de estadía superiores, la demanda de servicios distintos a los tradicionales hoteles full service y business class no sólo en playas, sino también en ciudades.
Ahora el bleisure y las experiencias únicas han puesto en una sintonía diferente a las marcas hoteleras, que pese a su diversificación entre las grandes cadenas, han incluido conceptos boutique como respuesta.
Son cambios que se reflejan en la participación que Cancún, Riviera Maya, Mazatlán, Ciudad de México, Los Cabos, San Miguel de Allende y Guadalajara tienen en la nueva oferta de cuartos de hotel proyectada.
Es por todo lo anterior un momento de transformación arquitectónica, de servicios, adopción tecnológica y sustentabilidad.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Four Seasons, Cabo del Sol, Los Cabos.
THOR URBANA EXPANDE EN INDUSTRIAL
Con más de 1.6 millones de pies cuadrados de área rentable orientados a los sectores manufacturero y logístico en los mercados de Saltillo y Ramos Arizpe, en Coahuila, Thor Urbana continúa su expansión en el sector industrial, al incrementar su oferta de espacios .
La estrategia de la firma se basa en el impulso esperado por el nearshoring y un plan de inversión de diversas industrias en el país.
En específico, basa su plan de expansión en el crecimiento interanual de 27% de la inversión extranjera directa (IED) en 2023, al alcanzar un récord de más de 36 mil millones de dólares.
Cifras oficiales también destacan lo acumulado en el primer trimestre de 2024, donde se registró un repunte del 9%, con poco más de 20 mil millones de dólares.
En consecuencia, la firma visualiza a México como destino de inversiones, impulsado por el fenómeno de relocalización, especialmente de Asia a Norteamérica, de las cadenas de producción, alentado por la proximidad geográfica y una fuerza laboral competitiva del país.
“El nearshoring y la necesidad de robustecer las cadenas de suministro locales e internacionales han venido a cambiar las reglas del juego, por lo que ofrecer flexibilidad, cercanía, ubicaciones clave y una operación de calidad institucional le permitirá a Thor Urbana potencializar redes de negocio para los sectores manufacturero y logístico”, afirmó la empresa.
El plan de crecimiento se enfoca en Saltillo y Ramos Arizpe, dos de los mercados beneficiados del nearshoring y de la inversión extranjera directa de compañías americanas, canadienses, europeas y asiáticas interesadas en manufacturar en México.
La intención es consolidar un portafolio de activos en diferentes sectores, en continuidad a su política de diversificación de inversiones y capitalizar su presencia en el sector industrial, donde el año pasado se registró una absorción bruta de más de 60 millones de pies cuadrados.
La empresa integró en su estrategia la flexibilidad y fortaleza de la plataforma operativa y de inversión. En especial el enfoque de invertir en sectores con importantes perspectivas de crecimiento en las mejores ubicaciones, y de atender las necesidades de los mercados donde tiene presencia.
“La decisión de expandirnos en el sector industrial complementa nuestro expertise en activos inmobiliarios de primer nivel que, con un sentido disruptivo y de optimización de espacios, consolidan a Thor Urbana como una de las empresas inmobiliarias más importantes del país”, concluyó.
WALDORF ASTORIA MIAMI
Hotel y residencias son la fórmula de negocio con que Bank OZK y Related Fund Management edificarán el complejo de lujo en Miami.
Sus promotores obtuvieron 668 millones de dólares, el mayor crédito de construcción de viviendas en Florida
El promotor PMG, la empresa de capital riesgo canadiense Greybrook, Mohari Hospitality, S2 Development y la empresa hotelera internacional Hilton consolidaron la obtención de recursos que permitirán la edificación del han obtenido 668 millones de dólares para financiar la construcción hotel y residencias.
Son Bank OZK y Related Fund Management quienes fondean el proyecto y Jones Lang LaSalle (JLL) fue intermediario en la operación.
A su vez, Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP y Saul Ewing LLP representaron a los promotores.
Este proyecto icónico es la primera torre de gran altura de Miami y, una vez terminada, será el edificio residencial más alto al sur de Nueva York.
Los consorcios involucrados consideran que la conclusión del financiamiento es producto de la confianza de los mercados de capitales no sólo en la calidad del producto, sino en la fortaleza del mercado inmobiliario de Miami.
Las actividades de edificación consideran la conclusión del vertido de cimientos récord dirigido por el contratista general John Moriarty & Associates junto con CAPFORM. Un proceso que requirió durante 36 horas la rotación continua de 1.400 camiones transportará más de 13.500 yardas cúbicas de cemento a la urbanización.
El proyecto plantea que el fondeo previsto para el segundo trimestre de 2028, cuente con la comercialización de más del 90% de las unidades.
Ubicado en 300 Biscayne Boulevard, el Waldorf Astoria Hotel & Residences Miami contará con nueve cubos de cristal en espiral, diseñados para ser apilados de manera uniforme y envueltos en lo que se puede denominar una "piel de cristal", distinguiendo la arquitectura de la propiedad de cualquier otra cosa en la Costa Este.
Su diseño conceptual dirigido por Sieger Suarez Architects, en colaboración con el renombrado arquitecto Carlos Ott, hizo factible proyectar la torre de 1.049 pies donde se integran de 387 residencias privadas además de 205 habitaciones y suites dentro del hotel de lujo, que estarán en los tres primeros cubos de la torre junto con los espacios característicos del hotel y los servicios privados.
Los promotores también se han asociado con la empresa de diseño de interiores BAMO.
Huéspedes y residentes del hotel tendrán acceso al famoso Peacock Alley de la marca Waldorf Astoria; un restaurante especializado; espacios interiores y exteriores para eventos, reuniones y salas de juntas; una piscina de estilo resort con cabañas privadas; y un spa de bienestar holístico y gimnasio.
Los servicios residenciales privados incluirán un vestíbulo y un salón exclusivos para los propietarios, una suite para degustaciones gastronómicas, una sala de billar, un club infantil y una piscina elevada.
Todas las viviendas contarán con la última tecnología inteligente para el hogar y una aplicación móvil personalizada para acceder a los servicios de conserjería. La aplicación incluirá un menú completo de ofertas disponibles, incluyendo reservas de restaurantes, servicio de habitaciones 24/7, spa y tratamientos de fitness, reservas de coches de la casa, acceso al servicio de aparcacoches, entrega de paquetes y servicios de paseo para perros. Waldorf Astoria Residences Miami será operado por Hilton Management Services.
RECAP - HOSPITALIDAD RELOADED
De los caminos andados, exploramos en la serie #3visiones la hospitalidad revolucionada a través de la tecnología, la arquitectura renovada y la alojada en espacios históricos reconvertidos de la mano de JLL, Gensler y Origen.
OFICINAS RESILIENTES A 2024
Sin cambios drásticos en las tendencias, el cierre de la primera mitad del año dejará al mercado de oficinas en la Ciudad de México (CDMX) una tasa de disponibilidad estable de 23.10% con lo cual alcanzó números positivos, aunque modestos de absorción.
Este escenario revela la falta de cierres de grandes superficies en el período y el efecto de la temporada electoral, que incluso ha afectado a otros nichos de la industria como el mercado inmobiliario hotelero donde se evidenció una caída en los niveles de ocupación.
El hecho de que el segmento corporativo mantuviera sin cambios la tasa promedio de disponibilidad anticipa desde la perspectiva de Newmark en México un período de espera, que podría experimentar cambios si al final del sexenio la actividad económica se recupera.
La estimación es que la absorción bruta trimestral llegue a 76 mil 656m2, dejando atrás una larga temporada de desafíos y tasas de absorción negativas producto de la pandemia, siendo la última el primer trimestre del año cuando llegó a -22 mil 421m2.
Otra razón determinante en la colocación de espacios es la consolidación del modelo híbrido de trabajo en las empresas, hecho que redimensiona la huella de espacio requerido.
Por ende, las oficinas en CDMX avanzarán una segunda mitad del año con 1.8 millones de metros cuadrados por colocar ante un nivel prácticamente igual de 580 mil 963 m2 de inventario en construcción.
La razón es la falta de certidumbre de inversionistas para ejercer nuevos proyectos de cara al resto del año, situación que podría cambiar con un mayor dinamismo en el crecimiento económico.
Esta percepción es también producto de la falta de nuevos proyectos en la Ciudad. En los últimos 3 años no se veía un desarrollo del segmento, hasta ahora que se desarrolla obra en el 445 de avenida Reforma, la antigua sede de Aeroméxico.
Un aspecto adicional que incide en los valores del mercado es la fluctuación en el tipo de cambio que generó un incremento en el precio de salida de los edificios, indicador que actualmente promedia un nivel de renta mensual de $23.51 dólares por m2.
Estas variables reflejan también la atracción de inquilinos hacia corredores como Reforma Centro que ajustó a 12.4% su tasa de disponibilidad, mientras que con un menor dinamismo destacan el 17% de Lomas Palmas, 14% de Periférico y 19% en Insurgentes.
Caso distinto son Insurgentes, Polanco y Santa Fe, a los cuales aún no alcanza la recuperación generada, dado que acumulan las mayores superficies por colocar en un mercado en el que 53% del área rentable se entrega en obra gris y 37% son de espacios acondicionados.
Esta última es una tendencia que ha venido creciendo, de tal razón que más de 40% de la superficie disponible está amueblada o semi acondicionada.
Es sin duda, contexto complejo para un mercado que superó el techo de los 8 millones 75 mil m2 y que con una absorción bruta en el período de 76 mil 656 m2 anticipa una nueva temporada de desafíos.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Hatsudai Center Building, Gensler.
INNOVACIÓN RESIDENCIAL
La escasez de vivienda impulsa la innovación para traer al mercado unidades adaptadas a los tiempos actuales.
Además, en los últimos años se ha registrado una demanda creciente por integrar a los proyectos residenciales la hospitalidad y amenidades estilo hotel.
Los alcances de este proceso de cambio están llevando a reconversiones de oficinas en vivienda y abriendo paso a las branded residences, como soporte de la evolución del negocio hotelero.
De acuerdo con un análisis de Gensler, la muestra de esta evolución son los incentivos que el gobierno de Estados Unidos está dando para la conversión residencial, o cómo el movimiento "New Towns" podría cubrir la falta de vivienda en el Reino Unido.
Son ambos ejemplos de cómo el mercado se está transformando.
En el caso de Estados Unidos el cambio de uso está motivado en el incumplimiento de pagos en que están cayendo propietarios e inversionistas de edificios de oficinas, y cómo se acercan al gobierno en busca de programas de estímulos financieros.
No es un secreto que el lujo y la comodidad han sido los principales motivadores de las cadenas hoteleras, que buscan diversificar estrategias financieras que hagan más rentable la operación y las inversiones.
Para el usuario, contar con un inmueble de alta gama operados con los servicios y comodidades de un hotel, resulta también una fórmula atractiva.
OPINIÓN - SUSTENTABILIDAD
63% de los edificios de oficinas clase A de nueva construcción en América Latina tienen certificación verde, de acuerdo con el reporte Edificios verdes en América Latina JLL. Estos son algunos insights.
BROADWICK SOHO LONDRES
Es la propuesta de hospitalidad de la capital británica diseñada por Martin Brudnizki.
Para una ciudad que los hoteles suelen ser opulentos palacios o casas señoriales, esta propuesta llama la atención porque pueden verse los dos elefantes con sombrero de copa y pajarita que ven hacia la calle sobre un cartel de aspecto circense en una esquina del Soho.
El Broadwick Soho es un hotel de 57 habitaciones, que integra eclécticos interiores asociados al arquitecto sueco.
En la propuesta se integró un animal print de cebra y leopardo, cabinas de DJ contra paredes decoradas con seda, loros rosas sobre paneles de madera verdes. Existen también similitudes de otros diseños suyos como el Annabel’s.
Para el propietario Noel Hayden, emprendedor del sector tecnológico, este resort es el producto de su inspiración en el hotel Bournemouth, donde se crió en los años setenta, donde sus padres recibían huéspedes a quienes les entretenían con trucos de magia.
Por ello, al interior se incorporaron detalles dorados debajo de las lámparas de araña, en los papeles de pared con motivos de elefantes y tigres y en las obras de Francis Bacon, Bridget Riley y Andy Warhol que decoran los pasillos de camino a unas habitaciones.
En la propuesta opera un bar cafetería que da a la calle, y en el se incorporó el bar Flute, decorado con paredes de corcho, las lentejuelas y las líneas geométricas que permiten observar las vistas de la ciudad.
En el restaurante del sótano, llamado Dear Jackie en honor a la madre de Hayden, el ambiente es íntimo, con paredes rojas y espacios de iluminación tenue. La gastronomía es italiana tradicional, con re interpretaciones de los clásicos.
CERTIFICACIONES VERDES AVANZAN
10 años tomó que México rebasara la cantidad de edificios Clase A no certificados, pero hoy se encuentra en la última posición en América Latina por el limitado acceso a energías renovables.
No es tema menor que la meta sea no sólo mantener una edificación sostenible de oficinas en el tiempo, sino que se abran alternativas que sienten bases sólidas, en especial cuando este segmento del mercado sigue a la espera de una recuperación luego de un largo período de tasas negativas de absorción y niveles históricos de desocupación.
Es así que LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) y BOMA son las certificaciones que lideran el apuntalamiento de la expansión de la ola verde en inmuebles corporativos
El reporte Evolución sostenible: edificios verdes en América Latina realizado por el área de research de JLL México indica que hasta finales de 2023, 63% de los edificios de oficinas clase A de nueva construcción en la región contaban con una certificación verde.
Esto es equivalente a 8.5 millones de m2 de oficinas certificadas en 11 países de la región, una inercia en la que los edificios verdes eran considerados una característica premium.
Esta inercia es relevante porque supera el aval que desde distintas certificaciones se atienden los compromisos para la reducción en las emisiones contaminantes y el consumo energético.
Un caso de avance indiscutible es LEED que cuenta con 2 mil 500 edificios certificados en 7 países, donde Brasil con 935 inmuebles lidera, seguido de cerca por México que registró 693 al final de 2023, según el Green Building Council Inc.
Hoy las certificaciones representan un componente fundamental dentro del ecosistema de los desarrollos de gama alta.
El reporte de JLL cruzó datos de lo alcanzado por el mercado corporativo construido en los últimos 5 años en Ciudad de México, Sao Paulo, Buenos Aires, Guadalajara, Lima, Medellín, Monterrey, Montevideo, Río de Janeiro y Santiago.
Pero son San Pablo, Buenos Aires y Lima los que registran un notable aumento en certificaciones verdes.
El estudio determinó al cierre del año pasado, que mientras se sumaron en una tendencia alcista en Latam 8.5 millones de m2 de espacios corporativos ecológicos, 6.8 no estaban certificados, inercia que cambió para México a favor de lo sustentable desde 2015.
Otro factor relevante es que los 7 países que puntean la certificación LEED, Brasil concentra el 29% de las edificaciones verdes, pero son Argentina, México y Colombia los mercados que han experimentado el mayor crecimiento en los últimos 5 años.
Por eso, el fondo de este alcance se centra en los desafíos. Uno de ellos es el uso de energías renovables en la que generar electricidad establece las acciones en la electrificación y la descarbonización.
Es en éste vértice que el avance aún requiere acciones porque el avance sustentable se reduce a 7 países donde 58% de los edificios usan energías renovables. Así mientras México se ubica después de Brasil en la certificación LEED, está en la última posición por el uso de energías renovables.
Representa también un enorme desafío a nivel federal y algunas entidades del país que no han ingresado al diseño de esquemas de impuestos al carbono, que permiten incentivar las acciones encaminadas a reducir las emisiones.
Tal y cual lo han logrado entidades como Querétaro, Zacatecas, Tamaulipas, Yucatán y el Estado de México, luego de que la generación de energía distribuida está topada a 0.5 MW.
En la lista de desafíos figura el enfoque en las edificaciones por ser net zero una super carretera en la que se requiere asertividad dado que el día cero es 2050. Ese año el mundo debe aspirar a eliminar el consumo energético y dejar en 0 su huella de carbono.
En las organizaciones se ha venido un furor por ser cero, sin embargo, la realidad a decir de los expertos no hace factible integrar procesos difíciles de llevar a buen puerto.
Por eso un análisis de talento calificado permite tomar decisiones adecuadas para mejorar el performance financiero con tecnología y certificaciones, y evitar despilfarros guiados por el furor del mercado.
Todas son razones que mueven el mercado inmobiliario de oficinas que al igual que el industrial, han sido punta de lanza de las innovaciones en construcción y operación de sus inmuebles.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: 10 Gresham Street, USGBC.
INERCIA VERTICAL REGIA
Las edificaciones verticales crecieron 5 veces en la última década, producto del aprovechamiento, reciclaje de zonas urbanas y las apuestas de desarrolladores.
Esta evolución se hizo evidente en la zona centro de Monterrey y San Pedro Garza García.
Un estudio de la firma Tinsa establece que es resultado también del mayor aprovechamiento de los espacios y ubicaciones genera bienestar a los compradores que valoran el menor tráfico y tiempo de traslado, seguridad y cercanía a los servicios.
En consecuencia, la zona metropolitana de Monterrey, quintuplicó el parque inmobiliario vertical.
Actualmente este segmento presenta un crecimiento medio anual del 9.2% en el precio por m2 de la vivienda
Bajo esta inercia, la zona Centro, cuenta actualmente con 39 proyectos, lo que representa 7,669 viviendas en desarrollo, que se suman a un stock disponible de 3,343 viviendas.
Los proyectos representan una superficie de poco más de 594 mil metros cuadrados de construcción. El reporte establece que 60% se concentran en proyectos que están por iniciar y tienen una superficie habitable de 64.6m2 con un promedio de 1.8 recámaras y un costo por metro cuadrado en promedio de $65,687.
La firma estima que el inventario de superficie de construcción tiene la capacidad de albergar a poco más de 17,986 nuevos habitantes en la zona con un alto nivel socioeconómico.
Al tiempo que esta oferta una vez consolidada, el mercado demandará una mayor cantidad de servicio, retail, hospitales, entre otros.
El incremento de nuevos hogares podrá impulsar el ingreso de los hogares y generar una recuperación de espacios urbanos en beneficio de sus habitantes.