OPINIÓN - DESAFÍO LAST MILE
Pese a la demanda de naves especializadas en la última milla las ciudades de México, Guadalajara y Monterrey enfrentan desafíos en infraestructura, oferta e integración de espacios sustentables enfocados en los requerimientos del retail. El resultado es una presión en los niveles de rentas y la reconversión de inmuebles de segunda generación.
OPINIÓN - LAST MILE INDUSTRIAL
Los parques industriales enfocados en la logística crecen para abastecer la demanda en las principales ciudades de consumo en el país. Este es el update de lo que ocurre en CDMX y las razones que mueven el mercado.
LEY DE VIVIENDA
Controvertida en sus alcances, la legislación abre nuevos desafíos a la industria en la Ciudad de México.
La lógica de lo que actualmente se deja ver desde la perspectiva legal es que se coloca el derecho humano por encima del derecho de la propiedad, por lo que juríridicamente está mezclando conceptos.
“El efecto práctico va a ser una disuasión a la inversión en el sector habitacional porque si el predial sube más que la inflación hay un déficit”, asegura Carlos Ibarra del despacho Ibarra Del Paso Gallego.
Las disposiciones publicadas en la Gaceta de la Ciudad de México, plantean
modificaciones a los Artículos 1 fracción XVII y 59 de la Ley de Vivienda CDMX, así como las adiciones al Código Civil CDMX.
Estos cambios tienen en primer lugar, el objetivo de limitar los aumentos en las rentas al Índice de Precios al Consumidor (IPC).
El análisis del despacho indica que no obstante ya existe una limitación a los aumentos en el artículo 2448 D del Código Civil CDMX, la reforma limita los aumentos por debajo del 10% actual, reformando dicho artículo del Código Civil de la CDMX.
Asimismo la reforma también prevé la creación de un registro digital de contratos de arrendamiento; sin embargo, todavía no es claro cuáles serían los propósitos e implicaciones de este registro.
Y por último, la reforma promueve políticas públicas que impulsen las construcciones de viviendas de interés social en la Ciudad de México enfocadas exclusivamente a rentas, para que más población tenga acceso a vivir dentro de la Ciudad de México.
Las reformas buscan frenar el rápido incremento de rentas y limitar la migración de clases medias y populares habitantes de la Ciudad hacia otras ciudades dentro México y otorgar más seguridad y estabilidad a la industria inmobiliaria habitacional en la Ciudad de México.
El cambio más relevante, indica Ibarra del Paso Gallego es la reforma al artículo 2448 D del Código Civil CDMX, que limita los aumentos de la renta anual a la inflación reportada en el año anterior, respecto de la cantidad pactada como renta mensual.
Sin embargo, dicha reforma deberá establecer un proceso claro para asegurar la aplicabilidad de dicha obligación y un listado especifico de las consecuencias en caso de que los arrendadores pretendan aumentar las rentas por arriba de la inflación. Aún no es claro si la métrica para determinar la inflación será la del Índice Nacional de Precios al Consumidor (“INPC”).
Tampoco es claro si la referencia a la inflación será por los doce meses inmediatos anteriores al momento de renovar el arrendamiento o la del ejercicio fiscal anterior, considerando que puede haber variaciones importantes dentro de un año calendario.
Son todos aspectos que se definirán al paso de los días y su instrumentación en el día a día llevará un proceso de adecuación.
NEARSHORING & MANUFACTURA CALIFICADA
En los últimos 4 años, el reacomodo de las cadenas de suministro ha sido un parteaguas en el sector inmobiliario industrial de México. El fenómeno del nearshoring ha dejado en distintos corredores, en especial en la región norte alta demanda y rentas, disponibilidad histórica limitada, así como nuevas edificaciones.
La forma en que hoy se abren nuevos mercados complementarios para Tijuana y Monterrey, como lo son Mexicali y Saltillo, es el inicio de lo que los parques industriales y logísticos alineados pueden dar.
Detrás de lo creado por la Inversión Extranjera Directa (IED) está una inercia que es el preámbulo de un mercado sólido que atienda la demanda de la manufactura especializada, ubicada en los eslabones de mayor valor.
Representa dejar de ser maquila, para dirigirse hacia la manufactura de valor en las cadenas que ocupa una IED, que busca mitigar los riesgos a través de condiciones de inversión como infraestructura carretera, servicios, electricidad, agua y mano de obra calificada.
Es pensar para empresas ancla a quienes cuesta más perder un proveedor, que tener mano de obra calificada. El resultado sería tener como hoy lo es Costa Rica un mercado industrial donde 80% es build to suit (BTS). Fórmula invertida para México, donde éste indicador es apenas el 20%.
El tema no es menor. En la encuesta global Reinvención de las cadenas de suministro para 2030 de la firma PwC, 4 de cada 10 empresas líderes de México dijeron que la inestabilidad en la cadena de suministro es una barrera para generar valor.
En este sentido un reporte sobre el impacto del nearshoring en la región, Newmark México señala el incremento de 3% en el valor de las importaciones de manufactura avanzada provista desde México en la primera mitad de 2023.
Destaca también cómo independiente al impacto del proyecto Tesla en Monterrey, otras firmas como Siemens, Honeywell, Ternium, Foxconn y Continental consolidan inversiones de manufactura avanzada.
Si bien el actual momento sugiere desafíos, para los analistas, este movimiento continuará. La prueba son las tasas de disponibilidad que registran Juárez, Monterrey, Saltillo, Mexicali, Nuevo Laredo y Reynosa.
Ubicados en la frontera norte con Estados Unidos estos mercados tienen un portafolio de 37 millones de m2, una tasa de disponibilidad que llegó a 0.2% en Saltillo y alcanza un máximo de 3.8% en Monterrey, destacando éste último por su dinamismo en absorción, precios y nuevas edificaciones.
La próxima expansión requiere de espacios ubicados en terreno
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Prologis.
OPINIÓN - NORTE INDUSTRIAL ABRE
Los parques industriales del norte del país reconfiguran su participación en el mapa nacional ante el momento de demanda, disponibilidad, altas rentas y nuevas edificaciones, producto del nearshoring.
DATA CENTERS RECIBEN IMPULSO
El desarrollo de centros de datos en el país dejó de ser una apuesta, usuarios presionan su expansión.
Muestra de ello es el anuncio que Amazon Web Services (AWS) anunció por 5 mil millones de dólares para construir una nueva Región de Centro de Datos en Querétaro, diseñada para atender a todo México.
Con su lanzamiento previsto para principios de 2025, este proyecto incluirá tres zonas de disponibilidad y ofrecerá infraestructura tecnológica avanzada.
El objetivo es facilitar el acceso a herramientas innovadoras para organizaciones de todos los tamaños, lo que impulsa la transformación global a través de la conectividad y la innovación.
Un informe de la firma de investigación de mercado IDC estima que el uso de soluciones en la nube generará ingresos superiores a 70,000 millones de pesos a nivel global en los próximos cuatro años. Se espera que este crecimiento impulse la inversión en las economías locales de México y contribuya a la creación de aproximadamente 300,000 empleos en sectores clave como servicios profesionales, comercio, finanzas, manufactura y comunicaciones.
Por otro lado, México actualmente cuenta con 1.269 MW de capacidad en centros de datos, ubicándose como el segundo mercado más grande de América Latina en metros cuadrados y potencia energética, según un informe reciente de Datacenterdynamics.
La presencia y crecimiento de estos mega proyectos requiere un aumento de hasta el 0.5% de la capacidad energética, lo que equivale a un consumo parecido al de una ciudad como Cancún.
Además del compromiso del sector privado Mexicano para el desarrollo del territorio nacional en temas de innovación tecnológica, también se presentan oportunidades para la inversión y promoción en digitalización, conectividad, soluciones en la nube, ciberseguridad, sustentabilidad, empleabilidad, educación y nearshoring.
HOTEL CORAZÓN MALLORCA
En la Sierra Tramontana, entre Deià y Sóller, surge una propuesta de hospitalidad de lujo que integra la sierra y vistas al mar.
En el hotel boutique el lujo y la sencillez son parte del estilo y lo que este inmueble busca rescatar de la nueva forma de ser del viajero.
En el resort donde no hay televisores, se colocaron vistas a los sitios que se observan entre las montañas y el mar.
De acuerdo con sus creadores, es un hotel para visitantes que comen directo de los árboles, nadan en el mar o caminan hacia los pinos.
Por tanto, la propuesta es bohemia a la par del lujoso alojamiento desplantado en una finca histórica del siglo XVIII donde se integraron 15 habitaciones y suites, una granja, un restaurante, un espacio artístico, una tienda, extensos jardines y una piscina que se funde con el mar y las montañas.
La renovación de la finca fue liderada por el estudio mallorquín More Design, que reformó la propiedad conservando intacta la estructura del edificio centenario así como algunas características originales.
En su interior se integrron formas y volúmenes suaves y redondeados pintados con tonos terracota, melocotón, rosa y anaranjado.
Las áreas comunes incluyen un invernadero lleno de cactus, un patio interior estilo riad, una galería, una terraza para talleres y yoga y un salón –con chimenea y sofás a ras de suelo– repleto de libros de arte y moda donde hay nombres como Helmut Newton, Carine Roitfeld, Juergen Teller e incluso Miró.
SUSTENTABILIDAD RENOVADA II
Los alcances de los beneficios financieros de construir proyectos en pro del medio ambiente es parte de la ecuación en nuestra serie #3visiones en una sustentabilidad renovada.
Este es un avance del camino explorado con Joel Sánchez, Operation officer en Green Buildings de la International Finance Corporation.
DESARROLLO VERTICAL DETONA
Ya no sólo son las tres más grandes del país, los desarrollos verticales amplían su presencia. Nuevos mercados lo ven crecer producto del crecimiento urbano, la economía y el impacto demográfico.
Es la solución importante ante la escasez de tierra y la densificación urbana en especial de 2022 a la fecha, que acentuó la verticalización residencial en León, Mazatlán, Culiacán y Aguascalientes con la mayor tasa de crecimiento interanual.
Sin embargo, Monterrey lidera no sólo este rubro sino también la tasa de desplazamiento de unidades en el segundo trimestre del año, al concentrar 36.9% de las ventas en los principales mercados.
La zona metropolitana de Monterrey presentó de acuerdo con Tinsa México un repunte de ventas con respecto al trimestre anterior de 13.4%, mientras que el repunte general de las tres ciudades frente al trimestre anterior fue de 11.9%.
El segmento tradicional regiomontano concentra el mayor número de unidades desplazadas, con más de 3,800 unidades vendidas.
El Gran Reporte de Verticalización de 4S Real Estate enfoca lo descrito en que el mercado vertical de vivienda creció 7.5% en el último año y más del 35% corresponde al segmento residencial, como una señal de la evolución demográfica que ha reducido a 1.8 el número de hijos por mujer, las nuevas tipologías de familias que aumentó la proporción de compradores millennials y generación Z.
Otro caso no menos importante es Guadalajara que presentó mayor número de unidades ingresadas al mercado durante el segundo trimestre del año. Por tanto, alcanzó un stock disponible de 15,230 unidades, mismo que creció 13.8% con respecto al primer trimestre, además de que 48% del inventario se concentra en el segmento medio.
La Ciudad de México (CDMX), por su parte, cuenta con un stock de 24,594 unidades, lo que representa una reducción del 3% anual. En la zona metropolitana del Valle de México se detectó el arranque de 94 proyectos nuevos que iniciaron comercialización con un tamaño promedio de 80 unidades.
No obstante el avance de la verticalización es un camino sin retorno, requiere del acceso a servicios que permitan atender las necesidades de la nueva densificación.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Aspire Post Oak en Houston, Texas, Gensler.
OPINIÓN - VIVIENDA VERTICAL
Monterrey lidera el desplazamiento de unidades residenciales ubicadas en torres.