RECAP - HOSPITALIDAD RELOADED
De los caminos andados, exploramos en la serie #3visiones la hospitalidad revolucionada a través de la tecnología, la arquitectura renovada y la alojada en espacios históricos reconvertidos de la mano de JLL, Gensler y Origen.
OFICINAS RESILIENTES A 2024
Sin cambios drásticos en las tendencias, el cierre de la primera mitad del año dejará al mercado de oficinas en la Ciudad de México (CDMX) una tasa de disponibilidad estable de 23.10% con lo cual alcanzó números positivos, aunque modestos de absorción.
Este escenario revela la falta de cierres de grandes superficies en el período y el efecto de la temporada electoral, que incluso ha afectado a otros nichos de la industria como el mercado inmobiliario hotelero donde se evidenció una caída en los niveles de ocupación.
El hecho de que el segmento corporativo mantuviera sin cambios la tasa promedio de disponibilidad anticipa desde la perspectiva de Newmark en México un período de espera, que podría experimentar cambios si al final del sexenio la actividad económica se recupera.
La estimación es que la absorción bruta trimestral llegue a 76 mil 656m2, dejando atrás una larga temporada de desafíos y tasas de absorción negativas producto de la pandemia, siendo la última el primer trimestre del año cuando llegó a -22 mil 421m2.
Otra razón determinante en la colocación de espacios es la consolidación del modelo híbrido de trabajo en las empresas, hecho que redimensiona la huella de espacio requerido.
Por ende, las oficinas en CDMX avanzarán una segunda mitad del año con 1.8 millones de metros cuadrados por colocar ante un nivel prácticamente igual de 580 mil 963 m2 de inventario en construcción.
La razón es la falta de certidumbre de inversionistas para ejercer nuevos proyectos de cara al resto del año, situación que podría cambiar con un mayor dinamismo en el crecimiento económico.
Esta percepción es también producto de la falta de nuevos proyectos en la Ciudad. En los últimos 3 años no se veía un desarrollo del segmento, hasta ahora que se desarrolla obra en el 445 de avenida Reforma, la antigua sede de Aeroméxico.
Un aspecto adicional que incide en los valores del mercado es la fluctuación en el tipo de cambio que generó un incremento en el precio de salida de los edificios, indicador que actualmente promedia un nivel de renta mensual de $23.51 dólares por m2.
Estas variables reflejan también la atracción de inquilinos hacia corredores como Reforma Centro que ajustó a 12.4% su tasa de disponibilidad, mientras que con un menor dinamismo destacan el 17% de Lomas Palmas, 14% de Periférico y 19% en Insurgentes.
Caso distinto son Insurgentes, Polanco y Santa Fe, a los cuales aún no alcanza la recuperación generada, dado que acumulan las mayores superficies por colocar en un mercado en el que 53% del área rentable se entrega en obra gris y 37% son de espacios acondicionados.
Esta última es una tendencia que ha venido creciendo, de tal razón que más de 40% de la superficie disponible está amueblada o semi acondicionada.
Es sin duda, contexto complejo para un mercado que superó el techo de los 8 millones 75 mil m2 y que con una absorción bruta en el período de 76 mil 656 m2 anticipa una nueva temporada de desafíos.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Hatsudai Center Building, Gensler.
INNOVACIÓN RESIDENCIAL
La escasez de vivienda impulsa la innovación para traer al mercado unidades adaptadas a los tiempos actuales.
Además, en los últimos años se ha registrado una demanda creciente por integrar a los proyectos residenciales la hospitalidad y amenidades estilo hotel.
Los alcances de este proceso de cambio están llevando a reconversiones de oficinas en vivienda y abriendo paso a las branded residences, como soporte de la evolución del negocio hotelero.
De acuerdo con un análisis de Gensler, la muestra de esta evolución son los incentivos que el gobierno de Estados Unidos está dando para la conversión residencial, o cómo el movimiento "New Towns" podría cubrir la falta de vivienda en el Reino Unido.
Son ambos ejemplos de cómo el mercado se está transformando.
En el caso de Estados Unidos el cambio de uso está motivado en el incumplimiento de pagos en que están cayendo propietarios e inversionistas de edificios de oficinas, y cómo se acercan al gobierno en busca de programas de estímulos financieros.
No es un secreto que el lujo y la comodidad han sido los principales motivadores de las cadenas hoteleras, que buscan diversificar estrategias financieras que hagan más rentable la operación y las inversiones.
Para el usuario, contar con un inmueble de alta gama operados con los servicios y comodidades de un hotel, resulta también una fórmula atractiva.
OPINIÓN - SUSTENTABILIDAD
63% de los edificios de oficinas clase A de nueva construcción en América Latina tienen certificación verde, de acuerdo con el reporte Edificios verdes en América Latina JLL. Estos son algunos insights.
BROADWICK SOHO LONDRES
Es la propuesta de hospitalidad de la capital británica diseñada por Martin Brudnizki.
Para una ciudad que los hoteles suelen ser opulentos palacios o casas señoriales, esta propuesta llama la atención porque pueden verse los dos elefantes con sombrero de copa y pajarita que ven hacia la calle sobre un cartel de aspecto circense en una esquina del Soho.
El Broadwick Soho es un hotel de 57 habitaciones, que integra eclécticos interiores asociados al arquitecto sueco.
En la propuesta se integró un animal print de cebra y leopardo, cabinas de DJ contra paredes decoradas con seda, loros rosas sobre paneles de madera verdes. Existen también similitudes de otros diseños suyos como el Annabel’s.
Para el propietario Noel Hayden, emprendedor del sector tecnológico, este resort es el producto de su inspiración en el hotel Bournemouth, donde se crió en los años setenta, donde sus padres recibían huéspedes a quienes les entretenían con trucos de magia.
Por ello, al interior se incorporaron detalles dorados debajo de las lámparas de araña, en los papeles de pared con motivos de elefantes y tigres y en las obras de Francis Bacon, Bridget Riley y Andy Warhol que decoran los pasillos de camino a unas habitaciones.
En la propuesta opera un bar cafetería que da a la calle, y en el se incorporó el bar Flute, decorado con paredes de corcho, las lentejuelas y las líneas geométricas que permiten observar las vistas de la ciudad.
En el restaurante del sótano, llamado Dear Jackie en honor a la madre de Hayden, el ambiente es íntimo, con paredes rojas y espacios de iluminación tenue. La gastronomía es italiana tradicional, con re interpretaciones de los clásicos.
CERTIFICACIONES VERDES AVANZAN
10 años tomó que México rebasara la cantidad de edificios Clase A no certificados, pero hoy se encuentra en la última posición en América Latina por el limitado acceso a energías renovables.
No es tema menor que la meta sea no sólo mantener una edificación sostenible de oficinas en el tiempo, sino que se abran alternativas que sienten bases sólidas, en especial cuando este segmento del mercado sigue a la espera de una recuperación luego de un largo período de tasas negativas de absorción y niveles históricos de desocupación.
Es así que LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) y BOMA son las certificaciones que lideran el apuntalamiento de la expansión de la ola verde en inmuebles corporativos
El reporte Evolución sostenible: edificios verdes en América Latina realizado por el área de research de JLL México indica que hasta finales de 2023, 63% de los edificios de oficinas clase A de nueva construcción en la región contaban con una certificación verde.
Esto es equivalente a 8.5 millones de m2 de oficinas certificadas en 11 países de la región, una inercia en la que los edificios verdes eran considerados una característica premium.
Esta inercia es relevante porque supera el aval que desde distintas certificaciones se atienden los compromisos para la reducción en las emisiones contaminantes y el consumo energético.
Un caso de avance indiscutible es LEED que cuenta con 2 mil 500 edificios certificados en 7 países, donde Brasil con 935 inmuebles lidera, seguido de cerca por México que registró 693 al final de 2023, según el Green Building Council Inc.
Hoy las certificaciones representan un componente fundamental dentro del ecosistema de los desarrollos de gama alta.
El reporte de JLL cruzó datos de lo alcanzado por el mercado corporativo construido en los últimos 5 años en Ciudad de México, Sao Paulo, Buenos Aires, Guadalajara, Lima, Medellín, Monterrey, Montevideo, Río de Janeiro y Santiago.
Pero son San Pablo, Buenos Aires y Lima los que registran un notable aumento en certificaciones verdes.
El estudio determinó al cierre del año pasado, que mientras se sumaron en una tendencia alcista en Latam 8.5 millones de m2 de espacios corporativos ecológicos, 6.8 no estaban certificados, inercia que cambió para México a favor de lo sustentable desde 2015.
Otro factor relevante es que los 7 países que puntean la certificación LEED, Brasil concentra el 29% de las edificaciones verdes, pero son Argentina, México y Colombia los mercados que han experimentado el mayor crecimiento en los últimos 5 años.
Por eso, el fondo de este alcance se centra en los desafíos. Uno de ellos es el uso de energías renovables en la que generar electricidad establece las acciones en la electrificación y la descarbonización.
Es en éste vértice que el avance aún requiere acciones porque el avance sustentable se reduce a 7 países donde 58% de los edificios usan energías renovables. Así mientras México se ubica después de Brasil en la certificación LEED, está en la última posición por el uso de energías renovables.
Representa también un enorme desafío a nivel federal y algunas entidades del país que no han ingresado al diseño de esquemas de impuestos al carbono, que permiten incentivar las acciones encaminadas a reducir las emisiones.
Tal y cual lo han logrado entidades como Querétaro, Zacatecas, Tamaulipas, Yucatán y el Estado de México, luego de que la generación de energía distribuida está topada a 0.5 MW.
En la lista de desafíos figura el enfoque en las edificaciones por ser net zero una super carretera en la que se requiere asertividad dado que el día cero es 2050. Ese año el mundo debe aspirar a eliminar el consumo energético y dejar en 0 su huella de carbono.
En las organizaciones se ha venido un furor por ser cero, sin embargo, la realidad a decir de los expertos no hace factible integrar procesos difíciles de llevar a buen puerto.
Por eso un análisis de talento calificado permite tomar decisiones adecuadas para mejorar el performance financiero con tecnología y certificaciones, y evitar despilfarros guiados por el furor del mercado.
Todas son razones que mueven el mercado inmobiliario de oficinas que al igual que el industrial, han sido punta de lanza de las innovaciones en construcción y operación de sus inmuebles.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: 10 Gresham Street, USGBC.
INERCIA VERTICAL REGIA
Las edificaciones verticales crecieron 5 veces en la última década, producto del aprovechamiento, reciclaje de zonas urbanas y las apuestas de desarrolladores.
Esta evolución se hizo evidente en la zona centro de Monterrey y San Pedro Garza García.
Un estudio de la firma Tinsa establece que es resultado también del mayor aprovechamiento de los espacios y ubicaciones genera bienestar a los compradores que valoran el menor tráfico y tiempo de traslado, seguridad y cercanía a los servicios.
En consecuencia, la zona metropolitana de Monterrey, quintuplicó el parque inmobiliario vertical.
Actualmente este segmento presenta un crecimiento medio anual del 9.2% en el precio por m2 de la vivienda
Bajo esta inercia, la zona Centro, cuenta actualmente con 39 proyectos, lo que representa 7,669 viviendas en desarrollo, que se suman a un stock disponible de 3,343 viviendas.
Los proyectos representan una superficie de poco más de 594 mil metros cuadrados de construcción. El reporte establece que 60% se concentran en proyectos que están por iniciar y tienen una superficie habitable de 64.6m2 con un promedio de 1.8 recámaras y un costo por metro cuadrado en promedio de $65,687.
La firma estima que el inventario de superficie de construcción tiene la capacidad de albergar a poco más de 17,986 nuevos habitantes en la zona con un alto nivel socioeconómico.
Al tiempo que esta oferta una vez consolidada, el mercado demandará una mayor cantidad de servicio, retail, hospitales, entre otros.
El incremento de nuevos hogares podrá impulsar el ingreso de los hogares y generar una recuperación de espacios urbanos en beneficio de sus habitantes.
OPINIÓN - RECONVERSIÓN DE INMUEBLES
La intervención de inmuebles históricos abre oportunidades de inversión, edifica monumentos y regenera entornos urbanos. Ciudad de México, Guadalajara, Oaxaca, Puebla, San Miguel de Allende, Querétaro, Morelia, Zacatecas, Mazatlán y Monterrey están en la mira.
ANANTARA UBUD BALI
En el centro de un entorno tropical de la isla de Bali se incorpora este resort de lujo soportado en un proyecto que destaca lo mejor de la cultura local.
Desde las 66 habitaciones que conforman el Anantara Ubud Bali se pueden observar terrazas de arroz.
El diseño arquitectónico incluyó un estilo de lujo que en su interior integró villas con piscina, que se unen a las 15 branded residences.
Todos tienen acceso a un bar, restaurantes de cocina local e internacional, un spa y amplia oferta de tratamientos de salud física y mental.
Asimismo existe en el destino templos hindúes y se incluyen experiencias de inmersión cultural.
Por ello la propuesta considera cubrir la demanda de viajeros que buscan retiros holísticos y de bienestar.
SUSTENTABILIDAD & TECNOLOGÍA
En el mundo proptech hoy no existe prácticamente una start up, que no incluya aspectos de sustentabilidad en sus propuestas que buscan atender necesidades de la industria del real estate.
Y no sólo eso. El avance de la atención a reducir la huella de carbono en el negocio inmobiliario ha penetrado en la incorporación y seguimiento de certificaciones así como la adopción de políticas ESG (Environmental, Social and Governance).
Muestra de ello son los parques industriales, donde 64% de los 30 principales desarrolladores contaba en 2023 con políticas y/o procedimientos ESG, las 3,000 certificaciones LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) vigentes y los 5.4 millones de m2 que actualmente cuentan con certificaciones EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies).
Estos números permiten revelar la profundidad del tema. Lo nuevo es que la tecnología vertida a partir de soluciones que hoy se enfocan en la gestión de créditos hipotecarios, insurtech, pasarelas de pago, catalogados como el preámbulo de la integración del proptech con el fintech.
Esta fusión hace que poco a poco ser verde requiera acelerar en los distintos emprendimientos una propuesta de valor que rebase lo alcanzado en el real estate tradicional y la próxima generación de proyectos.
Se trata de un movimiento responsable con la huella de carbono, pero que también busca utilizar la tecnología para revisar la estructura de datos. Tal y como lo hizo en su momento Vinte, al detonar Xante y sumarlo a su política de certificaciones EDGE en sus comunidades y la emisión de bonos verdes cuya columna es una espiral de valor.
Es también una tendencia en la que hoy se analiza cómo el péndulo del furor en inversiones tecnológicas en el mundo fintech se ha asentado, y comienzan a observarse transacciones donde empresas originadas en este segmento empiezan a comprar empresas del real estate tradicional. Sucedió entre 2016 y 2017.
Este movimiento nos remite a observar cómo el negocio inmobiliario, el segundo más grande después del petróleo, toma conciencia sobre la importancia de integrar la tecnología en líneas de negocio que permiten hablar de cómo nuevas líneas de mayor proyección y valor económico para la tecnología, dan vida al remtech orientado a tecnología que soluciona temas en oficina, o el construtech que se enfoca en la construcción.
Quien dude de este cambio, ignora que actualmente 51% de las startups en mercados como Colombia provienen de inversión originada en friends & family. Es de este país donde están llegando recursos para potenciar modelos de negocio proptech en México.
Pensar en sentido contrario, es ignorar lo que la revolución tecnológica y sustentable están haciendo en la industria.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Gensler.