OPINIÓN - REGRESO AL WORKPLACE
La flexibilidad, los esquemas híbridos de trabajo y el home office en nuevos entornos laborales son la tendencia. Encuestas revelan que 36% del trabajo individual es reconocido como el más importante del desempeño profesional. Son datos que ayudan a tomar decisiones a las empresas en el regreso.
Se parte de la reflexión en #Intelligence Claudia Olguín
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HABITAS TULUM
La cadena global encontró en el Caribe Mexicano la base de su expansión global.
Junto con el resort de Bacalar, el de Tulum es la base de un nuevo concepto de hotelería de la firma Habitas. Ambos proyectos son amigables con el medio ambiente a través de un impacto reducido y con un enfoque de bienestar innovadores en la industria.
Situado en Tulum, a 3,5 km del yacimiento arqueológico de Tulum, este hotel ofrece una zona de playa privada y una piscina al aire libre abierta.
En su interior donde se edificaron 65 habitaciones, consideradas suites integró en su diseño arquitectónico vistas al océano o a la jungla y bañeras de cobre.
Asimismo se integraron villas y residencias donde se dispone de experiencias de bienestar, gastronomía y otras actividades afines a la zona, enclavado entre la región selvática y el mar Caribe.
Pese a que el destino está considerado uno de los de moda en la industria de la hospitalidad mundial, este hotel combina en su interior el lujo ecológico con la gran experiencia de descanso por lo que es considerado uno del Top Ten del destino.
En su Santuario de Sanación Yaän el hotel ofrece actividades de limpiezas de sanación energética, programas de desintoxicación y rituales mayas tradicionales.
Personal cultiva hierbas y productos botánicos para usar en tratamientos, tés y elixires en un jardín en la azotea, además de otras actividades como clases de yoga desde lo alto de un árbol con vista a la jungla.
GENERACIONES TRANSFORMAN MERCADOS
Hábitos intergeneracionales marcan cambios en el entorno de trabajo y vivienda.
Son las generaciones Z, Millenials, X y Baby boomers que con distintos hábitos y preferencias están generando cambios profundos en la industria, de acuerdo con The Global Live-Work-Shop Report que a nivel global desarrolló la firma CBRE.
De acuerdo con el sondeo en el que participaron 20 mil personas de distintas generaciones, se lograron determinar patrones sobre cómo prefieren vivir, trabajar y comprar en los próximos años.
El resultado se basa en la forma en que los encuestados de las distintas generaciones perciben hitos históricos y algunos razgos sobresalientes que determina sus hábitos de consumo de espacios.
Así, mientras a la generación Z le impacta la expansión masiva del internet con un rasgo predominante de irreverencia, a un X la tecnología análoga y la evolución hacia la digitalización, le hizo inconformista y con una tendencia hacia la obsesión por el éxito.
En consecuencia, y en el marco del regreso tras el Covid-19, 36% de los encuestrados planea mudarse cerca de las zonas corporativas en los próximos 2 años, con una tendencia a comprar respecto a la renta.
Se observa un cambio en los criterios de selección, con consumidores que buscan cada vez más propiedades que brinden una mejor salud y seguridad, más espacio al aire libre y áreas dedicadas para trabajar en casa, así como cercanía con los centros de negocio, zonas corporativas, para disminuir tiempos de viaje a la oficina.
No obstante, ante el alza en precios que influye en la selección de una vivienda, el aumento en las tasas de interés y el debilitamiento de la economía, pudiera registrarse un atraso en la decisión de compra.
Los encuestados mexicanos que planean mudarse en los próximos dos años indicaron que prefieren permanecer en la misma ciudad cerca de los centros de negocio (35.5%), mientras que en el mundo 29.1% externaron que ésta sería su opción preferida.
Le siguen los que se interesan en vivir en diferente ciudad, a la periferia: México 21.5% - en el mundo 21,2%; los que desean estar en la misma ciudad, a la periferia son, a nivel global, 20.1% y en México 17.0%; los que prefieren vivir en diferente ciudad, más cerca de los centros de negocio son 20% a nivel global y 15.1% en México.
La opción que más bajo porcentaje registró fue la de radicar en diferente país: México 10.9% - en el mundo 9.5%.
Entre las generaciones que buscan mudarse cerca de las zonas corporativas en los próximos dos años, en México la Generación X y los Millenials mayores son los que más alto porcentaje arrojaron, con 37.5% en ambos casos; contra 30.9% y 30.7% en el mundo respectivamente.
En este sentido, le siguen los Baby boomers con 36.4% en México y 27.7% en el mundo; los Millenials jóvenes con 34.9% en México y 29.6% en el mundo; y la Gen Z con 33.3% en México y 25.9% en el mundo.
Respecto a comprar o rentar, el estudio reveló que en los últimos dos años en México se han mudado 26.5% y en el mundo 24.7%.
No obstante, la cifra de quienes plane mudarse en los próximos dos años es superior: México 35.5% - en el mundo 33%. Entre quienes tienen planeado mudarse (35%), los más jóvenes prefieren hacerlo rentando, mientras que el resto tiene la intención de comprar.
Desde el inicio de la pandemia, la conciencia de los beneficios del equilibrio y la flexibilidad entre la vida laboral y personal ha crecido sustancialmente.
Aunque la remuneración económica sigue siendo el criterio primordial para la mayoría de los trabajadores, la búsqueda de flexibilidad influye cada vez más en la elección de trabajo y está estrechamente relacionada con la mejora del sentimiento laboral.
Ante la preferencia por evitar desplazamientos pre pandemia entre el hogar y la oficina, el deseo de flexibilidad de los trabajadores es una tendencia de largo plazo, pero la oficina aún puede atraerlos.
Sin embargo, hacerlo requerirá una inversión sustancial en funciones que puedan mejorar el entorno de trabajo y hacer que la oficina sea más atractiva para los empleados.
Respecto al tiempo que pasan en la oficina y el hogar, las cifras globales indican que, en cuanto a tiempo completo, la Gen Z pasa actualmente entre la oficina y el hogar 38.3%, siendo ideal para ellos que fuera de 19.6%.
En México, los encuestados indicaron que el tiempo entre la oficina y el hogar es superior al que preferirían (actual: 33.3% - preferido: 5.1%).
Respecto al trabajo híbrido (superior a 4 o 5 días) la Gen Z opina que debería ser mayor al que actualmente se tiene, pasando de 33.3% a 44.9%. La preferencia global de esta generación por este tipo de trabajo es menor, ya que quisieran que disminuya de 24.6% a 20.5%.
INDUSTRIAL LATAM AVANZA
Factores de recuperación y el reacomodo de las cadenas de suministro fortalecen el crecimiento del inventario industrial en Latinoamérica, mientras la disponibilidad se reduce de manera constante.
Esta inercia coloca a Monterrey y Sao Paulo a la cabeza del volumen comercializado al cierre de 2022.
Un reporte de Newmark en la región destaca también los 57 millones de m2 de inventario y la baja a 5.2% promedio en la tasa de disponibilidad, lo que representa una recuperación importante en la absorción del semestre de hasta 2.5 millones de m2 colocados en los 10 corredores inmobiliarios industriales más importantes de la región.
Otro factor coyuntural de esa dinámica es el precio de arrendamiento que se mantuvo estable, al registrar un promedio de 4.92 dólares por m2 mensual.
Este dinamismo generó que Monterrey registrara una absorción bruta superior a 786 mil m2 que sumados a la absorción de la primera mitad del año, observa una cifra histórica de 1.27 millones de m2, además de una tasa de disponibilidad de apenas 0.5%, equivalente a 41 mil 300m2. Y no sólo eso, el espacio en construcción en el lapso de referencia alcanzó un nivel histórico de 1.16 millones de m2.
Tijuana, por su parte, destacó también dado que en el período los precios alcanzaron el nivel más alto en la historia del sector dado que inversionistas y desarrolladores y del continente buscaron ingresar a los diferentes espacios.
El reporte destaca el liderazgo de las tendencias mostradas por esa ciudad: una disponibilidad histórica baja y nuevas construcciones que se integrarán en los siguientes meses, pero que no estarán abiertas al mercado.
En contraparte, para la región Sao Paulo lidera junto con el mercado industrial de la Sultana del Norte. En esta ciudad el inventario clase A se incrementó en 1.66 millones de m2, equivalentes a un crecimiento anual de 33%, muy por arriba de la media histórica anual que entre 2014 y 2021, se mantuvo a un ritmo de 591 mil m2.
En especial los últimos 2 años han sido relevantes dado que se registró un récord de absorción neta anual de 1.25 millones de m2, respecto al 1.14 de finales de 2021.
A diferencia de los mercados del norte de México, la ciudad brasileña incrementó su tasa de disponibilidad ante el alto volumen de inventario nuevo entregado en el período.
En este sentido, y pese a la inercia mostrada en otros mercados como Bogotá en Colombia o Ciudad de Panamá en Panamá, el mercado de la Ciudad de México experimenta un crecimiento exponencial desde el inicio de este año, luego de que alcanzara un inventario de 13.5 millones de m2 con un crecimiento de 350 mil m2.
Ese dinamismo se ha traducido en los más de 500 mil m2 de naves especulativas que se agregarán al mercado, principalmente en el corredor de la última milla (CTT), soportada en el crecimiento en la tasa de absorción.
En la segunda mitad del año que terminó llegó a 10 mil 36m2 dado que venía de una tendencia de absorciones negativas, que al concluir el período llegó a 300 mil m2. Por su inventario, es el mercado más grande en la región y con la cuarta posición por su tasa de disponibilidad que en promedio alcanza un promedio de 1.3% del inventario.
Si bien las economías de Brasil y México muestran un menor dinamismo económico, el mercado de nuestro país destaca en el reporte regional por su geolocalización y la ventaja estratégica de los acuerdos comerciales, además del impacto que para el país está generando el nuevo orden de la cadena de suministro.
Aún con la elevada inflación, que representará ajustes al alza en las tasas de interés, el mercado inmobiliario industrial en sus principales corredores mantendrá un ritmo histórico no visto, principalmente en la región norte que colinda con el aún mercado de consumo más importante del mundo.
Ante este contexto en 2023, el país podrá consolidar su liderazgo en la región Latinoamericana.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
TECNOLOGÍA RECAP
El dinamismo tecnológico que tomó el real estate abrió la puerta a nuevos parámetros y negocios con más de mil 300 startups.
Ante este desarrollo exploramos las tendencias del negocio desde la visión del Center for Real Estate del MIT y las plataformas de inversión KiRE y Neivor.
Te invitamos a reflexionar sobre ellas en #Intelligence Claudia Olguín
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OFICINAS LATAM 2022
Con indicadores distintos, el mercado corporativo de América Latina ajusta disponibilidad y modera el ingreso al mercado de nuevo producto.
Esta tendencia representó una absorción semestral en la segunda mitad de 2022, de 300 mil m2 y un inventario en los 9 mercados monitoreados al que se agregaron apenas 180 mil 500m2 con lo cual sumó un portafolio en la región de 25.17 millones de m2.
En su más reciente reporte en Latinoamérica, el área de market research de Newmark indica que el volimen de construcción se redujo 16.8% comparado con el primer semestre, proporción que se mantuvo por debajo de los 2 millones de m2.
De acuerdo con el análisis, mientras Buenos Aires en Argentina alcanzó indicadores positiva impulsada por un mercado estable en precios y la demanda creada por migraciones caracterizadas por el fly to quality, Río de Janeiro en Brasil, registró los mejores indicadores del año al alcanzar un crecimiento en las ocupaciones y la reducción en la tasa de disponibilidad.
Así, para ese mercado el ajuste a 34.5% en la tasa de disponibilidad y una actividad de renta dinámica permitieron una mayor absorción neta de 13 mil m2 en el tercer trimestre a 23 mil m2 para fin de año y la mejor absorción acumulada desde 2019 con 41,400 m2.
Las tendencias principales de ese mercado carioca, también fueron experimentadas en otra dimensión en Sao Paulo donde también se redujo la tasa de disponibilidad, creció la absorción y un menor inventario de producto nuevo.
Un escenario distinto se dibujó para San José en Costa Rica, que pese a la nueva oferta de espacios incorporados a desarrollos de uso mixto, la mejoría en la recuperación de la demanda se ha dado por la migración de inquilinos hacia oficinas más eficientes.
En el caso de Bogotá en Colombia, dicho período fue positivo, sin embargo pese a las absorciones positivas, ocupaciones y aumento de precios, no se identifican nuevos proyectos.
Para Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey el escenario en el mismo período analizado es positivo con niveles de absorción neta y aumento de actividad, que incidieron en las tasas de disponibilidad y la recuperación de precios.
Monterrey en específico registró en ese período, la mayor absorción bruta desde antes de la pandemia con un total de 43 mil 84 m2, que ajustaron a 22% la tasa de disponibilidad. La firma pronostica que de continuar las condiciones para ese mercado, en 2023 aumentarían los precios y la disponibilidad reduciría su nivel por debajo del 20%.
Guadalajara, por su parte, si bien no tiene el ingreso de nuevos proyectos ante el cambio de uso de espacios de oficinas por vivienda, pudiera experimentar una recuperación en la demanda neta, luego de que la tasa de disponibilidad se redujo de 19 a 16.4% al finalizar el año.
SIX FISHER ISLAND RESIDENCES
Tras la compra de la última reserva disponible en Fisher Island, Related Group, Teddy Sagi, BH Group y Wanxiang America RE Group desarrollan un complejo residencial de lujo en la histórica zona de Miami.
Con dicha asociación, las firmas asociadas desarrollarán un complejo de 50 residencias de ultralujo, diseñados por Tara Bernerd y Asociados y Kobi Karp Arquitectos.
Adicional al enfoque de sus desarrollos complementados con diseño arquitectónico y amenidades este proyecto enfatiza su visión en la integración de una comunidad, a la que sólo podrá accederse vía invitación.
Dicho enfoque se basa en que la zona es reconocida por su atmósfera tipo aldea, que se sumará a una curaduría aplicada en el concepto que se ubica en un terreno de 216 acres fuera de la costa de Miami a la que sólo se accede vía ferri y transporte acuático.
Larry Krueger, director general de Wanxiang America RE Group, basado en Chicago dice que el hecho de desarrollar la isla en un momento tan importante del crecimiento de Miami es una responsabilidad, dado que se trata de una propiedad que definirá la historia de Fisher Island por generaciones.
La isla construida por la mano del hombre, ha sido la residencia de muchas de las figuras más notables de Miami, como los herederos del magnate ferrocarrilero, William K. Vanderbilt. También ha sido el telón de fondo de los más altos perfiles en las listas de bienes raíces de la región.
REGRESO AL WORKPLACE 2023
La flexibilidad, esquemas híbridos y home office no son una especulación, sino una realidad que invade las empresas en México y por ende, las decisiones de espacio y políticas de contratación y recursos humanos.
Hace un año compartimos en este espacio que dos terceras partes de las 2 mil 300 empresas encuestadas por Gensler en Estados Unidos contaban con políticas de flexibilidad laboral, aunque con una baja incidencia de elección desde la voluntad del trabajador.
Sin embargo, el hecho de que 45% de los encuestados prefirieron el trabajo remoto era un indicador de lo que estaba por suceder en otros mercados, a pesar de que la mayoría percibía que les será requerido trabajar en la oficina durante la mayor parte de la semana.
Más aún cuando sólo 1 de cada 10 colaboradores en Estados Unidos esperaba aval para trabajar por completo remoto en el futuro, demostraba por qué la frase “tengo que ir a la oficina” seguía siendo común pese a la contingencia creada por la pandemia.
Hoy puede confirmarse que los colaboradores mexicanos privilegian experiencias en las oficinas respecto a conexiones de trabajo tras la pandemia, dado que quieren que el espacio sea un sitio para trabajar no sólo para conectar.
La encuesta de la misma firma de arquitectura sobre Espacios de Trabajo 2022 en México, desarrollada entre más de 2 mil profesionales entre junio y julio de ese año, asegura que ese es el modo en que los profesionales quieren regresar a las oficinas en México.
El hasta ahora primer sondeo local del Gensler Research Institute destaca el papel que desempeña la oficina en la creación de las relaciones dado que facilita un espacio para las reuniones presenciales.
Si bien el espacio de trabajo apoya de manera eficiente las actividades para trabajar presencialmente, aún existen oportunidades para integrar un ecosistema de modalidades de trabajo en la oficina.
Esto ha implicado la transformación de los espacios en 3 años de la pandemia y según la firma, las empresas deben tomar decisiones basadas en datos, como el hecho de que los colaboradores necesitan acceder en el entorno laboral a experiencias atractivas donde sean posibles distintos usos, en el tiempo individual y el compartido.
Lo anterior se basa en que durante una semana laboral, los empleados pasan casi la mitad de su tiempo en trabajo en equipo, 32% del tiempo es personal y 13% virtual. Además de que el 36% del trabajo individual es reconocido como el más importante del desempeño profesional.
Otra revelación es que los espacios como actualmente operan, están enfocados en el trabajo presencial en equipo, lo cual resulta menos efectivo para soportar el trabajo individual y en equipo de manera virtual.
Este contexto es vital para la integración de espacios que den cabida al trabajo individual, pero manteniendo los espacios sociales y de colaboración, por ejemplo un work café, aceptado por la mayoría de las generaciones e industrias encuestadas en el estudio.
Por ende, los lugares informales tuvieron una alta puntuación al facilitar la conexión y comunidad.
Un dato importante que determinaría la demanda de espacio es que 73% de los colaboradores encuestados, mismos que no han regresado de tiempo completo, dijeron que regresarían al menos un día más a la semana, y 38% lo harían de tiempo completo. Todo a partir de la creación de experiencias en el entorno laboral.
Este indicador es relevante, si se considera que los profesionales invierten una cuarta parte de su tiempo fuera del hogar y oficinas, al buscar terceros lugares como cafés, bibliotecas, oficinas de clientes y espacios de coworking.
Incluso una tercera parte de los altos ejecutivos reconocieron trabajar en espacios remotos.
No obstante, la oficina mantiene un rol fundamental en la maximización de la productividad.
Colaboradores de empresas más innovadoras, dijeron que necesitan estar en la oficina 67% del tiempo para mejorar la productividad, es decir 15% más del tiempo actual durante una semana normal. Esta es una noticia alentadora para el complicado mercado corporativo, que adicional a la espera de mejoría en las tasas de absorción, deberá atravesar por una transformación que haga factible estos indicadores para sus inquilinos.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
HEALTHCARE DESIGN
El diseño y edificación de espacios de salud enfrentan retos ante los efectos de la pandemia.
En el estado actual de la economía global, el efecto evidente que han creado los obstáculos en la cadena de suministro y las presiones inflacionarias, planificar un proyecto de construcción especializado como los espacios de salud son un desafío.
Una encuesta reciente de Cushman & Wakefield entre contratistas generales (GC) en Estados Unidos, basaron sus predicciones en los últimos seis meses de operaciones.
En este lapso, 98 % indicó un aumento en los costos de los proveedores y los plazos de entrega de los materiales, y el 75 % indicó mayores plazos de ejecución de proyectos.
Si bien se prevé que los costos de los proveedores esperados y los plazos de ejecución del proyecto continúen aumentando, los encuestados se mostraron un poco más optimistas sobre la trayectoria de los plazos de entrega de los materiales.
Y es que las limitaciones de la cadena de suministro han repercutido en todas las industrias y sectores. Además de este nicho, los proyectos residenciales y comerciales experimentan mayores costos, atrasos en los materiales y escasez de mano de obra.
Se prevé que sólo en materia de los retrasos materiales, la construcción sanitaria, particularmente vulnerable a la acumulación de materiales, seguirá experimentando retrasos en suministros como equipo médico, redes y sistemas de baja tensión, equipo HVAC (unidades de aire acondicionado, controladores de aire, equipo especializado), al igual que lo vinculado al eléctrico es decir, artefactos de iluminación, interruptores eléctricos (ATS, UPS, generadores).
Otros incluidos en dicha tendencia son las puertas, marcos y herrajes: puertas de madera maciza, herrajes electrificados y ascensores.
Pero el impacto no sólo es en ese sentido. La pandemia ha tenido varios efectos duraderos en los proyectos de construcción de atención médica y el enfoque para gestionarlos.
Por ejemplo, los plazos de los proyectos se han visto afectados y siguen siéndolo, ya que la industria experimenta y gestiona los retrasos en la cadena de suministro y la escasez de la mano de obra.
Ante esta situación, los equipos de gestión de proyectos han reinventado su enfoque de planificación para garantizar que la planificación tenga en cuenta los retrasos causados por los desafíos laborales materiales.
El uso de una planificación sólida con objetivos estratégicos claramente definidos, hace posible que los cambios cuenten con una medida más segura del perfil de riesgo real y una mejor predicción del costo de un proyecto, así como el tiempo estimado de entrega.
Por ello, el análisis, planeación, un plan de ejecución estratégica que considere adquisiciones y riesgos inflacionarios, el bloqueo y aseguramiento de materiales con los proveedores resultan estratégicos.
Este entorno hace indispensable conocer los principales riesgos por adelantado y acompañamiento con planes de mitigación.
NH DUBAI
Este resort es la propuesta de hospitalidad de la cadena NH en la icónica Jumeirah Palm.
Para ello cadena global eligió el destino para su incursión en Medio Oriente al integrar un hotel que en su diseño incorporó vistas panorámica a la costa de Dubái y acceso a la playa del Golfo Pérsico..
El resort se ubica junto a la costa en el tronco del renombrado Jumeirah Palm con acceso directo a West Palm Beach.
En suma, el inmueble de descanso cuenta con 226 habitaciones y suites de hotel, además de 306 estudios y apartamentos en 11 categorías de habitaciones.
En su interiorismo, la decoración mezcla toques de auténtico carácter local en el que se integraron cinco restaurantes distintivos.
Maiora, Revo Café y Té Lounge Seven Sports Bar, además de la próxima apertura del SEEN Restaurant and Bar, un moderno lugar multisensorial en la azotea con espectaculares vistas del atardecer y cócteles preparados por expertos.
Otro aspecto fundamental en la operación del hotel es la sostenibilidad por lo que desde su diseño, edificación y operación busca minimizar el impacto ambiental. Para ello incorporó una planta de agua, paneles solares para generar agua caliente y el agua condensada del sistema de aire acondicionado se utiliza para el riego.
De la misma manera, se incluyeron amenidades de las habitaciones veganas y sostenibles con la finalidad de reducir y reciclar los desechos. Por ello, este resort integrará un colmenar, una granja hidropónica dentro del hotel y un mercado comunitario.