TECNOLOGÍA III - PROPERTY MANAGEMENT
El auge de la digitalización extendió sus alcances en la industria. Desde la inversión, planeación, procesos de búsqueda y gestión de rentas las plataformas crecen.
Es el caso de Neivor, que liderado por Caterine Castillo y sus socios, buscan crecer en México, su segundo mercado en el plan de expansión.
DESCARBONIZACIÓN & NET ZERO
Los esfuerzos y competencia en el real estate por reducir la huella de carbono crecen en México y el mundo.
La última década ha sido fundamental para el avance de la sustentabilidad en el mercado inmobiliario mexicano.
Sin embargo, su evolución ahora está enfocada en aspectos más profundos sobre cómo enfrentar en la industria los criterios integrales que permitan construirlos en los tiempos por venir.
En función de lo anterior toma relevancia la realización esta semana de Construyendo El Futuro, un foro que organiza la fundación SUMe, que preside Alicia Silva, y en la que participan actores relevantes en la descarbonización, las certificaciones y los espacios net zero.
El encuentro a nivel Latinoamérica abre la conversación sobre temas relacionados con la acción climática, el futuro de la edificación sustentable, el diálogo sobre las metas de descarbonización y alentar el desarrollo de una economía verde, en tiempos en que los criterios ESG se multiplican.
En el debate participan Peter Templeton, president & CEO del US Green Building Council (USGBC), Stephen Brown, senior vice president de Global Market Development del International WELL Building Institute, Stephanie Barger de TRUE Zero Waste, y cabezas de empresas como Siemens, Fibra Monterrey, Vesta, Johnson Controls, la Bolsa Mexicana de Valores, Gensler y Grupo Aeroportuario del Pacífico, entre otros.
En conjunto es una acción de conciencia y análisis sobre una ola que busca atender la preocupación en torno al deterioro climático, pero también los aspectos que permiten atender la salud, equidad, resiliencia, los recursos y su circularidad.
Estos últimos aspectos considerados estratégicos por el World Green Building Council en su estrategia 2023-2025, y buscan ser llevados a cabo a través de la acción de 17 consejos de edificación sostenible, donde participa México junto con Brasil Canadá, Estados Unidos y otro grupo de países comprometidos.
Entre los objetivos del grupo destaca que en 2030 los edificios existentes reduzcan su consumo energético, así como la eliminación de las emisiones de energía y refrigerantes, al igual que los nuevos desarrollos y los renovados.
La intención es que al llegar a ese tiempo, los nuevos edificios, la infraestructura y las renovaciones al menos tengan un 40% menos de emisiones y que los nuevos edificios tengan una operación net zero en cuanto a su huella de carbono.
Y no sólo eso, la meta es que en el 2050 todos los nuevos edificios, infraestructura y renovaciones sean cero emisiones.
Hasta ahora existen en la región Latam planes de descarbonización, 7 políticas de eficiencia energética para edificios en México, Chile y Colombia, al igual que 5 políticas de eficiencia energética para edificios en desarrollo.
En el comité figuran también 7 signatarios que incorporan las ciudades Colombianas Cali y Medellín, así como el Estado de Yucatán, a los cuales se suman las empresas BEA, Three Consultoría, Petinelli y Adventist Education Southern Brazilian Union.
Son acciones relevantes si se considera que la industria de la construcción en México consume la mitad de los recursos naturales, el 34% de la energía, genera entre 37 y 40% los gases efecto invernadero, produce 30% de los residuos sólidos y consume 1/3 del total de agua con importante aporte a su contaminación.
Además según la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC). El mercado residencial directo e indirecto, generan 28% de las emisiones de carbono, además del 9% que generan los materiales industrializados de la construcción como el cemento, aluminio y acero, además de lo estimado por el tabique y el vidrio.
Estas acciones focalizadas son parte de una ola en la que participan firmas como la multinacional de ingeniería AECOM que con la finalidad de llegar a las metas de descarbonización, ajustó 50% de los viajes de negocios y redujo 60% en las emisiones de energía de vehículos y oficinas, así como otras instrumentadas en el ciclo de vida de los activos, que le llevarán a una reducción de 90% en las emisiones totales en el 2040.
Ante estas razones es evidente el avance de acciones que van más allá de una intención, hecho que incluso se traduce en temas específicos vinculados con el bienestar de las personas en los espacios. De estas tendencias que aceleraron su desarrollo a partir de la pandemia comentaremos en la próxima entrega.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
DATA CENTERS LATAM
La demanda de centros de datos en la región continúa y se mueve a zonas conurbadas. Esta inercia es parte de la demanda de proveedores en mercados primarios de la región Norte del continente, que se trasladaron a sub mercados que disponen de reserva territorial y energía de un costo menor.
Paralelo a esta dinámica, destaca el crecimiento de mercados secundarios, luego de que la demanda en mercados primarios redujo a menos de 5% la tasa de disponibilidad en mercados como el norte de Virginia, Dallas, Chicago, Silicon Valley, Atlanta y Phoenix, de acuerdo con un reporte global de Cushman & Wakefield.
Lo que se observa en esos mercados con mayor movimiento, es el peso que tiene el costo y acceso a fuentes de energía. El Norte de Virginia, considerado el mercado de centro de datos más grande del mundo, experimentó una pausa histórica ante condiciones generadas por el proceso de construcción de ductos de desarrollo masivo.
Este aspecto, favoreció el desarrollo de mercados secundarios. Es el caso de Portland, Columbia, Austin y otros en Canadá, donde operadores de data centers permanecen en la búsqueda de espacios de mayor tamaño y con costo energético competitivo.
La capacidad disponible limitada es un factor que ha impactado a mercados como el Área de la Bahía de San Francisco donde los data centers absorbieron 67 MW en 2022.
La tasa de disponibilidad en este mercado continúa oscilando en el rango del tres al cuatro por ciento, dado que desarrollo ha seguido creciendo para hacer frente a la gran demanda.
Y es que la demanda prime de data centers, ha alentado que empresas como EdgeCore y Vantage Data Centers inicien la construcción de nuevas instalaciones que aumentarán sustancialmente la capacidad en el mercado.
Otro aspecto fundamental generado durante la pandemia, fue el requerimiento de complementar los espacios físicos de almacenamiento con proveedores de la nube.
En este sentido, AWS y Microsoft han realizado una serie de movimientos notables para expandir su capacidad de construcción propia en el mercado.
Con todo, pese al aumento de los precios de la tierra y la energía, Silicon Valley sigue siendo un mercado sólido, ya que los alquileres aumentaron y los inquilinos continúan deseando espacio en este mercado clave.
Si bien las transacciones en el mercado fueron numerosas el año pasado tanto en las categorías de productos terrestres como permanentes, el número total se redujo un poco en 2022. A fines de 2022, Vantage SDC de DigitalBridge ejecutó una transición de $ 539 millones desde su plataforma de crecimiento oportunista a su producto permanente.
Este escenario es el preámbulo de lo que ocurre en México que ante la demanda de unos 110 millones de usuarios de internet en 2030, genera un crecimiento sostenido.
Se estima que usuarios individuales y empresariales aceleraron la demanda de data centers, que crecen a un ritmo anual de 1.6 edificios por millón de nuevos usuarios de internet.
Actualmente existen 1.5 millones de m2 de Data Centers distribuidos en más de 150 edificios y se estima que serán requeridos 120 adicionales para soportar la nueva demanda.
OPINIÓN - PROPTECH
Nuevos formatos de inversión inmobiliaria dan forma a emprendimientos en #latam.
Disruptores y paradigmas albergaron al menos 140 startups en #méxico hasta el cierre de #2022 y los pronósticos son de crecimiento sostenido.
HERMITAGE PLAZA
La puerta de entrada a La Défense en Courbevoie, desafía con una comunidad vertical a la ciudad de París.
El Hermitage Plaza es un proyecto de usos mixtos proyectado por Foster + Partners que busca integrar una nueva comunidad, que se extiende con áreas que ocupan el ámbito público hasta la orilla del río y reverdeciendo las orillas del Sena.
El esquema extensivo de distintos usos busca regenerar la zona con un desarrollo sostenible de alta densidad.
Esto es particularmente importante si se considera que La Défense ha establecido una agenda progresista para los edificios de gran altura en la capital, lo que llevó a un enfoque unificado del proyecto desde su inicio.
Se trata de un complejo de dos torres de 323 metros de altura, un poco menos que la Torre Eiffel, que crearía un nuevo distrito en el cielo.
El esquema de planeación incluye un hotel, spa, departamentos panorámicos, oficinas y apartamentos con servicios, además de tiendas y cafeterías en la planta baja.
En el área residencial, las unidades proponen vistas amplias y áticos de una planta, dado que se ubican en los pisos superiores, además del acceso y servicio a las instalaciones comerciales y de ocio que ofrece el hotel.
Una vez que se elevan, las torres se transforman y se tornan hacia afuera para hacer posibles las vistas de París.
Los paneles acristalados de la fachada permiten la entrada de luz, además de que por su orientación, el sol cubre distintas facetas de los edificios a lo largo del día.
Arquitectónicamente, el proyecto forma dos triángulos entrelazados en planta, que permite a los edificios enfrentarse entre sí a nivel del suelo.
Las torres están planeadas con un diseño abierto y permeables para generar la vida a pie, dado que las torres encierran una plaza pública.
A su vez, el ángulo de los paneles promueve la auto sombra y las rejillas de ventilación se pueden abrir para atraer aire fresco al interior, lo que contribuye a una estrategia ambiental para certificaciones afines a la sustentabilidad.
La estructura diagrid es eficiente y enfatiza las elegantes proporciones de las torres.
Un edificio de podio en forma de cristal contiene espacio para oficinas, con dos edificios satélite independientes que albergan una galería y un auditorio.
Las torres están rodeadas por un nuevo parque, una concurrida carretera existente enterrada debajo de una plataforma ajardinada.
La propuesta busca aprovechar la política urbana de la ciudad de París que ha demostrado cómo la contención del tráfico puede conducir a una mejor calidad de vida urbana, dado que tiene acceso al transporte público.
Con estos elementos, el proyecto busca integrar distintas estrategias sostenibles.
NEARSHORING SOSTIENE
Pese a algunos pronósticos sobre el aterrizaje de inversiones, el reacomodo de las cadenas de suministro mantiene el impulso en la dinámica industrial.
Hasta el cierre del tercer trimestre del año pasado, la superficie demandada a partir del nuevo orden en las cadenas de suministro superó los 1.2 millones de m2, es decir casi el doble de la cifra anual de cierre de 2021.
Si bien el máximo histórico alcanzado ese año en la demanda bruta y la creciente demanda de espacios BTS (build to suit) y pre arrendamiento, antecede un escenario histórico, para quienes observan el mercado, el cierre de 2022 fue por demás alentador.
En un reporte específico sobre el efecto del nearshoring, CBRE México plantea que en ese período el crecimiento de estos indicadores llegó a casi 14% en el caso de la demanda nueva o neta, al tiempo que la comercialización total de espacios se mantuvo en niveles del año pasado.
La realidad es que para el mercado inmobiliario industrial, la crisis de contenedores y la cadena de suministro, han creado condiciones históricas para los diferentes actores del mercado.
En la lista pueden ubicarse FIBRAs, CKDEs, Desarrolladores, inversionistas y las cadenas de proveedores que acompañan las inversiones en centros de manufactura, particularmente en los principales mercados industriales de la franja norte y el sur de Estados Unidos.
En este sentido pueden incluirse además de Tijuana, Juárez, Saltillo, Monterrey y Reynosa, a San Diego, Los Ángeles, Phoenix, El Paso, Dallas, Austin, Houston y McAllen.
Como aquí lo hemos señalado en fecha reciente Tijuana, Juárez y Reynosa, tienen niveles cercanos a cero en disponibilidad y valores de arrendamiento que en el caso del primer corredor industrial llega hasta 7.25 dólares por m2.
Por ende, la demanda anual por el movimiento creado en la cadena de suministro, fueron los mercados que integran el noroeste, la región dominante. Sólo Monterrey y Saltillo concentraron 60% de la absorción bruta.
Llama la atención en el reporte la participación de Mérida, Ciudad de México, San Luis Potosí y Chihuahua, que generaron el 8, 7, 6 y 5% respectivamente de dicha demanda.
Esta inercia generó que la participación del nearshoring en la demanda industrial pasará de 14% en 2021 a más de 26% al cierre del año que terminó.
Un cuestionamiento de quienes plantean que el efecto en este nicho no es tan profundo como se prevé, está relacionado con el origen de empresas que demandan espacios.
En este sentido, destaca el segmento de autopartes, que dominó con cerca de 40% la actividad de transacciones de espacios industriales por el reacomodo en la cadena de suministros en el centro y norte del país.
Es el caso de Aguascalientes, Toluca, Ciudad de México, Guanajuato, Guadalajara, San Luis Potosí y Durango donde 100% de la demanda correspondió al negocio de autopartes.
Sin embargo, otros nichos como maquinaria y herramientas, la industria farmacéutica, high tech que ha mantenido activos a Tijuana, Chihuahua, San Luis Potosí, Guadalajara y Querétaro.
Con todo, negocios como la manufactura de muebles, maquinaria y electrodomésticos son vistos como los próximos demandantes de espacio industrial que busca aprovechar la nueva estructura de producción y cadenas de suministro.
Basta señalar que entre enero y septiembre del año pasado, las inversiones provenientes de China representaron 40% de la demanda de este tipo de espacios de manufactura, nivel que se ha mantenido en los últimos cuatro años.
La razón de esta participación, de acuerdo con un sondeo generado por el Banco de México, son las tensiones comerciales entre Estados Unidos y China, además del cumplimiento de las reglas de origen integradas en el nuevo acuerdo comercial T-MEC.
Son justo los beneficios geográficos y comerciales, los que han impactado a gran parte de los más de 400 parques industriales del país
No obstante, el sondeo de BANXICO es relevante, dado que más del 26% de las empresas integradas a la cadena de suministro global han visto incrementar la demanda de sus productos a partir de la relocalización. Esta inercia ha generado un incremento de 26% de demanda adicional en el sector inmobiliario industrial.
Todas estas razones, permiten visualizar un 2023 con un impacto sostenido en el negocio industrial.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
TECNOLOGÍA II - INVERSIÓN FRACCIONAL
Fraccionar propiedades vía plataformas digitales revoluciona el mercado residencial de México. Este es un avance de la conversación completa que sostuvimos con Rodrigo Murillo de #KiRE.
META TRENDS
La pandemia aún permanece y luego de 3 años, el diseño arquitectónico ubica 10 megatendencias que dirigirán el futuro de las ciudades.
A través de distintos estudios, y el Design Forecast de 2023 la firma de arquitectura Gensler, destaca las tendencias y estrategias propuestas a través del análisis de 29 áreas de práctica.
Una importante es la ausencia de interacción humana y cómo los espacios deben ser conceptualizados como entornos que enfaticen las necesidades y expectativas de las personas, para recuperar la experiencia humana en los lugares físicos.
La conexión vida-trabajo es prioritario en el futuro de las ciudades para revitalizar su interacción a través del diseño de sitios de trabajo prósperos, viviendas asequibles y transporte seguro y accesible.
La transformación de los edificios, vistos hoy como activos abandonados en algunas ciudades del mundo, pueden con su intervención regenerar ciudades y transformarlos de obsoletos en viviendas residenciales prósperas.
Así, tras el envejecimiento dio inició la intervención de la llamada reutilización adaptativa, en especial la creada a partir de la conversión de oficina a residencial, una estrategia para revertir activos parados y crear nuevos distritos.
Una vivienda asequible es visto como una tendencia, ante el aumento en las tasas de interés y la inflación, a través del rediseño de las comunidades urbanas y los distritos comerciales vía proyectos de usos mixtos.
No menos importante es la descarbonización, en especial del entorno construido. Por ende, los mandatos ESG y de divulgación de carbono lograrán que la industria de la construcción, tome en consideración nuevas inversiones encaminadas a estrategias de diseño y construcción sostenibles, inmuebles con bajo impacto ambiental y social.
JW MARRIOT SHANGAI
Este hotel ubicado en el corazón de un área turística centrada alrededor de un lago artificial, refleja el agua circundante y sus vistas llenas de vegetación con un diseño de edificio de hotel único que enfatiza la fluidez, la armonía con la naturaleza y el desempeño que impulsa al huésped. experiencia.
El diseño del JW Marriott Hotel Shanghai Fengxian fue inspirado en la visión del agua que fluye sobre las piedras.
El hotel, que en su arquitectura y diseño participaron Gensler, Paul Liu Design Consultants y Bo Liu & Hank Xia, está estructurado sobre tres islas, que soportan la estructura y brindan espacio para las comodidades del hotel en la planta baja que incluyen tiendas, restaurantes e instalaciones deportivas.
El hotel cuenta con 265 habitaciones, un espacio de reuniones de mil 800m2, un salón de banquetes de 900 m2 y 3 restaurantes.
Un aspecto relevante en su diseño es que en lugar de un pasillo tradicional que separa las suites, el hotel adopta un diseño de flujo dividido que crea un patio verde que invita a la luz y al aire a entrar en el proyecto.
De hecho, la forma del edificio también garantiza vistas ininterrumpidas del lago desde todas las habitaciones, fomentando una conexión con la naturaleza e invitando a la luz natural y brillante al espacio.
Otro aspecto distintivo es el estilo narrativo inspirado en su entorno natural.
Perspectivas & Digitalización
Con proyecciones de recuperación, el mercado inmobiliario recibe el año con cautela y una creciente inversión en tecnología como una muestra de la transición que se vive tras la pandemia.
Esto se genera en un escenario en el que existe una percepción de incertidumbre, hecho documentado por Tinsa en el estudio Perspectivas 2023 para el mercado inmobiliario en México, que adicional a la perspectiva en vivienda, incluye pronósticos en otros segmentos como el corporativo, a partir de la colaboración generada para el análisis con Newmark.
El estudio también incluye encuestas con tomadores de decisión e inversionistas, y revela que 6 de cada 10 encuestados reconoce la mejoría en la actividad durante 2022, a pesar del daño que han causado las políticas públicas, el aumento en las tasas de interés, el efecto económico de la pandemia y los efectos económicos de la pandemia.
El sondeo revela que el año que inicia es un período de contrastes. Por un lado, está el importante crecimiento industrial a partir de las opciones que abre el nearshoring y el comercio exterior, pero en el otro extremo pesa la amenaza que representa el alza en tasas de interés en el mundo, así como el continuo crecimiento de la inflación en Estados Unidos con un impacto previsible en los niveles de remesas.
Sólo la inflación en la construcción local representó una desaceleración en el ritmo de crecimiento equivalente a los primeros meses del año, donde alcanzó su nivel más alto en mayo de 2022, con un índice de 14.8% en la construcción residencial y un nivel anual de 10.13%,
Este contraste puede explicarse en el ámbito de la vivienda, donde el reto principal se centra en los valores de las propiedades, dado que como dice el estudio, cuando se alejan demasiado del poder adquisitivo del comprador limitan su capacidad de compra, aún cuando cuente con esquemas financieros hipotecarios.
Y es que la subida de tasas aleja a la gente del objetivo de formar patrimonio, incluso entre los sectores de menores ingresos debido a que no existen los incentivos que motivan este tipo de inversiones.
Aunado a lo anterior se suman las presiones señaladas en ese diagnóstico, destaca la anunciada y no concretada recesión, los avisos de despidos generalizados en las empresas a nivel internacional genere como consecuencia la posposición de la adquisición de vivienda.
Con todo, la perspectiva de la firma es que aún el mercado mantiene un balance entre proyectos nuevos y los que se desplazan en la comercialización, incluso la acumulación de inventarios luce en equilibrio, en específico en el mercado del Valle de la Ciudad de México, donde existen activos mil 600 desarrollos, situación se repite en Guadalajara y Monterrey.
El contexto actual ha generado un movimiento inusual de demanda de alquileres de larga estancia, alentado por la demanda local así como por la llegada de nómadas digitales extranjeros, que al aprovechar los beneficios del teletrabajo y sueldos en moneda extranjera, tienen capacidad de compra para acceder a servicios, oferta de ocio y gastronomía de primer nivel.
Este fenómeno ha provocado adicionalmente una oportunidad de crecimiento en el nicho y reproducirse incluso en el mercado de corta estancia en zonas donde los índices de seguridad son aceptables.
Por lo anterior, toma relevancia la manera en que las empresas han incorporado la tecnología a las actividades operativas, a fin de incrementar el potencial de negocios.
De acuerdo con información de Proptech Latam, PIRELabs y Unissu, existen en América Latina mil 300 startups proptech, de las cuales 140 están en México.
Además, el venture capital en la región que en 2019 alcanzó su nivel más alto, se recuperó el año pasado como señal de la disponibilidad de recursos y el crecimiento de las iniciativas de financieras con plataformas digitales.
Actualmente Brasil ocupa la primera posición entre los mercados que mayor captación de startups proptech han generado, seguido por México y Colombia.
Las empresas en la región con mayor participación en recursos levantados son Loft, Quinto Andar, Flat, LaHaus y Neivor.
Ante este escenario complejo, 2023 pinta a ser un año de recuperación con distintas precauciones para todo tipo de inversionistas.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.