2019
El año que termina ha sido un período lleno de cambios y ajustes, pero también de oportunidades. Del lado de las posibilidades, surgió la pregunta en diferentes momentos de qué es lo que realmente ven los inversionistas que hizo cambiar la balanza hacia el anuncio de inversiones y el fin de la sequía en el mercado de capitales.
En los cambios, destaca la política restrictiva a las nuevas edificaciones en la Ciudad de México (CDMX), que sigue siendo relevante en distintos nichos de la actividad inmobiliaria como retail, vivienda y oficinas.
En cambio, quienes pudieron tomaron ventaja diversificaron sus incursiones o bien vendieron portafolios activos. Es indudablemente un mercado de compradores.
Los tintes que hacen distinto este proceso pueden verse en la forma en que se adaptaron a los cambios el mercado corporativo con nuevas formas de trabajo, los retailers con el avance del eCommerce y los inversionistas que apostaron a la vivienda institucional en renta, ante la necesidad de vivienda.
Sea cual sea el momento y la estrategia, es un hecho que el real estate dará mucho de qué hablar en 2020. ¡Felices fiestas!
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
OFICINAS PREMIUM
Costos de ocupación crecientes, pero con una tendencia a desaceleración, una mayor participación de las empresas de tecnología y la búsqueda de costos accesibles incluso con nuevos modelos de espacios, son las tendencias que marcan el desempeño de las oficinas Premium en el mundo.
Se trata del Observador de Arrendamientos de Oficinas Premium (OAOP) de la firma JLL que en su quinta edición cubre el desempeño de 86 submercados en 73 ciudades.
El indicador considera elementos clave en los costos de ocupación, renta real neta, cargos por servicios e impuestos gubernamentales sobre los arrendamientos de forma estandarizada.
Entre los principales 40 mercados lideran Hong Kong, Nueva York y Beijing, mientras que México se encuentra con una renta promedio de $53 dólares en el sitio 68.
De los precios el observador destaca, que si bien Hong Kong Central es uno de los mercados más costosos en el mundo, los niveles registrados por Nueva York se redujeron hasta entre 50 y 60% de lo registrado en 2018.
Otro punto relevante en el informe es la participación relevante que tiene la región Asia Pacífico, que ubica a 6 de los 10 mercados más costosos en el mundo ubicados en China y Japón.
Los nuevos inquilinos han venido a revolucionar la participación que históricamente tenían sectores como la industria de los servicios bancarios y financieros. Actualmente representan 48% de la demanda de espacios de oficinas en el segmento Premium.
Y es que las necesidades de los espacios de trabajo son determinantes. Los grandes corporativos buscan vivencias o experiencias inmejorables, es decir, acceso a espacios para que los empleados logren cubrir un amplio rango actividades.
MULTIFAMILY
De nuevo, el cambio de hábitos del consumidor crea una disrupción en el mercado inmobiliario. Esta vez en el mercado de rentas integrado a la vivienda institucional también denominada multifamily, que en países con mayor expansión es uno de los principales generadores de rentabilidad por su volumen y la capacidad de inversión que requiere.
El período de inversión en el negocio depende de la ubicación, diseño y densidad. Sus promotores estiman un retorno sobre costo por arriba del 10% y un periodo de inversión se ubica entre 3 y 5 años.
Por tanto, la vivienda institucional en renta creada a partir de proyectos de gran volumen de unidades, representa actualmente apenas 1% de la vivienda en renta del país, crece a pasos acelerados ante la necesidad de vivienda en las principales ciudades del país.
Lo hizo porque profesionistas, parejas jóvenes, solteros nacionales y extranjeros, en suma quienes su actividad se ubica en los centros de negocios tienen un nuevo patrón de satisfacer la necesidad de vivienda, bien ubicada y con amenidades.
Un grupo de 25 empresas integradas en la Asociación Mexicana de Vivienda en Renta (AVER), lo sabe y ha analizado en los últimos años el potencial del negocio. Por tratarse de una inversión estable respecto a otros activos y las aportaciones que genera en la solución al rezago de vivienda.
Un estudio desarrollado por el área de capital advisors de CBRE señala que la tendencia de arrendar vivienda ha crecido en los últimos 15 años, dado que en ese lapso 10% de la población lo prefiere en lugar de comprar.
Se trata, dice la firma, de un activo contracíclico con mejor desempeño en períodos de crisis, que adicionalmente crea un contrapeso en activos de otros nichos como el industrial, oficinas y retail, éstos últimos ligados al crecimiento económico.
Entre las bondades figuran el flujo estable de caja por la pulverización de las rentas al tratarse de proyectos que consideran 300 arrendatarios.
Se ha comprobado adicionalmente que el nivel de morosidad y disponibilidad son bajas. Un ejemplo es lo ocurrido en la última crisis económica, el nivel de ocupación de los activos en multifamily en Estados Unidos estuvo por arriba del 90% y en América Latina, la morosidad no superó el 2%.
Además, dicen los analistas, tiene una cobertura contra la inflación, dado que en casi todos los casos el aumento de rentas suben por encima de la inflación y los activos generan plusvalía.
Los proyectos son liderados por las firmas Nomad Living, Metrobuilding, Urban Hub, Greystar, Gran Ciudad, LiveUp de Guadalajara y Fraterna de Monterrey, entre otras.
Actualmente se construyen 9 desarrollos con más de 2,000 unidades los cuales se espera que concluyan durante 2021 y 2022. La ciudad de México concentra el 70% de proyectos de este tipo.
Con todo, la inercia observada en el mercado mexicano no es única. En el tercer trimestre de este año, el negocio en Estados Unidos incrementó su volumen y retornos anuales, con un nivel de entre 5.3 y 5.43 % en el último caso, de acuerdo con previsiones de las firmas globales CBRE y C&W (Cushman & Wakefield).
Por esta razón, el mercado en México que ya supera los tres mil departamentos en renta en operación, recibirá en el futuro inmediato 10 mil unidades en construcción y planeación.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
OUM EN DESARROLLO
Como parte de la tercera de cuatro fases del desarrollo de usos mixtos y comunidad Arboleda, OUM Wellness empezó su construcción en el municipio de San Pedro Garza García, Nuevo León.
Es el concepto de salud integral y bienestar validado por la firma Edificios Cero Energía que busca ser certificado por la Net Zero Energy Building (NZEB, por sus siglas en inglés).
En la edificación del centro participan el consorcio Edificios Cero Energía que estableció una alianza con Capital Natural, desarrollador y administrador de distintos proyectos, entre ellos Arboleda donde se ubica el inmueble.
El OUM Wellness trata de generar a la comunidad integrada a las distintas áreas residencial, corporativa y comercial un espacio de armonización de cuerpo, mente y espíritu.
De lograr su certificación, será el primer Net Zero Energy Building en América Latina y el número 20 a nivel internacional. El proceso de certificación de este centro se enfoca en la conservación de energía mediante la producción de energía renovable.
“Arboleda da otro paso en su estrategia para consolidarse como un Wellness Real Estate Community y, sobretodo, un lugar extraordinario para vivir para las familias. OUM es el complemento ideal para Arboleda y el Distrito Valle del Campestre, además de ser un impulsor de la nueva generación de comercio enfocado al bienestar integral, siendo pionero en el mercado latinoamericano”, explica Andrés González, Managing Partner & COO de Capital Natural.
Desde su concepción y desarrollo, el espacio de bienestar que contará con su sistema de energía solar generada en el sitio y otros elementos, calificará adicionalmente en las certificaciones LEED Platinum y WELL, todas integrantes del Living Building Challenge.
Este último es parte del International Living Future Institute, una organización que impulsa la transformación radical hacia ciudades y comunidades sostenibles. En general, los edificios que aspiran a obtener la certificación deben demostrar durante su primer año de operación un balance energético cero, es decir, buscan un ahorro de energía muy significativo y que toda la energía utilizada sea compensada en su totalidad por energía generada en sitio y de forma renovable.
Entre las acciones de ahorro de energía destacan la incorporación de jardines verticales y techos verdes, fachada bioclimática humedecida por condensados, recuperación pluvial, chimenea de calor, captación solar, espejo de agua reductor de temperatura y orientación.
ZADÚN
Es la nueva propuesta de Ritz-Carlton para su cuarto Reserve en el mundo y está en Los Cabos. Se trata del resort de ultra lujo Zadún.
Diseñado por la firma arquitectónica ABAX, el hotel se desplantó a lo largo de 7 hectáreas y cuenta con 115 suites clasificadas en 15 categorías.
Este resort, cuyos interiores fueron diseñados por el despacho mexicano Uribe Krayer, es parte de un complejo al que se suman 120 unidades habitacionales de alto lujo unifamiliares, condominales y town houses.
El componente residencial también fue diseñado por ABAX y desarrollado por Grupo Questro, cuenta también con la marca Ritz-Carlton.
“La intención fue hacer un homenaje al desierto, conectando con el sentimiento del lugar, a través de elementos arquitectónicos simples”, destaca Fernando De Haro, socio de la firma arquitectónica.
El plan maestro de Zadún, nombre derivado de la palabra dunas, se ubica frente al océano por lo que hace factibles vistas al Mar de Cortés.
La propuesta arquitectónica aprovechó el landscape con vistas habilitadas en un total de 40 edificios de dos niveles, cada uno con tres suites. “Son vistas privilegiadas que cuentan con privacidad y la sensación de que cada habitación tiene un ambiente único y particular”, asegura De Haro.
PROFUNDIDAD DEL CAPITAL MARKET
Lo dicho. Octubre, seguido por noviembre, ha sido un mes relevante para el fin de la sequía del mercado de capitales mexicano, pero también para evidenciar las posibilidades que existen en el negocio inmobiliario que basa su existencia en proyecciones de largo plazo.
En ese momento influyeron la colocación de certificados bursátiles de Fibra Monterrey por 3 mil 900 millones de pesos a través de su follow-on del año que contó con la participación de mil 500 inversionistas.
Le siguieron Vista Oil & Gas (Vista) que hizo un follow-on por 2,031 millones de pesos, luego O´Donell Capital Management que listó un CKD (Certificado de Capital de Desarrollo) por $255 millones de pesos y los 4 CERPI´s listados hasta noviembre pasado, que dejaron 4 mil 592 millones de pesos en emisiones.
En el otro extremo se consolidó la segunda emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios de Grupo HIR con los que accedió a mil millones de pesos.
Y no sólo eso, unos días después FINSA y Walton Street Capital cerraron la venta por 841 millones de dólares de un portafolio industrial a Fibra Uno. Fue la operación más grande del año en su rubro, que dejó 841 millones de dólares gestados en la vida del CKD FINSACK12 con el que se edificaron 74 edificios industriales estabilizados.
Pero qué tan profunda es esta recuperación. El interés evidente de inversionistas lleva a reflexionar en lo que representa el sector inmobiliario en el negocio bursátil mexicano.
Otra muestra es el rendimiento que los 10 FIBRAS enlistados alcanzaron un nivel promedio de 27.53%, pese a la pérdida de valor de algunos certificados, respecto al 2.88% que en ese momento registraba el Índice de Precio y Cotizaciones (IPC).
Destacaron sin embargo, los rendimientos que al cierre del mes pasado alcanzaron los FIBRAS de Mcquarie, Prologis, Terrafina y Fibra Uno. Todos superaron el 30%.
Y es que si bien con un valor de capitalización de 244 mil 786 millones de pesos, las FIBRAS apenas representan 3% del mercado total de valores, es un hecho que logró mover la balanza de un mercado que mantuvo una aversión al riesgo producto de la descomposición de entorno macroeconómico del primer año de la nueva administración pública.
Desde la perspectiva de quienes participan en el mercado de valores, los niveles de movimiento que el año pasado representaron 30 operaciones a través de los distintos instrumentos de inversión inmobiliarios, podrían superarse en los próximos meses.
Al menos existen 100 trámites en proceso ingresados en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), la mitad de ellos son CKDes que esperan mejores condiciones que hagan sentido para dar continuidad a una nueva era del capital market mexicano.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.