DEMOGRAPHICS
El bono demográfico siempre ha sido relevante para determinar las posibilidades de crecimiento de las ciudades, pero también los posibles compradores y eso se ha convertido en una regla de oro para el mercado inmobiliario.
Apenas al lado de la localización y creación de conceptos, la edad de la población determinó la expansión alcanzada en el último ciclo de crecimiento. Pero ahora, mucho más allá del peso específico que tienen los baby boomers para nichos específicos del desarrollo inmobiliario, nuevos grupos generacionales como los Z, están creando impactos combinados en las ciudades del mundo.
Se trata de integrar perspectivas de los inquilinos o compradores, pero también la manera en que se adaptan diseñadores, inversionistas, arquitectos, urbanistas y desarrolladores.
En particular, de lo último que llama la atención es la nueva previsión que se empieza a delinear para la década de 2030. Un estudio de la firma Cushman & Wakefield, (C&W) aprovecha la disyuntiva que ahora se presenta en Demographic Shifts: The World in 2030.
La lógica de esa evaluación es la entrada al cambio de la década y lo ejemplifica: los baby boomers dejarán la fuerza laboral, la generación X se acercará a la jubilación y serán reemplazados por la generación Y o millennials, y la Z será la fuerza dominante del lugar del trabajo.
Pero no es sólo eso, el impacto se espera en distintas áreas como la vivienda, los lugares de esparcimiento, las compras y los viajes de descanso.
Actualmente existen 693 millones de boombers que continúa trabajando dado que aún no alcanza los 65 años de la edad del retiro, de tal razón que éste 21% de la población global tenderá a consumir viajes de ocio, pasatiempos como el golf, servicios médicos, comercio minorista tradicional y otros elementos que marcan el requerimiento de inmuebles afines.
La generación subsecuente, es decir los millennial envejecerán, pero su peso específico es relevante porque representa 40% de la fuerza de trabajo en el mundo. Por tanto, sus hábitos y la filosofía general de que están preocupados por el medio ambiente y la vida de experiencias, deja claro que el desarrollo de proyectos integrados a ciudades de menor tamaño, grandes inversiones en espacios públicos y bien conectados con el transporte y bienestar, abre la puerta a edificaciones que cubra servicios de estilo de vida como gimnasios, guarderías y restaurantes.
Sólo con un 26% de la población, la Generación Z siendo también como sus antecesores nativos digitales, pero con elevadas tendencias de generar softs skills en el trabajo, buscaría beneficios relacionados con los centros minoristas, las experiencias de compras y online, espacios multifamiliares y amplios espacios dónde originar y recibir compras en línea.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
MONTERREY
Históricamente por su vocación industrial y la cercanía con la frontera, que dejaron infraestructura y conectividad, Monterrey continúa siendo un polo de desarrollo industrial, y uno de los principales destinos de inversión con impacto en el mercado inmobiliario por la demanda de centros de producción, oficinas corporativas y servicios para la población.
Un reporte de la firma CBRE indica que al tercer trimestre de 2019, la comercialización en términos de absorción bruta superó la demanda anual total del año pasado, situándose en 642 mil m2, contra 471 mil m2 de 2018, que le otorgan un segundo lugar a nivel nacional, después de la Ciudad de México.
Un factor que evidencia el contexto de solidez de ese mercado es que el año pasado se materializó la llegada de empresas chinas cuya actividad industrial generó un nuevo demandante de nuevas alternativas para aprovechar los acuerdos comerciales y evitar aranceles.
Ramón Flores, Vicepresidente Ejecutivo de CBRE Noreste dice que“los desarrolladores se han mantenido activos en cuanto a la construcción de naves especulativas, al cierre de septiembre hay más de 300 mil m2 en desarrollo, de los cuales se espera que 100 mil m2 se entreguen para el final del año y con ello se pueda satisfacer la demanda de espacios industriales clase A”.
La firma prevé la llegada de cien empresas de origen asiático en la entidad a mediano plazo, principalmente de manufactura.
CDMX & MOVILIDAD
Es el bienestar de los 8 millones de habitantes que viven y trabajan en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM), pero también lo que genera alimentar la demanda de 34 millones de viajes diarios con una duración promedio de viaje de 30 minutos a 2 horas.
Sin embargo, los que toman traslados de más de 1 hora y hasta 2, representan casi 60% de ellos y la mayor parte se traslada en transporte colectivo, auto y metrobús, mayoritariamente.
Lo anterior es consecuencia de la falta de planeación urbana, la falta de renovación del parque vehicular de transporte público, la inserción de nuevas alternativas de movilidad y una expansión de la mancha urbana deterioraron el bienestar, incluso el de los empleados.
Del universo de viajes, 22.5 millones se originan por la actividad creada en los distintos submercados inmobiliarios.
International Workplace Group (IWG) determinó en una encuesta que más de la mitad de los empleados en el centro del país consideró que el tiempo invertido en traslados afecta el bienestar, por lo que ese tiempo invertido debería ser tomado en cuenta como parte de la jornada laboral.
IWG asegura que 75% de las empresas a nivel internacional introducen la modalidad del trabajo flexible como una alternativa que busca reducir los tiempos de traslado de sus empleados. Esta dinámica aporta distintas locaciones para trabajar, cercanas a sus lugares de residencia o las oficinas de clientes principales a fin de proporcionar bienestar a sus colaboradores.
Un estudio sobre movilidad desarrollado por CBRE indica que los centros de trabajo ocupan el mayor propósito de quienes se trasladan en el territorio.
2020
Hace un año la realidad con que empezaba 2019, tenía base en la transición y los pronósticos del inicio del nuevo ciclo inmobiliario.
La Ciudad de México (CDMX) y todo lo que ocurrió meses después con la política restrictiva y revisión de nuevos proyectos por parte de autoridades, cambió definitivo la percepción con que muchos había visto la expansión en el mercado inmobiliario más importante del país.
En ese momento se planteó que la inclusión y participación ciudadana, serían el eje del futuro del desarrollo inmobiliario. Los rumores sobre los cambios de territorios se veían como un impasse en las nuevas reglas urbanas.
Al poco tiempo, se materializaron los temores con sellos de clausura y suspensión de actividades, procesos legales hasta ahora inconclusos en casos tan relevantes como el que vivió el proyecto Mítikah de Fibra Uno al sur de la Ciudad.
En consecuencia, la inversión cambió de territorio y se observó un crecimiento de proyectos en mercados como Guadalajara, Querétaro, Tijuana, Monterrey y otros que empiezan a representar un verdadero reto urbano y de movilidad para las administraciones públicas.
Un factor complementario de los cambios, es indiscutiblemente el reacomodo que han vivido nichos como el negocio inmobiliario turístico, el retail y el mercado industrial. En cada caso, desarrolladores y los fondos de inversión encontraron la manera de aprovechar las oportunidades al desconcentrarse la actividad en la CDMX.
Ante este escenario cambiante de nuevo surge la pregunta de qué depara al real estate el 2020. Desde luego, que el mercado continuará su avance, pero serán clave la política monetaria, la evolución de las tasas de interés, el crecimiento económico y la solidez con que el gobierno de continuidad a la dirección del desarrollo urbano, de comunidades y el plan de infraestructura para conectar lo que la expansión inmobiliaria requiere como apoyo.
Importante será también la consolidación con que nuevos actores en el negocio mantengan su desarrollo. Nos referimos al crecimiento de nuevos inquilinos de espacios flexibles en el mercado corporativo, las empresas de retail para la logística de sus ventas online, la colocación de cuartos de hotel y otras opciones de alojamiento vía plataformas tecnológicas, espacios colaborativos de trabajo e incluso nuevos usuarios de espacios de vivienda.
Todo en conjunto es el mapa que siguen inversionistas, desarrolladores y usuarios de inmuebles de distintos tipos que buscarán hacer rendir sus inversiones y aprovechar las oportunidades de compra.
El real estate mexicano ha dejado de ser un negocio sólo patrimonial, ahora convive con vehículos de inversión y fondos globales que buscan donde colocar el recurso que levantan para favorecer el rendimiento de sus inversionistas.
En conclusión, no se trata de un escenario de crisis tácito, sino el de una forma distinta de entender el mercado inmobiliario. Quienes logren hacer una lectura asertiva de las oportunidades, podrán sembrar en el año que está por iniciar los cimientos de su expansión. ¡Bienvenido seas 2020!
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
2019
El año que termina ha sido un período lleno de cambios y ajustes, pero también de oportunidades. Del lado de las posibilidades, surgió la pregunta en diferentes momentos de qué es lo que realmente ven los inversionistas que hizo cambiar la balanza hacia el anuncio de inversiones y el fin de la sequía en el mercado de capitales.
En los cambios, destaca la política restrictiva a las nuevas edificaciones en la Ciudad de México (CDMX), que sigue siendo relevante en distintos nichos de la actividad inmobiliaria como retail, vivienda y oficinas.
En cambio, quienes pudieron tomaron ventaja diversificaron sus incursiones o bien vendieron portafolios activos. Es indudablemente un mercado de compradores.
Los tintes que hacen distinto este proceso pueden verse en la forma en que se adaptaron a los cambios el mercado corporativo con nuevas formas de trabajo, los retailers con el avance del eCommerce y los inversionistas que apostaron a la vivienda institucional en renta, ante la necesidad de vivienda.
Sea cual sea el momento y la estrategia, es un hecho que el real estate dará mucho de qué hablar en 2020. ¡Felices fiestas!
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.