VIVIENDA VERTICAL
La permanencia del modelo de vida en grandes concentraciones, integradas a proyectos de usos mixtos y desarrollos verticales, abren un paradigma entre inversionistas y desarrolladores por el distanciamiento social que ha impuesto el COVID-19.
El avance de la edificación vertical en Ciudad de México (CDMX) y otras entidades del país, es inminente. Sin embargo, los cuestionamientos sobre cambios necesarios en la planeación de espacios y áreas comunes parecen ser un punto por atender para los proyectos que están en etapa inicial y los que se planean desarrollar.
Firmas como TINSA creen que si bien el mercado no ha reflejado un cambio determinante conforme a los nuevos valores de edificación, los consumidores están más atraídos por las promociones de desarrolladores y los planes que institutos de vivienda y bancos han creado para alentar la reactivación del mercado.
El tema entonces obedece a condiciones de oferta y demanda. Sin embargo, los nuevos lineamientos y la vida horizontal en zonas contiguas a grandes concentraciones son un must entre quienes proyectan los próximos tiempos en la edificación residencial.
En su más reciente reporte de coyuntura del último trimestre de 2019, TINSA reportó la actividad de 106 proyectos vendidos, principalmente los generados en los segmentos popular, tradicional y medio en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX)
En ese período, se registraron 2,494 unidades nuevas ingresadas al mercado que sumaron un inventario total de 1,668 proyectos activos, de los cuales 90% son proyectos de vivienda vertical y un 10% a vivienda horizontal, una tendencia que sin una perspectiva de mediano y largo plazo, ya era parte de la inercia del mercado.
REBOTE CORPORATIVO
El debate en torno a la manera en que el trabajo a distancia ha impactado la evolución del mercado de oficinas en la Ciudad de México (CDMX) este 2020, continúa con tintes de una profunda transformación.
Está claro es que ni las oficinas en su forma tradicional van a desaparecer, ni todo se convertirá en home office. Se trata de un cambio intermedio en el que las empresas han analizado la forma de adaptarse al prolongado tiempo de distanciamiento social, con un único destino: el flex office.
El reporte de actividad al segundo trimestre del año ha sido revelador del aumento en la tasa de desocupación y el efecto que causarán los múltiples procesos de renegociación de contratos a los que están llegando propietarios e inquilinos.
Ningún otro mercado en el negocio inmobiliario, ha sorprendido históricamente como el corporativo. En ciclos previos se ha vivido de todo: sobre oferta de espacios, efecto cambiario e incluso crisis económicas que aplazaron o tiraron decisiones de contratación de espacios para las empresas.
Pese a todo, siempre ha habido un elemento que modifica esa tendencia. En la lista podemos recordar edificios vacíos, dado que muchos inmuebles se edificaban con recursos patrimoniales, e incluso un sorprendente sismo de hace casi 3 años (19S) que orilló a algunos tentants representativos como el gobierno, a mudarse a nuevos edificios por espacios antiguos dañados.
Lo que hace distinto el actual momento es el millón de m2 que están en proceso de edificación y que saldrán al mercado, el efecto del tipo de cambio -compensado por una tendencia creciente a ser tasados en pesos- y el más importante, la lenta reactivación económica, que hará mover las finanzas de los inquilinos.
Otro elemento determinante que pudiera cambiar el fiel de la balanza es lo que Newmark Knight Frank (NKF) llama un efecto rebote. Es una dinámica que parte del reajuste que se realiza en las empresas con base en el requerimiento real de espacios permanentes, la consideración de nuevos espacios de menor tamaño distribuidos en distintos puntos de la Ciudad, y lo que traerá consigo la limitación de topes máximos de ocupación en función del color del semáforo de riesgo epidemiológico.
Este factor será importante para la evolución del mercado en el segundo semestre del año.
El reto es grande: Santa Fe e Interlomas tienen un tasa de desocupación de 16.46 y 26.64%, nivel que superan con más de 40% Lomas Altas y el corredor Norte incluidas las zonas Azcapotzalco, Naucalpan y Tlalnepantla).
El reporte del segundo trimestre de NKF, indica también el contexto que vive el corredor Periférico Sur, con la absorción neta más grande del mercado de -29 mil 99 m2 y una tasa de disponibilidad de 6.82%.
Sin embargo, la historia no fue la misma para los corredores Reforma y Polanco, que tuvieron el mejor desempeño en el mercado con absorciones netas de 12,000 y 10,623m2 respectivamente. Es un ejercicio de perspectiva y realidad.
Aspectos adicionales de una eventual recuperación, en la perspectiva de la firma que pudieran reflejar un aumento de 3 puntos porcentuales en el año, son el incremento en el consumo privado, la normalización de las relaciones con el exterior, el incremento en las remesas y la reactivación del turismo internacional.
Todos los factores son un indicio un eventual reacomodo de las condiciones que rodean al negocio de oficinas en la CDMX, que con sus 7,36 millones de metros cuadrados sigue siendo el más grande en la región Latinoamérica.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
REAL ESTATE HIGH TECH
Desde físicos hasta digitales los espacios han sido transformados a partir de la pandemia y el distanciamiento social del COVID-19 por semanas y meses.
Las restricciones de convivencia, independiente de la región del mundo donde se tratara, cambio distintos aspectos del mundo físico como eventos deportivos, entretenimiento, torneos internacionales, hoteles, bares, restaurantes e incluso edificios de oficinas, muchos de los cuales pasaron de un promedio de 87% de ocupación a cero, a pesar de estar arrendados. En todos los casos, ha sido significado del cortar flujos en el proceso.
La tecnología está siendo por su parte, un factor determinante para la operación de distintas organizaciones en el mundo.
Sin embargo, un análisis profundo que desarrolló la firma global C&W, revela que el hecho de que los empleados puedan trabajar desde casa, nos significa en general que lo prefieran, por tanto, las organizaciones deben evitar confundir el desempeño de corto plazo en medio de la crisis, con una preferencia general de largo plazo.
Un estudio de la universidad de Stanford revela la significativa productividad y ahorro de utilidades corporativas, cuando los empleados desempeñan trabajo en casa, sin embargo, en los países que ya regresaron al espacio de trabajo -pese a las limitaciones que establecen autoridades- aún se analizan a fondo las consecuencias de la profunda transformación de los espacios.
Se trata de una verdadera revolución que tiene como estructura el equilibrio que se alcanza con la fórmula trabajo-vida y la flexibilidad de modelos para desarrollarlo.
En la nueva normalidad habrá que asumir lo que han dejado en la última década los efectos de la gran crisis financiera, la revolución del comercio electrónico, el incremento del teletrabajo, la irrupción de los millennial y el coworking.
VILLA COPENHAGEN
Es uno de los hoteles de lujo que el negocio de los resorts esperaba en 2020. Pese al efecto que ha provocado el COVID-19 en el turismo mundial, la red Preferred Hotels & Resorts anunció la apertura de Villa Copenhagen.
Ubicado en la centenaria Oficina de Correos y Telégrafos de la capital danesa, adyacente a los Jardines de Tivoli, Villa Copenhagen este hotel dispone de un accesible y eco responsable a través de su compromiso con los Objetivos de Desarrollo Sostenible de la ONU y creación de experiencias que conectan a los huéspedes con el paisaje, la cultura y la energía de la ciudad.
De acuerdo con la que se considera la mayor colección de hoteles independientes de lujo del mundo, este hotel integrado al corazón de la ciudad europea de Copenhague es un proyecto resiliente dado que ha dispuesto distintas medidas para hacer frente a los retos de esta nueva era de los viajes.
Fue el galardonado estudio de arquitectura con sede en Londres Universal Design Studio, responsable de generar un diseño en el que los nuevos interiores se integraron a la arquitectura neobarroca de 1912 y mantener el edificio a la vanguardia del diseño escandinavo durante otros cien años.
En la propuesta se crearon varios espacios públicos y 381 habitaciones en los cinco pisos del hotel, con lo que se logró crear el ambiente de una sofisticada residencia danesa, en la que se integraron habitaciones con techos altos, suelos de madera en espiga, ventanas originales restauradas, toques dorados y una paleta de colores pastel que rinde homenaje a las pinturas del maestro danés del siglo XIX Vilhelm Hammershøi.
Entre los detalles destaca la entrada sin llave a las habitaciones, check-in remoto, check-out virtual y la posibilidad de contratar servicios excepcionales.
Participó también en el proyecto la arquitecta danesa Eva Harlou, que ha diseñado la suntuosa Earth Suite, sostenible y compuesta por materiales y textiles reciclados junto con muebles ecológicos de Mater Design; y Shamballa Jewels, una marca danesa de alta joyería que diseñó las siete suites restantes, incluida The Shamballa Master Suite, la más cara de Dinamarca a $8.100 dólares la noche, así como otros dos espacios del interior del hotel: The Courtyard y Old Boardroom.
GUERRA DE TASAS
En un ambiente de franca incertidumbre macroeconómica por el COVID-19, los bancos parecen haber iniciado una férrea competencia por compradores que buscan hipotecas, pero que dudan ante un compromiso de largo plazo.
Basta ver el pasado reciente. Hacia 2017, el crédito hipotecario en México había atravesado por altibajos que generaron experiencia una cartera robusta con beneficios al consumidor final, debido a la competitividad en tasas que igual llevó a una guerra por atraer mercado entre los bancos comerciales.
En ese momento de inestabilidad e incremento en las tasas de interés, distintas instituciones financieras lograron continuar con el dinamismo en la colocación. La lógica con una tendencia a la baja que inició a mediados de agosto de ese año, era que los bancos habían mantenido las tasas en un rango de entre 10.3 y 10.4%.
Información de la Asociación de Bancos de México (ABM) indicaba que en el primer semestre del 2017 se colocaba 52% del monto previsto por el sistema financiero, que permitió un crecimiento de 7% en el número de hipotecas.
El anterior es un resultado positivo, pero que no tenía el dinamismo de años previos como en mayo de 2017, cuando el ritmo de crecimiento era de 9%, primer mes que se dejaba el nivel crecimiento de dos dígitos. Incluso los niveles de originación a través de Infonavit y FOVISSSTE en el mismo período, decrecían 9.5%, respecto al avance mencionado en los bancos.
La temporal estabilidad, sin embargo, no era suficiente. Aunque analistas preveían que las tasas de interés continuaban a la baja, faltaban elementos para robustecer el crédito y la capacidad de compra.
Un factor que permanece desde entonces latente en el mercado y es la colocación de crédito en mercado informal, que representaba hasta entonces 54% de la Población Económicamente Activa (PEA).
Si bien la situación actual podría haber profundizado el crecimiento de ese mercado, donde aparecen comerciantes, empresarios, profesionistas independientes, la realidad es que la banca en el contexto actual parece estar decidida a dar batalla con bajos costos del crédito.
Y no sólo eso, a partir del efecto negativo por el COVID-19 la banca reaccionó con la suspensión temporal pagos de hipotecas. Ahora algunas instituciones comienzan la batalla en la que parece ser una nueva era de guerra de tasas.
Es el caso de HSBC que esta semana anunció una mejora en los precios de los distintos productos hipotecarios que tiene en el mercado, como una estrategia encaminada a flexibilizar las condiciones financieras hacia los clientes en materia de pagos y liquidez.
Entre los planes figuran reducciones en las tasas, disminución de comisiones de apertura y el que dicen ser el Costo Anual Total (CAT) más bajo del mercado. Esta dinámica se genera en productos de cofinanciamiento, créditos de adquisición de vivienda a través del canal de desarrolladores, mejora o portabilidad hipotecaria, créditos de liquidez y las condiciones que siempre obtienen los clientes premiere.
De igual manera, al inicio del confinamiento, la institución había lanzado el programa “Aplaza 3”, que permitía aplazar durante 3 meses el primer pago de una hipoteca recién contratada, plan cuya vigencia era mayo pasado, pero lo extendió.
Casos similares están observándose en el mercado como resultado de la baja en las tasas de referencia, una tendencia que como hemos dicho se generó en 2015, época de la última una guerra de tasas.
Para los bancos este segmento podría ser coyuntural dado su potencial de crecimiento. A diferencia del peso que tiene el segmento hipotecario en su portafolio general de créditos en otros mercados desarrollados, en México el portafolio de créditos hipotecarios que representa aproximadamente 35% del negocio bancario a nivel nacional.
Son tiempos de oportunidades, pero también de enfrentar un reto común: la desconfianza que generan las consecuencias por la falta de control en los contagios que deja el COVID-19.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
VALLEJO I
Dos décadas tomó la salida de la industria de la Ciudad de México (CDMX) y ahora regresa, pero de una forma renovada, con un enfoque hacia el ecommerce y otros negocios de la nueva economía, todos aspectos acentuados por el efecto del distanciamiento social de los últimos meses.
Se trata del cluster Vallejo-i que busca integrar a través de un fideicomiso, las distintas acciones que permitirán mejorar la comunicación, fortalecer la cadena productiva y atraer inversiones a lo que será el nuevo Azcapotzalco industrial.
En una primera etapa se plantea la rehabilitación de nuevas calles, que harán posible conservar y fomentar la inversión productiva en la colonia Industrial Vallejo, así como conservar y fomentar el empleo de calidad.
En la zona ya opera actualmente un Centro de Innovación tecnológica
Cifras oficiales indican que Vallejo aporta el 8 % a la riqueza de la ciudad. El proyecto considera la integración de cadenas productivas de la zona con algunas entidades del país, a través de un fideicomiso
Con una inversión de 248 millones de pesos, el gobierno local rehabilitó obras en avenida Ceylan, adicional a otras vialidades que serán renovadas.
MILLENNIALS DOMINAN
No sólo en el consumo, el distanciamiento aceleró su dominio online en la búsqueda de vivienda.
De acuerdo con el Reporte Inmobiliario 2020, la plataforma de búsquedas Lamudi indica que 3 generaciones, concentra 80% de la demanda nacional de inmuebles vía internet. De esta proporción, 41% fue generada por consumidores millennial, seguidos por la generación X y apenas 16%, de la generación Z.
A partir del distanciamiento social por el COVID-19 se modificó la tendencia de esta generación hacia inmuebles en renta y mantener abiertas, pero indefinidas, las opciones de compra de propiedades para la vivienda.
El análisis también establece que creció 6% la demanda de casas y departamentos, al tiempo que las ventas se redujeron 5% en el último semestre.
Desde esa perspectiva, la contingencia trajo nuevos obstáculos al sector, que no fueron sorteados, pero se controlaron gracias al avance de la tecnología que hizo posible la consolidación de plataformas de búsqueda.
SUBURBAN BOOM
El crecimiento en los suburbios llegó para quedarse. No sólo se trata de colaboradores que trabajan en casa por cumplir con las metas laborales que el COVID-19 impuso como regla.
Esta circunstancia ha sido calificada como un detonante de nuevos modelos de trabajo y la existencia de una nueva relación entre los corredores comerciales centrales y los ubicados en la periferia.
Mediante la operación de la herramienta Experience per Square Feet (XSF), la firma Cushman & Wakefield (C&W) descubrió que los empleados son igual o incluso más productivos que en las oficinas, hecho que generó un debate sobre la subsistencia de las oficinas, de la forma en la que las conocimos hasta antes de la pandemia.
De acuerdo con el XSF, 75% de los empleados percibió una mejora de 10% en productividad a partir de la concentración y colaboración al trabajar a distancia.
La experiencia positiva al parecer se considera un punto de inflexión en la manera que piensan sobre los bienes raíces. De tal razón, que algunas empresas hablan del regreso a un modelo de “centro y radio” (hub and spoke) que incluiría una mayor cantidad de oficinas de menor tamaño en ubicaciones suburbanas.
Por ello, la posibilidad de nuevos espacios alojados en los suburbios o las zonas contiguas a las grandes ciudades cada vez toma mayor fuerza. Así que no sería novedad, como indica C&W, que se consoliden modelos de desarrollo urbano transitables cercanos a un centro de tránsito.
Pero el tema no termina ahí. Se prevé que algunas empresas regresarán a la oficina, pero otorgando flexibilidad individual que haría factible que sus empleados trabajen desde casa con mayor frecuencia.
En uno u otro caso, la realidad es que la amplia gama de alternativas para el desarrollo del trabajo centra la discusión de una posible continuidad en la demanda de inmuebles de oficinas, pero el tamaño y la ocupación de los mismos pudiera cambiar en función del lugar donde se encuentre el espacio de trabajo de los ocupantes.
La inercia hacia los suburbios no es nueva, ni producto del COVID-19 en mercados consolidados como Estados Unidos. Ha sido parte de un debate reciente por la demografía, en particular la fuerza que han tenido nuevas generaciones. Es el caso de los millennials, considerados el catalizador de la misma.
Un estudio de Pew Research asegura que desde 2019, la generación nacida entre 1981 y 1996 se convirtió con 72.1 millones, en el grupo poblacional más grande en Estados Unidos con un promedio superior a 30 años, al rebasar a la generación baby boomer.
Los millennials están alentando el crecimiento inmobiliario en los suburbios. Sin embargo, la movilidad es un desafío. Por tanto, crece la posibilidad de que la demanda de espacio de oficinas suburbanas sea mayor.
Como ya ocurría en las empresas, este tipo de condiciones como los espacios de trabajo suburbanos ayudarían en las actuales condiciones a atraer y retener talento, dado que esta generación vería el beneficio de ser considerados para posiciones de trabajo ubicadas en estas nuevas concentraciones regionales.
Igual de relevante es el potencial que tendrían los proyectos ubicados en zonas transitables a pie y altamente amenizadas en las áreas no urbanas.
Lo relevante, asegura esta perspectiva, es como interpretar lo mejor de dos mundos: el de la vida urbana y la transitable cercano a las grandes concentraciones, pero asequible. Este último factor históricamente sólo ha sido cubierto por las posibilidades de precios que existen en los suburbios.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.