E-COMMERCE & CORONAVIRUS
Los días contingencia sanitaria, distanciamiento social y una limitada actividad en comunidad crearon una nueva oportunidad para el retail mexicano, en particular el que ha logrado integrar la tecnología y procesos para efectuar ventas y entregas en línea.
Con una penetración de 65% México era desde el año pasado, el segundo lugar en las ventas por internet en América Latina y el doceavo a nivel internacional, muestra de las oportunidades que esta forma de comercio ha permitido crecer a 2 dígitos a la nueva industria en los últimos tiempos.
En específico, de acuerdo con información de la Asociación Mexicana de Ventas OnLine (AMVO) el e-commerce incrementó hace 2 años, 35% su participación en el retal con ventas por 15 mil 200 millones de dólares.
Parte de esta evolución positiva es indudablemente la mayor participación de nuevas generaciones con capacidad de compra, pero también es resultado de la visión que algunos comercios lograron tener para adaptar su presencia en distintos canales de venta.
Con base en una encuesta reciente la AMVO explicaba sobre la convivencia del canal físico con el digital, que 90% de los consumidores inicia la búsqueda de productos con el webrooming, es decir busca y consulta de precios en internet antes de efectuar compra física, 87% lo hace con el showrooming, es decir busca en internet después de consultar en la tienda física; y 83% lo hace vía el boomerooming, es decir buscar e internet, va a la tienda física a verlo y concluye la compra por internet.
Esta conducta del comprador acentuada probablemente en los días de contingencia abre oportunidades, pero también establece retos importantes que motivan las ventas online. Entre las principales razones que motivan una compra en línea están la entrega a domicilio, la optimización de tiempo y la posibilidad de encontrar promociones distintas y descuentos respecto a lo ofertado en las tiendas físicas.
Adicionalmente para el negocio inmobiliario una creciente participación del comercio electrónico, representaría un beneficio directo para mercados corporativo, así como el logístico e industrial, principalmente en los corredores ubicados cerca de los principales mercados de consumo.
En el caso de lo que ya representa en la Ciudad y Estado de México basta decir que la tasa de disponibilidad registró un nivel de 4%, además de que como ya hemos comentado tampoco se vislumbran según un reporte reciente de la firma JLL, nuevas construcciones en el pipeline de desarrolladores e inversionistas.
Lo anterior representa una gran oportunidad de nuevas inversiones, dado que asumiendo una demanda similar, la oferta vigente no permitiría cubrir el requerimiento en los próximos 5 años.
Por tanto, quienes motivan la nueva demanda son empresas con actividad en el comercio en línea que demandan necesidades logísticas. Sólo el año pasado DHL arrendó 60 mil m2 en Tultipark III ubicado en Tultitlán, Walmart tomó 60 mil m2 en Megapark de Tepotzotlán y Neovia Logistics arrendó 28 mil m2 en San Martín Obispo.
Esta tendencia es la que pudiera haber motivado a O´Donnell a adquirir 185 mil m2 de tierra en Cuautitlán Izcalli.
Son nuevos tiempos de retos mayúsculos por el contexto macroeconómico, ya que si bien hoy comentamos sobre las oportunidades, es un hecho que el trabajo a distancia podría detonar una crisis para negocios como el coworking y un campo fértil para quienes provean equipo y soluciones para el trabajo a distancia.
Sin embargo, históricamente la industria ha demostrado flexibilidad para crear nuevas fórmulas de negocios. De ello estaremos pendientes.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
EXPANSIÓN CORPORATIVA
Los ajustes que generó la dinámica económica de 2019 creó condiciones atípicas para el desarrollo de nuevos mercados de oficinas en distintas entidades, diferentes a la Ciudad de México (CDMX) que sólo logrará aumentar 15% su demanda este año.
Si bien se consideran mercados de desarrollo incipientes, es un hecho que en el nuevo contexto ciudades como Mérida, León, Querétaro, Tijuana, Veracruz, Cancún, Toluca, Hermosillo y San Luis Potosí prometen empezar un proceso de desarrollo.
En particular, la evolución de nuevas edificaciones ya se veía de manera más consistente en Guadalajara y Monterrey, que históricamente seguían aunque con distancia el desempeño del mercado de la CDMX.
Otras regiones como el Bajío, antes de la ratificación del nuevo T-Mec con Estados Unidos y Canadá, detuvieron su expansión corporativa dado que distintos planes de inversión de la industria automotriz fueron modificados.
El trecho para alcanzar el ritmo que lleva la CDMX es aún largo, sobre todo si se considera que actualmente están 1.5 millones de m² en construcción.
CDMX INDUSTRIAL
Producto de la inercia de empresas del retail minorista, la demanda de espacio industrial en la ciudad de México registró en 2019 un saldo positivo.
La absorción en este período, de acuerdo con un análisis de la firma JLL, fue similar a la registrada a otros lapsos similares, tendencia que dejó una tasa de disponibilidad por debajo del 4%.
El primer semestre del año pasado, la tasa de disponibilidad era de 4.46%, pero bajó a un nivel de 4.12%.
Otro factor relevante, respecto a las oportunidades del nicho es que no existen proyectos nuevos en el pipeline, hecho que podría generar una caída adicional en la disponibilidad.
MÉRIDA FUTURA
Como parte de la evolución y crecimiento que vive la capital de Yucatán surge Mérida Futura, un proyecto integral de usos mixtos cuyo eje es el espacio público.
En alianza con CBRE México esta inversión dispondrá de un gran parque central de 15,000 m² de superficie diseñado por Mike McKay, a partir de lo cual se generarán oportunidades de inversión en tierra para el desarrollo de un hotel, residencias de lujo, oficinas, centro comercial y centro de salud, entre otros.
El desarrollo cuenta con todas las autorizaciones locales y federales, incluyendo INAH, Impacto Ambiental, Uso de Suelo, etc, tema que garantiza la infraestructura completa necesaria (agua, punto de toma de electricidad, planta de tratamiento, etc.) para concentrarse en su proyecto sin preocuparse de otros trámites, gestiones y costos.
Mérida, capital del estado de Yucatán, cuenta con una ubicación geográfica privilegiada y gran conectividad nacional e internacional. En años recientes la ciudad se ha consolidado como un destino muy atractivo para la inversión nacional e internacional.
Sólo en espacios corporativos, el inventario de oficinas de la ciudad de Mérida ha crecido 76% en los últimos 6 años. Esto se ha dado en parte por el interés de nuevas empresas en este mercado y ha resultado en una tasa de disponibilidad de tan solo 6%. La inversión extranjera directa ha dado impulso al interés de desarrolladores, así como de nuevos inquilinos para establecer sus operaciones en la ciudad. Actualmente se están desarrollando nuevos proyectos de usos mixtos con un componente de oficinas y zonas comerciales que asciende casi a los 20,000 m², aún insuficiente para la demanda actual.
CORONAVIRUS & OFICINAS FLEXIBLES
Más allá de las pérdidas humanas y económicas que representará la pandemia del COVID-19 a distintos países, para México la integración de nuevas formas de trabajo en los últimos años abre un nuevo panorama para la vida laboral en medio de la contingencia médica.
Hoy prácticamente, las ciudades medianas y grandes cuentan con espacios corporativos que han hecho posible la integración de nuevas formas de colaboración en las organizaciones y a quienes de manera independiente desarrollan actividades profesionales.
Entender el fenómeno de menor socialización y lo que está por venir en el mercado de oficinas será coyuntural para los movimientos que experimentará este nicho, ya de por sí impactado por distintos factores en algunas regiones del país.
Los espacios flexibles han sido relevantes en el comportamiento reciente del negocio de oficinas, porque han permitido vía la integración de áreas de trabajo no permanentes y bien comunicadas tecnológicamente, formas distintas de colaboración.
Entre 2017 y 2019 el inventario de espacios de coworking creció 87% de acuerdo con una estadística compartida el año pasado por la firma CBRE.
Por ello las formas distintas de la vida laboral lograron impactar los niveles de absorción en un movimiento que si bien sólo fue temporal, revolucionó la forma en que propietarios y administradores lidiaron con nuevos hábitos de tenants que a su vez, requieren la flexibilización de políticas operativas ante un mayor número de habitantes de los espacios corporativos.
Realmente lo importante de la herencia de los espacios colaborativos y de uso flexible, es el camino que dejaron para que actualmente múltiples organizaciones puedan operar de manera remota sin prácticamente impactar la actividad cotidiana ante una contingencia como la que parece ser durará más que sólo unos días.
Del lado de las empresas, la manera en que hayan robustecido sus procesos tecnológicos estará a prueba en los próximos tiempos, de tal razón que ahora más que nunca inmuebles estratégicos para contingencias como los data center, se volverán relevantes para alojar la información estratégica de las empresas.
En la visión de los inversionistas indudablemente existirá preocupación por lo que una contracción económica provocará en la ocupación de los miles de metros cuadrados que existen en el mercado.
Pero lo que esta contingencia también deja claro es el cambio de mentalidad con que empresas, arquitectos, desarrolladores, proveedores e inversionistas deberán observar el entorno para adaptar los espacios a nuevas formas de trabajo.
De lo contrario, los modelos tradicionales tendrán que esperar un largo período de maduración y aprendizaje para recuperar niveles de absorción de oficinas de tiempo completo que sólo en la Ciudad de México (CDMX), con un portafolio que casi llega a 7 millones de m2, ha representado una absorción promedio anual de 300 mil m2.
Esta crisis tan profunda como la que la canciller alemana Angela Merkel comparó con la vivida tras la Segunda Guerra Mundial, es un parteaguas en múltiples sentidos.
Se trata de una nueva era corporativa que demandará como en otras crisis de inteligencia y flexibilidad para adaptarse a un entorno que pocos veían venir.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
TURISMO INMOBILIARIO & CORONAVIRUS
Las pérdidas que registran hoteles, aerolíneas, cruceros y todos los negocios vinculados con el turismo a partir de las restricciones provocadas por la expansión del coronavirus Covid-19 son incalculables.
Apenas hace un par de días el Consejo Mundial de Viajes y Turismo estimaba que sólo la ausencia de los viajeros chinos había representado 22 mil millones de dólares en pérdidas, dado que después de Estados Unidos, China es el segundo mercado en el mundo que más gasta.
El turismo inmobiliario no está exento de consecuencias coyunturales, dado que múltiples proyectos cuentan actualmente con un componente hotelero y otro relacionado con las residencias o second homes.
Así ocurre en distintos destinos, de los que hace unos días comentamos de los ajustes que en 2020 experimentó el negocio en materia de edificaciones y aperturas.
Basta decir que en caso de una contingencia prolongada mercados como Ciudad de México, Quintana Roo y Baja California, que de manera conjunta representan 68% del presupuesto federal de acuerdo con lo reportado por la Secretaría de Turismo (SECTUR), experimentarían un reflejo negativo con motivo de las restricciones.
Aún sin coronavirus con el presupuesto de turismo había experimentado un ajuste de 24.5% en la cartera de inversión al ascender entre 2020 y 2021 a 287 mil 500 millones de pesos, recursos proyectados para la construcción de dos mil 755 proyectos en distintas entidades del país que habrían de habilitar 89 mil 733 cuartos de hotel.
Si bien las inversiones inmobiliarias turísticas no registran la misma volatilidad que los viajes y el turismo, entidades como Quintana Roo se verían afectadas por el impacto que produciría la cancelación de vuelos provenientes de Estados Unidos, Canada y Europa.
Recordemos que sólo en el corredor Riviera Maya se edifican 13 nuevos hoteles. Se trata además con sus cinco mil 400 habitaciones, del mayor portafolio hotelero en el país, al que se sumarán 6 hoteles en los próximos meses.
Sin embargo, estas inversiones proyectadas en el largo plazo pudieran ahora ajustarse o ralentizar su ritmo debido al tiempo del impacto negativo que para firmas como AM Resorts que invierte 738 millones de dólares, o el Grupo Iberostar que renovará dos hoteles con una inversión estimada de seis mil millones de pesos entre 2020 y 2024.
Destinos en crecimiento y con posible efecto son Los Cabos y Nayarit. Sólo en el último, se desarrollan dos nuevas inversiones y en ellas se incluyen resorts de lujo, así como unidades residenciales.
Otro mercado importante es la Ciudad de México, que se mantenía como el segundo mayor destino de inversión hotelera y de negocios.
Por tanto, en caso de prologarse y expandir su presencia, el coronavirus será un escenario adverso para una industria que venía en un lento, pero constante proceso de recuperación al que sólo la transición de gobierno, representó un ajuste de cuatro mil cuartos de hotel en los números previstos.
Lo anterior en el efecto del contexto internacional, sin embargo, en el ámbito local, el Acuerdo Nacional de Infraestructura generó un impulso a nuevos proyectos, en los que se incluyeron 9 torres hoteleras. El nuevo escenario es sin duda un nuevo parteaguas para el negocio inmobiliario turístico.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
OFICINAS
Si bien el mercado de oficinas experimentó en 2019 un ajuste en la colocación de espacios corporativos, en 2020 registraría un incremento de 15% en la demanda en la Ciudad de México (CDMX), destaca un estudio reciente de la firma de servicios inmobiliarios CBRE.
Indica también que la reducción en nuevas edificaciones en la CDMX favoreció la diversificación con potencial limitado de inversiones hacia mercados como Mérida, León, Querétaro, Tijuana, Veracruz, Cancún, Toluca, Hermosillo y San Luis Potosí.
Actualmente con 1.5 millones de m² de oficinas en construcción, México es el mercado en el continente americano no sólo con el mayor crecimiento de los últimos 5 años, sino también en los próximos 2 años.
COSTA PALMAS
Costa Palmas entró con Amanvari a la segunda de las 3 etapas del master plan que permitió constituir el primer destino integral ubicado en la zona Cabo del Este en la zona del Mar de Cortés.
El que será el primer hotel de la cadena Aman es un complejo de residencias de lujo que será la segunda de tres marcas que complementa el master plan de Costa Palmas desarrollado por la firma Irongate.
En una primera etapa del terreno ubicado en mil acres con frente al Mar de Cortés, se integró bajo la marca Four Seasons un resort además de lotes y residencias, que entre otras amenidades contará con un Club, un muelle para yates y otros.
El proyecto de la cadena Aman, el segundo en el plan integral, considera 30 pabellones independientes de 2 plantas hace posible contar con el acceso al estero y otra con un ambiente privado. En su diseño arquitectónico y del paisaje, las residencias buscan rescatar la flora, fauna y la invaluable ubicación en el mar de Cortés.
Otros complementos de las residencias son el campo de golf y el acceso a la marina, todo ubicado a 45 minutos del Aeropuerto Internacional de Los Cabos.
Para la tercera etapa, el desarrollador incorporará una tercera marca de lujo, enfocada al mercado millennial.