WORKPLACE & METAVERSO
Una nueva conexión que va más allá del uso de los modelos BIM invade con tecnología el workplace a partir de la pandemia.
Para quienes analizan el futuro inmediato del espacio de trabajo le ven como una versión física inmersiva de Internet, visto como un lugar además de una plataforma.
Desde su existencia un modelo BIM permitía crear la experiencia humana de los espacios, dado que extrae datos, para construir estructuras y crear conexiones.
Por tanto, el modelaje, así como las experiencias se convierte en una nueva infraestructura para la experiencia.
Se trata de las implicaciones que el nuevo espacio digital generado por el metaverso, hace posible explorar las transformaciones a través de la lente de la experiencia humana y luego identificar oportunidades de impacto.
Quienes siguen su inclusión plantean posibilidades relacionadas con un nuevo valor en las relaciones minoristas entre los habitantes y espacios, e incluso lo que puede generar para la reconexión de la vida real y las ciudades dado que permite realizar recorridos a futuro.
Indudablemente como plantean firmas globales, el metaverso es parte de la actividad inmobiliaria que en entornos como el retail integra alternativas de cómo el consumidor o visitante genera experiencias orientadas a la conexión con los entornos de compra.
En el futuro del espacio de trabajo permitiría integrar tareas, comunidad en las distintas áreas que forman parte del workplace y la opción de una mejora sustancial, como sugiere el investigador Mike O´Neill del área de ciencias de dats en el Instituto de Investigación Gensler.
“La versión virtual de la oficina es una actualización de las personas, los espacios y los objetos que aparecen en tres dimensiones y en alta resolución”, explica.
Incluso la adopción de una orientación aumentada en los edificios hace que la navegación sea un juego y que las salas de bienestar sean utilizadas como medios inmersivos para transportar virtualmente a los empleados a lugares que mejoran su capacidad para descansar y recuperar energía.
THE VILLAGE
Riviera Maya suma un complejo residencial y comunidad en el corredor turístico inmobiliario.
Con un área de construcción superior a 98 mil m2, The Village es un proyecto inspirado en la creación de una comunidad integrada a un entorno selvático.
Con la propuesta arquitectónica a cargo de Sordo Madaleno, la propuesta integra 12 acres de actividades al exterior integrados a clubes infantiles y de adolescentes, un campo de minigolf, piscinas, gimnasios, jardín de yoga, fogatas y cafeterías, entre otros.
Las residencias interiores y exteriores tienen vistas panorámicas al lago y campo de golf para propietarios y servicios de alquiler de vacaciones que operarán bajo el concepto lock and leave.
Las tipologías de las unidades van de una a cuatro habitaciones con rangos de extensiones promedio de 925 a 2, 690 pies cuadrados sobre plantas modernas y aireadas, además de acabados de inspiración orgánica y amplias terrazas al aire libre.
AJUSTA DISPONIBILIDAD INDUSTRIAL
No sólo ciudades del norte del país reducen la oferta que soportaría una mayor demanda, producto de la crisis de contenedores y la cadena de suministros.
Al inicio del proceso, la atención se centró en el efecto que se generó en el norte donde la disponibilidad de naves industriales en Tijuana cayó por debajo del 1% ante la llegada de empresas e inversiones que buscan manufacturar con miras a exportar hacia Estados Unidos.
En consecuencia, crece el furor de empresas locales, regionales y arrendadores externos que buscan comprar reserva territorial para aprovechar la creciente demanda de espacios.
Por tanto, Newmark documentó en su reporte nacional industrial al tercer trimestre que Ciudad Juárez, Tijuana, Reynosa y Monterrey experimentaron tasas de disponibilidad de 0.3%, 0.5%, 0.7% y 1.4% respectivamente.
Incluso este efecto no es exclusivo de esas regiones, e incluso Guadalajara, donde ya se observa un nivel de 0.5% para un mercado que cuenta con un inventario de 4.5 millones de m2 y precios de renta de 5.65 dólares/m2.
El fenómeno es relevante si se considera que no sólo ocurre localmente. En Estados Unidos se han observado tasas de disponibilidad con niveles mínimos históricos de 3.1% a mediados del año en curso. Es consecuencia del reordenamiento del mapa global comercial que han dejado las guerras comerciales, bélicas y la pandemia de los últimos casi 3 años.
Para el mercado norteamericano industrial, la dinámica generó en distintas latitudes un aumento acelerado de los precios de arrendamiento vinculado a las tasas de desocupación, más que a la inflación.
En perspectiva, un reporte de ese mercado en Estados Unidos realizado por Cushman & Wakefield revela que desde el segundo trimestre del año en curso, se registraban 700 millones de pies cuadrados en construcción, de los cuales alrededor del 26% del espacio estaba pre arrendado.
De mantenerse la tendencia, la tasa de disponibilidad apenas aumentaría a 6.3% y en consecuencia los niveles de arrendamiento difícilmente bajarán, además de que se considera un nivel bajo de riesgo dado que los inquilinos iniciarán procesos de renovación de contratos de arrendamiento hacia 2023.
El escenario para México es por demás prometedor para este mercado cuya influencia permanece en los más de 3.3 millones de m2 en construcción en el país, donde hoy se distribuyen 1.4 millones de m2 disponibles con precios promedio de arrendamiento de 4.81 dólares por m2, valores que no se veían en años.
Además la inercia que se visualiza es de un entorno de oportunidades, a partir de las iniciativas que el presidente Joe Biden de Estados Unidos anunció recientemente. Con el Inflation Reduction Act y Chips for America México está llamado a ser el principal proveedor de semiconductores y vehículos eléctricos de ese país.
Este no es un tema menor porque como lo comentamos en fecha reciente, hacia el 2030, los autos eléctricos representarán 50% de las ventas del principal socio comercial de nuestro país.
Ante esta coyuntura es vital la adopción de medidas que den el acceso a recursos (luz, agua, tierra) y permitan crear las condiciones para que las empresas logren asentarse manufacturar con base en estas oportunidades que algunas organizaciones como la AMPIP (Asociación Mexicana de Parques Industriales) ven venir.
FIBRA Day
Muestra de la recuperación que viven los mercados, es la realización del Fibra Day en Nueva York que organizó la Asociación Mexicana de Fibras (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces).
La idea del organismo que preside Simón Galante, quien también es CEO de Fibra Hotel, fue presentar el escenario de oportunidades que experimenta el mercado inmobiliario mexicano ante 200 expertos de la industria e inversionistas internacionales.
De 2011 a la fecha, las 15 empresas que lo integran contribuyen con más del 4% del PIB, un portafolio de 1,934 propiedades que agrupan más de 27 millones de m2 de Área Bruta Rentable (ABR), mismos que generan más de 400 mil empleos en México.
En el portafolio que administran y en el que 32% en promedio está en tenencia de las Afores, se integran parques industriales, retail, oficinas, instituciones educativas, hoteles y espacios de almacenamiento.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
OPINIÓN - NEARSHORING
Con más de 3.3 millones de m2 en construcción y tasas históricas mínimas de disponibilidad los #parquesindustriales reaccionan ante el nuevo mapa comercial. El #nearshoring y los nuevos programas y el #tmec son la clave para posicionar a México en la escena global.
REFLEXIÓNEs - SUSTENTABILIDAD
En un entorno marcado por una nueva forma de edificar de cara al escenario comercial y de producción global en la era post pandemia, conversamos con Sergio Argüelles, CEO de Finsa.
Con el también actual presidente de la AMPIP abordamos la gran oportunidad que tiene al frente el sector inmobiliario industrial.
https://open.spotify.com/episode/1FubUb9sqNN4sAMt0SaLOk?si=B9BWRroZSayPBfROWe7NQQ
TIJUANA INDUSTRIAL
Con una tasa de disponibilidad inferior a 1%, es uno de los mercados con mayor demanda.
Tijuana junto con Ciudad Juárez, es ejemplo de la caída en la tasa de disponibilidad y el mercado con los mayores retos y oportunidades en el nicho inmobiliario industrial.
Hasta el segundo trimestre del año, la falta de portafolio para abastecer la demanda, dinamizó el interés de desarrolladores en ubicar superficie disponible para aprovechar la ola de compañías que buscan llegar a la ciudad, donde algunos corredores tienen una tasa de disponibilidad de 0% y una edificación concentrada en el sureste.
En consecuencia, la construcción aumenta trimestre a trimestre y alcanzó un punto histórico en que distintos desarrolladores buscan tomar la demanda.
“Tanto locales, como regionales y hasta arrendadores que no tienen presencia en Tijuana, buscan comprar tierra para uso industrial. Vemos interés alto en el sur de la ciudad, tanto en el Boulevard 2000 como en las áreas adyacentes a Pacífico y Nordika”, prevé un estudio al tercer trimestre de Newmark.
La disponibilidad actualmente se mantiene en 0.51%. Entre las nuevas tendencias en construcciones, destaca la prevalencia de edificios de arriba de los 200,000 metros cuadrados sin la opción de subdividir, así como edificios de 2 pisos para uso industrial.
Aún así, detalla el reporte, el mercado goza de tanta demanda que riesgos como estos no son una preocupación para los inversionistas.
Por otra parte, indica que el crecimiento se está generando hacia al este de la ciudad, justo en el área de Valle Redondo zona considerada una nueva oportunidad de desarrollo, luego de que en años pasados, el interés había sido mínimo.
Adicionalmente el corredor se dinamizó por el cierre más grande del trimestre en el nuevo desarrollo de REI, ubicado en el parque Industrial Gate Tijuana.
Si bien la firma considera que independiente a que la ciudad goza de una difícil topografía, existen terrenos relativamente planos hacia el este podrían convertirse en un polo de desarrollo.
La demanda y limitada oferta, también generan en la ciudad un aumento en los precios de arrendamiento continúan creciendo, hecho que modificó la política previa de incrementos de renta fijos. Ahora los desarrolladores manejan cláusulas donde se establecen incrementos según el índice de precios al consumidor de Estados Unidos, algunos de hasta el 3.5%.
El alza de precios más representativo ha sido en Libramiento y Tecate, sub mercados que gozan poca disponibilidad en otras zonas industriales mas codiciadas, cuyos precios superan los $7 dólares por metro cuadrado.
THE SQUARE
Una nueva plataforma de espacios flexibles llega al mercado corporativo de la Ciudad de México (CDMX).
Se trata de la estrategia de expansión que Hines hace al abrir en el Corporativo Neuchâtel, su primer sede de la plataforma de espacios de trabajo flexible.
La apertura de esta sede en nuevo Polanco, sigue a otras en operación en Houston, Texas y Salt Lake City, del gestor global de inversiones inmobiliarias, desarrollo y administración de propiedades.
En la primera ubicación, la firma busca crear un espacio de oficinas flexibles que se suma a una tendencia de crecimiento de plataformas que con distintas características operan en México para cubrir las nuevas necesidades del trabajo híbrido.
La fórmula empleada en este centro desplantado en mil 447 m2, se basa en un nuevo concepto de espacio de trabajo que integra la gestión inmobiliaria orientada a la hospitalidad y suites equipadas para empresas, despachos privados y espacios de trabajo compartidos.
En la unidad de la nueva plataforma, se incorporaron fachadas de vidrio de piso a techo para favorecer vistas panorámicas, producto de la estructura del edificio donde se aloja.
El corporativo donde se aloja The Square, copropiedad de Hines e Ivanhoé Cambridge, fue diseñado por HOK y dispone de estándares de edificación y operación internacionales.
MOVILIDAD POST PANDEMIA
El mundo en cualquiera de sus status de desarrollo, pero en especial los países de mayor avance analizan las alternativas para una movilidad urbana distinta.
La planeación urbana, incluidas las opciones de transportación para sus habitantes ha sido en la historia reciente motivo de discusión. No sólo por el efecto adverso en la calidad de vida de los habitantes en las ciudades, ha motivado la expansión de la mancha urbana y el ineficiente transporte.
La gentrificación y el efecto de las políticas urbanas se hace evidente en la reducción de la velocidad de traslado y el creciente aumento en los tiempos empleados en la movilidad.
No obstante, tras la pandemia el desarrollo del trabajo remoto hizo evidente para las empresas reflexionar en el peso que tendrá la movilidad del hogar a la oficina.
Más aún cuando una encuesta reciente de Gallup reveló que 70% de los trabajadores en Estados Unidos seguirá haciendo trabajo remoto, por lo que solo 2 de cada 10 lo harán 100% presencial.
Este dato es revelador del impacto que la movilidad tiene en los sistemas de transporte de la ciudad, ya sea eléctricos, autónomos o multimodales. Quienes analizan el fenómeno creen que su eficiencia permitiría experimentar las ciudades de otra forma, al tiempo que revive las comunidades y mejora la salud para los habitantes.
En suma, sistemas que permitan al tránsito en las ciudades sea conveniente, rápido, limpio, accesible e inclusivo. Y en este marco, la movilidad tendería a ser eléctrica, autónoma y multimodal.
En un análisis sobre el particular, Gensler cree que esta tendencia se fundamenta en el hecho de que la cantidad de vehículos eléctricos vendidos en el mundo supere los 10.5 millones, volumen importante si se considera que representa un aumento de 4 millones de unidades en relación con lo acumulado en 2021.
Este crecimiento representaría cambios en las ciudades y sus espacios. En Estados Unidos existen 145 mil estaciones de servicio ubicadas en propiedades con esquinas privilegiadas. Por tanto, firmas como BMW Designworks se asesora de la firma de arquitectura para transformar las instalaciones en destinos para cenar, compras, diversión e incluso el trabajo.
La idea con Architecture x Mobility es que estos centros comunitarios reúnan a las personas en sitios que antes se destinaban para el tránsito. En consecuencia, los vecindarios a 20 minutos de distancia permitirían a sus residentes acceder a los servicios caminando, en bicicleta o mediante servicios de micromovilidad.
Este hecho también tiene un efecto multiplicador en otros nichos de la actividad inmobiliaria. El despunte de los autos eléctricos hizo que en fecha reciente, y ante la crisis de chips, la administración Biden autorizara las iniciativas de incentivos fiscales Inflation Reduction Act y Chips for America.
Con ambas, organizaciones en México como la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP) que actualmente preside Sergio Argüelles, ven un potencial para los corredores industriales nacionales sean la sede de la manufactura de chips y semiconductores, en especial los orientados a los vehículos eléctricos.
Éste no es un tema menor, si se considera que hacia el 2030, los autos eléctricos representarán 50% de las ventas de Estados Unidos. De esta manera, existe una gran oportunidad para nuestro país y en especial para la industria de autopartes que goza de una posición privilegiada en el comercio exterior con el país vecino del norte.
Por tanto, la movilidad no puede entenderse tras la pandemia como un tema aislado. Las ciudades enfrentan de nuevo un dilema: resolver con sistemas de transporte multimodal la necesidad de transportación de las comunidades.
Este aspecto, deja desde la primera hasta la última milla de los tramos que unen la casa de los pasajeros con su destino, un papel relevante que no debe descartarse como una prioridad en la planeación de las ciudades. Y desde luego, que los espacios públicos e inmuebles tienen un papel en dicha evolución.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
MUSEOS
El rediseño de los espacios tras la pandemia ha cubierto prácticamente todos los entornos de interacción.
Los museos dejaron de ser sólo sitios de exhibición de colecciones de piezas de arte para transformarse en recintos de aprendizaje y reunión.
Por tanto, nuevos elementos de diseño influyen como en otros entornos en mejorar la experiencia en su interior y cómo involucrar a la comunidad en ser parte del diseño, a través de fórmulas que van de adentro hacia afuera.
Una dinámica promovida por Art Gensler, quien defendió este enfoque centrado en el ser humano e impulsado por la experiencia al pensar en la funcionalidad y las experiencias que los usuarios deberían esperar del diseño de un espacio.
Asimismo el análisis sobre los museos, propone una revisión sobre su rediseño realizado a partir del planteamiento de cómo la futura experiencia del museo puede con un enfoque distinto garantizar el éxito de los espacios culturales.
En el recorrido destaca la historia del Museo Jackie Robinson ícono de los derechos civiles, o el Bosque Estatal de Cowarra en Australia, un proyecto de turismo de naturaleza que creará un bosque para criar koalas salvajes, e incluso cómo logran integrar a comunidades.
Otro aspecto de su función es que los museos pueden ser espacios para educar y entretener a sus audiencias, en especial en el caso de inmuebles destinados al público porque demanda un enfoque personalizado.
La firma destaca la propuesta en la ciudad de Newark de reconversión de la primera comisaría de policía, el punto álgido de la Rebelión de Newark de 1967, en un museo comunitario para el aprendizaje, la curación y la narración de historias.
OPINIÓN - TURISMO WELLNESS
¿Turismo médico o wellness? El negocio inmobiliario turístico tras el #covid19 dejó una herencia invaluable. Con #turismowellness continuamos el ciclo de #reviews sobre la perspectiva de este relevante mercado para diferentes #destinos en el #realestate de #México.