REFLEXIÓNEs - OMNICANALIDAD
A finales de 2021, las compras en línea alcanzaron 50 mil millones de dólares, con un crecimiento sostenido del 27% para los próximos 3 años.
En la era del e-commerce 53% de los consumidores nacionales mayores de 15 años han tenido experiencia en compras en línea. Este factor aceleró el avance de la omnicanalidad.
Por ello, en este episodio conversamos de sus alcances conversamos con Juan Ignacio Rodríguez, Director de MAC Arquitectos Consultores y Pablo Torres, socio director Brandmarketing.
https://open.spotify.com/episode/0LZj8gUoit42IDSa3Vl2nV?si=F_WYCcy9QCKafw3ywO1leQ
REGRESO HÍBRIDO
Socialización, un workplace efectivo y con valor son parte de las 5 condicionantes que las empresas y sus colaboradores han manifestado para el retorno a las oficinas.
Una encuesta global de la firma Cushman & Wakefield entre 11 mil participantes revela que estos elementos debieran determinar las políticas empresariales para favorecer el regreso.
Y es que, dado que los empleados esperan un modelo de trabajo híbrido en el futuro, el 44% de los colaboradores encuestados quiere ir a la oficina periódicamente, hasta dos días a la semana.
Esta percepción se refleja en distintos sectores de la actividad productiva, pero en especial entre las empresas de servicios profesionales y ciencias de la vida. En estos sectores, se refleja el porcentaje más alto de empleados que quieren regresar a tiempo completo, mientras que los sectores de salud y tecnología tienen el porcentaje más alto interesado en el trabajo remoto.
Las preferencias por actividad en las empresas puede representar un termómetro de la evolución para desarrolladores y administradores de espacios corporativos. En especial cuando un 52% de los encuestados dijeron que ver a sus compañeros de trabajo fue la razón más importante para regresar, independientemente de la industria.
Por tanto, al paso del tiempo un mayor cada vez más alto de empleados ven a la oficina como un lugar para las conexiones personales y confían menos en ella para acceder a los recursos que tenían antes de 2020.
Lo anterior se deriva del hecho que ese año 31 % de los empleados dijeron que van a la oficina para acceder a las herramientas, pero ahora es sólo 21 % actual.
Es decir, que las razones dictan el comportamiento de los colaboradores en las empresas para asistir al trabajo presencial. Por tanto, el hogar seguirá siendo un espacio efectivo para el desarrollo de ciertas actividades en la vida profesional.
Sin embargo, sólo una proporción menor de 15% no ve beneficios en ir a la oficina. Por tanto, la firma sugiere como resultado de la encuesta la necesidad de que las empresas transmitan el valor del espacio de trabajo como un lugar de conexión y colaboración.
CITIZEN M
El vecindario de South Lake en Seattle, recibe el primer hotel modular con diseño sostenible en esa ciudad que voltea hacia el diseño de los hoteles que cuidan el medio ambiente.
Desplantado en un edificio vertical con 264 habitaciones, logra a través de la propuesta arquitectónica de Gensler, integrar 228 módulos terminados por completo en la fábrica para mitigar el impacto ambiental de la construcción tradicional.
La edificación convencional habría ocasionado tráfico, impactado la calidad del aire y otras emisiones. Por lo tanto, para su operación se incorporaron paneles solares en los techos, además de otras soluciones de diseño sustentable de menor consumo energético, como sistemas mecánicos y eléctricos eficientes.
Estas medidas de acción climática ayudaron a lograr una reducción de energía del 24 %, hecho que hizo factible alcanzar la certificación LEED Gold para nueva construcciones.
En el proceso se apilaron siete a ocho módulos por día en promedio, y las salas se instalaron en 89 días, lo que permitió una reducción del cronograma de cuatro meses.
Además los módulos mitigaron la generación de desperdicios de construcción y son un producto de mayor calidad que no está sujeto a factores de riesgo como demoras relacionadas con el clima y escasez de mano de obra y materiales.
Así, el 85% de los escombros de construcción se recuperaron, reutilizaron o reciclaron.
En la propuesta de diseño la fachada del hotel South Lake Union de CitizenM está adornada con obras de arte de gran escala, que resaltan el horizonte de Seattle, mientras que la planta baja integró para los visitantes un mural inspirado en un cómic.
El vestíbulo del hotel conduce a una sala de estar ecléctica con muebles modernos, letreros de neón y ventanas del piso al techo.
Además la estética general del hotel es de expresión programática y estructural, con la función de cada habitación registrada en la fachada parte de la expresión misma del diseño arquitectónico.
DESAFÍOS VIVIENDA 2022
La producción de vivienda tiene un enemigo: la informalidad. Es una conclusión a la que muchos han llegado a lo largo de décadas, pero lo que el Laboratorio de Economía Urbana del MIT (Instituto Tecnológico de Massachusetts) encontró pudiera ayudar a enfrentar este desafío en Latinoamérica.
Como resultado de una investigación desarrollada con la proptech La Haus, que lidera Jerónimo Uribe, el MIT determinó que para resolver la brecha de vivienda en México, se requieren edificar 800 mil unidades nuevas y para ello es necesario el aumento de la inversión en la construcción, un monto equivalente al 1% del PIB (Producto Interno Bruto) anual y sobre todo, hacer frente a la vivienda informal.
En el informe se cuantifican los desafíos de México y Colombia, luego de identificar el déficit cuantitativo y cualitativo, además de la propiedad de la tierra para proporcionar vivienda accesible de calidad.
En términos cuantitativos el déficit se estima en 2.2 millones de unidades, proporción que puede ser reducida pero de manera progresiva, dado que existen factores comunes como el lento crecimiento económico, la desigualdad en los ingresos y un acceso insuficiente al financiamiento hipotecario, a pesar de la apuesta de la banca en México de comprimir la rentabilidad en el costo del dinero que además enfrenta una política de alza en las tasas de interés.
Además, el fantasma de la inflación ha hecho lo propio en impactar el costo de los materiales de construcción. En consecuencia, las alternativas para el usuario final es acceder a la vivienda, a través de la oportunidad que han encontrado en este escenario fondos de inversión en vivienda multifamiliar en renta.
En perspectiva, el reporte visualiza una alta sofisticación en la industria de la construcción formal mexicana y un creciente capital humano, como factores que elevan las expectativas en la calidad de la vivienda entre una clase emergente y joven que crece aceleradamente.
Sin embargo, estos factores positivos enfrentan el dilema del alto costo de la vivienda, en especial la ubicada en grandes áreas metropolitanas, donde además se encuentran los mejores empleos, calidad de vida y oportunidades de promoción social.
Este escenario, dice el estudio, provoca dificultades para que los jóvenes adquieran independencia con una situación de precariedad que se acentúa en los sectores de menores ingresos.
Debido a lo anterior, las principales economías de Latinoamérica se dirigen a un mercado creciente de vivienda informal, como opción para abrir opciones de vivienda en las zonas cercanas al lugar de trabajo, en especial entre las personas ubicadas en los dos quintiles más bajos de la distribución del ingreso.
Un dato adicional interesante del estudio es la comparación que hace de la demanda futura con los requisitos de suelo, que para suplir la inversión en construcción que abata el déficit en nuestro país, demandaría pasar a una inversión en hogares principales del 2.8% al 3.7% del PIB anual durante los próximos 20 años.
Es decir, que sólo a través de este aumento en monto podrían producirse viviendas en los niveles cuantitativos actuales, pero de manera formal.
Incluso en la investigación liderada por Albert Saiz, profesor asociado en los programas de planeación urbana y bienes raíces del MIT, se destaca el reto de la tierra, que a las densidades promedio nacionales hoy día requeriría de más de 120 mil hectáreas netas de tierra parcelada en las mismas 2 décadas, sólo en las 8 ciudades más grandes del país.
Esto representa una superficie equivalente al 6% del territorio de El Salvador, sin considerar que la disponibilidad existe en terrenos no construidos, demandará recursos adicionales en servicios urbanos como vialidades, infraestructura pública y espacios comerciales que den servicio.
Ante este escenario, una respuesta es la creación de políticas de desarrollo urbanas que hagan viable mayores densidades y el uso de terrenos subutilizados. Es decir, perspectivas integradas a un plan de construcción que favorezca ciudades más altas, con edificios de vivienda con alturas promedio de 3 a 5 pisos.
La cuantificación en elementos de un diagnóstico por demás discutido, es relevante. Lo será más aún en la segunda parte del informe que será liberado a finales de año, donde se integrarán estrategias que permitan cerrar la brecha para una región donde más de 100 millones de personas viven en espacios de baja calidad, donde además no es posible crear patrimonio y menos acceder a vivienda.
La pandemia, pero sobre todo la crisis económica generada a partir de ella, profundizó más aún la brecha.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
BIG DATA II - TRANSACCIONES
Los alcances del #bigdata con el análisis de las plataformas y la gestión de transacciones con tecnología son prometedores.
Conversamos con Gerardo Fernández, director general del unicornio de #proptech Tuhabi, de los planes de negocios y la experiencia en el primer año de operaciones.
INFLACIÓN E HIPOTECAS
El aumento de precios impactó la evolución del crédito hipotecario, reflejado en una variación negativa en el financiamiento otorgado por institutos de vivienda en el primer trimestre del año.
El aumento de 8.62% en los precios al cierre de la primera quincena de agosto, si bien incidió en una menor colocación, permanece como uno de los nichos que permitiría la reactivación económica mediante la inversión en grandes proyectos inmobiliarios.
“Si bien la industria inmobiliaria vio ralentizada su actividad durante la pandemia, 2021 fue un año dinámico para el sector en lo que va del año”, dice un análisis de la plataforma digital Lamudi.
El efecto de la inflación, ha generado cambio en la política monetaria de Banco de México (BANXICO) que elevó 450 puntos base la tasa líder desde junio de 2021 hecho relevante, si se considera que en el mundo 7 de cada 10 casas se adquieren a través del financiamiento hipotecario.
En México, el otorgamiento de financiamiento hipotecario el año pasado, ascendió a 472 mil millones de pesos, de los cuales la banca comercial colocó 57% en 153 mil créditos.
Mientras que el mercado hipotecario total representa 7 millones 270 mil créditos, incluyendo instituciones bancarias, e institutos.
El efecto se observa en los créditos hipotecarios otorgados por organismos como INFONAVIT, FOVISSSTE, bancos y otras entidades, donde se registró una variación negativa durante los primeros tres meses del 2022 en comparación al mismo periodo del 2022.
Pese a las presiones que generarán la inflación y alza en tasas de interés, el mercado de crédito hipotecario podría aumentar entre 7.3% y 12.5% en términos reales en 2022.
NET PUERTO VALLARTA
El inicio en la construcción de la Terminal 2 del aeropuerto de Puerto Vallarta hará factible la integración del primer Net Zero en Latinoamérica.
Con una inversión de 7 mil millones de pesos, la obra a cargo del despacho mexicano LBR&A y operado por Grupo Aeroportuario del Pacífico (GAP) contará en los próximos 4 años una superficie de más de 62,000 metros cuadrados, lo que representa un crecimiento del 150% en la capacidad de los edificios.
La obra hará factible triplicar el espacio de las vialidades y se ampliará el número de cajones de estacionamiento.
Benjamin Romano dice que el diseño de la terminal aeroportuaria representó un reto y la oportunidad de innovar e instrumentar soluciones únicas que responden al entorno y necesidades energéticas.
En el diseño se consideró la inclusión de elementos como las icónicas matatenas, que mantendrán la estabilidad de la terminal, así como el uso de pilas geotérmicas y paneles solares para hacer factible que la terminal sea sustentable.
Estas acciones generarán importantes ahorros en agua y energía, además de las mejoras en la zona comercial que crecerá 71% con una superficie estimada en 221 mil 166 metros cuadrados.
INDUSTRIAL LATAM
La evolución explosiva que el mercado inmobiliario industrial ha tenido en los últimos 3 años es indiscutible. Las razones son múltiples: el efecto del nuevo T-MEC, la guerra comercial Estados Unidos-China, el nearshoring e incluso la guerra de Rusia en Ucrania.
Este escenario multifactorial ha sido aprovechado por distintos corredores industriales, en especial los ubicados en la franja norte de México, que muestran signos de falta de tierra para mantener la demanda de espacios industriales y logísticos.
El escenario industrial en la región Latinoamericana ofrece una perspectiva distinta en los mercados que lo componen.
Al tiempo que las tasas de disponibilidad se ajustan, destaca el furor de algunos mercados en México, aunado al de Brasil, Colombia y Costa Rica.
Resultado de esta dinámica, el inventario en la región, creció 1.6 millones de m2 en el semestre, al tiempo que la tasa de disponibilidad se redujo 0.8% al cerrar el período con una tasa de 5.7%, de acuerdo con un reporte del área de market research en Newmark.
Sin embargo, la tasa de absorción decreció 30% debido a un menor dinamismo de Río de Janeiro y Sao Paulo en Brasil, así como la falta de disponibilidad de espacio citada en los corredores del norte de México.
La forma en que los 10 principales mercados compensan el escenario, fue en los precios de renta que se elevaron 7%, al registrar un promedio por m2 de $4.90 dólares al mes.
En particular, llama la atención la continuidad en la demanda de espacio industrial como bodegas de alta gama y logística en Río de Janeiro, debido al comercio electrónico que alentó un crecimiento de 46,000 m2 sumados al inventario.
Sao Paulo en cambio, el mercado más grande de Brasil, acumula dos años con cifras de demanda récord y una absorción acumulada de 561 mil m2, el doble que en 2021.
Como aquí lo hemos comentado previamente, Tijuana y Ciudad Juárez son claro ejemplo de la caída en la tasa de disponibilidad, al tiempo que Monterrey ha sabido capitalizar la inercia y mantiene tasas de edificación récord.
Por tanto, el mercado con mayores retos es Tijuana, debido a que no ha logrado satisfacer la demanda de un gran número de operaciones, respecto al ritmo de construcción de nuevas naves.
Esta situación, ha dinamizado el interés de desarrolladores en ubicar superficie disponible que les permita aprovechar la ola de compañías que buscan llegar a la ciudad, donde algunos corredores tienen una tasa de disponibilidad de 0% y una edificación concentrada en el sureste.
En consecuencia, el escenario pronostica para este mercado, una tasa de disponibilidad de 1% en los próximos años.
Caso contrario es la perspectiva enfocada hacia Guadalajara destaca el auge de los últimos tres años de parques industriales, business park o micro parques, producto del desarrollo de la logística y el e-commerce. En especial destaca la evolución reflejada en los corredores El Salto, Zapopan Norte y Periférico Sur.
Sólo en el Salto, actualmente se construyen más de 120 mil m2, mientras que en Zapopan se edifican 35 mil m2 y 30 mil m2 más en Periférico Sur.
Otra región con potencial son San José, Costa Rica donde la industria de dispositivos médicos y logística se establecen vía esquemas BTS (Built to suit).
No menos relevante es la dinámica de Bogotá en Colombia, de la que empresas de comercio electrónico, tecnología, automotriz y operadores logísticos esperan mejores condiciones, de un mercado que elevó los precios de la construcción y en consecuencia de venta y renta de bodegas.
Esta situación generó que la disponibilidad esté en los porcentajes más bajos y se haya impulsado el modelo de desarrollo BTS.
Finalmente la Ciudad de Panamá, sostiene el dinamismo y expansión al registrar la construcción de más de 200 mil m2 de naves y una absorción semestral superior a 40 mil m2 que tiene entre sus principales inquilinos empresas de la industria logística.
En suma, el negocio inmobiliario industrial en los principales corredores industriales de Latinoamérica experimenta una era de crecimiento que podría mantenerse en los años por venir.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
RIVIERA MAYA RESIDENCIAL
El boom de vivienda en el corredor inmobiliario del sureste continuará hasta 2025, año en que se espera el mercado alcance casi 600,000 viviendas en la región.
Esta inercia está acompañada por un crecimiento sostenido en los precios por metro cuadrado que en promedio ascienden a $50,697 pesos, con mínimos de $9,576 pesos, de acuerdo con la firma compañía especializada en avalúos, consultoría y data Trasvalúo.
Según su estimación, en el sureste del país, el precio total promedio de vivienda es de $4.3 millones de pesos, con máximos de $20.8 millones de pesos y mínimos de $488 mil pesos. Sin embargo, lo ocurrido en los últimos años evidencia la evolución en la tendencia de vivienda en el sureste mexicano.
Desde su perspectiva, uno de los grandes detonantes del auge ha sido la implementación de nuevas prácticas laborales como el home office donde la población busca hacer de su hogar un espacio también recreativo.
En consecuencia, el sureste se ha convertido en un destino atractivo para inversionistas y familias que a partir de la pandemia buscan aprovechar las condiciones de trabajo que les permiten olvidarse de lo destinos citadinos y tener un espacio en la cercanía de las playas mexicanas.
De acuerdo con la actualización del Sistema Urbano Nacional, la Riviera Maya ocupa la posición 11 en el ranking de las 15 principales ciudades del país por cantidad de población, con una proyección de población de 1,475,393 habitantes en 2022 lo que genera una tasa de crecimiento poblacional de 5.76%.
Así, Trasvalúo estima que el parque total de vivienda en la Riviera Maya pasará de aproximadamente 307,655 unidades en 2015, a casi 476,731 unidades en 2022.
La compañía resaltó que la mayor concentración de unidades se encuentra en la tipología vertical del segmento residencial con 3,855 unidades; mientras que la menor concentración se presenta en los proyectos de clasificación popular, de la tipología horizontal con tan sólo 102 unidades.
Mauricio Domínguez, director Market Data Analytics en la empresa dice que el mercado del sureste mexicano se encuentra liderado por un crecimiento focalizado en Cancún, Playa del Carmen, y Tulum, en donde existe demanda tanto nacional como internacional.
En su estudio determina que los precios por metro cuadrado, en promedio, ascienden a $50,697 pesos, con mínimos de $9,576 pesos y máximos de $154,053 pesos.
Sin embargo, el precio total promedio de vivienda es en promedio de $4.3 mdp, con máximos de $20.8 mdp y mínimos de $488 mil pesos.
Por el enfoque del mercado hacia inversionistas mexicanos y extranjeros, la Riviera Maya ha sido el primer mercado en que se desarrolló una transacción con Bitcoin.
BIG DATA - LA INFORMACIÓN
Incorporar el big data al análisis de información en el negocio inmobiliario es una prioridad, pero un tren que difícilmente alcanzan los actores de la industria. Del análisis en los algoritmos de cálculo, los modelos predictivos y la relevancia de la toma de decisiones en las empresas conversamos con Jesús Ramón Orozco, Director General de Tinsa México.