CDMX INDUSTRIAL 1Q
Los reacomodos, la demanda creciente y expansión son el saldo al inicio de 2022 para los distintos corredores que conforman el mercado industrial en el Valle de México.
Producto de la construcción y planeación de parques industriales, Toluca y Tepotzotlán registraron dinamismo al superar las tendencias del corredor Cuatitlán- Tultitlán – Tepotzotlán (CTT) donde se han alojado en fecha reciente un gran número de centros logísticos que atienden la actividad del e-commerce.
Esta inercia, de acuerdo con el reporte que desarrolló Newmark al primer trimestre del año, Tepotzotlán generó 24% de la absorción de espacios en la región, hecho que le ha dejado una tasa de disponibilidad de 0.76%, una de las más bajas registradas por el mercado en los últimos años.
Esta dinámica impulsó al alza los precios del corredor y fomentó la construcción y planeación de los parques para satisfacer la demanda de la zona.
Actualmente el mercado de la Zona Metropolitana del Valle de México registra un inventario industrial clase A superior a 13 millones de m2, con una construcción creciente, en relación con lo registrado el 4T 2021, cuando se alcanzaron 570 mil m2 y una tasa de disponibilidad que disminuyó al pasar del 4.9% en el 4Q de 2021 a 3.5% en el primer trimestre del año en curso.
Por su parte, el mercado industrial de Toluca registró movimientos de incorporación de naves industriales al mercado, mismas que originaron variaciones negativas en las absorciones de 2021.
Estas incorporaciones son resultado del dinamismo, que reflejó precios al alza en casi 8% respecto al 4T2021, actividad cercana a 60 mil m2 y absorción que toca casi los 52 mil m2.
THE TWENTY TWO
El corazón de Grosvenor Square abrirá un resort con forma de club privado.
Se trata del nuevo hotel de 31 habitaciones y suites del edificio con estilo arquitectónico clásico inglés ubicado en el distrito de Mayfair en Londres que justo este abril inicia actividades.
Sus creadores lo denominan como un recinto donde viajeros con creatividad encontrarán experiencias cosmopolitas en sus áreas sociales y actividades propias del club que opera en el inmueble.
Como otros resorts de lujo, en éste se ofrecen fiestas privadas personalizadas en un escenario con menús personalizados que se nutren de escenas pintadas a mano en las paredes con tapices de seda. Su incorporación al circuito de descanso de Londres es una apuesta a la vida urbana que cobró vida tras la pandemia.
INVERSIÓN POST PANDEMIA
Desde el negocio residencial de lujo, hasta las inversiones patrimoniales y el desarrollo inmobiliario, la pandemia aceleró la preferencia de inversionistas de distintos tamaños en Estados Unidos y Europa.
Si bien el período del distanciamiento social, pausó el avance en estos rubros, este 2022 está llamado a ser un año récord para la expansión de inversiones en estos mercados.
El furor con que mexicanos lideran el Top 3 de los principales compradores de residencias prime desde 2015 en Madrid es muestra de cómo este mercado que competía desde entonces con Miami en Estados Unidos, Londres en Inglaterra y Berlín en Alemania, continúa a la caza de inversionistas que buscan la solidez de su patrimonio.
Tras la crisis hipotecaria, con compradores de México y Venezuela, Madrid reinició en 2015 el ciclo de nuevas construcciones de vivienda media y registró la venta de 85 mil unidades residenciales, equivalente a un aumento de 61%.
En el denominado mercado prime que ronda propiedades valoradas en 10 millones de pesos, con plusvalías que llegaron a rondar hace 5 años el 11%, es donde centraron su atención más de 41 mil millonarios registrados por el Ministerio de Fomento español en el índice Global Data Wealth Insight.
Hasta hace 9 años, el mercado residencial prime de Madrid estaba dominado por compradores españoles, y la demanda de inversionistas de América Latina era reducida. Pero desde 2019, 35% de las compras prime en un mercado que incrementó sus valores 4.2% en 2020.
Justo al inicio de la pandemia se estimaba una participación de los latinos entre los compradores extranjeros de 45% en propiedades ubicadas en el centro de Madrid, Las Rosas, Salamanca o Chamberí.
Sin embargo, la inercia crece y continúa. Son 5 ciudades en Estados Unidos que captan inversionistas mexicanos, que además representan 9 de cada 10 extranjeros que aterrizan en esos mercados.
Independiente a la pausa de 2020 producto de la pandemia, México es el segundo país que más invierte en el sector inmobiliario de Estados Unidos con cerca de 3.8 mil millones de dólares anualmente, según refieren estadísticas de la firma Visa Solutions, que en el área global de relación con inversionistas lidera Raúl Bucheli.
¿Pero qué es lo que mueve a más de 1,578 inversionistas a migrar sus inversiones a Estados Unidos? El tema va más allá del beneficio migratorio.
Según esta firma, el déficit de vivienda llegará a 3.8 millones de unidades en 2020, como resultado del impacto de la reciente crisis financiera, un fenómeno que tardará 10 años en regularizarse. Y por primera vez, los 72.26 millones de millennials superarán su participación en la economía respecto a los 69.6 millones de baby boomers.
Todo esto ha provocado un incremento en la compra de inmuebles y un fenómeno déficit que no cubre la demanda de las nuevas generaciones que buscan una casa promedio de 190 m2.
Es en este rubro donde el déficit ha creado un período de desplazamiento o ventas en los primeros 15 días de salida al mercado, además de que en el proceso de edificación y gestión, el ciclo de construcción se reduce a 7 u 8 meses.
Este contexto abre una razón poderosa que cierra el ciclo de atracción de inversiones hacia California, Texas, Florida, Arizona y Nueva Jersey, pese al impacto inflacionario que existe en los tiempos actuales, y es una tasa de retorno a la inversión que fluctúa entre 4 y 9.25%.
El resultado, según esta firma con sede en Houston, son inversionistas de Ciudad y Estado de México, Querétaro, Mérida, Guadalajara, Monterrey, Saltillo y Puebla atraídos por las oportunidades de negocios a las que pueden acceder a través de la solicitud de visas E-2 para no migrantes en Estados Unidos.
Estos escenarios dejan claro el movimiento de capital en el atractivo negocio del real estate.
Vinte avanza
Con el desarrollo de 14 proyectos, pese al alza inflacionaria y el efecto de la pandemia, Vinte reportó en el primer trimestre del año un crecimiento de 16% en sus ingresos por escrituración de vivienda.
Esta dinámica, que le hizo registrar en el período ingresos por 787.2 millones de pesos y una utilidad neta de 70 millones de pesos, fue producto de la comercialización de 800 viviendas a partir de su estrategia online de comercialización, mismas que representaron 35% de las ventas totales de unidades.
Adiós en FINSA
La partida de Sergio Argüelles Gutiérrez deja una huella profunda en el negocio industrial inmobiliario de México, al que entró hace 44 años tras la cancelación gubernamental de la construcción de una nueva ruta de ferrocarriles.
Fue entonces que diseñó el que sería su primer parque industrial en el único terreno de 100 hectáreas que le quedaba de aquel proyecto.
Como fundador y a últimas fechas presidente vitalicio de FINSA transformó con su particular visión, la industria de la maquila tradicional en nuevos espacios que pudieran atraer inversiones y generar empleos. Estrategia que le permitió atraer a General Motors que instaló 3 plantas en Matamoros.
De entonces a la fecha, desarrolló con su equipo liderado por Sergio Argüelles González, 24 parques industriales y más de 70 ubicaciones a nivel nacional e internacional. Logró armar un portafolio de 2.6 millones de m2 bajo arrendamiento y administración.
Su ausencia es una pérdida para familiares, amigos y el negocio industrial, que ha demostrado la mayor resiliencia en los tiempos de pandemia.
Columna publicada en El Financiero|Bloomberg.
ENTORNOS FLEXIBLES - INTERIORES
76% de los empleados prefiere regresar al trabajo con esquemas híbridos. Esta tendencia impone retos en la adecuación de los espacios de oficinas. De los retos y alcances conversamos con Arturo Bañuelos, Director Ejecutivo Proyectos y Desarrollos en JLL México.
TENDENCIAS RETAIL
Luego de 2 años de transformación y retos producto de la pandemia, el retail define cambios de fondo en su operación y las áreas comerciales donde distribuye productos y servicios.
Sin embargo, son 7 líneas las que definen los cambios de fondo en el negocio de los espacios comerciales, que experimentó un lapso de 4 meses de actividades, reducción en el aforo en espacios cerrados y el crecimiento del e-commerce.
Entre los cambios relevantes, de acuerdo con el estudio Insight Retail de 2021 de CBRE México, destacan la integración de espacios seguros y sanitizados, la incorporación del factor experencial en las compras, un nuevo mix con el entretenimiento y acciones vinculadas con las ventas online.
Estos aspectos hicieron que el inventario de centros comerciales con superficies mayores a 10,000m2 creciera a nivel nacional 2.1% el año pasado, espacios que en conjunto esperan una recuperación en las ventas hacia la segunda mitad de 2022.
A 2 años del inicio de la pandemia, un factor determinante ha sido la reducción en las negociaciones y reestructuraciones de propietarios e inquilinos, al igual que la normalización en el flujo a los centros comerciales.
La tecnología y el avance de las ventas en línea en el retail aceleraron su avance, con beneficios en la mejora de inventarios, conocimiento del consumidor y la generación de estrategias mixtas para la venta física y en línea.
Al cierre del tercer trimestre de 2021, el valor acumulado de las transacciones en línea creció 46% en relación con lo acumulado desde 2017. Sólo en el 3Q, las ventas representaron lo acumulado durante 2020, mismas que alcanzaron un nivel de 612 millones de autorizaciones en línea.
De la misma manera, los hábitos del consumidor cambiaron al integrar en su decisión de compra aspectos como la higiene y salud, al tiempo que los desarrolladores privilegiaron la operación de espacios abiertos.
Y no sólo eso, el rediseño de los espacios físicos es una tendencia en el retail, donde se han incorporado cajas de auto cobro en tiendas de autoservicios, la integración de espacios para la entrega de compras en línea producto de la dinámica conocida como “click & collect”.
EMERALD FAARUSHI
Ubicado en el atolón de Raa, en la parte norte del archipiélago de las Maldivas, Emerald Maldives Resort & Spa es el nuevo resort todo incluido de lujo de 5 estrellas.
Integrante de The Leading Hotels of the World, fue construido a partir de un diseño y uso de materiales como el bambú, piedras naturales y hojas de Langhi Langhi para integrarse en perfecta armonía con el entorno que lo rodea.
En su edificación consideraron un enfoque directo con la eficiencia energética y la preservación del medio ambiente.
A su vez, con un diseño moderno el resort integra un paisaje tropical creando atmósferas naturales, dado que en su totalidad las villas fueron construidas con base en un paisajismo integral.
Este complejo que opera bajo el sistema todo incluido de lujo está rodeado por 1.5 km de suave arena blanca, en una isla privada de 20 hectáreas donde se edificaron 120 villas, 60 ubicadas en la isla y 60 directamente en el mar.
Respecto a las experiencias integra opciones deportivas y al aire libre en los distintos ambientes, además de la oferta gastronómica basada en la cocina latinoamericana, asiática y mediterránea.
WORKPLACE EVOLUCIONA
El entorno del mercado de oficinas en las principales ciudades de México está, como lo hemos expuesto, lleno de retos y grandes áreas de oportunidad.
El equilibrio entre las tasas de disponibilidad crecientes y la suma de nuevo inventario al mercado remiten a un solo destino: el regreso de las empresas, basado en la toma de decisiones sobre sus espacios permanentes y evolucionados de trabajo.
Sin embargo, los patrones de uso en el workplace no serán los mismos. Las encuestas y estudios globales son reveladores de la perspectiva y realidad.
Si bien un sondeo de JLL a nivel global revela que 76% de los empleados prefiere regresar al trabajo con esquemas híbridos, en la realidad las empresas no han asumido los nuevos roles y demandas de espacios.
Algunas firmas de corretaje destacan un primer trimestre de 2022 con un aumento en renovaciones de contratos de arrendamiento, muchas de las cuales aprovechan inquilinos con condiciones favorables de los propietarios de inmuebles. Pero esta dinámica no es suficiente para recuperar el ritmo perdido.
Por tanto, la adecuación de los espacios de oficinas en la transición es determinante. Más aún si se considera que el inventario en mercados como la Ciudad de México (CDMX) creció por vigésima ocasión y llega ya a 8 millones de m2 de área rentable.
Este entorno que se acentúa en corredores como Insurgentes, Periférico Sur y Santa Fe es reflejo de un entorno de nuevas desocupaciones que se suma al ingreso de nuevos edificios al mercado.
La readecuación de los espacios incide no sólo en los edificios ocupados, sino en especial los 1.9 millones de m2 de espacio de oficinas clase A vacíos a pesar de ubicarse en un mercado que goza aún del efecto positivo que generan el bono demográfico y la sofisticación del entorno económico y de negocios.
En este contexto, son clave las nuevas prácticas corporativas de las empresas para atraer y retener colaboradores, que además buscan equilibrio con reglas distintas y espacios donde fomentar la colaboración e identidad corporativa.
Si bien la aplicación de los modelos híbridos es aún una incógnita para muchos, se trata de un factor que incidirá en la aceleración de la perspectiva con que las empresas visualicen el espacio de trabajo para las redes sociales.
De esta manera, como sugiere Gensler, la cultura organizacional se dará no sólo en las redes formales creadas dentro de los equipos o departamentos.
Por tanto, el diseño de los interiores corporativos es clave para transmitir las decisiones inmobiliarias y sobre todo la comunicación post pandemia entre los colaboradores en los espacios para el desarrollo de tareas, a través de interacciones informales que sugieren los nuevos espacios de trabajo.
Es decir, aspectos tales como la influencia de los espacios en el aprendizaje de los empleados en un entorno híbrido, las implicaciones de la tecnología en el trabajo desde casa, los conectores de una organización y los impactos de los tipos de espacios en la cantidad y calidad de las interacciones.
Un estudio sobre estos aspectos realizado por esta firma de arquitectura en enero pasado, reveló que los distintos estilos de trabajo fomentan diferentes patrones sociales.
Mientras una empresa de tecnología mostró eficiencia y desempeño de la inspiración externa para la innovación; las redes de una empresa de diseño demandaron mayor interconectividad física entre los miembros para generar eficiencia y enfoque en la entrega de tareas.
Son todos, factores determinantes en la evolución reciente del espacio de trabajo, de la cual aún se escriben ajustes importantes.
En estos tiempos se suman modelos alternativos de trabajo, con una mayor diversidad de generaciones en un mismo espacio, al tiempo que se crean como hemos dicho en fecha reciente, pilotos para entender cuál será el modelo ad hoc con la vida productiva y nueva filosofía corporativa en las organizaciones.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
INDUSTRIAL TAPATÍO AVANZA
Igual que otros mercados en México, el comercio electrónico amplió su impacto en el segmento logístico de los principales corredores industriales de la Zona Metropolitana de Guadalajara.
Esta evolución ha favorecido los niveles de demanda y absorción neta de espacios especulativos, estos últimos al alcanzar niveles históricos que no se veían desde el primer trimestre de 2016.
Dicha dinámica al cierre de 2021 alentada hasta en un 65% por el segmento logístico hizo posible que se acumulara una absorción de 386 mil m2, cifra 18% superior al 2020 y 49% superior al 2019.
Xavier Ramos, vicepresidente de la región Noroeste de CBRE, dice que el sector logístico lideró la demanda y previó que dicha tendencia continue este año.
Actualmente el inventario Clase A cerró 2021 con 3.9 millones de m2, equivalente a un crecimiento de 7.5% con respecto al 2020.
En este período, la tasa de disponibilidad se mantuvo en niveles bajos durante 2021, al cierre del año este indicador se colocó en 3.4%, que representa 133 mil m2 vacantes.
Los espacios especulativos predominan la actividad de construcción con 53% del total que representa 142 mil m2, mientras que 108 mil m2 son espacios Build to Suit.
La mayor proporción de inventario de naves se concentra en Zapopan Norte, El Salto y Periférico Sur donde desarrollan proyectos especulativos a la espera de atender la demanda de nuevos sectores.
GLOBANT
Este workplace híbrido apuesta al regreso corporativo, a partir de una intervención a más de 5 mil 900 m2 donde se alojan 246 colaboradores.
La sede en Ciudad de México de Globant se desarrolla en un inmueble de tres niveles bajo el concepto “breaking the frame”, con el que la firma buscó resaltar distintos espacios a través de una distribución arquitectónica que destaca un recorrido y escenario.
A cargo de la firma colombiana AEI Spaces, el interiorismo emana un movimiento artístico, que de la mano de los elementos materiales propone experiencias contrastantes al crear distintos cuadros y escenarios.
Al espacializar los entornos, la propuesta integró analogías entre la música y la estética de diferentes géneros, así como el concepto literario en el último nivel donde cada subgénero literario integrado representa un fragmento. De esta manera, cada recorrido se acompaña de fragmentos de libros icónicos reflejados en el cielo.
RETAIL RALENTIZA EXPANSIÓN
El crecimiento de nuevos centros comerciales el último año, no ha sido el mejor e implica que el ajuste en la evolución del pipeline por la pandemia, se vea reflejado en 2023.
Basta mirar la historia de las últimas 2 décadas, como sugiere en su reporte ReCC sobre el desempeño de los portafolios comerciales operados por FIBRAS y empresas inmobiliarias públicas, Mac Arquitectos Consultores a partir del efecto que ha dejado un complicado 2020.
Lo que actualmente experimenta el retail mexicano es similar a lo vivido en 2011 por la crisis financiera internacional de 2008, lapso en que los proyectos en desarrollo continuaron, pero al detenerse el inicio de nuevos, el efecto se difirió 2 años.
En consecuencia, si bien la afluencia a los centros comerciales creció el año pasado, al igual que el desplazamiento o recolocación de espacios mejoraron, con esa previsión el crecimiento del área bruta rentable no mantendría el ritmo de los últimos años.
Lo anterior porque ante el escenario post pandémico, en 2021 pudieran inaugurarse desarrollos comerciales diferidos en 2020, pero que al integrar propuestas en el mercado se reduciría la apertura de proyectos y el área rentable.
Es un escenario general para 10 portafolios comerciales, de los cuales 6 están en manos de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, es decir Fibra Danhos, Fibra HD + Fibra Plus, Fibra Macquarie, Fibra Shop y Fibra Uno.
Además están integrada la participación que tienen GICSA, Grupo Acosta Verde, Liverpool y Planigrupo.
En conjunto este grupo opera 318 activos comerciales con un área rentable de 7.5 millones de m2, equivalente al 35% del inventario nacional, que asciende a 907 centros comerciales anclados por una tienda de autoservicio, cines y/o departamental y con al menos 30 locales.
Dicho inventario ascendía a finales del año pasado a una área bruta rentable de 23.5 millones de m2, que dejaba un ratio comercial de 22 m2 por cada 100 habitantes urbanos, muy por debajo de otros mercados desarrollados.
Si bien el inventario creció 2% el último año, es la mitad del promedio anual del nicho la última década e igual al primer año de la pandemia cuando se detuvo la edificación de proyectos.
Este escenario requiere ser visto con cautela, dado que las ventas de las cadenas comerciales han venido recuperándose, luego de la máxima caída de 35% del segundo trimestre de 2020, además del incremento en la tasa de desocupación que llegó a 3.5%.
Entender el impacto de este efecto, representa que durante la pandemia en este portafolio se han desocupado 7,700 unidades.
Por lo anterior, la recuperación es un tema que pende del dinamismo económico, la afluencia a los centros comerciales que empezó a repuntar en el tercer trimestre de 2021 y a la participación de giros tan relevantes como los cines que con los estrenos de películas y menores restricciones en las afluencias, serán el augurio de una mayor recuperación del negocio.
No obstante, los niveles de arrendamiento son el complemento de un escenario lleno de retos.
Los precios según la perspectiva del reporte se han mantenido e incrementado conforme a la inflación, pese a las concesiones en renta, descuentos, créditos y diferimientos entre arrendadores y arrendatarios, pero esta situación hizo que cayera 22% el ingreso por rentas.
La profundidad del impacto en este sentido, puede entenderse si se considera que en 2019 los niveles de desocupación eran de 89.8%.
Estos síntomas permiten observar el detalle con que vive el retail, la recuperación y cuesta arriba la expansión. La flexibilidad y creatividad en las empresas, serán clave para transitar en la actual etapa del ciclo inmobiliario.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg