CAERULA MAR
En la más grande y menos habitada isla de Bahamas opera este refugio boutique.
Esta combinación integrada a una exuberante vegetación permite crear una oferta que destaca entre las 700 islas y cayos del país caribeño.
Conocido también como el gigante durmiente, en el club de Caerula inaguruado el año pasado, existe una población de dos mil personas y una estación de servicio.
Este recinto tiene en su historia el toque generado por sus propietarios, las estrellas canadienses Bryan y Sarah Baeumler, que documentaron la transformación del entonces complejo abandonado en su programa Renovation Island.
Se trata de un hotel con frente a la playa donde se integraron 18 habitaciones y cuatro villas, cada una decorada con estilo caribeño contemporáneo. Es una propuesta interiorista que mezcla cálidos neutros y texturas naturales como la piedra y la paja.
Entre las actividades exteriores basadas en una política de respeto al medio ambiente, destaca sin duda el buceo en misteriosos agujeros azules, acceder al tercer arrecife coral más grande del mundo o visitar los islotes cercanos.
La oferta gourmet se basa en tres conceptos gastronómicos que incluyen una cafetería, un bar de batidos y una muestra de comida tipo caribeña.
RETAIL: PERSPECTIVAS & REALIDAD
El regreso altera la desocupación comercial ante un mercado expectante de los resultados, pero los retailers mantienen su operación en espera de una franca recuperación y robustecen su presencia omnicanal ante el avance del e-commerce.
Ese es el escenario con que algunos analistas ven el reto que representará mantener los niveles de ocupación de locatarios, de cara al furor con que miles de visitantes han regresado a los pasillos comerciales, con un pico en la afluencia en abril de este año, atemperado entre julio y septiembre cuando empezó a subir.
Poner en perspectiva siempre ha ayudado en los momentos de crisis, a dimensionar el peso de la realidad y observar cómo las estrategias empresariales se ponen en marcha hasta llegar de nuevo al pico de la recuperación.
Si bien la ANTAD (Asociación Nacional de Tiendas Departamentales y de Autoservicio) aún no publica sus datos al cierre de octubre, una estadística generada por MAC Arquitectos Consultores con base en la información pública reportada por las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) con actividad en el segmento comercial, muestra en general una tasa de ocupación que ronda 90% en ciudades como México, Estado de México, Baja California, Sonora, Quintana Roo y Morelos.
Por debajo de ese rango pueden verse los niveles en Nuevo León, Puebla, Querétaro, Baja California Sur, Hidalgo y Guerrero.
Con estos números, es posible observar cómo si bien no se trata de un comportamiento generalizado, la mejoría o retroceso en la desocupación señala el ánimo que invade en un negocio que además de la pandemia y un posible nuevo cierre sanitario, acecha el fantasma de la inviable recuperación económica.
Este último hecho, ha generado que algunas cadenas minoristas hayan pausado o cancelado planes de expansión. Sin embargo, el otro lado de la moneda ha dejado que quienes cuentan con el músculo financiero hayan continuado con planes de crecimiento. Es el caso de Liverpool o Suburbia con unidades en el pipeline.
Para quienes promueven la llegada de conceptos o la salida hacia nuevos mercados, el contexto actual no podría ser el mejor. Y es que validar procesos de crecimiento, conlleva al menos 24 a 36 meses por lo que los tiempos actuales son de evaluación, de tal razón que México se mantiene como el mercado más atractivo en América Latina.
Como aquí hemos comentado, el ritmo de la recuperación del retail es atípico, pese a los pronósticos desalentadores que descartan el efecto de la pandemia de 2020 y el conocido cierre de tiendas.
No se debe olvidar que en la evaluación agosto es significativo porque al excluir la caída de 30% en ventas de 2020 cuando empezó la pandemia, marcó el inicio de la recuperación.
En ese mes la ANTAD reportó que las ventas a tiendas comparables (con más de un año de operación) un incremento de 4.5% y totales de 6.4%. Por tanto, los 5 mil millones de pesos menos de ese mes validaron un crecimiento nominal positivo.
Los resultados en los niveles de ocupación en espacios comerciales previamente citados, son producto de los planes de apoyos que FIBRAS y propietarios de centros comerciales generaron en los cierres de operación por contingencia sanitaria.
Caso contrario fue la experiencia que han enfrentado locales en tiendas a la calle en mercados como la Ciudad de México (CDMX), que al no disponer de mecanismos para apoyar a los inquilinos durante la pandemia, vieron incrementar sus tasas de desocupación de 15% y hasta 30%.
Por todo lo anterior, el retail tiene que ser visto con una perspectiva y realidad. No hacerlo representa asegurar que los centros comerciales deben desaparecer, y no es así.
Sobre todo, porque las compras en los mall son como algunos aseguran, parte de una actividad social.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
FLEX SPACE II - LA RECONVERSIÓN
La transformación de espacios corporativos ante los niveles históricos de desocupación y nueva demanda de inquilinos obliga a una transformación. De la factibilidad y los conceptos para hacerlo posible, conversamos en este episodio con Ernesto de Olazábal, CEO de Comunal.
#FlexSpace #Tendencias2021 #Entrevista3ideas
STRANDED REAL ESTATE ASSETS
Oficinas, centros comerciales y hoteles fueron impactados por el efecto de las distintas oleadas del COVID-19 en los últimos 18 meses.
El impacto no sólo se reflejó en el cierre de locales y espacios vacíos, sino que se generó un cambio masivo en la demanda de los usuarios.
Esta situación hizo que propietarios de inmuebles, inversionistas y desarrolladores busquen el reposicionamiento y reconversión de espacios. Se trata de cómo dar vida a los espacios bajo la nueva lógica del consumo.
Si bien el análisis de cómo puede gestarse la transformación no ha llegado a todos los inmuebles, es un hecho que los activos dependen de esta valoración para revitalizar su actividad en tiempos de incertidumbre.
Para el mercado inmobiliario de México la desocupación corporativa, las renegociaciones de locales comerciales y la lenta recuperación en los niveles de ocupación hoteleros, es un tema fundamental.
Sólo en el caso de la Ciudad de México (CDMX) donde existen 7.4 millones de metros cuadrados de inventario en edificios terminados, 1.7 millones de m2 están disponibles. La situación es retadora.
En su más reciente reporte JLL indica que 43% de la oferta es de espacios acondicionados y que 8 edificios recién integrados al mercado representan 8% de la oferta, misma que además creció 25% respecto al tercer trimestre de 2020.
Y no sólo eso, 7% del espacio acondicionado está en proceso de subarrendamiento, es decir más de 50 mil metros cuadrados y 30% de los 245 mil 739m2 que se han generado de actividad entre enero y septiembre corresponde a renovaciones de contrato.
Otros factores reveladores del contexto son la demanda neta, las renegociaciones, reubicaciones y subarrendamientos, es decir 29%, 28%,16 y 6% de dicha actividad respectivamente.
Lo anterior representa una caída en la demanda total de los 251 mil 134m2 del tercer trimestre del año pasado a 245 mil 739 con que cerró en septiembre. Por tanto, la absorción neta en el período experimentó una tasa negativa de 173 mil 905 m2.
Este contexto que apenas se vislumbra en el mercado corporativo obliga a la reflexión sobre la necesidad de procesos de reconversión de espacios. Existen casos de oficinas que se transforman en vivienda, espacios comerciales que se han convertido en bodegas o transformado piso de exhibición en espacios que favorecen la presencia omnicanal de los retail.
Lo anterior en inmuebles clase A, pero no deben ignorarse los más de 700 edificios clase B identificados con potencial de reconvertirse, al utilizar las ubicaciones privilegiadas donde se encuentran.
ADI reactiva
Parte de esta discusión la han desarrollado en los últimos meses los 78 miembros de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), que hoy se reúnen en el evento “Reactivando México”, el primer evento presencial desde que empezó la pandemia.
Para Enrique Téllez, su actual presidente cuyo período continuará hasta mayo de 2022, el contexto de la recuperación tiene en la reconversión un elemento clave que acompaña las inversiones anunciadas en fecha reciente.
Se trata de 30 proyectos considerados en la reactivación equivalentes a 5 mil millones de dólares que inician en año y medio, además de que por su dimensión llevarán un lapso de hasta 5 años en ser concluidos.
En este contexto la asamblea define al nuevo presidente, que tendrá un proceso de transición con el actual, actividad que se complementa con la entrega de premios ADI.
Para el organismo, el dinamismo inmobiliario no se centra sólo en la creación de infraestructura y plusvalías, sino una nueva visión que integre espacios públicos y convivencia social responsable.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
HACIENDA ENCANTADA
Los Cabos agregan a la oferta del destino en boga, esta propuesta de interiorismo contemporáneo.
Con 203 habitaciones y 35 residencias este resort combina un diseño arquitectónico estilo hacienda, que se integra desde la terraza en la parte alta de un acantilado desde donde se visualiza el atardecer de la clásica puesta de sol en Los Cabos.
El interior de las habitaciones fue decorado a partir del estilo mexicano, decorados en tonos tierra, muebles tallados a mano, pisos de mármol, pinturas y textiles hechos a mano.
Como otros sitios de descanso opera entre sus amenidades una variedad de restaurantes de especialidades mexicana, mariscos y cocina internacional.
De la misma manera incluye experiencias de bienestar y terapias ancestrales con el uso de hierbas y plantas en El Milagro Wellness Spa.
Hacienda encantada es uno de los 3 sitios que la cadena global Preferred Hotels & Resorts integró a su red de hoteles independientes de lujo.
FRONTERA NORTE
La recuperación del empleo en la zona norte de México, tras el efecto de la pandemia, da vida a corredores industriales.
Una previsión de CBRE indica que en Saltillo, por ejemplo, la recuperación en el empleo formal, luego de la pérdida de más de 25 mil fuentes en 2020, trajo dinamismo en el tercer trimestre al registrarse 14 transacciones por un total de 170 mil m2 de espacios comercializados.
En conjunto este volumen sumado a la superficie de la primera mitad del año es del doble que el año previo, dado que generó un total de 300 mil m2 de absorción bruta, que incluye espacios pre-arrendados y renovaciones.
En lo que va del año, 67% de las operaciones fueron generadas con espacios desarrollados build-to-suit, mientras que 33% corresponde a espacios especulativos ya existentes.
El dinamismo también se explica porque en este lapso, 86% de las transacciones han sido empresas establecidas en el mercado que expanden operaciones.
Al cierre del 3T 2021 existen 12 edificios en construcción que suman 200 mil m2, de los cuales cuatro espacios son especulativos y representan el 18% del espacio en construcción, el 82% restante lo conforman desarrollos build-to-suit.
Otro caso es Ramos Arizpe que se mantiene como el sub-mercado preferido por los inquilinos.
Al cierre del tercer trimestre, 73% de la comercialización se ha llevado a cabo en este corredor, un 17% en Arteaga y un 10% en Saltillo/Derramadero.
En lo que va del año el país de origen con mayor porcentaje de transacciones en el mercado fue Estados Unidos con el 39%, seguido de cerca por China con 38%, México 8% y Europa con 9% de las operaciones.
Entre los sectores destacan el mercado automotriz continúa siendo el motor de la inversión en Saltillo, con el 60% de la comercialización, seguido del sector manufacturero (19%) y la logística (15%).
En el caso de Ciudad Juárez, cerró el período de referencia con 48,501 m2 de absorción neta. Se trata del cuarto más alto en la historia del corredor, producto de tres pre-arrendamientos de espacio en construcción, ocho arrendamientos de espacios existentes, dos ventas de usuarios y tres renovaciones.
La tasa de desocupación en todo el mercado se mantuvo sin cambios en comparación con el segundo trimestre de 2021 y permaneció en el mercado mínimo histórico de 1.6%.
RETAIL AJUSTA
Los shopping centers viven en grandes mercados el furor del regreso.
El motivo central de este comportamiento observado en algunas ciudades de Estados Unidos parte del efecto que ha provocado el avance del ciclo de vacunación y un estímulo fiscal masivo.
Esta inercia ha generado una demanda de espacio acelerada desde el segundo trimestre del año, que refleja el aumento del consumo y la recuperación económica.
Un reporte de la firma Cushman & Wakefield revela que el efecto del plan de estímulo en forma de cheques directos de $1,400 dólares a millones de personas, además de beneficios de desempleo extendidos y aumentados, subvenciones de protección de cheques de pago para pequeñas empresas.
En consecuencia, se generó un repunte de los ingresos durante el primer semestre que generó un aumento en el gasto de los consumidores.
en los primeros 5 meses del año, el gasto de los consumidores se elevó 8.4%, equivalente a una tasa anual de 21.3%.
A su vez, las ventas de tiendas minoristas y restaurantes aumentaron 30%, una mejora de ventas que se produjo a partir de la influencia del comercio electrónico, que contrario a lo que se creía vio caer su participación en las ventas minoristas principales (ventas minoristas totales menos restaurantes, gasolina y automóviles) del 21,9% de las ventas totales en el segundo trimestre de 2020 al 19,8% en el primer trimestre de 2021.
Y es que, como indica el reporte, el aumento de las ventas minoristas apoyó a los minoristas en distintos aspectos, reduciendo el cierre de tiendas e impulsando la demanda de espacio minorista. Después de un récord de más de 15.900 cierres de tiendas en 2020, el ritmo ha sido mucho menor este año. A finales de junio, los cierres de tiendas se están produciendo a una tasa anual de aproximadamente 5,800.
Sin duda, son factores que determinarán una recuperación en mercados con algunas características similares.
PARK HYATT
Hyatt Hotels Corporation y Grupo Sordo Madaleno desarrollan en Polanco Park Hyatt, un nuevo proyecto usos mixtos.
El desarrollo en construcción incorporará el primer hotel y residencias Park Hyatt, además de una torre de oficinas. Los hoteles Park Hyatt se ubican en destinos globales y su inclusión a la zona de Polanco busca transformar la actividad comercial y turística.
El diseño arquitectónico del despacho Sordo Madaleno buscó integrar aspectos de la dinámica multicultural de la ciudad de México a través de una propuesta atemporal.
El complejo integra dos torres de 144 metros de altura donde se integran usos distintos que buscan aprovechar su ubicación y generar vistas al Bosque de Chapultepec.
En los niveles inferiores de la torre operarán servicios como un gimnasio, spa y piscina, a los que podrán acceder los propietarios del área residencial.
Como complemento a la oferta de valor, el desarrollo integrará un proceso de certificación LEED Gold que se genera con la integración de medidas de consumo energético eficiente, emisiones mínimas y uso óptimo de los recursos.
E-COMMERCE & LOGÍSTICA CONSOLIDAN
El crecimiento vertiginoso del comercio electrónico que inició como una necesidad acelerada por la pandemia, se convirtió en el principal aliado para la comercialización de bienes y servicios en los últimos 18 meses.
Aquí hemos comentado lo que esta alternativa de ventas alivió en las tiendas departamentales y de autoservicios, al igual que a miles de restaurantes como una oleada que compensó las caídas generadas por el cierre de actividades ante la emergencia sanitaria.
Los niveles no han llegado a los registrados en 2019, pero algunos analistas que observan su evolución ven al e-commerce como una industria que atemperaba la intensidad de su crecimiento, pero que llegó para quedarse y fortalecer las políticas de presencia omnicanal en los retailers.
Con todo, las visitas a centros comerciales de las últimas semanas empiezan a reflejar en México y principalmente otros mercados con ciclos avanzados de vacunación, un regreso con avances que comienza a dejar atrás una crisis profunda histórica.
Donde sí se observan pasos acelerados en el efecto es en los corredores inmobiliarios industriales suburbanos de la Ciudad de México y otros mercados como Guadalajara y Monterrey.
Desde el cierre del segundo trimestre del año, el avance generó en el mercado Clase A, que tenía entonces un inventario entre 9.37 y 12.7 millones de m2 y se duplicara la absorción neta.
Esta inercia no se ha detenido y al cierre del tercer trimestre, sino que consolidó la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) a la cabeza de la disponibilidad territorial con un incremento de 893 mil m2, superficie equivalente a 26% más que lo registrado en el mismo período de 2020.
Dicho comportamiento, de acuerdo con lo reportado por el área de market research de CBRE, es también producto de la reinvención de este mercado y quienes en él participan, de tal razón que el inventario creció a 9.43 millones de m2.
Y no sólo eso, la nueva oferta en este período llegó a 383 mil m2, cifra que duplicó los 162 mil 171 registrados en el mismo lapso de 2020.
Las nuevas construcciones integradas por los desarrolladores de cara a la demanda que se ve venir entre inquilinos de comercio electrónico y logístico, también impactaron con un incremento de 6.5% de la tasa de disponibilidad, luego de que un año atrás era de 5.3%.
Se estima que 30% de la demanda de espacios inmobiliarios en el tercer trimestre correspondió a empresas de e-commerce y 22% del segmento logístico.
Esta evolución representa una tendencia creciente, que incluso ya ha generado una alta demanda de propiedades y precios en algunos corredores del norte del país.
En el caso de la ZMCM, donde se ve una creciente demanda, se vislumbra la continuidad de nuevos proyectos, al igual que una tendencia de reconversión de espacios al interior de la ciudad con la finalidad de atender la demanda de la última milla, como aquí hemos comentado.
Lo anterior parte del hecho de que actualmente existe un pipeline de construcción para los próximos dos años de más de 189 mil m2 en el CTT, corredor que integra Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán.
Son tiempos de bonanza en el mercado inmobiliario industrial.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
FLEX SPACE - LOS ENTORNOS
Mantenerse abierto a las tendencias que generó el mundo flexible es la clave en el regreso. Exploramos con John Newcomb de Newcomb + Associates, las reflexiones que desde Nueva York se viven tras el COVID-19.