SATELLITE OFFICE HUBS
Tras meses de discusión sobre la permanencia de las oficinas de cara a los retos que ha impuesto el COVID-19 crece la adopción en las empresas del trabajo remoto.
Esa no es una conclusión difícil de visualizar, lo que sí es la consolidación de que los satellite office hubs sean la estructura que sostendrá las oficinas en el futuro inmediato de cara a las nuevas necesidades laborales.
Incluso al paso de los días en las firmas inmobiliarias se ha logrado aterrizar que estos centros donde los colaboradores puedan ir en algunas jornadas laborales sea la solución para complementar sus actividades de trabajo.
Se trata, tras un período de flexibilización obligada, de una reinvención en el mundo empresarial para las nuevas políticas. Este gran paso lo aceleraron en un lapso empresas como Google y Facebook, mientras que Twitter lo dejó de manera permanente.
Otras firmas como Hitachi, Mastercard y Reuters se unieron al nuevo orden mundial remoto para que sus empleados adquieran seguridad al efectuar actividades que mantienen en movimiento a las organizaciones, como sugiere un análisis de la firma Regus.
Es un proceso que califica como ofrecer lo mejor de ambos modelos que consiste en mezclar el trabajo remoto con la configuración de oficina tradicional a través de esa oficina satélite suburbana.
Lograrlo es complejo para algunas ciudades de México. No obstante, lo que se vislumbra en otros mercados donde las oficinas suburbanas con servicios complementados con espacios de coworking, se ven como una solución.
Mientras el mercado tradicional sufrirá por la estructura tradicional, para las empresas estas tendencias lucen como la opción perfecta, al ofrecer una flexibilidad extrema que demandan los tiempos por venir.
De esta manera, sin estar atadas a un arrendamiento fijo rígido, las corporaciones pueden cambiar la configuración del espacio de trabajo de cara a sus necesidades reales y vigentes.
Adicionalmente se observa un beneficio económico, dado que los costos de arrendamiento son inferiores a los del centro de las ciudades, generando accesibilidad a los colaboradores.
Esta visión pudiera tener un impacto en la operación local de las corporaciones globales inmersas en estas tendencias. Pero en el mercado corporativo mexicano, donde apenas se ven casos de renegociación de contratos, tomará algo más de tiempo adoptar esta disrupción.
Lo que sí es que esta perspectiva representa otro tipo de disyuntivas como el hecho de que las oficinas físicas serán prioritarias para la atracción de talento y desarrollo de cultura corporativa, como lo han señalado los defensores del workplace. Indudablemente son tiempos de cambio.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
E-COMMERCE & LOGÍSTICA
La irrupción de las compras en línea creó una inercia exponencial en los espacios logísticos.
Más allá del crecimiento de las ventas en línea surgidas en tiempos de COVID-19, las empresas involucradas en el e-commerce y la logística entraron a un ciclo de innovación planificada, en las que una reestructuración de fondo busca mantenerse en la industria y a la vanguardia.
El crecimiento significativo en las ventas en línea no se ha desacelerado, explica la firma Cushman & Wakefield. Basado en una perspectiva de la consultora Deloitte se estima que las ventas de comercio electrónico se incrementarán en un rango de 25 y 35% en el acumulado del último año, ante la llegada de la próxima temporada navideña. Este mismo factor pero en 2019, registraba un incremento de 14.7%.
La buena noticia para los retailers, no es necesariamente la misma para los transportistas qe tendrán limitaciones para atender la demanda agregada.
Por tanto, dicen, la clave será tener el inventario correcto en el lugar y momento correctos. Todo tendrá un impacto en la cadena de suministro.
Este escenario implica que para satisfacer las preferencias cambiantes de los consumidores, las empresas de la cadena de suministro y el sector inmobiliario se preparan para planificar la red, el tamaño de los inmuebles logísticos, la automatización y la mano de obra.
Lo anterior, sin considerar una expectativa creciente del consumidor de envíos gratuitos y cada vez más rápidos.
Por tanto, la planificación de la expansión inmobiliaria que ya era un tema antes del COVID-19, pero con él las tasas de desocupación de este tipo de inmuebles se ajustó y empezó la presión al alza en los precios de arrendamiento que crean barreras de entrada a quienes participan en la industria.
BEYOND MNEMBA ISLAND
Los viajes serán mucho más en el contexto actual. Ser sustentable es una razones que hacen de este desarrollo en la isla de Tanzania, una de de las propuestas diferenciadoras.
Beyond Mnemba Island ubicado en Zanzíbar es uno de los 24 resorts fundadores de la plataforma Beyond Green, que busca generar una propuesta de turismo sostenible basado en las prácticas respetuosas con el medio ambiente, protección del patrimonio natural y cultural, así como contribuir con el bienestar social y económico de las comunidades locales.
El portafolio global en el que se ubica este hotel fue lanzado recientemente a partir de la sinergia creada entre Preferred Hotel Group, Inc. y Beyond Green Travel, recientemente adquirido.
RESORTS WEALTH
La profundidad de las afectaciones por el COVID-19, robustece la idea de que sólo aquellos conceptos integrales para el descanso saldrán avante.
El negocio hotelero, principalmente el de ciudades y orientado al segmento de negocios, ha atravesado por tiempos complicados.
Caso distinto es lo que se puede vislumbrar en otros nichos. La riqueza de los resorts en las distintas etapas del regreso a la nueva realidad es el punto de inflexión para inversionistas, desarrolladores y en especial viajeros internacionales, encuestados en fecha reciente por Expedia respecto a la forma de vacacionar en 2021.
Aparecen en los ranking Los Cabos, Riviera Maya incluidos Playa del Carmen, Tulum e indiscutiblemente Cancún.
Históricamente en estos destinos han existido propuestas diferenciadoras que atraen a viajeros, que ahora buscan experiencias seguras, armónicas con el bienestar y particularmente con una nueva visión de las densidades por la convivencia social.
Sin embargo, de la amplia gama de desarrollos inmobiliarios los enfocados al segmento de lujo parecen ser los que mejor responderán a esas condicionantes aceleradas por el distanciamiento social.
Firmas de la talla de RLH Properties y las que operan proyectos inmobiliarios cargados en los portafolios de inversión como Thor Urbana entienden bien de la situación que con anterioridad buscaban los viajeros del segmento de lujo.
La diferencia actualmente radica con las propuestas de valor que van más allá de las playas e inmuebles de lujo con baja densidad de visitantes.
Esta circunstancia hizo que en tiempos de COVID los desarrollos en fases iniciales aprovecharán el distanciamiento para acelerar los procesos de edificación. Es un tema que aplican a casos como Mandarina en Riviera Nayarit, Mayakoba en Riviera Maya, e incluso distintas iniciativas que se empiezan a gestar entre inversionistas locales e internacionales en el destino de moda Tulum.
La diversidad de propuestas pueden visualizarse en proyectos como Distrito Amira en Selvazama, Nido, Virtu y otro que trae bajo el brazo Thor Urbana.
Un aspecto de estos últimos casos es que los conceptos buscan crear comunidad y una alternativa que haga posible la vida laboral, de descanso e incluso educativa de visitantes y compradores que ven el valor de este nuevo modelo inmobiliario.
Mientras algunas áreas del mercado continúan con afectaciones, este segmento genera dinámica, dado que este tipo de inversiones están sujetas a proyectos de largo plazo y gozan con el músculo financiero que les deja la opción de avanzar, a pesar de que los niveles de ocupación aún están acotados por las medidas sanitarias.
La situación que se vive en los corredores inmobiliarios turísticos mexicanos no es exclusiva, en el mundo también se han observado efectos.
Hasta febrero pasado, el dinamismo de nuevas inversiones se había ralentizado. En ese momento, en Quintana Roo existía el plan de edificar 13 nuevos hoteles para una Riviera Maya que contaba con cinco mil 400 habitaciones. Sin embargo, el análisis debe ser visto con una perspectiva integral.
Un factor que será determinante es el cambio de hábitos, como los viajeros que soportan el reboarding con una expansión en los períodos de estancias. Mientras que los compradores de segundas casas, ven con perspectiva positiva la adquisición de propiedades en resorts ancladas con buenas marcas y operadoras que garantizan un buen retorno a la inversión.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
AMENIDADES POST COVID
Como en desarrollos de usos mixtos o en resorts, las amenidades en las oficinas se incrementaron en la última década.
Fue la proliferación de estos servicios que generó tendencias, una de ellas fue la transformación de los espacios de trabajo con los cuales las empresas buscaron hacer frente a la competencia por el talento, los desajustes que en algunos mercados se dieron entre oferta y demanda, además de los cambios demográficos.
No todos los sitios pudieron adaptarse, de hecho un análisis desarrollado por la firma C&W indica que las expectativas cada vez más altas de los usuarios en materia de tecnología transformaron la elección del espacio de trabajo, presionando a su vez a las empresas a buscar espacios nuevos y de alta calidad.
Por tanto, el desafío actual se centra en crear entornos que atraigan a trabajadores a regresar a la oficina. Esto implica un rediseño de espacios para adecuarse a las necesidades de los colaboradores, básicamente por el futuro del trabajo y los cambios que vendrán en el mundo post-COVID-19.
Se estima que en 6 meses de pandemia el trabajo remoto generará en la próxima década de entre 3 y 17% en la demanda de oficinas, dado que una encuesta global de la firma reconoció que 83% de las compañías planea incorporar políticas de teletrabajo.
Por ende, algunas de las transformaciones de los años recientes podrían ampliarse. De inicio, se prevé que se vinculen con la expansión de las estaciones de trabajo, el mejoramiento de los protocolos de limpieza, el mejoramiento de la calidad de los interiores y cubrir un presupuesto extra para los costos de traslado.
Algunos elementos ya instrumentados en la última década eran estacionamiento y reparación de bicicletas, servicio médico, clases de ejercicio, masajes, coaching nutricional, pláticas y otros elementos relacionados con desarrollo de comunidad.
COWORKING FLEXIBLE
Los esquemas híbridos que involucran diferentes formas de interacción entre colaboradores y empresas aceleró la adecuación de espacios de oficinas.
“No creo que sólo deba ser estar trabajando unos días de la semana desde casa y estar trabajando en la oficina. Va más allá. Se trata de empoderar a los colaboradores para que definan una esquema flexible que les permite trabajar mejor, vivir mejor”, explica Liliana Méndez, directora de WeWork de Ciudad de México.
Para esta cadena la revolución del espacio de trabajo le ha llevado a flexibilizar el esquema de membresías para sus clientes, de tal razón que pueden acceder a distintas ubicaciones a partir de la pandemia.
Una lógica son los trayectos, dado que existe una descentralización operativa en las oficinas de las empresas. Esta condición que ya existía, ahora se ha convertido en un beneficio.
La necesidad de flexibilidad que ha traído la pandemia ha hecho posible que los centros de distintas cadenas atraviesen por una transformación, a fin de soportar un flujo de visitantes diferenciado, no sólo en función de las restricciones sanitarias que limita los porcentajes de asistencia, sino por el cambio en la cultura corporativa encaminado a generar bienestar en sus colaboradores.
“Lo que ha cambiado es el uso del espacio. La convivencia ya existía entre las start up, profesionistas independientes y corporativos, pero ahora todos estamos buscando lo mismo de cierta forma: flexibilidad en el espacio”, detalla.
WORKNET SPACE
Los espacios de trabajo transformaron su modelo a partir del COVID-19. Ahora el workplace se soporta en espacios múltiples que facilitan la interacción laboral, presencial y remota.
Por tanto, ¿cómo podrán adaptarse inmuebles, desarrolladores e inversionistas a las nuevas condiciones de demanda de espacio de las empresas?
Este cuestionamiento ha abierto un gran debate, como aquí hemos dicho. Basta como ejemplo la Ciudad de México (CDMX).
En el mercado de oficinas más grande del país, existían al cierre del tercer trimestre del año, más de 400 mil metros cuadrados de espacios disponibles acondicionados que compiten en principio frente a las alternativas de los espacios colaborativos o flexibles que ya operaban antes del COVID-19.
Estos a su vez, representan 17% de los 1.3 millones de metros cuadrados que se agregaron al mercado de edificios nuevos y los mismos que experimentaron un incremento en la tasa de disponibilidad a 19.2% en el lapso de referencia.
Aunado a lo anterior, y con base en la nuestra que desarrolló en el período la firma JLL, la demanda neta que no incluye subarrendamientos, renovaciones o reubicaciones de y hacia edificios Clase A, cayó a 139 mil 352m2.
Los precios, sin embargo, no cayeron como cualquier ecuación oferta-demanda habría sugerido. No lo hicieron, porque los espacios disponibles acondicionados mantuvieron su valor dado que prácticamente están listos para utilizarse.
Con base en lo anterior, los distintos mercados inmobiliarios corporativos del país están de cara a nuevos hábitos de los inquilinos y a un parámetro distinto de operación en el que los espacios que fomenten las redes de operación laboral vía distintos esquemas, serán los que privilegien las decisiones de toma de superficies.
Esto implica, por otra parte, un reto para las empresas de corretaje, interioristas, arquitectos y distintos proveedores de mobiliario, tecnología y materiales para adecuarse a las necesidades de interacción.
Es una fórmula basada en el planteamiento que Herman Miller hace respecto al worknet space, dado que sólo en el espacio de trabajo es donde se fortalece el liderazgo, la creatividad y la interacción que el teletrabajo no necesariamente puede cubrir.
De igual manera, la demanda se centrará en medidas sanitarias, control de accesos y tecnología de primer nivel para hacer frente a una era cambiante, pero sobre todo encaminada a generar amenidades para los colaboradores de empresas, muchos de ellos inmersos en una tendencia creciente del bienestar laboral.
En todo cambio de ecuación existen ganadores e indudablemente en este sentido, los modelos de espacio colaborativo tienen mucho por avanzar, dado que de entrada cuentan con las bases para responder a las reglas del juego.
El punto clave para cadenas como IOS OFFICES, WeWork, Iza Business Center, Regus y otros tantos surgidos en la última ola del mercado de oficinas, será la flexibilidad de contratos, ubicaciones en distintos puntos y el robustecimiento de sistemas de comunicación a distancia.
Cada modelo opera con bases distintas, pero indiscutiblemente serán parte esencial del regreso al espacio de trabajo. Algunos visionarios ven venir tiempos de una profunda transformación en el facility management en las decenas de inmuebles que requerirán una perspectiva para retener y atraer nuevos inquilinos.
Cualquiera que sea el modelo, ratifica lo que se avecina como una verdadera transformación del workplace.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.