COMUNIDADES VERTICALES FELICES
La administración de condominios es un tema común que crece de cara a la densificación de las ciudades que integra un gran número de habitantes en un mismo espacio.
Ahora con el COVID-19, como en otros aspectos de la vida cotidiana de los edificios habitacionales, atender de manera eficiente los inmuebles y transparentar los recursos ha detonado una nueva relación entre inquilinos y administradores.
Plataformas como Vivo Ok, Casandra y Comunidad Feliz han visto incrementar de manera significativa los usuarios.
Antti Kulpi, CEO de Comunidad Feliz dice que la plataforma generó un foco enorme de transparencia, dado que se han aclarado las cuotas, se digitalizaron procesos de la administración, pero sobre todo, se logró integrar un sistema participativo que al ser electrónico a través de una aplicación, favorece el cumplimiento de las normas de la sana distancia.
Comunidad Feliz es un software para la administración de condominios en línea que se utiliza actualmente en 3000 desarrollos en México, Chile, Ecuador, Bolivia y Guatemala.
A través de esta plataforma, los administradores llevan el control financiero del condominio, calculan automáticamente las cuotas de mantenimiento, registran ingresos y egresos, así como un sistema de pago online para que los inquilinos puedan realizar sus cuotas desde una computadora o un dispositivo móvil.
Kulpi dice que se generó red social, en la que los inquilinos pueden comunicarse instantáneamente o configurar la organización de eventos o disponibilidad de espacios comunes, así como realizar votaciones electrónicas.
“A diferencia de otros sistemas de comunicación en los condominios, en esta aplicación que ya utilizan desarrolladoras como Vinte y Tierra y Armonía, los correos registraron una tasa de apertura de 200%”, indica.
Por lo anterior, el distanciamiento social maximizó las metas de crecimiento de la aplicación que prevé duplicar los inmuebles en la plataforma, hecho que le permitió levantar recursos por 2 millones de dólares de un fondo de Miami.
CINES
Las salas de exhibición cinematográfica han sido en la historia reciente del crecimiento de los centros comerciales, un elemento fundamental.
La aparición del COVID-19 cambió significativamente la vida del retail mexicano, pero también este elemento del sector entretenimiento en los espacios comerciales. En particular, están transformando la operación de las salas que en los últimos días, regresaron a la actividad con las medidas sanitarias impuestas de esta etapa.
Algunas firmas como Mac Arquitectos Consultores creen adicional a la llegada del comercio en línea, la forma de los centros comerciales experimentarán cambios en su operación.
Esta percepción crea también elementos fundamentales, incluso con la reapertura de los mismos. Al grado que la digitalización de carteleras, el regreso de los autocinemas y lo que será la transformación de los modelos arquitectónicos, aires acondicionados, mobiliario e indudablemente nuevas formas de distribución de los espacios.
NOM-035
La irrupción del bienestar o la cultura wellness llegó para quedarse en las organizaciones y los distintos espacios donde interactúan sus colaboradores, proveedores y clientes.
Este factor ha hecho que se extienda desde distintos ámbitos la instrumentación de ajustes en certificaciones como la WELL, que desde su origen procuró que el bienestar de los espacios y los empleados estuvieran garantizados, pero ahora ha hecho ajustes de cara a los retos que impuso el COVID-19.
En su concepción, el International WELL Building Standard mide conceptos de salud y bienestar ligados a criterios como aire, agua, nutrición, luz, fitness, confort y mente.
Además evalúa otros aspectos como las medidas adoptadas por las empresas para favorecer la ubicación de sus espacios de trabajo respecto a la movilidad.
En este espacio comentamos a finales de 2018, cuando la desarrolladora industrial Vesta, obtuvo la primera categoría gold de la certificación WELL en sus oficinas corporativas en la Ciudad de México (CDMX).
Localizadas en Arcos Bosques y con espacios diseñados por su socio estratégico Ware Malcomb, la firma alcanzó una correcta movilidad al 60% de su personal que vive en colonias aledañas.
Más allá de lo alcanzado al momento, las nuevas disposiciones buscan enfocarse en la seguridad de los empleados para evitar el contagio, así como la existencia de medidas vinculadas con la calidad del aire. Este último hecho, crea grandes retos para los edificios en la etapa del regreso al espacio de trabajo.
Muchas edificaciones actualmente están concebidas para interactuar a través de sistemas de aire acondicionado y poca ventilación natural, tema fundamental para preservar la salud de muchos colaboradores.
Ahora las organizaciones invierten hasta un 20% por atender aspectos de sanitización que reduzcan el contagio, sin embargo, la transformación que demanda la pandemia actual van mucho más lejos.
Un aspecto de la evolución que se vive son los procesos de edificación del mercado inmobiliario con base en lo establecido en la Norma Oficial Mexicana-035 que busca identificar, analizar y prevenir factores de riesgo psicosocial, así como promover un entorno organizacional favorable en los centros de trabajo.
Desde antes project managers, arquitectos, proveedores y constructoras vivían un proceso contracorriente para cumplir con también con los contratos de construcción en tiempo, precio y calidad. Ahora lo es con la norma ya que no hacerlo, implica la aplicación de multas económicas por parte de la autoridad.
Por lo anterior, las constructoras están incorporando distintos protocolos, densidades y separación del personal a fin de atender lo dispuesto por la norma.
Lo que en algunas industrias se ha visto como la oportunidad de regresar a las actividades luego del shut down de semanas en la construcción, que fue considerada una actividad prioritaria, es una revolución para las edificaciones.
Lo es porque cumplir con las disposiciones de la NOM-035 se suma al impacto preexistente del menor dinamismo económico y la caída en las ventas de la mayor parte de los sectores que demandan espacios.
La construcción es considerada prioritaria no sólo por el número de empleos de genera, sino por lo que implica para desarrolladores e inversionistas institucionales y patrimoniales, el daño de la inactividad de semanas se genera en los ciclos con que se mueve este negocio.
Por lo anterior, distintas constructoras están generando modelos que atiendan la necesidad de tiempos y costo, pero también aspectos como el impacto sicológico y bienestar de los trabajadores. Son todos, cambios que abren una nueva página en el real estate mexicano.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
VIVIENDA EN PAUSA
La desaceleración mostrada en los primeros meses del año que llevó a mínimos históricos, moderó el avance de los proyectos de vivienda vertical nueva en la Ciudad de México (CDMX) de cara a las estrategias de comercialización de desarrolladores, el déficit histórico y los nuevos hábitos que ha dejado el distanciamiento social.
Analistas del mercado aseguran que las caídas experimentadas en los últimos tres meses del año, obedecen a condiciones de mercado, sin embargo, el COVID-19 abrió nuevos estándares que el comprador encontraría en desarrollos habitacionales verticales.
Si bien el mercado registró una caída en ventas de 37%, con lo cual las poco más de mil 380 unidades desplazadas le llevaron a registrar un mínimo histórico, de acuerdo con un reporte de la firma TINSA, se mantiene la intención de compra y la demanda continúa activa.
Un factor relevante de lo observado hasta ahora en este segmento es que la plusvalía se ha mantenido en los desarrollos, muchos de ellos inmersos en procesos de diseño y construcción que fácilmente se adecuan a lo requerido por el distanciamiento social, al evitar las grandes concentraciones, independiente a su tamaño.
Respecto a lo que ocurre en el mercado, TINSA en una encuesta ubicó distintos escenarios respecto al futuro inmediato que vivirá este negocio.
Desde una perspectiva conservadora, pronosticó que el mercado de vivienda nueva en la Ciudad de México (CDMX) alcanzaría su mayor caída con 40% y una recuperación gradual durante el segundo semestre, y se estabilizará hacia el cuarto trimestre del año, sin alcanzar el volumen de ventas del año pasado.
En un escenario de un entorno pesimista, la misma estadística prevé ventas trimestrales inferiores a mil 500 unidades y una recuperación gradual hasta los primeros meses de 2021.
En 2019, este mercado registró la venta de más de 10 mil unidades, nivel equivalente a una contracción de 28% respecto a 2018, como resultado del deterioro económico que dejó el cambio de administración local y federal.
NUEVAS COMUNIDADES
El COVID-19 redefinió el mercado inmobiliario a partir de nuevos retos sociales, de bienestar, ambientales y económicos.
Parte de esta evolución se generó a partir de cambios relevantes en la dinámica distinta en que tuvieron que continuar actividades laborales, productivas e incluso educativas con la llegada del distanciamiento.
La adopción de modelos a distancia aunado a la reducción en la movilidad, activaron modelos que integraron nuevos estándares y requerimientos que continúan en definición de cara a un eventual regreso.
Sin embargo, aún se analizan modelos que hagan factible el rediseño de espacios y la planeación del desarrollo próximo por venir. En rubros como las oficinas, se estima que 30% de la población no volverá al esquema que prevalecía antes de la crisis sanitaria, por tanto las empresas exploran soluciones arquitectónicas y de planeación que se adecuen a las circunstancias actuales.
Algunos especialistas llaman a este cambio una transformación de los espacios que hagan factible y funcionales complejos de comunidades con distintos usos, pero interconectados con áreas verdes, espacios comerciales abiertos, hubs de oficinas, servicios médicos y espacios incluyentes para experimentar una vida saludable.
Esta nueva dinámica hará factible reducir el riesgo y atender algunos aspectos en los espacios, como el bienestar de sus inquilinos y usuarios.
DEMANDA NETA
Un hecho eleva la apuesta por la recuperación del mercado de oficinas en la Ciudad de México (CDMX). Se trata de la demanda de espacios que mueve la absorción neta de espacios, dado que no incluye subarrendamientos, renovaciones, inversiones o reubicaciones.
Este nivel, de acuerdo con el reporte al segundo trimestre del año de la firma JLL, cayó hasta 133 mil 435 m2, luego de que el año pasado se mantuviera en 141 mil 788 m2.
Si bien no es el punto más bajo en la historia reciente, dado que en el mismo período de 2017 llegó hasta 105 mil 786 metros y cayó hasta 29 mil 748m2 en 2010, si es un signo de que se está comprimiendo la nueva inversión.
El COVID-19 sólo vino a acentuar áreas de oportunidad que dejaron el cambio de administración federal y local, ésta última con efecto puntual debido al cierre de permisos para nuevas construcciones.
Otra circunstancia de que el mercado no va bien es lo que se acumulará con la salida de nuevo producto en construcción, que se estima asciende a 1.01 millones de metros cuadrados en los próximos 3 años.
Sólo en lo que va de 2020, el equipo que preside en América Latina Pedro Azcué ubicó 14 nuevos edificios de oficinas que se integraron al mercado, principalmente en los submercados Polanco, Santa Fe, Perisur y Reforma, con lo cual creció 8.3% el inventario en la CDMX.
La tasa de desocupación en este mercado creció hasta 18%, el nivel más alto desde 2006 mismo que se agudiza como lo hemos mencionado en corredores como Lomas Altas, Interlomas, Norte y Santa Fe.
Si bien las actuales condiciones han generado renegociaciones de contratos, la migración de dólares a pesos y un replanteamiento en las necesidades reales en los tenants, los nuevos parámetros por el distanciamiento social están incidiendo en las proyecciones financieras de propietarios e inversionistas.
En la visión de quienes han observado el mercado por más de dos décadas está lo que se ha edificado a lo largo del tiempo. Muestra de ello es la permanencia entre los usuarios globales de la referencia de los precios de arrendamiento en dólares. Estos apenas se elevaron de 23 a 24.25 dólares por metro cuadrado mensual de arrendamiento entre 2006 y lo que va de 2020.
Aunque la CDMX se ubica en el reloj inmobiliario de JLL como deprimido, la realidad es que este es un tiempo que favorece como en el pasado oportunidades para reinventar fórmulas y ver el estómago con que propietarios e inversionistas asumirán el momento actual.
En conjunto la sobre oferta, baja demanda, la crisis económica y el impacto por el COVID-19 hacen de estos días, un momento que favorece al inquilino.
Es esta balanza la que algunos participantes en la industria ven como un real rebote, por la dinámica que crea el reajuste que se realiza en las empresas con base en el requerimiento real de espacios permanentes.
Como comentamos, es una consideración en la que la flexibilidad del nuevo modelo de oficinas plantea la necesidad de espacios de menor tamaño distribuidos en distintos puntos, además de entornos que eviten las concentraciones en función de la población que permitan las autoridades regresar a los espacios, y las que indefinidamente continúen laborando en el esquema del home office.
Incluso en las oficinas, como recientemente mencionaba la firma global de arquitectura y diseño Gensler, los espacios dejarán de ser contenedores de personas y se convertirán en hubs que den experiencias y favorezcan la conectividad.
Todas estas señales dictan que no habrá un regreso a la antigua normalidad.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
ESPACIOS FLEXIBLES
La inercia de alternativas para la operación empresarial con modelos flexibles crece con paso firme.
Hasta finales de 2019, la absorción anual de espacios flexibles era de entre 3 y 5% de la absorción anual en Ciudad de México (CDMX). Lo anterior, de acuerdo con un reporte de CBRE representa un promedio de 100 mil m2, equivalentes a 1% del actual inventario disponible.
Este mercado potencial en México debe enfrentar las condiciones actuales en el mercado corporativo, donde existen contratos de arrendamiento en inmuebles de nueva generación de entre 3 y 5, y hasta 10 o más años.
El potencial ahora se da en un mayor número de ubicaciones, pero con metrajes mejores que faciliten el trabajo flexible, ante un regreso a las oficinas con el mínimo personal que permiten autoridades, conforme al semáforo epidemiológico en las distintas ciudades.
Este parámetro está siendo un punto recurrente en la contratación de espacios adicionales, pero no de todos los inmuebles. Los que facilitan en proceso son las redes de centros de negocios con modelos mixtos de contratación de espacios.
De esta manera, las empresas buscan redistribuir hacia las zonas de mayor densidad poblacional, espacios intermedios de oficinas donde los colaboradores puedan efectuar actividades, dado que el home office es sólo un elemento, pero no el único para operar en los nuevos tiempos.